臺北高等行政法院判決

原告

寶富不動產仲介經紀有限公司

代表人

甲○○（董事）

被告

行政院公平交易委員會

代表人

黃宗樂（主任委員）

上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國94年2月1日院臺訴字第0940081081號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：

主文

事實

緣原告經人檢舉虛報房屋真實成交價格，不法牟取仲介費用，導致檢舉人受有損害。案經被告調查結果，以原告於從事房屋仲介交易時，以欺罔手段賺取差價，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以93年7月8日公處字第093068號處分書，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告新台幣（下同）20萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂以不服訴願決定及原處分關於裁處原告20萬元罰鍰部分，向本院提起行政訴訟。

茲摘敘兩造訴辯意旨如次：

甲、原告起訴意旨略謂：

一、參照福建金門地方法院85年度自字第2號裁判意旨，在契約自由原則下，買賣契約之締結與否、內容若何，既為當事人雙方所得自由決定，買受人一方即不得僅因事後認為當初支出價金過高，而歸咎第3人令負刑責。本件依不動產買賣契約書，買賣雙方之交易價金為500萬元，且為雙方所明知，故雙方均於該買賣契約上簽章。而房屋買受人於92年8月4日第1次購屋要約時，提出欲以480萬元購買，惟為出賣人拒絕，嗣買受人同年8月18日復以500萬元為要約而向出賣人提出，經承諾後買賣契約成立，該買賣標的價金為500萬元，此為買受人自行提出，而非原告所稱出賣人欲以500萬元出售，原告僅係據實報價，並無任何違反公平交易法之行為。

二、原告於92年4月19日與賣方簽立「房地產專任委託銷售契約書」，該房屋出賣人委託銷售價格為570萬元，委託期間自同年4月22日至6月22日止，在委託期限經過後，同年6月23日雙方簽立「委託銷售契約修正同意書」，出賣人將委託銷售價格修正為530萬元，並標明出賣人實拿510萬元，即仲介費為20萬元，委託期限並延長至同年8月31日。嗣出賣人復於同年8月18日將委託銷售價格修正為含土地增值稅為490萬元。原告實已盡不動產經紀人之專業及兼顧買受人及出賣人之利益，盡力為其交涉，並無任何不法之行為。

三、本案買受人提出500萬元要約後，適逢出賣人降低委任託售價格，買受人所提價格符合出賣人委託之意旨，惟因出賣人之委託人並非房屋之所有權人，原告為避免房屋所有權人之權利受有損害，即與房屋所有權人接洽，並使雙方交易成功，此為一般商業行為，且就新竹商銀製作之結帳單，可知該房屋之土地增值稅、契稅、償還賣方貸款之過戶手續費皆經賣方簽名確認無誤後，新竹商銀始撥付服務費予原告。簽約時除買賣雙方均到場外，出賣人更與其子媳一起出現，原告更就買賣契約逐條解釋，賣方並無提出疑問。該筆交易如有疑問，賣方何以仍願意在結帳單上簽名同意新竹商銀撥款，進而提出收據乙紙，以證明該次服務費確係19萬8千元，故原告實無違反公平交易法之處。

四、訴願決定及原處分關於原告罰款20萬元之處分撤銷，訴訟費用由被告負擔。

乙、被告答辯意旨略謂：

一、按公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂欺罔，係指對交易相對人以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。在房屋仲介交易實務上，買方及賣方多未直接接觸，而係透過仲介業者交換價格與其他交易資訊，仲介從業人員因業務關係自買、賣雙方獲得交易資訊，為最明瞭買賣標的物之相關交易資訊者，是倘其利用交易資訊上之優勢，以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務之行業規範背道而馳，即涉上開規定之違反。

二、本案係由民眾檢舉原告於92年8月間仲介買賣房屋時，蓄意隱瞞買賣雙方實際成交價格，以從中獲取差價，涉有違反公平交易法等情。案經被告調查，認為原告於從事房屋仲介交易時，確有以欺罔手段賺取差價，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，爰依同法第41條前段規定予以處分。

