01臺北高等行政法院判決臺北高等行政法院判決

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03                   110年9月9日辯論終結

04原   告 林玉衡

05訴訟代理人 蔡勝雄 律師

06被   告 新竹縣政府

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代表人

楊文科（縣長）

08訴訟代理人 游輝欽

09      易仕軒

      許芳瑄（兼送達代收人）

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11上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國108年4月

1222日台內訴字第1080420165號（案號：1080590025）訴願決定，

提起行政訴訟，本院判決如下：

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主文

事實及理由

1718一、事實概要：19  被告為辦理「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科新闢工程（公道五20路至中興路段）」，申請徵收新竹縣竹東鎮（下同，以下僅列路名或段號）下員段602-2地號等102筆土地，並一併徵收2122其土地改良物，經內政部以民國104年12月21日台內地字第123041311298號函核准徵收，被告據以104年12月24日府地徵字24第1040145964B號公告徵收補償（公告期間自104年12月25日25起至105年1月25日止），並以同日期府地權字第104014596426A號函通知土地所有權人在案。原告所有竹中段293、294地27號等2筆土地（屬都市計畫公共設施保留地，下稱系爭土28地）位於上開徵收範圍內，原告於104年12月30日繕具陳述29意見書，針對系爭土地徵收價額部分提出異議，經被告以10305年3月9日府地徵字第1050034971號函復查處情形，估計系101爭土地補償市價為每平方公尺新臺幣（下同）65,200元。原02告仍不服上開查處結果，乃於105年3月11日再繕具陳述意見03書提出復議，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提請新竹04縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年10月6日05105年第7次會議復議，決議維持原補償價格。被告遂以10506年11月3日府地徵字第1050155655號函（下稱前處分）通知07原告復議結果。原告不服前處分，提起訴願，案經被告先行08重新審查後，認市價查估報告有計算錯誤情形，乃以107年109月8日府地徵字第1070001909號函（下稱被告107年1月8日10函）撤銷前處分，經釐正市價查估報告，並再提地評會10711年6月27日107年第2次會議，決議仍維持原評定價格。被告12遂以107年8月3日府地徵字第1070150380號函（下稱原處13分）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回14後，遂提起本件行政訴訟。

15二、原告主張略以：

㈠原處分以錯誤之原始宗地資料為據，選取不具代表性且顯不1617相當之案例作為比準地：18 1.系爭土地係緊臨中興路，「面前道路寬度：約20米」及「道19路種類：主要道路（中興路4段）」，位於交通要道且來往車潮人潮眾多其地理位置及作為營利事業可利用性之價值，2021絕非農路或巷道可比。然由天下不動產估價師事務所於10422年9月20至24日勘查之修正土地徵收市價查估成果報告書23（下稱二版查估報告）內所附系爭土地「宗地個別因素清冊」內，卻指陳系爭土地宗地資料為「面前道路寬度：82425米」及「道路種類：次要道路」；被告罔顧系爭土地其上之26建物本即為中興路4段門牌，始終未曾以中興路旁甚至中興27路1段至4段土地、或其他竹東鎮面前道路寬度約20米之土地作為比準地，單以「農業區」、「建地目」，以及道路寬度2829僅2米農路、5米巷道之土地（P031-00地價區段、P032-00地30價區段及P033-00地價區段中，所分別擇取之695-7地號、43319-4及584地號）作為比較標的，該等比較標的並非臨路，亦201非供商業使用，且面積小於系爭土地，被告無視土地徵收補02償市價查估辦法（下稱查估辦法）第10條第1項規定之「交03通運輸」及「土地利用現況」兩項重要參考指標。同為住宅04區，被告應擇取面前道路寬度狀況更趨近於本件之標的作為05比較版本方屬相當，然本件被告所擇取之竹中段755地號土06地面前道路寬度頂多3至5米，顯與本案面前道路寬度達約2007米之情形顯不相當，無從反映系爭土地之現實地價，且與實08際行情相去甚遠，對原告有失公允。

09 2.被告憑以作為估算系爭土地價格之比準地，其中位於富貴段10

584、439-4地號土地，及下員段695-7地號土地，皆遠比原11告所有系爭土地偏僻，被告所憑天下不動產估價師事務所蒐12集之比準地實例，顯然有未綜合比較調整系爭土地周邊鄰地13條件相同或相似之土地、及交易日期相近之土地市場正常交14易價格，有為比較標的取樣不足之事實，違反一般有效價值15判斷等原則。原處分以上開錯誤取樣之結果，進而作為補償徵收土地地價之依據，已嚴重影響系爭土地地價之計算，是1617原處分關於辦理系爭土地徵收補償之查估評定市價之部分，18有上開之違法不當，應予撤銷。而縱以非臨路之住宅區如富19貴段700地號土地，被告於101年標售該土地時，其底價即已高達每平方公尺91,400元（約每坪302,149元），高於當年2021度公告現值（每平方公尺11,500元）之7.9倍，遑論地價已22逐年調漲。復徵諸系爭土地位處交通要津，甚為鄰近關東橋23商圈，且為供商業使用之土地，衡情其地價應較非臨路之住24宅區土地為高，徵收補償價額每平方公尺僅65,200元（約每25坪215,500元），顯示被告所執比準地，顯然不具系爭土地26實際地價之條件相當性。

27 ⒊依被告所提，由天下不動產估價師事務所於104年9月20至24日勘查之土地徵收市價查估成果報告書（初版，下稱初版查2829估報告）顯示竹中段293-0等土地為「單面臨街」，非被告30所稱之「裏地」；該報告表3「地價區段勘查表」內所載中31興路4段是「25米且為主要道路」，區段內道路平均寬度為23015米，非被告所稱之18米。該報告表1「買賣案例調查估價02表」可知，該房屋（坐落在竹中段755地號土地）主要結構03種類為加強磚造與原告之房屋相同結構，該案房屋屋齡21.9041年卻有60,533元/坪之造價估價，原告共329萬元建物賠償05金以68坪合法建換算後卻只有48,382元/坪，可知被告拉高06比準地房屋之造價，藉以拉低比準地之土地價格，對原告有07失公允。

08 ⒋本件被告於104年8月31日製作宗地個別因素清冊，隔日（同09年9月1日）產生「擬評地價」，斯時不動產估價師根本尚未10進行「104年9月20日至24日間」之實地查估，益證被告係先11射箭再畫靶，藉以符合被告早已擬評之地價數額。本案不動12產估價師張峯嘉亦自承「宗地因素清冊」所載之8米部分13（次要道路）的確有誤云云，則連帶影響「擬評地價」之正14確性。地評會最後之結論竟與未查估前之擬評地價完全相15同，顯示地評會所認定之地價亦明顯有誤。

⒌系爭查估報告內出現兩種截然不同之數值，其一為被告所作1617「宗地個別因素清冊：8米、次要道路」，其下蓋有各首長18及承辦人之印鑑，104年8月31日制作；另一則為不動產估價19師張峯嘉自行制作之「地價區段勘查表」（15米、主要道路，104年9月23日制作）。數十年來原告使用系爭土地皆由2021主要道路進出，絕非張峯嘉所稱之「裏地」；縱續勘表所載22已經釐正為15米，亦與被告所採擇之買賣實例及比準地所採23取者全部低於8米道路、均為次要道路或巷道類型，差異甚24大。又被告地價區段勘查表就中興路4段之同一路面，竟曾25經出現過路寬25米、18米、15米及8米4種版本，試問被告最26後究以何種路寬版本為級距進行評估？地評會又係以何版本27作為評議基礎？被告迄未提出修正後之查估報告，則究竟有何修正？錯誤之處為何？均有不明，被告自當先行釐清其先2829前所修訂、計算錯誤之詳細對照及說明，否則其於屢屢錯誤30之情形下，作成相同結論之原處分，有失公允。

