臺北高等行政法院判決

原告

甲○○

原告

丙○○

原告

丁○○

原告

戊○○

原告

己○○

原告

乙○○

原告

庚○○

原告

辛○○

原告

壬○○

原告

癸○○

原告

子○○

原告

丑○

原告

寅○○

原告

卯○○○

原告

辰○○

原告

巳○○

原告

午○○

原告

未○○

共同訴訟代理人

潘正芬 律師

共同訴訟代理人

陳修君 律師

被告

臺北市政府

代表人

申○○市長）住同

訴訟代理人

亥○○

　　　　　　戌○○

　　　　　　酉○○

上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國95年11月7日台內訴字第0950107923號及0000000000號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：

主文

事實

一、事實概要：

㈠關於內政部95年11月7日台內訴字第0950107923號訴願決定部分：（原告為甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○、寅○○及卯○○○）被告為辦理臺北都會區大眾捷運系統松山線中山站聯合開發區捷二工程（下稱捷二工程），報奉內政部以94年11月8日台內地字第0940070987號函核准徵收臺北市○○區市○段1小段31地號等9筆土地，被告乃據以94年11月14日府地四字第09426808000號公告徵收原告等所有臺北市○○區市○段1小段104、105、106、107、110、111、112 地號土地，公告期間自94年11月15日起至94年12月14日止，並以94年11月14日府地四字第09426808003號函知原告領取補償費。原告子○○及賴駱治已領取土地徵收補償費，其餘原告未領取之補償費，被告將其依土地徵收條例第26條規定存入「臺北市土地徵收補償費保管專戶」保管，完成徵收補償法定程序在案。原告等於公告期間對地價補償不服，於94年12月6 日提出異議書，請求按每平方公尺新臺幣（下同）239,850 元計算，並加計4 成核發補償費，經被告查處後以94年12月30日府地四字第09460221800 號函駁復原告之異議，原告等不服，申請復議，經被告以95年5 月9 日府地四字第09531426900 號函復原告等略以，

五、因台端等15人對於本府前開查處情形仍然不服，業經本府依土地徵收條例第22條規定提請本市地價及標準地價評議委員會第28次會議復議，經決議為：「本案土地94年公告土地現值辦理過程，均依法令規定及法定作業程序辦理，依法並無違誤，維持原評定結果。」等語。原告等不服，提起訴願，亦遭駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。

㈡關於內政部95年11月7日台內訴字第0000000000號訴願決定部分：（原告為辰○○、巳○○、午○○及未○○）被告為興辦臺北都會區大眾捷運系統松山線中山站聯合開發區捷一工程（下稱捷一工程），報經內政部以94年11月9日台內地字第0940071002號函核准徵收臺北市○○區○○段2小段211-2地號等15筆土地，嗣被告以94年11月14日府地四字第09426821300號公告徵收，公告期間自94年11月15日起至94年12月14日止，並以94年11月14日府地四字第09426821303號函通知所有權人訂於94年12月23日領取補償費，原告等應受領之徵收補償費，因有受領遲延、拒絕受領或不能受領之情形，被告乃依土地徵收條例第26條規定存入「臺北市土地徵收補償費保管專戶」保管。茲原告等以其所有被徵收之大同區○○段○○段226、226-1、228、228-1 、231 、231-2 、211-2 地號等7 筆土地之徵收補償地價偏低為由，於公告期間內即94年12月6 日提出異議，經被告以94年12月30日府地四字第09460221600號函復查處情形。原告等不服，申請復議，經被告依土地徵收條例第22條第2 項規定，提請臺北市地價及標準地價評議委員會第28次會議復議，經決議略以，本案土地94年公告土地現值辦理過程，均依法令規定及法定作業程序辦理，依法並無違誤，維持原評定結果等語。被告乃據以95年5 月11 日 府地四字第09531428400 號函復原告等略以，仍維持原徵收補償地價。原告等不服，提起訴願，亦遭駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明：

⒈訴願決定及原處分均撤銷。

⒉訴訟費用由被告負擔。

㈡被告聲明：

⒈駁回原告之訴。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、兩造陳述：

㈠原告主張：

⒈被告所稱地價區段劃分之程序、方法，皆僅係相關法令規定（尤其係地價調查估計規則）之重申，然以地價調查估計規則作為公告土地現值之評定作業準據，並將其評定結果作為土地徵收補償之依據，實已違反法律保留原則，此外被告縱說明系爭地價區區編號288 、區段編號283 ）係如何依據其所提各規範劃分、系爭土地如何依據其所提各規範列入系爭地價區段，仍未臻明確，是否符合平均地權條例規定及土地徵收補償地價加成補償注意事項第3 點所揭櫫之「毗鄰地區均衡性」原則，亦非無疑。由於公告土地現值之評定與公告，已涉及土地所有權人之權益；亦即，其成為核計徵收補償地價之依據，將直接影響人民財產利益之負擔以及損失之填補。是以，公告土地現值之評定，應以法律直接規範或明確授權命令予以規定。若此，縱使公告土地現值之作用，係平均地權條例第46條及土地徵收條例第30 條所明定，但以非經此二法律授權訂定之地價調查估計規則，作為公告土地現值之評定作業準據，並將其評定結果作為土地徵收補償之依據，實已違反法律保留原則。再者，平均地權條例46條雖規定，估定區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1 日公告。但其意涵並非指以區段地價直接作為宗地（即各筆土地）之單位地價，即有違反法律優位原則。是故，被告所引地價區段劃分之程序、方法，以及決定宗地之單位地價之相關規定，已顯有適法性之疑慮。