三、原告稱檢舉人（即本件買賣標的之買方）係因自身考量結果而為500萬元之出價，並非原告以欺罔手段使其出價500萬元云云，惟：

１、本件房屋買賣標的之賣方石蘇春係委託石世端代為處理房屋出售事宜，此有石蘇春92年8月29日出具之授權書可稽，且依石世端於93年5月10日到被告處之陳述紀錄，可知其曾以490萬元委託原告銷售該屋。基於房屋仲介業者為仲介行為首重資訊透明、信實服務之行業規範，原告即應向買方告知此一訊息，從而買方可以較有利之價格購得該屋；或向賣方告知買方願以500萬元購買，從而賣方可以較有利之價格出售該屋。惟原告卻捨此途，反向賣方表示因檢舉人（即買方）欲向銀行貸款350萬元，而銀行係以房屋買賣成交價70%核定貸款額，遂以便利買方貸款為由，要求賣方同意在「不動產買賣契約書」記載房屋成交價為500萬元（賣方同意之實際成交價應為490萬元）。另一方面原告更隱瞞買方有關賣方願以490萬元出售該屋之情，而向買方表示可以500萬元購得該屋，顯然原告係以欺罔手段隱瞞買賣雙方重要交易資訊。

２、又從賣方於92年8月18日所簽立之「委託銷售契約修正同意書」所載，其所委託銷售總價額修正為490萬元，其並與原告約定：「雙方協議付給住商文德店（即原告）成交服務費為2%。」然原告收取之仲介服務費高達19萬8千元，原告雖稱係以該買賣契約所載該屋成交價500萬元之4%計收，並表示因買方堅持不付代書費2千元，因而從中扣除云云，惟從賣方代理人石世端陳述該屋係以總價額490萬元成交，及原告始終無法提出賣方同意「當成交價為500萬元時願支付4%仲介服務費」之相關事證，可證原告確有利用其業務上享有之資訊優勢地位，以欺罔手段向賣方多收取該筆實際由買方支付之10萬元仲介服務費，違背仲介業者信實服務之精神，具有商業倫理之非難性，核屬足以影響交易秩序之欺罔行為。

四、原告復稱其與房屋所有權人接洽並使交易成功，且簽約時賣方並無就買賣契約提出疑問，並願意在結帳單上簽名同意撥款及提出收據證明服務費確係19萬8千元云云，惟：

１、於本件處分所據事實調查過程中，賣方已明確表示其不識字，而將房屋買賣事宜全權委由其配偶處理，是原告所稱為避免房屋所有權人之權利受有損害，即與房屋所有權人接洽云云，純屬無關及推託之詞。又賣方於被告調查時，兩度陳述均表示其曾向承辦代書反映結帳單就仲介服務費記載為19萬8千元與「委託銷售契約修正同意書」不同，惟因認為其係便於買方向銀行貸款而將房屋總價提高為500萬元之故，事後應將該10萬元退還予買方，至賣方之受託人雖於收據上簽名，惟因當時伊並未攜帶老花眼鏡，故無法詳閱收據內容，原告亦僅表示給予發票而未說明內容，事後回家始發現該收據記載19萬8千元仲介服務費，與「委託銷售契約修正同意書」所載房屋成交價2%即9萬8千元不合，即攜收據請原告說明並發生爭吵、拉扯，可見賣方對於該等文件上所列服務費19萬8千元有所爭執，非如原告所稱並無疑問。

２、此外，上開收據係在買賣契約簽訂後交屋時始出具，並不足以證明賣方在簽訂買賣契約當時即知買方係以500萬元購入該屋。且檢視該收據內容記載「服務費新台幣壹拾玖萬捌仟元整（含代書費貳仟元整及滲水補貼參仟元整）」，其意應指所收取之19萬8千元服務費中已包含代書費2千元，然對照原告93年3月19日到被告處所述，因賣方不願支付2千元之代書費，故其自原先應收取20萬元服務費中扣除，則原告豈非就該筆代書費前後認付2次，顯與常理及事證不符。況賣方代理人石世端93年6月7日函文亦表示，曾向原告質疑該收據所載服務費之內容，並經原告刪改為9萬8千元，是上開收據尚不足以證明賣方同意支付原告19萬8千元仲介服務費，故原告所稱尚待斟酌。

五、請駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

理由

一、按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰」分別為公平交易法第24條及第41條前段所規定。

二、本件原告經人檢舉虛報房屋真實成交價格，不法牟取仲介費用，導致檢舉人受有損害。案經被告調查結果，以原告於從事房屋仲介交易時，以欺罔手段賺取差價，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以93年7月8日公處字第093068號處分書，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告20萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂以不服訴願決定及原處分關於裁處原告20萬元罰鍰部分，向本院提起行政訴訟，並以事實欄所示各節據為爭議。惟查：