401 ⒍張峯嘉證稱其於107年6月27日列席地評會時已向地評會提交02修正後之查估報告，被告卻稱未提交，顯然矛盾。而被告將03各次查估報告提交地價評議委員會時，理應有隨文檢附之首04頁公文及文號可資查詢，然觀之被告於本案訴訟中提出之兩05份查估報告，均未有公文可資查核，則地評會究竟係依據何06種資料據以作成最終之地價評定？若被告提交地評會之查估07報告書為修正「前」之版本，則該版本既存在重大之計算錯08誤進而達到自為撤銷之程度，據此所作之原處分毫無正確之09可能性。而張峯嘉就本案「查估修正前後對照之項目及差10異」、「EXCEL表為何修訂之緣由」及其內「各項修訂項目11及數額之異同處」，均僅為抽象及空泛之陳述，全然無法為12具體之敘述及指出客觀之數值，甚而表示「EXCEL表格就算13拉錯，也不會影響最終地價之判定」，語畢不忘將判定依據14一概推給內部判定之工作底稿或其個人主觀之經驗法則，而15將客觀上得以查驗之查估數值及表格呈現等客觀數據，均列後作為次要之依據。以張峯嘉與被告間具有長年之承攬關1617係，其間利害關係緊密，張峯嘉所云難期公允。

18 ⒎又觀之被告所提98至104年GOOGLE街景圖可知，自圖面中央19靠左側之電線桿開始靠圖面左側方向才是彎道之始點，顯示系爭土地自始即非位於彎道處。系爭土地上所設之吉安商店2021本自日據時代即開始營運，早於60年6月22日即經被告核准22作為「店舖商業用途」，98年間當時之店舖負責人林祥安身23罹重病住院期間曾短暫停業，原告之子接手後本打算招租或加盟便利商店，原告恐因徵收之故無端衍生招租及加盟爭2425議，故打消招租及加盟之意，然實無減於系爭土地長年來皆26作為店舖及商業使用之事實。而鄰近地區周邊250米處有經27營數年之7-11及羊肉爐等店，以上所舉之店家正處於被告所謂之彎道處，可知被告所謂之彎道處即無商業利用價值等2829情，與客觀事實不符。

30 ⒏內政部於104年6月11日以內授營道字第1040809458號函行文31至行政院之公函內容可知，內政部已明確指出，需經行政院501核定之相關公共工程拆遷處理規定獲准遷建者，始得依都市02計畫法臺灣省施行細則第39條之1規定辦理重建，惟內政部03辦理之生活圈道路交通系統建設計畫並無報奉行政院核定之04相關公共工程拆遷處理規定。可知當年徵收案根本並非被告05片面所宣稱之「急迫性或重大公共建設」，自無被告片面所06辯稱其可於當年3月1日作為案例蒐集之末日，進而得於當年079月1日直接產生地價之餘地。

08 ⒐無論係初版或二版查估報告，其內各項表單於下方各層級層09轉批核之公務員用印處，均有承辦員、課（股）長、主任10（局、處長）用印處，然二版查估報告上未見任何審核公務11員之用印及簽章，其上僅有張峯嘉之個人用印；初版查估報12告上亦未見任何層級官章之用印擔保其內容之正確性，合理13懷疑初版及二版查估報告皆非被告向內政部提送之版本。

14 ⒑按查估辦法第10條規定，畫分地價區段原則上是以「鄉、15鎮、市及區」為單位，地評會105年第7次會議主席之提問卻限縮至「500公尺至1000公尺」為範圍，顯於法無據，而罔1617顧同區段尚有其他案例擇取之可能。又查估單位於前揭會議18答稱「中興路邊幾乎皆為工業用地」云云，實則中興路有119段至4段，且有諸多非工業用地之用途不皆全為工業用地，查估單位此說法顯然有誤。該會議中委員編號7更直指本件2021查估方法得出之價格有不合理之處，被告對此未深入檢討，22仍維持原評定價格，實有可議。

23 ㈡被告所擇取比較標的竹中段755地號及竹中段510地號等土24地，比較標的顯不相當、不具代表性：25 ⒈被告擇取P031-00地價區段中同為住宅區之竹中段755地號為26比較標的，然該土地面前道路寬度明顯偏小，與系爭土地顯27不相當；P032-00地價區段中439-4及584地號土地（農業區建地目），面前道路寬度僅為5米透天巷道，與系爭土地面2829前道路寬度及環境均顯不相當。又被告臨訟所云之「價格牽30引替代關係」其法源出處究竟何在？亦未見被告就此有任何31說明及引述。

601

⒉被告稱竹中段510地號合併時不需要填合併原因，且為住宅02區建築用地，非為公共設施用地云云。然初版查估報告顯示03該地號交易日期是104年4月13日，地籍異動索引中卻無10404年4月13日之任何交易及登載紀錄。且該地號合併過程及原05因等，被告迄今未曾說明及提出相關資料；倘竹中段510地06號合併之原因為查估辦法第7條第5款或第10款規定之「畸零07地或有合併使用之交易」或「包含公共設施用地之交易」之08情形，則自始即應不予採用。又該地號面前8米道路為竹中09路180巷，而非查估報告所載之「中興路4段900巷62弄」，10竹中路180巷於104年徵收時根本不存在，為一裏地，被告將11臨路寬度約20米之系爭土地與之比較，顯有重大瑕疵。

12 ⒊被告所採擇之買賣實例及比準地所採取者均為「低於8米、13次要道路或巷道類型」，甚至有面前根本不存在任何道路之14買賣案例，業如前述。況原告所擇取之4個買賣實例為「非15都市計畫區」之「農地」，尚且還比被告所擇取之「都市計畫農業區」「建地」土地金額還高，更可顯示被告所擇取之1617標的及金額有多麼低估及不具相當性，不堪採用。

18 ㈢被告所擇取之地價區段及比較標的，未曾一併注意現場用地19交通運輸及土地利用現況等兩項重要參考指標之查估宗旨：

⒈二版查估報告內之地價區段勘查表明列「主要道路」及「寬2021度」乃作為「交通運輸」現況之重要指標，然被告所擇取P02231-00地價區段、P032-00地價區段及P033-00地價區段中，23所分別擇取之695-7地號、439-4及584地號，無論從面前道路寬度及附近之環境皆顯然無法與系爭土地相提並論，已如2425前述。張峯嘉自承系爭土地面前道路寬度達15至18米，地價26區段勘查表顯示：「5.主要道路：中興路4段。寬度：15M。

27區段內道路平均寬度：8M」，然被告所擇取之比較標的卻只有2至8米，系爭土地面前道路寬度客觀上已達比較標的之7.28295至9倍之多，可見被告全然無視現場用地「交通運輸」及30「土地利用現況」等此兩項重要參考指標。

701 ⒉系爭土地周邊、位於竹中火車站後側同屬農業區建地目之土02地，其土地移轉總面積即地坪分別為23.44坪、24.76坪、2033.44坪及23.44坪，交易總價分別為1,850萬元、925萬元、041,610萬元及1,680萬元，系爭土地約為50坪、交易價值為105千4百餘萬元（即扣除滯拆獎勵金後被告願意支付之徵收補06償總金額），系爭土地明顯地坪較大，被徵收之金額卻遠低07於上開其他地坪較小、交易價格較高之其他買賣登記實例，08遑論上開其他買賣實例所面臨道路僅為巷道而已，系爭土地09所臨為主要道路且為雙向4線道，總價金額卻比巷道內之其10他實例更低，顯示被告在本件比準地之選取上，皆係選取較11低價格之案例，與客觀交易實況不符。

12 ㈣被告曾自承先前有兩次錯誤而曾自行撤銷前處分，竟復於本13案又再作成同一結論之原處分，原處分違法失當：14 ⒈原處分形同僅僵化以公告現值加4成之硬性認定既逕予斷定15系爭土地價格，原告根本無從以徵收補償價格再於鄰近地區購得同類土地作為店面，變相剝奪原告居住及工作權，被告1617顯無正當理由而為差別待遇，顯有雙重標準。系爭土地上之18房屋係商業使用，被告發給之營業補償費僅10萬元，與原告19所受實際損害相距甚遠，嚴重侵害原告財產權。