⒉此外，被告所提「土地買賣實例調查估價表」為區段地價計算之唯一依據亦顯然違法，且選取之買賣實例並無代表性：

⑴該年度（93年）該等區段究有幾件土地買賣之交易，未見被告查明，故被告僅依所查得三例（區段編號288）及二例（區段編號283）納為計算區段地價之依憑，分別評定為12.5萬/平方公尺及10.4萬/平方公尺，並無代表性。

⑵經原告搜尋法院拍定不動產資料、內政部地政司全球資訊網（房地產交易價格簡訊查詢）、國有財產局標售不動產資訊，並詢左鄰右舍所得，該年度該等區段至少另有九筆不動產交易記錄（僅其中一筆為被告所選用，其所列買賣實例總價格竟還和原告所查得資料有35萬元差異），足證被告選取土地買賣實例顯有不足，且所認定之買賣單價與他例相比皆較低，足證其採樣亦有偏頗。

⑶被告雖辯稱法院拍賣為特殊情況，其價格與正常價格有所差異，惟地價調查估計規則第7條係規定，其前提在於「應納入買賣實例計算」，而非「不納入買賣實例計算」，況法院拍賣之結果價格明顯偏高或偏低（較一般市價）皆有可能，被告如刻意不納入法院拍賣案例作為實例，應屬行政怠惰。

⑷除無代表性及偏頗外，被告前揭所舉三例（區段編號288）及二例（區段編號283）於「土地買賣實例調查估價表」各欄位所填列之數值多係查估者主觀判斷，顯然失真（如建物現值偏高），不應作為計算區段地價之依憑。

⑸再者，若無足夠「可信」買賣實例作為計算區段地價之依憑，亦應參照功用為提供台閩地區都市地價變動資訊、政府查估公告現值之參考與供規劃區域計畫等分析參據之內政部公告之「台閩地區都市土地平均區段地價表」為之，方得使計算區段地價之依憑趨於客觀。

⑹退步言之，縱認「土地買賣實例調查估價表」所列之實例有代表性，被告補充答辯狀所附附件19「區段估價報告表」所列之區段地價計算結果（區段編號288：152,000 元/ 平方公尺；區段編號283 ：127,000元/ 平方公尺），亦與被告所提「公告土地現值區段地價評議表」中擬評地價（皆經照案通過）有極大差異（反而往下調降，區段編號288 ：125,000 元/ 平方公尺；區段編號283 ：104,000 元/ 平方公尺），分別略為原計算結果82％及83％，實未明其理由，被告所稱「因未來會加成補償故先行調降」之說法不僅未有法令依據，且顯然導果為因，故原認定地價顯有瑕疵。

⒊被告95年5月9日府地四字第09531426900號函所依據之94年土地公告現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格，有違土地徵收條例第30條與土地徵收補償地價加成補償注意事項之規定意旨：

⑴按土地徵收條例第30條、內政部(89)台內地字第8976743頒「土地徵收補償地價加成補償注意事項」第1點、第3點及第4點規定，查原告甲○○等遭徵收之土地為臺北市○○區市○段一小段104、105、106、107、110、111、112地號土地；而若以106地號土地與臺北市市○段○○段36地號土地之徵收價格兩相比較，即可發現以下諸多不合理之處：

①36、37、38與104、105、106、107、110、111、112地號等25筆土地於92年都市計畫使用分區改編為聯合開發區前，其使用分區皆屬於商業區，其所受使用分區管制情形完全相同。

②36與106地號二筆土地屬同一繁榮街廓，為前後棟相鄰房屋座落土地。依照65年之土地公告現值，36地號土地為每平方公尺26,653元，106號地號土地為每平方公尺9,983元，兩者比值為1：37.5％。

③自65年迄今，該二筆土地之前後棟相鄰房屋之面臨道路寬度、容積率、繁榮度等外在客觀環境均未改變或同樣改變（例如：36地號土地面臨之南京東路之路寬並未拓寬、106地號土地面臨之南京西路64巷9弄之路寬並未縮減）。因此，依照等者等之之平等原則，二筆土地之94年之土地公告現值仍應維持在65年之1：37.5％之比值，方屬公允。

④惟查，被告95年5月9日府地四字第09531426900號函所依據之94年之土地公告現值，36地號土地增加為每平方公尺639,600元，106號地號土地則僅為每平方公尺125,000元，兩者比值竟變成1：19.5％，其有違常理之處至為明顯。

⑤參照功用為提供台閩地區都市地價變動資訊、政府查估公告現值之參考與供規劃區域計畫等分析參據之內政部公告之「台閩地區都市區地價表」之「商業區地價表」，其中大同區商業區94年3月之平均地價為每平方公尺209,376元；而106地號土地之94年土地公告現值不但遠低於大同區商業區之平均地價，更僅為大同區商業區之平均地價之59.7％。然而，36地號土地之94年土地公告現值竟為大同區商業區平均地價之305.5％。換言之，106等地號土地之94年土地公告現值與市價差距實在過大，顯不合常理。復鑑於104、105、106、107、110、111、112地號等25筆土地緊鄰淡水線捷運中山站，不但公共設施完善、交通條件良好且生活機能特佳，故其地價應為平均地價以上，乃理所當然。

⑥綜上，鑑於36與106地號筆土地之外在客觀環境相當並反映物價上漲一般正常市場交易價格，該兩筆土地之比值仍應維持在1：37.5％之比率；故以36地號土地之94年土地公告現值為計算基礎，則前揭104、105、106、107、110、111、112 地號土地之94年土地公告現值應為每平方公尺239,850元（639600*37.5％），即為大同區商業區平均地價之114.6％，方符事理之平。

⑦此外，關於前揭內政部公告之台閩地區都市土地平均區段地價表，其中大同區住宅區94年3月之平均地價為每平方公尺129,292元（參95年6月1日訴願理由書附件1-2）；而於92年都市計畫使用分區改編為聯合開發區前，106等地號土地之使用分區皆屬商業區而非住宅區。惟被告95年5月9日府地四字第09531426900號函所依據之94年土地公告現值為125,000元，顯然係將該區（商業區）之公告現值誤按大同區住宅區之平均地價編列。

