臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)九十年度訴字第五七九四號

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第五七九四號

原告

大新竹建設實業有限公司

代表人

甲○○

訴訟代理人

賀廣鈴會計師

被告

新竹市稅捐稽徵處

代表人

乙○○處長）

訴訟代理人

丙○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國九十年八月一日台財訴字第○九

○○○二二一九○號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：

主文

事實

一、事實概要：緣原告於民國（下同）八十一年六月間與地主曾楊輝等人所有坐落新竹市○○○段一五一－九一地號（重測後為介壽段四十地號）等土地採合建分屋，計興建六十五戶，地主曾楊輝等人分得二十九戶，原告分得三十六戶（其中九戶尚未出售）。原告乃開立五十六戶之統一發票金額，計銷售額為新台幣（以下同）八二、七一五、一○○元。被告初查以原告房屋售價偏低，依營業稅法第十七條規定，以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約書所載價金換算後每坪房價視為當地同時期之市場銷售價格，調整售價為一一四、三八三、二九六元，補徵營業稅

一、五○八、○○九元。原告不服，申經復查結果，改依財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論向各金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格），遂調整售價為九四、四九三、九四一元，變更核定補徵營業稅為一、二○

三、九五五元。原告仍不服，提起訴願、再訴願，均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明：再訴願決定、訴願決定、復查決定及原處分均應撤銷。

㈡被告聲明：駁回原告之訴。

三、兩造爭點：被告以原告房屋售價偏低，遂調整售價為新台幣（以下同）九四、四

九三、九四一元，變更核定補徵營業稅為一、二○三、九五五元，是否適法？

㈠原告主張之理由：

⒈營業稅法施行細則第二十一條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」又財政部八十一年二月二十五日台財稅第八一○七五三三九○號函示：「營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定。」至於房屋款顯較市價為低如何查證乙節，參酌財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論辦理，該結論房屋款之市價可參酌下列資料認定之：「一、營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資料。三、銀行貸款評定之房屋款價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介買賣資料扣除佣金加成估算之售價。六、出售房屋帳載未折減除餘額估算之售價。七、法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前所述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」

⒉原告銷售土地房屋時，買賣契約均分別載明土地、房屋價格，是以原告依買賣契約房屋價款開立發票，於法並無不合。不動產買賣契約，係經買賣雙方當事人同意簽訂，被告豈可懷疑其真實性？又原告本就是土地及房屋合併銷售，被告竟誣指原告主張房地分購。原告只是依營業稅法施行細則第二十一條於買賣契約書上將土地及房屋價格分別列示，各購屋人不可能不知情。依政府機關房屋建築預算編列標準與建管單位造價估算新竹市十二層樓每坪房屋售價參考標準，八十年為四五、○○○元，八十一年為五一、○○○元，八十二年為六○、○○○元，而依台灣省北區各縣市稅捐稽徵處房屋售價參考標準表，則為每坪四八、○○○元（八十四年十一月二十八日起算）。原告自八十一年起陸續售屋，每坪平均售價自三五、八六三元至六四、五四一元不等，大多較前述價格為高，未有顯較市價為低情事，依財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九○號函規定，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定，當然無適用省市稽徵機關會商之結論，被告顯然不察。

⒊被告以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約所載價金換算後，每坪房價六五、五八六元為當地同時期之市價，並逕為調整三十一戶之房價，除於法未合外，亦難令人甘服。蓋房屋價格與大小、格局、坐向及樓層息息相關，以區區一戶地主出售價格推定原告出售房屋價格，顯然以偏概全；況且曾楊輝出售之房地未將土地與房屋價格分別載明，六五、五八六元是被告按營業稅法施行細則第二十一條規定推算而得，以之推斷原告土地與房屋分別明示之房屋價格，是本末倒置，是欲加之罪，何患無辭！

⒋被告向金融機構查得貸款房屋之估價資料，毫無章法可循，以之調整二十戶之房價，除於法未合外，其真實性誠難令人信服。

⑴同棟大樓，不同樓層，價差二．五八倍。例如：十一樓之三估價每坪為一一

二、五四四元，而四樓之一、四樓之二、四樓之五等卻估價每坪為四三、六二○元。

⑵同一樓層房屋價差二．三二倍。例如：七樓之六每坪估價為一一○、二三七元，而七樓之三每坪估價只有四七、五九二元。

⑶上、下樓層價差達一．四至二．二倍。例如：十一樓之三估價每坪為一一二、五四四元，而十樓之三每坪估價為五○、八六二元，十二樓之三每坪估價為八○、三一五元。

⑷銀行高估房地抵押品價格產生超貸弊案層出不窮，也最為社會大眾詬病，其估價真實性令人懷疑。被告不但捨棄主管稽徵機關自訂之台灣省北區各縣市房屋售價參考標準表及新竹市房屋售價參考標準不用，捨近求遠，居心叵測。另時價之認定之應為唯一，被告竟以其查得之房屋貸款估價資料及其自行比照認定之各戶資料，一一調整房屋售價，其壓榨原告之心態，照然若揭。