⒉被告自承有兩次錯誤而撤銷前處分，張峯嘉亦承認「EXCEL2021級距圖表有錯誤，不太會影響價格（有利及不利的影響都22有）」，然被告就查估報告究竟作何修正？先前有何錯誤？

23均未言明。行政爭訟至今，從未見被告提出其所稱錯誤計算之相關資料及依據內容何在，亦未充分顯示其核算過程的依2425據、基準及所憑事證等均付之闕如。於兩造地位及資訊皆極26為懸殊之情形下，對原告難謂公平。監察院107年7月10日院27台業貳字第1070705372號函及內政部106年12月26日以台內訴字第1060089933號函，均指出本件地價評議過程顯有爭議2829亟待釐清。張峯嘉又稱估價表都有確認詳見表4-1云云，然30被告所稱之估價表都是發生在104年9月20日，已在104年9月311日被告擬評地價之後，對被告已擬評之地價毫無影響。

801 ⒊經被告調查簽核用印之最初宗地清冊資料原始調查結果已經02錯誤，則後續估價單位以此等錯誤之宗地資料作為根據，進03而擇取之比準地及比較標的亦顯然有誤，毫無參考及代表性04可言。又訴願決定及原處分對於「土地正常單價」，完全未05見其估算之依據及詳細計算式，就被告據以核算各比準土地06單價之估算依據、基準及所憑事證等皆付之闕如，人民根本07無從得知被告究竟係憑何等資料據以核算出其上開結論。為08此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：訴願決定及原處分均09撤銷。

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三、被告答辯略以：11 ㈠原處分是否以錯誤之原始宗地資料為據，選取不具代表性且12顯不相當之案例作為比準地：13 ⒈查估辦法第4、10、11條規定，土地徵收市價查估作業之進14行，須先區別查估標的之土地使用分區與使用性質的差異，15再論究宗地所處區域條件及個別條件等差異所致價格之調整，方符合市價查估之基本原理。次按查估辦法第22條第41617項規定，公共設施保留之地價係決定於毗鄰非公共設施保留18地「區段地價」，又公共設施保留地倘係都市計畫劃定前屬19農業區建地目者，則該公共設施保留地「區段地價」應以與其地價區段距離最近之3個「同使用性質」之「地價區段」

2021為基準，並得參酌區域因素調整至為公保地區段地價，藉此22求取公共設施保留地區段地價之估計值，並以定之。質言23之，各地價區段之比準地係就劃定區段範圍內選定之，實與非該區段之土地條件，甚或公共設施保留地，抑或中興路等2425因素無涉，而須端視該劃定地價區段內土地之整體情狀而定26之。

27 ⒉系爭土地為「農業區」內「建」地目土地，屬公共設施保留28地，估價作業係將其劃入地價區段編號：P007-01之公共設29施保留地地價區段，並求取距離最近之3個同屬農業區建築30用地之「地價區段」（即區段編號：P031、032、033）之比31準地地價以為其區段地價。「P031-00」地價區段，選取區901段內竹東鎮下員段695-7地號；劃設「P032-00」地價區段，02選取區段內竹東鎮富貴段439-4地號；劃設「P033-00」地03價區段，選取區段內竹東鎮富貴段584地號等「農業區」內04「建」地目土地為該等地價區段內之比準地，價格分別為4056,300元/平方公尺、51,000（元/平方公尺）、55,700元/平06方公尺。考量本公共設施保留地所處區段條件均較前3者地07價區段為優，故依法參酌了區域因素之優劣程度，分別修正08調整增加37.00%、26.50%、21.00%，經計算後各該區段地價09分別為63,431元/平方公尺、64,515元/平方公尺、67,39710元/平方公尺。最後，再加權平均估計本公共設施保留地之11區段地價求得65,200元/平方公尺。

12 ⒊本件查價作業係以查估辦法規定辦理，原告自認比準地應以13中興路旁為準，不應以巷弄為依據，實為誤解比準地選定之14要旨，如選定「中興路旁」土地為比準地方為違誤法定程序15與估價理論之要求。而有關中興路旁土地較優云云等因素，16也已於各區段地價調整約莫21%至37%不等以反映區段條件之17價差，於此不再贅述。

18 ⒋土地徵收條例於101年修正後，土地徵收補償價格應以市價19為歸依，公告現值之作用僅作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值2021之依據。原告以公告現值與標售價格或徵收市價直接連結比22照換算逕以估計市價，非查估辦法所容許之估價方式。

23 ⒌中興路4段為25公尺寬計畫道路，據大聖工程顧問有限公司表示該路段實際測量寬度為18公尺，查估報告內表7：宗地2425個別因素清冊記載為8公尺，係為誤植。依該區都市計畫規26劃此路段為25米計畫道路，惟查估當時現況該路段道路尚未27完全開闢，查估當時現況勘測道路寬路約莫為15公尺，此亦載明於區段勘查表中作為估價參憑之用。按查估辦法第20條2829規定，公共設施保留地地價之估價主要是以毗鄰的區段地價30之良窳為準據，也非考量勘估標之宗地條件而論斷之；是31以，系爭土地為農業區建地目土地，依查估辦法規定，該土1001地市價之決定方式系參酌近鄰3個區段地價所平均而得，實02與其個別土地面臨道路寬窄、深度等個別因素無涉。

03 ⒍富貴段700地號住宅區土地，係被告於93年間辦理市地重劃04後之抵費地，地勢平坦、地形方整、公共設施完善，於10105年間標售時底價為每平方公尺91,400元（約每坪30萬2,14906元），但是並未標脫，直至107年6月間，方以每平方公尺5070,057元標脫（約每坪165,478元），系爭土地徵收價格係每08平方公尺65,200元（約每坪215,537元），較富貴段700地號09土地標脫價格，高出許多。顯見土地價格會隨著時間之遞移10而有漲跌之現象。況依都市計畫法臺灣省施行細則規定，住11宅區土地在使用強度以及容許項目上皆遠優於農業區土地，12在土地估價上不宜等同視之。

13 ⒎查估辦法第17條及第28條規定土地徵收補償市價之查估，係14在求取土地於「估價基準日」之價格，估價基準日為每年915月1日，惟屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得以3月1日為估價基準日。是以，原告將查估報告封面所載之1617價格日期（即估價基準日）104年9月1日誤解為被告於價格18日期104年9月1日業已完成徵收市價評議，顯悖離事實。

19 ⒏查估辦法第20條第4項及內政部土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手冊）第20頁：「1.依土地徵收補償市2021價查估辦法(下稱查估辦法)第20條規定，需用土地人應將預22定徵收範圍內之下列資料，函送直轄市、縣（市）主管機關23辦理查估：(1)宗地個別因素清冊。(2)共有土地者，另檢附共有土地共有人及對應持分相關資料，格式得參考『共有土2425地共有人及對應持分附表』。(3)預定徵收範圍地籍圖。(4)26敘明或檢附取得徵收用地經費、確認徵收用地等證明文27件……。」是以，需用土地人委託直轄市、縣（市）主管機關辦理市價查估前，均須提供土地徵收補償市價查估所需之2829基本圖籍及資料，直轄市、縣（市）主管機關方有辦理招30標，以及得標廠商依據契約進行查估作業事宜，有其先後順31序，並非逕以宗地個別因素清冊為評定價格之依據。原告指1101稱被告於估價師實地查估前，即以104年8月31日宗地個別因02素清冊所載內容作成價格之擬定，亦為誤解。

03 ⒐另關於原告所提4個實價登錄成交資料，其為非都市計畫土04地之特定農業區甲種建築用地，與本案屬都市計畫農業區之05建地目土地適用的土地管制相關法規並不相同，並不適合作06為本案案例。