⑵被告95年5月9日府地四字第09531426900號函之加成補償成數明顯低於一般正常交易價格：被告95年5月9日府地四字第09531426900號函之加成補償成數為2成，合先敘明。參照財政部國有財產局北區辦事處93年及94年招標台北市國有非公用不動產標售資料，經統計93年標售16批161個標售案，其得標金額比標售地價高出2.63成；94年標售19批205個標售案，其得標金額比標售地價高出4.72成，足資證明被告所評定之2成加成補償成數根本未充分考量94年物價變動情形，實不符一般正常交易價格。再者，94年度各項物價飆漲，尤其房地產價格大幅上揚，一般正常交易價格已遠遠超出公告現值；另一方面，土地公告現值係依據已過時之過去資料所評定，其數據已落後市場交易價格，更與目前一般正常交易價格有明顯差距，實有違反公平正義原則，而與土地徵收條例第30條與土地徵收補償地價加成補償注意事項第1點與第4點規定之意旨不符。職是之故，參照臺北市國有非公用不動產標案之成交價格（即得標金額），本件土地徵收之加成補償成數實應按補償地價加4 成計算，才屬公允合理，方不致違反前揭土地徵收條例與土地徵收補償地價加成補償注意事項之規定。

⑶綜上所述，被告95年5月9日府地四字第09531426900號函依據之94年公告土地現值與評定之加成補償成數，於法均有不合，應予撤銷。關於系爭104、105、106、107、110、111、112地號土地之徵收補償，應將94年土地公告現值應為每平方公尺239,850元，並加成補償成數應按補償地價加4成計算，方不致違反土地徵收條例第30條與土地徵收補償地價加成補償注意事項第1點與第4點之規定意旨。

⒋被告95年5月11日府地四字第09531428400號函所依據之94年土地公告現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格，有違土地徵收條例第30條與土地徵收補償地價加成補償注意事項第1點與第4點之規定意旨：查原告辰○○等遭徵收之土地為臺北市○○區○○段二小段226、226-1、228、228-1、231、231-2地號土地（下稱系爭7筆土地）；而若以系爭七筆土地與臺北市○○段○○段451地號土地（下稱451地號土地）之評估條件與徵收補償兩相比較，即可發現以下諸多不合理之處：

⑴系爭7 筆土地之部分評估條件與451 地號土地相當（例如：道路寬度均約為5.45m ），其他部分評估條件甚至超越451 地號土地（例如：系爭7 筆土地都市計畫部分劃屬第三種商業區劃屬商3 特，451 地號土地都市計畫部分劃屬第四種住宅區）。再者，參照內政部公告之台閩地區都市區地價表，其中大同區94年3 月住宅區之平均地價為每平方公尺129,292 元；商業區之平均地價為每平方公尺209,376 元。惟查，系爭7 筆土地之區段地價經評定為每平方公尺104,000 元，而451 地號土地則為每平方公尺121,000 元。換言之，屬於都市計畫第四種住宅區451 地號土地之地價，固與94年3 月大同區住宅區之平均地價相當；惟系爭7 筆土地之區段地價不但明顯低於前揭商業區之平均地價，甚至低於大同區住宅區之平均地價，其不合理之處甚為明顯。

⑵綜上所述，被告95年5月11日府地四字第09531428400號函依據之94年公告土地現值與評定之加成補償成數，於法均有不合，應予撤銷。關於系爭226、226-1、228、228-1、231、231-2地號土地之徵收補償，應補償地價至少應為每平方公尺209,376元，並加成補償成數至少應按補償地價加4成計算，方不致違反土地徵收條例第30條與土地徵收補償地價加成補償注意事項第1點與第4點之規定意旨。

⒌被告所屬地政機關於提送評議區段地價之議案前未依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範相關規定踐行舉辦公開說明會等程序（縱有，亦屬虛應故事或程序不完備），其評定之地價顯然違法。經查，被告所屬地政機關於提送地價及標準地價評議委員會評議系爭區段地價之議案前，顯然未依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點規定，踐行舉辦公開說明會等程序（縱有，亦屬虛應故事或程序不完備），故依此所訂之地價顯有瑕疵。

⒍被告所屬地價及標準地價評議委員會於審議系爭復議案時未通知原告等出席，罔顧原告之程序參與權，且違反機關自我約束（平等權）之原則，故依此所訂之地價顯有瑕疵。按地價及標準地價評議委員會組織規程第6 條規定，經查，臺北市地價及標準地價評議委員會李副主任委員述德委員於第28次會議中於另一復議案審議過程中之發言略以，本件復議案當事人並未到場，嗣後主辦單位請於會前確認通知送達等語可知主辦單位於該次會議前曾通知另一復議案之當事人列席說明。然查，本件系爭二復議案，亦同時排定於該次會議，然地價及標準地價評議委員會並未通知原告等出席，罔顧原告之程序參與權，且顯然違反機關自我約束（平等權）之原則，故依此所訂之地價顯有瑕疵。

⒎財政部國有財產局於去年底公開標售多筆土地，其中臺北市○○區市○段一小段122、123地號之地價區段與本案系爭土地同，然依被告機關之計算式計算，其土地平均地價單價為461,681元，甚至為公告現值之4倍多，足見公告現值之評定顯然失真而有瑕疵云云。

⒏提出本件訴願決定書2份、內政部地政司全球資訊網房地交易價格簡訊查詢結果、國有不動產標售價格與公告現值對照表及買賣價格與公告現值比較表（市○段○○段106地號及市○段○○段122、123地號）等件影本為證。