⒌綜上所述，被告補徵原告營業稅即非妥適，依法亦無據。

㈡被告主張之理由：

⒈按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」為營業稅法第十七條所明定。又「營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定。說明：二、至於『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論辦理。附件：財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論：房屋款之市價可參酌左列資料認定之：一、營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資料。三、銀行貸款評定之房屋款價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。六、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。七、法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」亦經財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九○號函附財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論核示有案。

⒉查原告所有座落新竹市○○○段一五一 ─ 九一地號（重測後為介壽段四十地號）等土地與地主採合建分屋，計興建六五戶，地主曾楊輝等人分得二十九戶，原告分得三十六戶（其中九戶尚未出售）。五十六戶原告開立發票金額計八

二、七一五、一○○元，被告以其開立發票所載房屋售價較時價偏低，依營業稅法第十七條規定，以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約書所載價金換算後每坪房價視為當地同時期之市場銷售價格，調整售價為一一四、三八三、二九六元，補徵營業稅一、五○八、○○九元。原告不服依法申請復查。被告依首揭財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論向向金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格）復查決定調整售價更正為九四、四九三、九四一元，補徵營業稅則更正為一、二○三、九五五元，先於陳明。⒊次查本案被告以原告開立發票所載房屋款顯較市價為低，故依前揭財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九０號函附財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論查證，銀行貸款評定之房屋款價格（已如前項所述）。又經向購屋人查詢，皆稱係房地合購方式向原告購屋，並未有房地分購情事（即以房地總價款買賣，並未分開以房、地價款買賣，），故房、地之契約之所以分開、房地價格如何分配，皆由原告自行內部作業，各購屋人並不知情。其契約之真實性及正確性實有待商榷。顯然原告有壓低房屋售價、提高土地銷售額，以利用營業稅法第八條第一款出售土地免徵營業稅之規定，以規避營業稅之行為昭然若揭。是原告主張已依規定於買賣契約書上將土地及房屋價格分別列示，各購屋人不可能不知情乙節，應不足採信。

⒋至原告主張被告以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約書所載價金換算後每坪房價

六五、五八六元為當地同時期之市場銷售價格，調整三十一戶之房價，於法未合乙節，此部份被告已於復查決定書中載明改依財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論向各金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格）調整房屋售價，原查調整售價一一四、三八三、二九六元，補徵營業稅一、五○八、○○九元，申經復查結果，遂已變更調整售價為九四、四九三、九四一元，變更核定補徵營業稅為一、二○三、九五五元。是原告主張顯為誤解，再予陳明。

⒌原告又稱被告向金融機構查得貸款房屋之估價資料，毫無章法可循，如同棟大樓，不同樓層、同一樓層房屋上、下樓層價差大乙節。誠如原告自己所稱房屋因座落方位、結構設計及整體造型、樓層及風向、日照景觀等大自然環境等因素而價格各異。且經向提供估價資料之各金融機構查詢結果，本案各金融機構之估價均係依據查得市價為估價基準，據此被告依財政部賦稅署八十年六月廿八日邀集省市稽徵機關會商結論，銀行貸款評定之房屋價款可作為房屋款市價之參考資料，遂依營業稅法第十七條規定，按查得銀行貸款估價金額調整售價。至於未查得銀行估價部分，依營業稅法施行細則第廿五條規定：「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之價格。」則未查得銀行貸款估價資料之房屋，比照建坪數、購屋日期相近、相同樓層者查得之銀行估價資料調整之尚無不合，原告指責被告機關調整房價無據，自無可採，是原告顯有壓低房屋售價，提高土地銷售額，依照營業稅法第八條第一項第一款出售土地免徵營業稅規定，藉以規避銷售房屋部分之營業稅甚為明確，請仍予維持。

⒍據上論結，本件原告提起訴訟並無理由，謹請將原告之訴駁回，以維稅政。

理由

一、按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」營業稅法第十七條定有明文。又「營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定。說明：二、至於『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論辦理。附件：財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論：房屋款之市價可參酌左列資料認定之：一、營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資料。三、銀行貸款評定之房屋款價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。六、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。七、法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」亦經財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九○號函附財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論核示在案。