07 ⒑系爭土地位處高速鐵路橋下旁，臨接中興路之對側地區為新08竹縣限制建築使用且尚未實質開發之工業區，又中興路上設09有碰撞緩衝之交通島設施，查估當時現況中興路兩側無法直10接穿越。加上系爭土地位於中興路公路之彎道上（所謂彎道11不是點的概念，而是指整體考量道路的線與面的狀態而12言），車輛於該處過彎處，致難收店鋪效益之利；再者，系13爭土地位處地域之生活環境與公共設施等甚難與一般住宅區14相提並論。此外，不動產估價是以價格日期現況為估價基15準，即104年9月1日，現場勘查時並無做店面使用，且鄰近地區亦無商業效益，實不可能，也不能推溯勘查標的曾經做1617過何種使用，此舉不僅昧於現況，且不合法令。

18 ⒒按查估辦法第3條及查估作業手冊第163頁明定，公告徵收後19土地所有權人對該補償市價提出陳情、異議及進入訴願及行政訴訟程序時，廠商對於其徵收補償市價報告內容負有說明2021及協助提供書面答辯之義務，必要時應機關要求申請參加訴22願或聲請參加訴訟，不得拒絕。本案土地徵收成果報告書係23由具有高度專業性之執業不動產估價師依查估辦法製作而24成，其對於本案之查估過程及價格評估充分理解，且依上開25規定，估價師對於成果報告書負有說明及提供書面答辯之義26務，必要時應機關要求參加訴訟，原告稱不動產估價師對於27本案之證述顯然不具公信力，顯不足採。況不動產估價師依據與被告訂立採購契約之委託事項，依其專業與經驗法則評2829估合理的土地價格，並按法令規範製作相關表格，最終經地30價評議委員會審議通過，非僅為不動產估價師主觀評斷。

1201 ⒓原告稱查估成果報告書出現兩次錯誤，係因為原告誤解及不02瞭解本案之行政過程所致。「高鐵橋下連絡道路延伸至竹科03新闢工程（第2期公道五路至中興路4段）」土地徵收補償市04價查估案經104年9月30日地評會104年第4次會議通過在案，05經原告提出復議後，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提06請地評會105年10月6日105年第7次會議復議，決議維持原補07償價格，原告不服提起第1次訴願，內政部以106年11月24日08台內訴字第1060079300號函請被告就本案市價查估報告書表09若干疑義提出回復說明，經被告補充答辯後，內政部再於10106年12月26日台內訴字第1060089933號函說明二載明：「修11正後查估成果報告書與提交地價評議委員會評定之內容已有12差異，貴府是否將上開報告書再提交地價評議委員會評定？

13請敘明理由及法令依據，並請依訴願法第58條第2項規定審14視有無撤銷事由。」被告爰依內政部建議於107年1月8日函15說明二載明：「經查本案市價查估報告有計算錯誤情形，爰依訴願法第58條第2項規定撤銷旨揭處分」，並於107年6月216177日地評會107年第2次會議將估價師重新釐正之查估成果報18告書提起評議，會議決議維持原評定價格。

19 ㈡被告所擇取比較標的竹中段755地號及竹中段510地號等土地，並無比較標的顯不相當、不具代表性之情形：2021 1.依查估辦法第2條第1項第2款規定，比準地係指地價區段內22具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之23宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地；同辦法第19條具體規定比準地之查估方法。

2425 2.按不動產估價技術規則第12條規定，不動產估價師蒐集比較26實例之原則，案例地處「距離」遠近僅是例示之一，且從估27價理論上而言比較法，比較案例與勘估標的之間，價格牽引替代關係往往更是作為案例選取的判斷標準之一。質言之，2829固然「距離」會影響地價，但非唯一因素，而須綜合個案各30項條件或因素等作出最終評價判斷。類此，「巷弄裡」並不31足代表參考價值較低，果爾恐狹義了「區域因素」之各個項1301目的調整意義與目的，況其所言「巷弄裡」案例的比較價格02推估係就其所處區段地價所為之推估，實與原告所有地價並03無直接關聯，以其為終局地價，實為誤解本件地價推估過程04與決定準據。

05 3.再者，依查估辦法第2條及第22條第2項規定，比準地地價係06代表劃定某一特定地價區段之平均區段地價概念，故比準地07應當符合中位數（或平均數）之統計上意涵，否則，恐有違08誤比準地之選定相關標準或規則之疑慮。茲有附言，各地價09區段之比準地係就劃定區段範圍內選定之，實與非該區段之10土地條件，甚或公共設施保留地，抑或中興路等因素無涉，11而是劃定之地價區段內土地整體情形而選定之。

12 4.經被告囑託新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政所）調閱13竹中段510地號之合併土地登記申請書，該土地於105年7月2140日因私有土地所有權人申請合併，105年7月26日登記完畢15（同段510、511、512地號合併於507地號），係為私有土地所有權人之間之合併案件，且當事人合併原因非為土地登記1617案件所應審查事項，不會記載於土地登記申請書全卷內。次18經竹東地政所調閱有關上開地號買賣實例實價登錄時記載事19項，查明是否為「畸零地或有合併使用之交易」或「包含公共設施用地之交易」。經查本案土地徵收市價查估成果報告2021書第47頁清楚載明竹中段510地號買賣實例面積達114.79平22方公尺，非為畸零地；再從新竹縣都市計畫土地使用分區圖23可知竹中段510地號為住宅區建築用地，非為公共設施用地。此外，查估辦法第20條規定，影響交易價格之情況無法2425有效掌握及量化調整時，應不予採用案例，惟案例可作適當26之修正時，仍可採用，並非一律禁止使用該案例。

27 ㈢被告所擇取之地價區段及比較標的，除必需遵循查估辦法第4條土地徵收補償市價查估之辦理「程序」，所有影響地價2829因素都逐一考量，包括情況調整、價格日期調整，區域因素30調整，個別因素調整，非僅只考量交通運輸及土地利用現31況。

1401

㈣被告自承先前有2次錯誤而曾自行撤銷前處分，復於本案又02再作成同一結論之原處分，並無違法失當：03 ⒈本案徵收市價係被告委託估價師依查估辦法辦理系爭土地之04市價查估並製作土地徵收市價查估成果報告書，經參酌3個05地價區段之區域因素與該保留地地價區段差異調整，並以估06計之區段地價平均計算結果定之，提經地評會決議通過，非07以公告現值倍數計算。依據不動產估價技術規則第2條第1項08第12款及同法第12、19條等及查估辦法第4、10、11條之規09定可知，土地估價作業之進行，須先區別土地使用分區與使10用性質的差異（如商業區、住宅區、工業區、農業區甚至公11共設施保留地等），再進行宗地所處區域及個別條件等差異12調整，此是不動產估價之基本原理。原告要求以具店鋪效益13的住宅區地價來補償其使用性質不同的農業區土地，此舉已14悖於客觀事實並違誤了不動產估價基本原理，更為法所不15許。

⒉按依法復議之徵收補償價額之評議，為地價及標準地價評議1617委員會之任務，此為依平均地權條例第4條及土地法第155條18第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規19程第3條第第6款所規定。又依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，2021包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、22建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市23計畫、建設及農林機關主管等。足認地評會有關徵收補償價額之評議，其判斷係經由不同屬性之代表組成委員會，根據2425不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，屬專業判斷26（最高行政法院107年判字第79號判決參照）。是以，被告27當然必須尊重委員會之專業性、公正性及客觀性，提請由委28員會作出最終之評定。

29 ⒊被告107年1月8日函說明2載明：「經查本案市價查估報告有30計算錯誤情形，爰依訴願法第58條第2項規定撤銷旨揭處31分，待釐正市價查估報告後，重新提交地價及標準地價評議1501委員會審議。」被告撤銷前處分後，原有之處分效力歸於消02滅，經被告委請估價師釐正報告書，再於107年6月27日召開03召開地評會107年第2次會議，經出席委員全數同意，決議維04持原評定價格，並於107年8月3日以原處分通知原告上開會05議決議，於法尚無不合。關於內政部審查意見部分，原承辦06估價師均已書面回復被告，且於地評會中報告說明，經查事07出工作底稿文字誤繕，參照結果也因與終局價格欄位連結無08關。此外，除已就原審查所列各項疑義作書面回復說明外，09又重新審視案例後，再提交予地評會審議，其間該估價報告10書內容、計算過程等等，均是經與會專家學者公開、充分審11查與討論，而為執業估價師終局之地價決定，此價格決定並12無違背估價的論理法則及經驗法則之情事。為此，求為判13決：駁回原告之訴。