㈡被告主張：

⒈原告訴稱被告地價區段劃分之程序、方法，皆僅係相關法令規定之重申，仍未臻明確，及以地價調查估計規則作為公告土地現值之評定作業準據，並將其評定結果作為土地徵收補償之依據，違反法律保留原則乙節：

⑴按平均地權條例第1條規定，有關平均地權條例並未規範區段地價之查估及公告土地現值計算之相關規定，又內政部基於土地法施行法第40條規定之授權訂定「地價調查估計規則」，即作為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範，其授權符合具體明確之標準，顯無原告所稱「以地價調查估計規則作為公告土地現值之評定作業準據，並將其評定結果作為土地徵收補償之依據，違反法律保留原則」之情形。

⑵查地價區段劃分之程序、方法，依地價調查估計規則第18條之規定辦理。次查，系爭臺北市○○區○○段二小段226地號等6筆土地，位處南京西路以北、民生西路以南、中山區界以西、承德路以東所圍之區域內土地，都市計畫劃屬第四種住宅區(僅少數土地劃屬第三種商業區○○○○○道路寬度為5.45公尺，第三種商業區之容積率依行為時適用之臺北市使用分區管制規則第25條規定限縮為272.5%，與第四種住宅區容積率為300%相近），房屋建築現況多為2-4樓老舊建物，臨接道路多屬4-6米巷道，區域內土地以住家使用為主，工商活動並不顯著，地形、地勢等自然條件均屬平坦，且地價水準相當，故將該區域土地劃屬本市大同區第283號地價區段。另系爭臺北市市○段○○段104地號等7筆土地，位處南京西路以南、長安西路以北、中山區界以西、重慶北路以東所圍之區域，房屋建築現況、臨路狀況、土地使用型態、工商活動、自然條件等與第283號地價區段相近，然都市計畫劃屬第三種商業區，地價水準較第283號地價區段(第四種住宅區)略高，故另行單獨將該區域土地劃屬臺北市大同區第288號地價區段。以上地價區段之劃分除合於地價調查估計規則第18條之規定，並經臺北市地價及標準地價評議委員會評議通過，依法並無違誤，亦無原告所稱系爭土地如何列入系爭地價區段未臻明確之情事。

⒉原告認被告所提之「土地買賣實例調查估價表」為區段地價計算之唯一依據，已顯然違法，且選取之買賣實例並無代表性部分：

⑴按地價調查估計規則第21條，被告以所蒐集之買賣實例，調整至估價基準日之實例土地正常單價，據以估計區段地價及計算宗地地價等，依法並無違誤。

⑵原告又提依內政部地政司全球資訊網查得資料，該區附近於93年、94年有多筆房地產交易資料，卻未見納為計算區段地價之依憑。查內政部該網站所提供房地資訊，係作為民眾查詢房地交易行情資料之參考，惟該資料因涉及個人隱私，需受電腦處理個人資料保護法規範，故僅揭示房地交易概略位置，且該網站亦刊載其交易價格資料係僅供參考，與被告辦理公告土地現值作業，必須將所蒐集之買賣實例，詳實填載於土地買賣實例調查估價表，並需考量交易價格是否有地價調查估計規則第7、8條所規定之應修正情況及適當之修正調整，為被告辦理公告土地現值作業之法定文件，兩者用途顯有差異。另被告於辦理94年公告土地現值時，大同區共計劃分206個地價區段，受限於經費、人力及作業所需時間，僅能製作184張土地買賣實例調查估價表，為求買賣實例地價均衡分佈，俾估計區段地價之合理，自無法專採某一地價區段之買賣案例，而忽略其他區段之買賣實例。

⑶被告辦理公告土地現值作業，係依平均地權條例暨地價調查估計規則等有關法令規定，歷經地價調查、劃分地價區區地價、評議及計算宗地地價等法定作業程序後公告，故依法係採區段估價方式，與一般宗地估價有別，依地價調查估計規則第7條規定，雖法院拍賣仍屬可修正後納為土地買賣實例調查估價表，惟其不可確定性因素明顯高於一般正常買賣實例，故被告為求取地價之客觀合理，於能蒐集正常買賣價格時，仍避免引用。

⑷另有關「土地買賣實例調查估價表」各欄位所填列之數值多係查估者主觀判斷，顯然失真（如建物現值偏高）一節，查地價調查估計規則第12條，據以計算建物現值，至建物單價及每年折舊率，則依同規則第24條第1項第3、4款所訂定之「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」及「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊表」辦理，尚無原告所言係為查估者主觀判斷及顯然失真之情事。

⒊原告主張應參照內政部公布之「臺閩地區都市區地價表」，作為計算區段地價之依據部分：查臺閩地區地價指數，係依據內政部頒定之「都市地區地價指數查編要點」之規定，以每年9月30日及3月31日為估價基準日，對每一行政區內都市計畫使用分區相同之地價區段，按其上期區段地價之高低，劃分為高、中、低3 個區段地價等級，於各個區段地價等級中選一區段界線穩定性高之中價位區段作為查價區段，並依據地價調查估計規則規定估計區段地價，再用各個區段地價等級面積予以加權平均，得出各該使用分區區地價，據以編製地價指數，俾了解地價走勢。其與公告現值查估，係依據平均地權條例及地價調查估計規則等法令規定，經常調查其地價動態，以每年9月1日為估價基準日，繪製地價區段圖、估計區段地價後，並提交地價評議委員會評定，於次年1月1日公告，據以作為審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，兩者之法令依據、查價基礎、作業程序與用途均不相同，故臺閩地區都市區地價表及公告土地現值表係屬二事，無法相較，亦無關連，自不能以此作為計算區段地價之依據。