二、本件原告所有座落新竹市○○○段一五一 ─ 九一地號（重測後為介壽段四十地號）等土地與地主曾楊輝採合建分屋，計興建六五戶，地主分得二十九戶，原告分得三十六戶（其中九戶尚未出售）。原告開立五十六戶發票金額計八二、七一

五、一○○元，被告以其開立發票所載房屋售價較時價偏低，依營業稅法第十七條規定，以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約書所載價金換算後每坪房價視為當地同時期之市場銷售價格，調整售價為一一四、三八三、二九六元，補徵營業稅一、五○八、○○九元。原告不服依法申請復查。被告依首揭財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論向向金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格）復查決定調整售價更正為九四、四九三、九四一元，補徵營業稅則更正為

一、二○三、九五五元等情，有原處分、復查決定、一再訴願決定等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

三、查㈠被告以原告開立發票所載房屋款顯較市價為低，經查核向銀行貸款之二十九戶資料，發現房屋價款占房地總價百分之二十五至三十五者有十八戶、占總價百分之十及十以下者有六戶、占總價百分之四十者有一戶、占總價百分之五十者有二戶、占總價百分之六十一者有一戶，而原告所開立發票所載房屋款占總價則平均高達百分之六十五一節，業據被告庭呈核計表一份為證，原告對此未表爭執；

㈡被告經向購屋者查詢，皆稱系爭房地係合購方式向原告購得，非係分購，買賣契約之房屋款項及土地款項分別載明、房地價格如何分配，皆由原告自行內部作業，各購屋人並不知情，有訪查資料附卷可憑，衡之常情，要屬可信，原告執買賣契約分別記載房、地價款為辯，洵不足採。原告此舉有壓低房屋售價、提高土地銷售額，利用營業稅法第八條第一款出售土地免徵營業稅之規定，以規避營業稅之行為，要屬無疑。㈢原告綜合前揭資料，依首揭財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九０號函附財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論查證，銀行貸款評定之房屋款價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格，復查決定調整五十六戶中之二十戶售價，更正為九四、四九三、九四一元，補徵營業稅更正為一、二○三、九五五元，要屬有據。㈣原告主張應參考「台灣省北區各縣市房屋售價參考標準表」及「新竹市房屋售價參考標準」為本件課稅之依據一節，因原告無法提出應依照上開標準表核稅之法令依據，此項主張要屬無據。

四、原告主張被告以地主曾楊輝出售一戶之買賣契約書所載價金換算後每坪房價六五、五八六元為當地同時期之市場銷售價格，調整三十一戶之房價，於法未合云云；查此部份業經被告於復查決定書中載明改依財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論向各金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格）調整房屋售價，原查調整售價一一四、三八三、二九六元，補徵營業稅一、五○八、○○九元，申經復查結果，遂已變更調整售價為九四、四九三、九四一元，變更核定補徵營業稅為一、二○三、九五五元，已如前述，原告主張係屬誤解。

五、原告主張被告向金融機構查得貸款房屋之估價資料，毫無章法可循，如同棟大樓，不同樓層、同一樓層房屋上、下樓層價差大云云；按衡之經驗法則，房屋因座落方位、結構設計及整體造型、樓層及風向、日照景觀等大自然環境等因素，而異其價格，要無不合。且衡之銀行作業之常情，各金融機構之估價均係依據查得市價為估價基準，準此被告依財政部賦稅署八十年六月廿八日邀集省市稽徵機關會商結論，以銀行貸款評定之房屋價款作為房屋款市價之參考資料，依營業稅法第十七條規定，按查得銀行貸款估價金額調整售價。未查得銀行估價部分，依營業稅法施行細則第廿五條「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之價格。」之規定意旨，比照建坪數、購屋日期相近、相同樓層者查得之銀行估價資料調整之，要無不合，原告此項主張，殊不足採。

六、綜合上述，原告開立發票，壓低房屋售價、提高土地銷售額，以規避營業稅之行為至臻明確，被告依據財政部賦稅署八十年六月二十八日之會商結論，根據向各金融機構查得購屋人貸款時之房屋評定價格（未查得貸款資料者，比照購買房屋移轉日期相近或相同樓層之金融機構貸款評定房屋價格）調整房屋售價為九四、

四九三、九四一元，變更核定補徵營業稅為一、二○三、九五五元，並無不合，一再訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

七、本件法律關係及事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不逐一論究，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 北 高 等 行 政 法 院 第 六 庭審 判 長 法 官　 林 樹 埔