14四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘15為兩造所不爭執，並有內政部104年12月21日台內地字第1041311298號函（原處分卷1第9至10頁）、被告104年12月24日1617府地徵字第1040145964B號公告（原處分卷1第11至13頁）、18被告104年12月24日府地權字第1040145964A號函（本院卷119第61至64頁）、原告104年12月30日陳述意見書（原處分卷1第14頁）、被告105年3月9日府地徵字第1050034971號函2021（本院卷1第65至66頁）、原告105年3月11日陳述意見書22（原處分卷1第18至20頁）、地評會105年10月6日105年第723次會議紀錄（原處分卷1第22至25頁）、前處分（本院卷1第105頁）、被告107年1月8日函（本院卷1第119頁）、地評會2425107年6月27日107年第2次會議紀錄（原處分卷1第40至4426頁）、原處分（本院卷第121頁）、訴願決定（本院卷第12527至135頁）等影本在卷可稽，自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：㈠原處分是否以錯誤之原始宗地資料為據，選取2829「不具代表性」且「顯不相當」之案例作為比準地？㈡被告30所擇取比較標的竹中段755地號及竹中段510地號等土地，是31否有原告所認比較標的顯不相當、不具代表性？㈢被告所擇1601取之地價區段及比較標的，是否未曾一併注意現場用地「交02通運輸」及「土地利用現況」等此兩項重要參考指標之查估03宗旨？㈣被告曾自承先前有兩次錯誤而曾自行撤銷前處分，04復於本案又再作成同一結論之原處分，本件原處分是否有違05法失當？

06五、本院之判斷：07 ㈠本件應適用之法規及法理：08 ⒈土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應09按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設10施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地11價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提12交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）13主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議14委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地15價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」第621617條：「本條例施行細則，由中央主管機關定之。」

18 ⒉土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第3190條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當2021期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」

22 ⒊查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱23本條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準2425地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土26地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非27公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有2829關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關30圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區31段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、1701選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地02單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會03評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐04集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應05填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條規06定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高07或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調08查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調09整時，應不予採用：……。」第9條規定：「（第1項）土地10徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管11制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設12施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及13其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資14料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條15第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地1617價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地18改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建19築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價2021區段。」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等22自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用23管制之界線或適當之地籍線為準。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，2425非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其26為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得27調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。……。」第17條規定：「（第12829項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例30租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基31準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日1801為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月022日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無03適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規04定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代05表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰06之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比07較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如08下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於09同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的10價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價11格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價12區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選13取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第114項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價15區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價1617格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所18蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比19準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收2021土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條22件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別23因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、2425周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個26別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前227項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條規定：「比準地地價及宗地市價，應以2829每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……30三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百31位數，未達百位數無條件進位。……」第22條第1項規定：1901「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗02鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保03留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（第2項）04前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地05價，其尾數進位方式依前條規定辦理。（第3項）第一項所06稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段07線比例加權平均計算。毗鄰為公共設施用地區段，其區段地08價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。（第4項）都09市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開10發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地地價11區段，其區段地價以與該保留地地價區段距離最近之三個同12使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區13段地價平均計算結果定之。計算結果較高者，應從高計算。

14……。」第27條：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關15計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：分二期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日1617至去年9月1日（基期）買賣實例。分期計算實例市價單價18並排序。分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例19市價單價平均值。現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度2021計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，22……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應23於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」等2425規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就有26關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事27項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被告28辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當29期市價之依據，與法律保留原則無違。又查估辦法在實際執30行作業上，仍有相關之書表格式與各類型之基準表，亦有於31執行及表格一致俾益查核之實益；就此內政部將查估辦法之2001相關內容落實於書表，而研訂「徵收補償市價查估作業手02冊」（下稱查估作業手冊）就查估辦法所應執行之圖例書表03更具體清晰之規範各項查估程序及其內容，應為查估辦法之04補充，自無違立法意旨，本院自得援用。

05 ⒋依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地06價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第607款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收08補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」

09之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會10之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不11動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、12財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農林機關之主管人員13等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償14價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同15觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能1617就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事18實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無19關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地2021徵收條例及查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，22補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，23當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院109年度判字第431號判決意旨參照）。

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㈡經查：26 ⒈被告辦理系爭土地徵收補償市價，係有踐行查估辦法第4條27所規定之程序，此為原告於本院審理時所不爭執（本院卷2第441頁之筆錄）。又系爭土地係「變更竹東(頭重、二重、2829三重)都市計畫(配合台鐵新竹內灣支線改善計畫)」劃設為30「道路用地」，為「公共設施保留地」，使用分區（使用地31類別）為「農業區建地目」。則查估單位將系爭土地劃分為2101P007-01地價區段（都市計畫公共設施保留地），核與查估02辦法第10條規定相合。查估單位復依查估辦法第22條第4項03規定，因系爭土地為都市計畫農業區之零星建築用地，經劃04設屬公共設施保留地，則其區段地價應以與該保留地地價區05段距離最近之3個「同使用性質」地價區段為基準，並得參06酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之，故分別07劃設「P031-00」（農業區建地目）、「P032-00」（農業區08建地目）、「P033-00」（農業區建地目）等3個「同使用性09質」地價區段，作為計算「P007-01」區段地價之基準，此10有地價區段勘查表及地價區段圖影本（原處分卷1第63至8611頁、第157頁）、系爭土地所有權狀影本（訴願卷第386至38127頁）在卷可稽，經核於法尚無違誤。

13 ⒉本案估價基準日為104年9月1日（案例蒐集期間：104年3月214日至104年9月1日），查估單位於P032-00地價區段內選取富15貴段439-36地號土地買賣實例（交易日期：104年5月29日）作為比較標的，另因P031-00、P033-00地價區段於市價查估1617案例蒐集期間內成交案例較少且無適當買賣實例，爰於附近18地區選擇適當之竹中段510地號、竹中段755地號等2件買賣19實例作為比較標的（均為住宅區，位於P014-00地價區段20內）。而有關P031-00、P032-00及P033-00等3個地價區段之21比準地價格形成，按查估辦法第18條、第19條規定，比準地22應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分23別選取，其比較價格之查估，應於選取比較標的後，考量價24格形成因素之相近程度進行調整，分述如下：25 ⑴P031-00地價區段：查估單位選取具代表性之下員段695-7地26號土地（農業區建地目）為比準地，該筆土地面積111.03平27方公尺，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路為2公尺農路，接近竹中國小約300公尺、竹中火車站約250公尺、2829鐵路約30公尺。

30 ①比較標的1（富貴段439-36地號土地，農業區建地目）：土31地正常單價為每平方公尺53,717元（調整至估價基準日為522013,921元），成交日期為104年5月29日；區域因素調整百分02率為-10.50%，個別因素調整率為-2.00%，試算價格為每平03方公尺47,294元。

04 ②比較標的2（竹中段510地號土地，住宅區）：土地正常單價05為每平方公尺89,237元（調整至估價基準日為89,737元），06成交日期為104年4月13日；區域因素調整百分率為-53.5070%，個別因素調整率為-5.50%，試算價格為每平方公尺39,40833元。

09 ③比較標的3（竹中段755地號土地，住宅區）：土地正常單價10為每平方公尺89,263元（調整至估價基準日為89,584元），11成交日期為104年6月3日；區域因素調整百分率為-53.50%，12個別因素調整率為-1.00%，試算價格為每平方公尺41,24013元。

14 ④依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予85%、1150%、5%之權重，決定比準地地價為每平方公尺46,205元，並依查估辦法第21條第3款規定，進位至百位數後為每平方公1617尺46,300元。