⒋依土地徵收條例第30條第2項規定，被告94年徵收土地之加成補償成數，前經被告所屬地價及標準地價評議委員會93年12月17日第21次會議考量臺北市一般徵收土地以公告土地現值加計2成據以作為徵收補償標準後，其補償地價已達一般正常交易價格，遂評定為加發2成。此係基於公平正義原則及被徵收土地所有權人權益之維護，考量其稅賦之減免，故以調查市價之82%作為第283、第288地價區段之公告土地現值（即127,000元*0.82=104,000元/平方公尺，152,000元*0.82=125,000元/平方公尺【尾數按地價調查估計規則第22條規定計算至千位】），是以系爭土地94年公告土地現值在加計2成據以作為徵收補償標準後，已達一般正常交易價格，合於土地徵收條例第30條第2項有關比照一般正常交易價格之規定。

⒌有關原告主張被告95年5月9日府地四字第09531426900號函所依據之94年公告土地現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格部分：

⑴按臺北市地價及標準地價評議委員會93年12月17日第21次會議已考量臺北市一般徵收土地以公告土地現值加計2成據以作為徵收補償標準後，其補償地價已達一般正常交易價格，遂評定為加發2成。另被告辦理地價查估，除依平均地權條例及地價調查估計規則所規定程序辦理外，為達毗鄰地區地價之均衡，尚與毗鄰之臺北縣政府舉辦縣市地價均衡協調會，並注意各行政區地價均衡性，已符合土地徵收條例第30條及內政部（89）台內地字第8976743號訂頒「土地徵收補償地價加成補償注意事項」第1點、第4點規定之規範。

⑵被告95年5月9日府地四字第09531426900號函之系爭臺北市○○區市○段一小段104、105、106、107、110、111 、112 地號等7 筆土地，原告以臺北市大同區市○段○○段36地號土地之公告土地現值與同被徵收之同小段106 地號等土地徵收價格比較，認有諸多不合理之處，經查36地號土地係位於南京西路南側上，直接臨南京西路（路寬30M ），容積率為560%，其與106 地號等系爭土地臨南京西路64巷9 弄（面臨道路寬度4m），依行為時適用之臺北市土地使用分區管制規則第25條第1 項規定容積率為200%，無論就其所處位置，臨路條件等，均無法相提並論，經分別劃屬臺北市大同區第178 號繁榮街道路線價區段及第288 號一般地價區段（其94年區段地價經被告所屬地價及標準地價評議委員會分別評定為：492,000 元╱平方公尺、125,000 元╱平方公尺），其中36地號土地係屬繁榮街道路線價區段之土地，依地價調查估計規則第23條第1 款及90年4 月11日臺北市政府府地二字第9003977300號函修正之臺北市○○街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算其宗地單位地價，計算結果36地號為每平方公尺639,600 元，而106 地號土地則非屬繁榮街道路線價區段之土地，依地價調查估計規則第23條第2 款規定計算為每平方公尺125,000元，依法並無違誤。至以65年之公告土地現值與94年相較，因時空背景及環境等變遷、每年影響區段地價因素及影響程度之變動情況不同，二者之公告土地現值並無法比較，且亦無關連，原告主張106 地號等7筆土地維持在36地號土地94年公告土地現值之37.5%比率（即每平方公尺239,850 元）並加4 成計算作為補償之標準，違反土地徵收條例第30條規定，顯不足採。

⒍有關原告主張被告95年5月11日府地四字第09531428400號函所依據之94年公告土地現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格部分：

⑴查被告95年5月11日府地四字第09531428400號函之系爭臺北市○○區○○段二小段226地號等6筆土地位於赤峰街3巷（面臨道路寬度5.45m），都市計畫部分劃屬第三種商業區，部分劃屬商3特（原第四種住宅區），其中劃屬第三種商業區部分依行為時適用之臺北市土地使用分區管制規則第25條之規定容積率為272.5%，劃屬第四種住宅區部分，容積率則為300%；而圓環段一小段451地號土地位處赤峰街49巷，都市計畫劃屬第四種住宅區，容積率為300% ，且依地價調查估計規則第18條規定，鑑於二者無論就其所屬位置、臨路條件等影響地價因素，均有差異，故依相關法令規定及法定程序將圓環段一小段451 地號土地劃屬臺北市大同區○○號○○路線價區段（其94年區段地價評定為121,000元╱平方公尺）。

⑵原告訴求補償地價至少應按內政部公告之臺閩地區都市區地價表中大同區之商業區平均地價每平方公尺209,376元計算，查台閩地區地價指數，係依據內政部頒定之「都市地區地價指數查編要點」之規定，其與公告現值查估之法令依據、查價方法與用途均不相同，已於前述，於此不再贅述，原告主張至少以臺北市大同區之商業區平均地價每平方公尺209,376元加4成計算作為補償地價，殊屬無據。

⒎原告以提送評議區段地價之議案前未依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範規定踐行舉辦公開說明會等程序，認評定之地價顯然違法部分：被告辦理94年公告土地現值時，已依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點規定，於93年11月16日辦理公開說明會，並以發布新聞稿及張貼公告方式，邀請民眾參加，於彙整民眾之意見後，提送被告所屬地價及標準地價評議委員會作為評議之參考，並無原告所稱未依規定踐行舉辦公開說明會等程序，及評定地價違法等情事。

⒏按地價及標準地價評議委員會組織規程第6條規定，被告已分別於95年4月14日、18日以府地二字第

09531086200、09531089400號函，就本件地價復議案件通知原告甲○○開會時間及地點，請其列席說明。

⒐有關原告主張財政部國有財產局於96年底公開標售多筆土地，其中以臺北市○○區市○段一小段122、123地號土地之標售價額，依被告之計算式計算結果，其土地平均單價為每平方公尺461,681元，為94年公告土地現值（每平方公尺125,000元）之4倍多之疑義部分：