１、公平交易法第24條係不公平競爭行為之概括規定，該條規定之「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，屬不確定之法律概念，於適用上及解釋上均有困難，被告為使其適用具體化及明確化，自行訂定「公平交易法第24條之案件處理原則」（94年2月24日修正發布第1點及名稱為「行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」），於其中第6點規定：「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。其常見行為類型如：（一）冒充或依附有信賴力之主體。（二）不實促銷手段。（三）隱匿重要交易資訊。」，是事業若隱匿重要交易資訊等，致使交易相對人誤認而為交易，違反商業倫理及市場之效能競爭者，即屬違反公平交易法第24條之規定。

２、本件被告以房屋仲介業者因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價格資訊者，倘利用交易資訊上之優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務行業規範背道而馳，有違公平交易法第24條規定。本案據檢舉人稱其於92年8月間，欲以450萬元委託原告代向賣方出價購買位於台北市○○區○○街之房屋，迭經原告議價結果，告知500萬元方可購得該屋，檢舉人基於信賴原告之專業及誠信，終同意加價至500萬元並再次簽訂要約書，最後以500萬元成交，嗣後因與賣方洽談房屋牆壁潮濕修護問題，經賣方告知實際成交價格僅490萬元，而賣方同意買賣契約記載房屋成交價為500萬元，係因原告表示為利於檢舉人向銀行貸得較多款項，檢舉人始知原告利用兩面手法，蓄意欺瞞並從中獲取不當得利10萬元。本案復據賣方（所有權人之夫石世端）到被告處陳述，略以其於92年4月間以570萬元委託原告銷售系爭房屋，其後修訂過數次價格，92年8月18日原告公司經紀營業員林方傑至其住處洽談委託售屋事宜，表示檢舉人堅持以490萬元購買系爭房屋，賣方表示倘以490萬元出售，則僅願支付房屋成交價2%的仲介服務費，經林方傑計算後同意，系爭房屋總價扣除9萬8千元仲介服務費後，實收480萬2千元及負擔增值稅費用，並載明於委託銷售契約修正同意書，隔日林方傑至其住處表示，因檢舉人欲貸款350萬元，而銀行係以房屋成交價70%核定貸款，故請其同意將房屋售價改為500萬元以方便檢舉人貸款，賣方乃於檢舉人委託原告購屋之購屋要約書上簽名，92年8月30日與檢舉人簽訂不動產買賣契約書，期間林方傑並未提起倘房屋成交價高於490萬元，則多出之金額作為仲介服務費，原告所稱多出之金額作為仲介服務費與其達成共識一節，純屬虛構，又結帳單係由原告特約代書事務所製作，於交屋後始交付，賣方之前並不知有關房屋增值稅、契稅、服務費等實際支付情形，原告表示有關仲介服務費之支出，係經賣方同意後始由新竹商銀撥付，不符實情，另賣方由代書處收到結帳單後，就仲介服務費記載為19萬8千元部分，與委託銷售契約修正同意書之9萬8千元不同，曾向代書反應，並請其以書面詳列費用明細，惟遭拒絕，賣方認10萬元係為便於檢舉人向銀行貸款，事後應退還予檢舉人，而非由原告收取，當時林方傑說要給予仲介服務費之發票，請其於收據上簽名，因未攜帶老花眼鏡，故無法詳閱收據內容，事後發現收據所載19萬8千元仲介服務費與委託銷售契約修正同意書所載房屋成交價2%即9萬8千元不合，即攜該收據請原告說明，並經原告刪除上開不實記載，現該份收據下落不明等語。以上，有原處分卷附檢舉人之檢舉函及書面陳述、賣方於被告處之陳述紀錄及書面陳述、代書楊珺於被告處之陳述紀錄、系爭房屋委託銷售契約書、委託銷售契約修正同意書、不動產買賣契約書、結帳單、代書作業進度表、服務費確認單等文件資料可稽，堪信為實，則被告認原告確有利用其在業務上享有之資訊優勢地位，於從事房屋仲介交易時，以欺罔手段賺取差價，有違仲介業者信實服務之精神，具有商業倫理之非難性，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以93年7月8日公處字第093068號處分書，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告20萬元罰鍰，其認事用法，洵無違誤。