18 ⑵P032-00地價區段：查估單位選取具代表性之富貴段439-4地19號土地（農業區建地目）為比準地，該筆土地面積143.21平方公尺，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路為5公2021尺巷道，接近竹中國小約300公尺、竹中火車站約250公尺、22鐵路約50公尺。

23 ①比較標的1（富貴段439-36地號土地，農業區建地目）：土地正常單價為每平方公尺53,717元（調整至估價基準日為524253,921元），成交日期為104年5月29日；區域因素調整百分26率為0.00%，個別因素調整率為-3.25%，試算價格為每平方27公尺52,169元。

②比較標的2（竹中段510地號土地，住宅區）：土地正常單價2829為每平方公尺89,237元（調整至估價基準日為89,737元），30成交日期為104年4月13日；區域因素調整百分率為-43.023010%，個別因素調整率為-6.75%，試算價格為每平方公尺47,60297元。

03 ③比較標的3（竹中段755地號土地，住宅區）：土地正常單價04為每平方公尺89,263元（調整至估價基準日為89,584元），05成交日期為104年6月3日；區域因素調整百分率為-43.00%，06個別因素調整率為-2.25%，試算價格為每平方公尺49,91407元。

08 ④依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予65%、2090%、15%之權重，決定比準地地價為每平方公尺50,936元，10並依查估辦法第21條第3款規定，進位至百位數後為每平方11公尺51,000元。

12 ⑶P033-00地價區段：查估單位選取具代表性之富貴段584地號13土地（農業區建地目）為比準地，該筆土地面積82.27平方14公尺，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路為5公尺15巷道，接近竹中國小約350公尺、竹中火車站約450公尺、鐵16路約30公尺。

17

①比較標的1（富貴段439-36地號土地，農業區建地目）：土18地正常單價為每平方公尺53,717元（調整至估價基準日為5193,921元），成交日期為104年5月29日；區域因素調整百分率為5.50%，個別因素調整率為-1.00%，試算價格為每平方2021公尺56,318元。

22 ②比較標的2（竹中段510地號土地，住宅區）：土地正常單價23為每平方公尺89,237元（調整至估價基準日為89,737元），成交日期為104年4月13日；區域因素調整百分率為-37.524250%，個別因素調整率為-4.50%，試算價格為每平方公尺53,52662元。

27 ③比較標的3（竹中段755地號土地，住宅區）：土地正常單價為每平方公尺89,263元（調整至估價基準日為89,584元），2829成交日期為104年6月3日；區域因素調整百分率為-37.50%，30個別因素調整率為0.00%，試算價格為每平方公尺55,99031元。

2401

④依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予55%、2002%、25%之權重，決定比準地地價為每平方公尺55,685元，並03依查估辦法第21條第3款規定，進位至百位數後為每平方公04尺55,700元。

05 ⑷上開經由區域因素及個別因素調整，考量價格形成因素之相06近程度而推估上開3筆比準地價格分別為每平方公尺46,30007元（P031-00地價區段）、51,000元（P032-00地價區段）、0855,700元（P033-00地價區段），並以該比準地地價作為該09地價區段之區段地價。此有卷附買賣實例調查估價表、比較10法調查估價表、影響地價區域因素分析明細表及比準地地價11估計表等影本可憑（原處分卷1第51至62頁、第95至97頁、12第98至113頁、第155頁），核與查估辦法第18條、第19條規13定無違。

14 ⑸另系爭土地所在之P007-01地價區段，其與距離最近之3個同15使用性質P031-00、P032-00、P033-00地價區段之影響地價區域因素總修正數分別為37.00%、26.50%、21.00%，爰P0071617-01地價區段經加權平均計算結果(【46,300x[1+37.00%]+1851,000x[1+26.50%]+55,700x[1+21.00%]】/3=65,114)，19並按查估辦法第21條第3款規定進位至百位數後為每平方公尺65,200元，此有卷附公共設施保留地地價加權平均計算表2021影本可稽（原處分卷1第145頁），並提經地評會107年6月2722日107年第2次會議評議通過維持原評定價格在案（原處分卷231第40至44頁之會議紀錄），核與查估辦法第22條規定無24違。

25 ㈢雖原告主張原處分以錯誤之原始宗地資料為據，選取不具代26表性且顯不相當之案例作為比準地云云。惟查：27 ⒈按辦理土地徵收補償市價查估作業應依查估辦法第4條規定之程序，進行劃分地價區段時，原則以鄉（鎮、市、區）為2829單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自30然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商31活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，2501於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地02劃為同一地價區段。但公共設施保留地則應單獨劃分地價區03段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分（查估辦法04第10條規定）；地價區段之界線，則應以地形地貌等自然界05線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之06界線或適當之地籍線為準（查估辦法第11條規定）。基此，07土地徵收補償市價查估作業之進行，須先區別查估標的之土08地使用分區與使用性質的差異，再論究宗地所處區域條件及09個別條件等差異所致價格之調整，方符合市價查估之基本原10理。次按查估辦法第22條第4項規定，都市計畫區內公共設11施保留之區段地價係決定於其毗鄰非公共設施保留地之區段12地價平均計算，而倘係都市計畫劃定前屬農業區建地目經劃13屬公共設施保留地地價區段者，該公共設施保留地「區段地14價」則應以與其「地價區段」距離最近之3個「同使用性15質」之非公共設施保留地「地價區段」為基準，並得參酌區域因素調整估計之地價平均計算結果，藉此求取公共設施保1617留地「區段地價」之估計值，並以定之。質言之，各地價區18段之比準地，實與非該地價區段之土地條件及道路條件等因19素無涉，而須端視各該劃定地價區段內土地之整體情狀而定20之。

21 ⒉查系爭土地為「農業區」內「建」地目土地，劃屬都市計畫22區內公共設施保留地，估價作業係將其劃分入地價區段編23號：P007-01之公共設施保留地地價區段，並求取距離最近之3個同屬農業區建築用地之「地價區段」（即區段編號：P24

25031、032、033）之比準地地價以為其區段地價。「P031-0260」地價區段，選取區段內竹東鎮下員段695-7地號；劃設27「P032-00」地價區段，選取區段內竹東鎮富貴段439-4地號；劃設「P033-00」地價區段，選取區段內竹東鎮富貴段5282984地號等「農業區」內「建」地目土地為該等地價區段內之30比準地，價格分別為每平方公尺46,300元、51,000元、55,73100元。已有考量為公共設施保留地之系爭土地所處區段條件2601均較前3者地價區段為優，故依法參酌了區域因素之優劣程02度，分別修正調整增加37.00%、26.50%、21.00%，經計算後03各該區段地價分別為每平方公尺63,431元、64,515元、67,30497元。最後，再加權平均估計該公共設施保留地之區段地價05求得65,200元/平方公尺，已如前述。依該區都市計畫規劃06此路段為25米計畫道路，惟查估當時現況該路段道路尚未完07全開闢，查估當時現況勘測道路寬路約莫為15公尺，此亦載08明於區段勘查表（原處分卷1第74頁）中作為估價參憑之09用。而固然中興路4段經現場勘查實際測量寬度為18公尺，10但查估報告內表7之宗地個別因素清冊記載為8公尺，確有誤11植，此有大聖工程顧問有限公司108年12月9日聖(108)企字12第0911081209號函在卷可考（本院卷1第455頁）。況按查估13辦法第20條規定，公共設施保留地地價之估價主要係以「毗14鄰」的區段地價之良窳為準據，而都市計畫農業區之零星建15築用地而經劃屬公共設施保留地地價區段的區段地價，則係以「距離最近之3個使用性質」地價區段為基準，也並非考1617量勘估標的本身之宗地條件而論斷之。所以，系爭土地為農18業區建地目土地，依查估辦法規定，該土地市價之決定方式19系參酌近鄰3個同使用性質地價區段之區段地價所平均計算而得，實與其個別土地面臨中興路4段的道路寬窄、深度等2021個別因素無涉，故縱使卷存宗地個別因素清冊將系爭土地之22道路條件記載為次要道路8公尺（原處分卷1第125頁），亦23對系爭土地之區段地價的決定不生影響。是以，原告自認為比準地應以中興路旁者為準，不應以臨巷弄者為依據，實為2425誤解比準地選定之要旨，如果依原告之見只選取「中興路26旁」土地作為比準地，此反而是違反前揭法定程序與估價理27論之要求。況且，有關中興路旁土地較優等因素，也已於各28區段地價調整約莫加權21%至37%不等予以反應區段條件之價29差。從而，原告此部分主張，容有誤會，並無足採。