⑴原告所提有關財政部國有財產局所為之標售案例，查標售價格皆有限定底標價格，而為競標所產生之結果，係由投標者，就其宗地之區位、地形、地勢、公共設施、周邊環境及未來發展空間等因素，預估將來開發後房地產銷售之價格，並預估該標的所需花費之營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤等各項成本及相關費用，推算出土地價格，故其價格為競標所產生，係屬宗地價格，與系爭土地之公告土地現值依地價調查估計規則第14條規定，蒐集同區段市場上已成交的房地買賣實例，估算其全棟房地可出售總價格，並計算全棟建物現值、估算全棟建物之裝潢、設備及庭院設施等費用、估算全棟建物買賣正常利潤、再以全棟房地可出售總價格扣除全棟建物現值、全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用、全棟建物買賣正常利潤，其結果即為土地可出售總價格，再除以基地面積，即得土地正常買賣單價。又按地價調查估計規則第21條第1項規定，估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價；第2項規定，估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表，則屬區段估價之價格。系爭土地所屬地價區段即依上述規定估計其區段地價後，再依地價調查估計規則第23條規定，計算宗地單位價格，與不動產市場上民間業者投標購買國有土地競標所產生之標售價格，其土地價格之產生方式有明顯差異，無法相提並論。

⑵作為本件徵收補償地價依據之94年公告土地現值，其查估期間係在92年10月至93年9月，而原告所提財政部國有財產局之標售案例係於96年12月決標，其時空背景、經濟發展及地價水準等已有顯著差異，兩者自無法相較等語。

理由

一、按「直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。」；「土地權利關係人對於第18條第1項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。」；「被徵收土地權利關係人對於補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」；「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」，土地徵收條例第18條第1項、第22條第1項、第2項、第30條各定有明文。次按「本條例第30條第1項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。…本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」，土地徵收條例施行細則第30條亦定有明文。

二、前揭事實概要所載各情，為兩造所不爭，且有上開各該函文、原處分及訴願決定書等件影本附原處分卷及訴願機關卷可稽。茲依前述兩造主張之意旨，就本件爭點敘明判決之理由。

三、系爭土地地價區段之劃分標準及作業程序，核無違誤：原告主張系爭土地地價區段之劃分標準及作業程序，均有違誤云云，其主張為被告所否認。茲就原告主張各節，分述如下：

㈠原告主張被告就系爭土地地價區段之劃分，未臻明確；且以地價調查估計規則作為公告土地現值評定作業之準據，並以評定結果作為土地徵收補償之依據，違反法律保留原則部分：

⒈按「平均地權之實施，依本條例之規定者；本條例未規定者，適用土地法及其他有關法律之規定。」；「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」；「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」，平均地權條例第1 條、土地法施行法第40條、地價調查估計規則第1 條各定有明文。又「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」，地價調查估計規則第18條第1 項亦定有明文。是以平均地權條例未規定區段地價之查估及公告土地現值計算等相關事項，應適用土地法及其他有關法律之規定。又有關此等技術性、細節性之事項，土地法施行法第40條規定由中央地政機關定之，內政部乃依該規定，訂定「地價調查估計規則」，作為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範，其規範依據具體明確，並無違反法律保留之原則。而本件系爭土地地價區段劃分之程序、方法，即依據地價調查估計規則第18條之規定辦理，亦無不合，先予敘明。

⒉經查，依原處分卷附大同區第283號地價區段之買賣實例調查估價表、區段估價報告表等所示，本件有關捷一工程之系爭臺北市○○區○○段二小段226 地號等6筆土地，位處南京西路以北、民生西路以南、中山區界以西、承德路以東所圍之區域內土地，都市計畫劃屬第四種住宅區( 僅少數土地劃屬第三種商業區○○○○○道路寬度為5.45公尺，第三種商業區之容積率依行為時適用之臺北市使用分區管制規則第25 條 規定限縮為272.5%，與第四種住宅區容積率為300%相近），房屋建築現況多為2-4 樓老舊建物，臨接道路多屬4-6 米巷道，區域內土地以住家使用為主，工商活動並不顯著，地形、地勢等自然條件均屬平坦，且地價水準相當，故將該區域土地劃屬本市大同區第283 號地價區段。又依原處分卷附大同區第288 號地價區段之買賣實例調查估價表、區段估價報告表等所示，本件有關捷二工程之系爭臺北市市○段○○段104 地號等7 筆土地，位處南京西路以南、長安西路以北、中山區界以西、重慶北路以東所圍之區域，房屋建築現況、臨路狀況、土地使用型態、工商活動、自然條件等與第283 號地價區段相近，然都市計畫劃屬第三種商業區，地價水準較第283 號地價區段( 第四種住宅區) 略高，故另行單獨將該區域土地劃屬臺北市大同區第288 號地價區段。以上地價區段之劃分除合於地價調查估計規則第18條之規定，並經臺北市地價及標準地價評議委員會評議通過，有大同區94年公告土地現值區段地價評議表影本附原處分卷可稽，核無違誤，並無原告所稱系爭土地如何列入系爭地價區段未臻明確之情事。

㈡原告主張被告以「土地買賣實例調查估價表」為區段地價計算之唯一依據，顯然違法，且選取之買賣實例並無代表性部分：

⒈按「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。」，地價調查估計規則第21條第1 項第1 款定有明文。經查，被告係以所蒐集之買賣實例，調整至估價基準日之實例土地正常單價，據以估計區段地價及計算宗地地價等情，系爭地價區段之買賣實例調查估價表、區段估價報告表等件影本附原處分卷可稽，於法並無不合，先予敘明。