３、原告訴稱檢舉人係因自身考量結果而為500萬元之出價，並非原告以欺罔手段使其出價500萬元云云。然查，本件房屋買賣標的之賣方石蘇春係委託其夫石世端代為處理房屋出售事宜，此有石蘇春92年8月29日出具之授權書可稽，依石世端於93年5月10日到被告處之陳述紀錄，可知其曾以490萬元委託原告銷售該屋。基於房屋仲介業者為仲介行為首重資訊透明、信實服務之行業規範，原告即應向買方告知此一訊息，從而買方可以較有利之價格購得該屋；或向賣方告知買方願以500萬元購買，從而賣方可以較有利之價格出售該屋。惟原告卻捨此不由，反向賣方表示因檢舉人即買方欲向銀行貸款350萬元，而銀行係以房屋買賣成交價70%核定貸款額，遂以便利買方貸款為由，要求賣方同意在「不動產買賣契約書」記載房屋成交價為500萬元（賣方同意之實際成交價應為490萬元）；另一方面原告更隱瞞買方有關賣方願以490萬元出售該屋等情，而向買方表示可以500萬元購得該屋；則原告顯係以欺罔手段隱瞞買賣雙方重要交易資訊，致使交易相對人誤認而為交易，已屬違反商業倫理及市場之效能競爭，違反公平交易法第24條之規定。

４、原告雖稱其與賣方曾就系爭房屋賣出之價格倘高於490萬元，則多出之金額作為仲介服務費達成共識，然查，賣方92年8月18日簽立之委託銷售契約修正同意書，並無明文記載該項約定，且為賣方所否認，而由委託銷售契約修正同意書記載「雙方協議付給住商文德店（即原告）成交服務費為2%。」等語，益證原告上開主張並不可採。此外，原告至被告處陳述表示，其向賣方收取之仲介服務費本應為系爭房屋成交價500萬元的4%，即20萬元，但因賣方堅持不付代書費2千元，因此從中扣除，計收19萬8千元，惟查原告無法提出賣方同意成交價為500萬元時支付4%仲介服務費之相關事證，已如前述，且其與賣方就代書費2千元之爭議，係在交屋時向賣方提出才產生，原告焉能事先預知賣方將不付代書費而予以扣除，且賣方就仲介服務費數額有異議之收據，記載服務費19萬8千元含代書費2千元及滲水補貼3千元，則原告豈非就該筆代書費前後認付2次，顯與常理有違。至原告稱新竹商銀製作之結帳單上載明仲介服務費19萬8千元，並經賣方簽名確認無誤後，新竹商銀才撥付原告一節；依原告特約代書楊珺到被告處陳述表示，系爭結帳單並非由新竹商銀製作，而係住商總部（原告為加盟店即住商文德店）事先預製再傳真予代書楊珺，於交屋時，經賣方簽名確認後，再交住商總部沖帳結案，結帳單上2筆各9萬8千元服務費，係依原告填具之代書作業進度表及服務費確認單記載，其僅負責過戶流程及手續，雙方約定如何並不清楚等語；而賣方於被告進行調查時，兩度陳述均表示其曾向承辦代書楊珺反映結帳單就仲介服務費記載為19萬8千元，與委託銷售契約修正同意書不同，惟因認其係便於買方向銀行貸款而將房屋總價提高為500萬元之故，事後應將該10萬元退還予買方，至賣方之受託人雖於收據上簽名，惟因當時伊並未攜帶老花眼鏡，故無法詳閱收據內容，原告亦僅表示給予發票而未說明內容，事後回家始發現該收據記載19萬8千元仲介服務費，與委託銷售契約修正同意書所載房屋成交價2%即9萬8千元不合，即攜收據請原告說明並發生爭吵、拉扯，可見賣方對該等文件上所列服務費19萬8千元有所爭執，非如原告所稱並無疑問；況賣方代理人石世端93年6月7日函表示，曾向原告質疑該收據所載服務費之內容，並經原告刪改為9萬8千元，是上開收據尚不足以證明賣方同意支付原告19萬8千元仲介服務費；此外，上開收據係在買賣契約簽訂後交屋時始出具，不足以證明賣方在簽訂買賣契約當時即知買方係以500萬元購入系爭房屋。

５、原告所提福建金門地方法院85年度自字第2號判決，係另案刑事判決，並不能執為本件原告並無違反公平交易法第24條規定之論據。

三、綜上所述，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分關於原告罰款20萬元之處分，為無理由，應予駁回。

四、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，又本件適用簡易訴訟程序，爰不經言詞辯論逕為判決，併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第98條第3項前段，判決如主文。

第六庭法官　曹瑞卿