30 ⒊原告尚稱非臨路之住宅區富貴段700地號土地，於101年間標31售時底價為每平方公尺91,400元（約每坪302,149元），高2701於當年度公告現值（每平方公尺11,500元），則系爭土地所02處位置，衡情地價應較上開住宅區土地為高云云。惟查，上03開富貴段700地號土地，是直至107年6月14日，方以每平方04公尺50,057元標脫，此有被告標售縣有非公用房地開標結果05在卷可考（原處分卷1第46至47頁）。則系爭土地之徵收價06格係每平方公尺65,200元，相較於富貴段700地號土地標脫07價格，已高出許多。由此足徵，土地價格會隨著時間之遞移08而有漲跌之現象。況依都市計畫法臺灣省施行細則規定，住09宅區土地在使用強度以及容許項目上皆遠優於農業區土地，10在土地估價上自不宜等同視之。是以，原告此部分主張，並11無足援引為對其有利之認定。

12 ⒋查估辦法第17條及第28條規定土地徵收補償市價之查估，係13在求取土地於「估價基準日」之價格，估價基準日原則為每14年9月1日，於以買賣實例（案例蒐集期間以當年3月2日至915月1日為原則）估計土地正常單價時，應調整至估價基準日。惟屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得以31617月1日為估價基準日。則原告將查估報告封面所載之價格日18期（即估價基準日）104年9月1日誤解為被告於價格日期10419年9月1日業已產生擬評地價，顯悖離事實，自無足取。

⒌查估辦法第20條第4項及查估作業手冊第20頁：「1.依土地2021徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第20條規定，需用22土地人應將預定徵收範圍內之下列資料，函送直轄市、縣23（市）主管機關辦理查估：(1)宗地個別因素清冊。(2)共有24土地者，另檢附共有土地共有人及對應持分相關資料，格式25得參考『共有土地共有人及對應持分附表』。(3)預定徵收26範圍地籍圖。(4)敘明或檢附取得徵收用地經費、確認徵收27用地等證明文件……。」是以，需用土地人委託直轄市、縣（市）主管機關辦理市價查估前，均須提供土地徵收補償市2829價查估所需之基本圖籍及資料，直轄市、縣（市）主管機關30方有辦理招標，以及得標廠商依據契約進行查估作業事宜，31有其先後順序，並非逕以宗地個別因素清冊作為評定價格之2801依據而本案需地機關為被告工務處，宗地個別因素清冊為其02所製作，附於查估報告中。因為比較標的（即買賣實例）通03常不是在同一天交易，因此在估價時會按地價波動幅度做價04格日期調整至估價基準日，在同一基準日上做土地正常單價05之比較。是以，原告指稱被告於估價師實地查估前，即以10064年8月31日宗地個別因素清冊所載內容作成價格之擬定，亦07為誤解。

08 ⒍另關於原告所提4個實價登錄成交資料（交易時間分別為10509年6至10月間，本院卷1第491至497頁），其為非都市計畫土10地之特定農業區甲種建築用地，與系爭土地所劃屬本案公共11設施保留地係屬都市計畫農業區之建地目土地有別，使用分12區（使用地類別）不同，則所適用的土地管制相關法規當然13亦不相同，依查估辦法第22條第4項規定，並不適合作為本14案買賣案例，則查估單位未將該4個買賣實例作為比準地價15之比較標的，核無違誤。又觀之查估報告所附徵收用地現況照片及四鄰照片位置圖（原處分卷1第173至175頁）可知，1617系爭土地位處高速鐵路橋下旁，臨接中興路之對側地區為新18竹縣限制建築使用且尚未實質開發之工業區，且中興路上設19有碰撞緩衝之交通島設施，查估當時現況中興路兩側無法直接穿越。加上系爭土地位於中興路公路之彎道上（所謂彎道2021不是點的概念，而是指整體考量道路的線與面的狀態而22言），車輛於該處過彎處，致難收店鋪效益之利；再者，系23爭土地位處地域之生活環境與公共設施等甚難與一般住宅區24相提並論。此外，不動產估價是以價格日期現況為估價基25準，即104年9月1日，現場勘查時並無做店面使用，此與原26告所自承於98年間當時之店舖負責人身罹重病住院期間曾短27暫停業，原告恐因徵收之故無端衍生招租及加盟爭議，未招租或加盟營業乙節相符，且鄰近地區亦無商業效益，實不可2829能，也不能推溯勘查標的曾經做過何種使用，即據此作為調30整地價之因素，此舉不僅昧於現況，且不合法令。

2901 ⒎原告另稱不動產估價師張峯嘉就本案「查估修正前後對照之02項目及差異」、「EXCEL表為何修訂之緣由」及其內「各項03修訂項目及數額之異同處」，全然無法為具體之敘述及指出04客觀之數值，甚而表示「EXCEL表格就算拉錯，也不會影響05最終地價之判定」，將判定依據一概推給內部判定之工作底06稿或其個人主觀之經驗法則，而將客觀上得以查驗之查估數07值及表格呈現等客觀數據，均列後作為次要之依據，其於本08案之證述難期公允云云。惟證人張峯嘉於本院準備程序中係09已證稱：每家不動產估價師事務所估價報告都有自身調整10表，自身調整表大多建置在具有欄位試算方便性的EXCEL11檔，該數值是我們自建的；（問：EXCEL數值與估價報告書12內涉及調查估價表格內容有無關係？）EXCEL數值獨立於本13件估價報告書所用的表格，兩者是獨立的，這也就是我們為14什麼會在原報告書表格外另外再去建置一個初估的EXCEL數15值計算公式，目的就是怕發生系統性的錯誤而沒有辦法檢核出來，但無法確保最終數值正確（例如有可能發生數據增減1617的總和數值正確、但過程負負得正的狀況）。EXCEL是公司18內部工作底稿，這是因為我們估價時對於土地價格依經驗法19則而有心證存在，而公司內部底稿就是依照經驗法則所試算的初估結果，報告上有誤繕是難免的等情明確（本院卷2第120215頁）。況且按查估辦法第3條及查估作業手冊第163頁明22定，公告徵收後土地所有權人對該補償市價提出陳情、異議23及進入訴願及行政訴訟程序時，廠商對於其徵收補償市價報告內容負有說明及協助提供書面答辯之義務，必要時應機關2425要求申請參加訴願或聲請參加訴訟，不得拒絕。本案土地徵26收成果報告書係由具有高度專業性之執業不動產估價師依查27估辦法製作而成，其對於本案之查估過程及價格評估充分理解，且依上開規定，估價師對於成果報告書負有說明及提供2829書面答辯之義務，必要時應機關要求參加訴訟，況不動產估30價師依據與被告訂立採購契約之委託事項，依其專業與經驗31法則評估合理的土地價格，並按法令規範製作相關表格，最3001終經地價評議委員會審議通過，非僅為不動產估價師主觀評02斷。是以，原告此部分主張，並無足取。

03 ㈣原告主張：被告所擇取比較標的竹中段755地號及竹中段51004地號等土地，顯不相當、不具代表性之情形，未曾一併注意05現場用地交通運輸及土地利用現況等兩項重要參考指標之查06估宗旨云云。惟查：07 1.查估辦法第19條就比準地之查估方法已有具體規定。且不動08產估價技術規則第12條亦有規定，不動產估價師蒐集比較實09例之原則，案例地處「距離」遠近僅是例示之一，且從估價10理論上而言比較法，比較案例與勘估標的之間，價格牽引替11代關係往往更是作為案例選取的判斷標準之一。質言之，固12然「距離」會影響地價，但非唯一因素，而須綜合個案各項13條件或因素等作出最終評價判斷。因此，比較標的位處「巷14弄裡」並不足代表參考價值較低，果爾恐狹義了「區域因15素」之各個項目的調整意義與目的，況原告所言「巷弄裡」