⒉原告主張「土地買賣實例調查估價表」各欄位所填列之數值，多係查估者主觀判斷，顯然失真（如建物現值偏高）云云。經查，依原處分卷附系爭地價區段之土地買賣實例調查估價表所示，被告之該等土地買賣實例調查估價表，係依地價調查估計規則第12條，據以計算建物現值，至建物單價及每年折舊率，則依同規則第24條第1 項第3 、4 款所訂定之「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」及「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊表」辦理，核無不合。是以尚無原告所稱有查估者主觀判斷及顯然失真等情事。

⒊又原告主張依內政部地政司全球資訊網查得資料，該區附近於93年、94年有多筆房地產交易資料，卻未見納為計算區段地價之依憑云云。經查，內政部該網站所提供房地資訊，係作為民眾查詢房地交易行情資料之參考，惟該資料因涉及個人隱私，需受電腦處理個人資料保護法規範，故僅揭示房地交易概略位置，且該網站亦刊載其交易價格資料係僅供參考，與被告辦理公告土地現值作業，必須將所蒐集之買賣實例，詳實填載於土地買賣實例調查估價表，並需考量交易價格是否有地價調查估計規則第7、8條所規定之應修正情況及適當之修正調整，為被告辦理公告土地現值作業之法定文件，兩者用途不同，應予敘明。

⒋原告復主張應參照內政部公布之「臺閩地區都市區地價表」，作為計算區段地價之依據云云。經查，臺閩地區地價指數，係依據內政部頒定之「都市地區地價指數查編要點」之規定，以每年9 月30日及3 月31日為估價基準日，對每一行政區內都市計畫使用分區相同之地價區段，按其上期區段地價之高低，劃分為高、中、低3 個區段地價等級，於各個區段地價等級中選一區段界線穩定性高之中價位區段作為查價區段，並依據地價調查估計規則規定估計區段地價，再用各個區段地價等級面積予以加權平均，得出各該使用分區○○○區段地價，據以編製地價指數，俾了解地價走勢。其與公告現值查估，係依據平均地權條例及地價調查估計規則等法令規定，經常調查其地價動態，以每年9 月1 日為估價基準日，繪製地價區段圖、估計區段地價後，並提交地價評議委員會評定，於次年1 月1 日公告，據以作為審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，兩者之法令依據、查價基礎、作業程序與用途均不相同。是以臺閩地區都市區地價表者，其與公告土地現值表有別，核屬二事，自不宜作為計算區段地價之依據。

⒌至於原告主張估算區段地價，應參考有關法院拍賣土地之價格云云。經查，被告辦理公告土地現值作業，係依平均地權條例暨地價調查估計規則等有關法令規定，歷經地價調查、劃分地價區區地價、評議及計算宗地地價等法定作業程序後公告，即係依法採取區段估價之方式，與一般宗地估價之情形有別。依地價調查估計規則第7 條規定，法院拍賣價格，雖屬可修正後納為土地買賣實例調查估價表，惟其係競買得標之結果，故不確定因素顯高於一般正常買賣實例。是以本件被告為求取地價之客觀合理，於能蒐集正常買賣價格時，避免引用法院拍賣價格，核無違誤。

㈢原告主張財政部國有財產局於96年底公開標售多筆土地，其中以臺北市○○區市○段一小段122 、123 地號土地之標售價額，依被告之計算式計算結果，其土地平均單價為每平方公尺461,681 元，為94年公告土地現值（每平方公尺125,000 元）之4 倍多之疑義部分：

⒈經查，原告所提有關財政部國有財產局所為之標售案例，其標售價格皆有限定底標價格，為競標所生之結果，其情形係由投標者，就其宗地之區位、地形、地勢、公共設施、周邊環境及未來發展空間等因素，預估將來開發後房地產銷售之價格，並預估該標的所需花費之營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤等各項成本及相關費用，推算出土地價格，故其價格為競標所產生，係屬宗地價格，與系爭土地之公告土地現值依地價調查估計規則第14條規定，蒐集同區段市場上已成交的房地買賣實例，估算其全棟房地可出售總價格，並計算全棟建物現值、估算全棟建物之裝潢、設備及庭院設施等費用、估算全棟建物買賣正常利潤、再以全棟房地可出售總價格扣除全棟建物現值、全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用、全棟建物買賣正常利潤，其結果即為土地可出售總價格，再除以基地面積，而得土地正常買賣單價之情形，並不相同。又依地價調查估計規則第21條第1 項規定，估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段○區段地價；第2 項規定，估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表，則屬區段估價之價格。系爭土地所屬地價區段，即依上述規定估計其區段地價後，再依地價調查估計規則第23條規定，計算宗地單位價格，與不動產市場上民間業者投標購買國有土地競標所產生之標售價格，其土地價格之產生方式，顯有差別，自不宜比附援引。

⒉再者，本件系爭土地徵收補償地價之依據，係94年之公告土地現值，其查估期間為92年10月至93年9 月，與原告所提財政部國有財產局之標售案例係於96年12月決標，其時空背景、經濟發展及地價水準等，顯有差異，亦不宜相提並論，附此敘明。

㈣原告主張提送評議區段地價之議案前，未依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範規定踐行舉辦公開說明會等程序，評定之地價顯然違法部分：

⒈經查，被告辦理94年公告土地現值時，已依地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3 點規定，於93年11月16日辦理公開說明會，並以發布新聞稿及張貼公告方式，邀請民眾參加，於彙整民眾之意見後，提送被告所屬地價及標準地價評議委員會作為評議之參考等情，有原處分卷附臺北市地價及標準地價評議委員會會議紀錄可稽，核無不合，並無原告所稱未依規定踐行舉辦公開說明會等程序及評定地價違法等情事。

⒉又被告已依地價及標準地價評議委員會組織規程第6 條規定，分別於95年4 月14日、18日以府地二字第09531086200 、09531089400 號函，就本件地價復議案件通知原告甲○○開會時間及地點，請其列席說明等情，亦有原處分卷附臺北市地價及標準地價評議委員會會議紀錄可按，並無評定地價程序違法或評議作業程序違誤之情形。

四、被告所定系爭土地之地價補償，核無違誤：本件有關系爭土地94年徵收土地之加成補償成數，被告依土地徵收條例第30條第2 項規定，前經被告所屬地價及標準地價評議委員會93年12月17日第21次會議考量臺北市一般徵收土地以公告土地現值加計2 成據以作為徵收補償標準後，其補償地價已達一般正常交易價格，遂評定為加發2 成。其作業方式，係基於公平正義原則及被徵收土地所有權人權益之維護，考量其稅賦之減免，故以調查市價之82% 作為第283、第288 地價區段之公告土地現值（即127,000 元*0.82=104,000 元/ 平方公尺，152,000 元*0.82=125,000元/ 平方公尺【尾數按地價調查估計規則第22條規定計算至千位】），是以系爭土地94年公告土地現值在加計2 成據以作為徵收補償標準後，已達一般正常交易價格，合於土地徵收條例第30條第2項 有關比照一般正常交易價格之規定。又被告辦理地價查估，除依平均地權條例及地價調查估計規則所規定程序辦理外，為達毗鄰地區地價之均衡，尚與毗鄰之臺北縣政府舉辦縣市地價均衡協調會，並注意各行政區地價均衡性，已符合土地徵收條例第30 條 及內政部（89）台內地字第8976743 號訂頒「土地徵收補償地價加成補償注意事項」第1 點、第4 點規定之規範，並無違誤。原告主張被告訂定之系爭土地之補償地價，明顯低於一般正常交易價格云云，其主張為被告所否認。茲就原告主張各節，分述如下：

㈠原告主張被告95年5 月9 日府地四字第09531426900 號函所依據之94年公告土地現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格部分：原告主張被告95年5 月9 日府地四字第09531426900 號函之有關捷二工程之系爭臺北市○○區市○段一小段104 、105 、106 、107 、110 、111 、112 地號等7 筆土地，就臺北市○○區市○段一小段36地號土地之公告土地現值與同被徵收之同小段106 地號等土地徵收價格比較，有諸多不合理之處云云。經查，36地號土地係位於南京西路南側上，直接臨南京西路（路寬30M ），容積率為560%，其與106 地號等系爭土地臨南京西路64巷9 弄（面臨道路寬度4m），依行為時適用之臺北市土地使用分區管制規則第25條第1 項規定容積率為200%，無論就其所處位置，臨路條件等，均無法相提並論，經分別劃屬臺北市大同區第178 號繁榮街道路線價區段及第288 號一般地價區段（其94年區段地價經被告所屬地價及標準地價評議委員會分別評定為：492,000 元╱平方公尺、125,000 元╱平方公尺），其中36地號土地係屬繁榮街道路線價區段之土地，依地價調查估計規則第23 條 第1 款及90年4 月11日臺北市政府府地二字第9003977300號函修正之臺北市○○街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算其宗地單位地價，計算結果36地號為每平方公尺639,600 元，而106 地號土地則非屬繁榮街道路線價區段之土地，依地價調查估計規則第23條第2 款規定計算為每平方公尺125,000 元，於法並無違誤。至於以65年之公告土地現值與94年相較，因各別土地時空背景及環境等變遷、每年影響區段地價因素及影響程度之變動情況不同，二者之公告土地現值，尚無法比較。是以原告主張106 地號等7 筆土地維持在36地號土地94年公告土地現值之37.5% 比率（即每平方公尺239,850元）並加4 成計算作為補償之標準云云，核與土地徵收條例第30條規定有違，並不足採。

㈡原告主張被告95年5 月11日府地四字第09531428400 號函所依據之94年公告土地現值及評定之加成補償成數均明顯低於一般正常交易價格部分：

⒈經查，被告95年5月11日府地四字第09531428400號函之有關捷一工程之系爭臺北市○○區○○段二小段226 地號等6 筆土地位於赤峰街3 巷（面臨道路寬度5.45m ），都市計畫部分劃屬第三種商業區，部分劃屬商3 特（原第四種住宅區），其中劃屬第三種商業區部分依行為時適用之臺北市土地使用分區管制規則第25條之規定容積率為272.5%，劃屬第四種住宅區部分，容積率則為300%；而圓環段一小段451 地號土地位處赤峰街49巷，都市計畫劃屬第四種住宅區，容積率為300%；又依地價調查估計規則第18條規定，鑑於二者無論就其所屬位置、臨路條件等影響地價因素，均有差異，故依相關法令規定及法定程序將圓環段一小段451 地號土地劃屬臺北市大同區○○ 號○○路線價區段（其94年區段地價評定為121,000 元╱平方公尺），亦無顯低於一般正常交易價格之違誤。

⒉至於原告主張該系爭土地之補償地價，至少應按內政部公告之臺閩地區都市區地價表中大同區之商業區平均地價每平方公尺209,376 元計算云云。惟查，台閩地區地價指數，係依據內政部頒定之「都市地區地價指數查編要點」之規定，其與公告現值查估之法令依據、查價方法與用途均不相同，已於前述；準此，原告主張其補償地價至少以臺北市大同區之商業區平均地價每平方公尺209,376 元加4 成計算作為補償地價云云，並非有據，核不足採。

五、從而，本件被告分別以95年5 月9 日府地四字第09531426900 號函及95年5 月11日府地四字第09531428400號函，決議維持系爭土地原評定之徵收補償地價，於法並無違誤。訴願決定遞予維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第五庭