案例的比較價格推估係就其所處區段地價所為之推估，實與1617原告所有之系爭土地地價並無直接關聯，以其為終局地價，18實為誤解本件地價推估過程與決定準據。再者，依查估辦法19第2條及第22條第2項規定，比準地地價係代表劃定某一特定地價區段之平均區段地價概念，故比準地應當符合中位數2021（或平均數）之統計上意涵，否則，恐有違誤比準地之選定22相關標準或規則之疑慮。

23 ⒉竹中段510地號土地係於105年7月20日另因私有土地所有權人申請合併，105年7月26日登記完畢（同段510、511、5122425地號合併於507地號），此有土地建物異動清冊、新竹縣地26籍異動索引、土地登記第2類謄本、及新竹縣竹東地政事務27所105年7月20日東地字第96770號登記收件之土地複丈及標示變更登記申請書及土地丈結果通知書在卷可稽（本院卷12829第449頁、本院卷2第123至125頁、第157至163頁）。又查，30觀諸二版查估報告第47頁（原處分卷1第95頁）清楚載明竹31中段510地號買賣實例面積達114.79平方公尺，非為畸零3101地；再者，竹中段510地號為住宅區建築用地，非為公共設02施用地，亦有新竹縣都市計畫使用分區（或公共設施用地）03證明書在卷可佐（本院卷2第165頁）。此外，查估辦法第2004條規定，影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，05應不予採用案例，惟案例可作適當之修正時，仍可採用，並06非一律禁止使用該案例。而被告所擇取之地價區段及比較標07的，除必需遵循查估辦法第4條土地徵收補償市價查估之辦08理「程序」，所有影響地價因素都逐一考量，包括情況調09整、價格日期調整，區域因素調整，個別因素調整，非僅只10考量交通運輸及土地利用現況。從而，原告主張被告在擇取11比較標的竹中段755地號及竹中段510地號等土地時，未曾一12併注意現場用地交通運輸及土地利用現況等兩項重要參考指13標，所擇取之比較標的不具代表性云云，容有誤會，並無可14採。

15 ㈤至原告主張被告自承先前有2次錯誤而曾自行撤銷前處分，復於本案又再作成同一結論之原處分，係有違法失當一節：1617 ⒈本案徵收補償市價係被告委託估價師依查估辦法辦理系爭土18地之市價查估，並製作土地徵收市價查估成果報告書，經參19酌3個地價區段之區域因素與該保留地地價區段差異調整，並以估計之區段地價平均計算結果定之，提經地評會決議通2021過，並非以公告現值倍數計算。依據不動產估價技術規則第222條第1項第12款及同法第12、19條等及查估辦法第4、10、1231條之規定可知，土地估價作業之進行，須先區別土地使用24分區與使用性質的差異（如商業區、住宅區、工業區、農業25區甚至公共設施保留地等），再進行宗地所處區域及個別條26件等差異調整，此是不動產估價之基本原理。是以，原告要27求以具店鋪效益的住宅區地價來補償其使用性質不同的農業區土地，此舉已悖於客觀事實，並與不動產估價基本原理有2829違，更為法所不許，已如前述。

30 ⒉按依法復議之徵收補償價額之評議，為地價及標準地價評議31委員會之任務，此為依平均地權條例第4條及土地法第155條3201第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規02程第3條第第6款所規定。又依地價及標準地價評議委員會組03織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，04包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價05師、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅06捐、工務或都市計畫、建設或農林機關之主管人員等。足07見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之08判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，09透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應10認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政11機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有12無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考13慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法14院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條15例及查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人1617自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法。是以，被告所作18成之原處分係基於尊重委員會之專業性、公正性及客觀性，19提請由委員會作出最終之評定，經核於法尚無違誤。

⒊又「高鐵橋下連絡道路延伸至竹科新闢工程（第2期公道五2021路至中興路4段）」土地徵收補償市價查估案，前經104年922月30日地評會104年第4次會議通過在案，經原告提出復議23後，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提請地評會105年10月6日105年第7次會議復議，決議維持原補償價格，原告不2425服提起第1次訴願，內政部以106年11月24日台內訴字第106026079300號函（原處分卷2第2至3頁）請被告就本案市價查估27報告書表若干疑義提出回復說明，經被告檢視估價報告書之錯誤部分而予以補充答辯後，內政部再於106年12月26日台2829內訴字第1060089933號函（原處分卷2第10至11頁）說明二30載明：「修正後查估成果報告書與提交地價評議委員會評定31之內容已有差異，貴府是否將上開報告書再提交地價評議委3301員會評定？請敘明理由及法令依據，並請依訴願法第58條第022項規定審視有無撤銷事由。」被告因而依據內政部建議，03於107年1月8日函（原處分卷1第38頁）說明二載明：「經查04本案市價查估報告有計算錯誤情形，爰依訴願法第58條第205項規定撤銷旨揭處分，待釐正市價查估報告後，重新提交地06價及標準地價評議委員會審議。」則被告撤銷前處分後，前07處分即失其效力。經被告委請估價師重新釐正報告書，已再08於107年6月27日地評會107年第2次會議將估價師重新釐正之09查估成果報告書提起評議，並就關於內政部於上開訴願程序10時所為審查意見部分，由原承辦估價師以書面回復被告，且11於107年6月27日地評會107年第2次會議中報告說明，此業經12證人即估價師張峯嘉於本院準備程序時證述其確出具該報告13書並列席說明等情屬實（本院卷2第11至13頁），並有查估14單位於該次會議中提出之簡報大綱（含報告書勘誤對照表）15在卷可資佐證（本院卷2第199至211頁），且被告於本院審理中業已將重新釐正之查估成果報告書（即原處分卷1第481617至188頁）與釐正前之查估成果報告書（即送104年9月30日18地評會104年第4次會議之版本，見原處分卷2第14至14019頁），兩者差異載明於其所製作之市價查估報告書勘誤對照表（見本院卷2第153頁），並經以螢光筆在上開兩份查估成2021果報告書上註記其等差異處甚明。而該重新釐正之查估報告22書內容、計算過程等等，均是經地坪會與會專家學者公開、23充分審查與討論，而為執業估價師終局之地價決定，此價格決定核無違背估價的論理法則及經驗法則之情事，且經地坪2425會107年第2次會議出席委員全數同意，決議維持原評定價26格，並於107年8月3日以原處分通知原告上開會議決議，於27法尚無不合。是以，原告主張被告自承先前有2次錯誤而曾28自行撤銷前處分，復又再作成同一結論之原處分，係有違法29失當云云，顯僅從原處分與前處分就評定區段地價計算結果30相同即論斷為違法，但未充分理解查估作業之整體過程所31致，並非可採。

3401六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴02願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為03無理由，應予駁回。

04七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結05果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

06八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第071項前段，判決如主文。 08中華民國110　年10月7日09          臺北高等行政法院第六庭10               審判長法 官　陳心弘11                  法 官　郭銘禮12                  法 官　林淑婷  13

一、上為正本係照原本作成。14二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表15明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。

1617三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴18訟法第241條之1第1項前段）19四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）2021得不委任律師為訴訟所 需 要 件代理人之情形

㈠符合右列情形之一1.上訴人或其法定代理人具備律師資格者，得不委任律師或為教育部審定合格之大學或獨立學為訴訟代理人　院公法學教授、副教授者。

2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。

3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。

3501

㈡非律師具有右列情1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二形之一，經最高行親等內之姻親具備律師資格者。

政法院認為適當2.稅務行政事件，具備會計師資格者。

者，亦得為上訴審3.專利行政事件，具備專利師資格或依訴訟代理人法得為專利代理人者。

4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。

是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。

02中華民國110　年10月18日03                  書記官 黃玉鈴36