臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)96年度簡字第00418號

• 裁判案由: 公寓大廈管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 96 年 10 月 09 日
• 法官: 闕銘富
• 法定代理人: 丙○○
• 原告: 東宜建設股份有限公司法人
• 被告: 臺北縣政府法人

臺北高等行政法院判決
96年度簡字第00418號原　　　告　東宜建設股份有限公司
代　表　人　甲○○董事長）住
送
訴訟代理人　陳明暉　律師
被　　　告　臺北縣政府
代　表　人　丙○○（縣長）
訴訟代理人　己○○
丁○○
戊○○
上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國96年4 月4 日台內訴字第0950104524號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、事實概要：
緣原告係坐落臺北縣永和市○○路22巷8 號、10號及12號東家創世紀公寓大廈之起造人，擅自將該社區「綠舖地」變更為「硬舖地」，前經被告派員至現場勘查屬實，認原告違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，通知原告限期恢復原狀，經複查後發現原告逾期未改善，被告乃依公寓大廈管理條例第49條規定，以93年12月17日北府工使字第0930798356號函檢附同文號處分書裁處原告新臺幣4 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，案經內政部審認原處分有違行政程序法第5
條規定，乃以94年5 月4 日台內訴字第0940002937號訴願決定撤銷原處分，責由被告於2 個月內另為適法之處理。經被告以94年9 月29日北府工使字第0940672707號函通知原告於94年10月15日前依原核准圖說恢復原狀，嗣被告於94年12月12日派員赴實地複查，現況鋪設「硬舖地」仍未改善，乃依公寓大廈管理條例第49條規定，以94年12月23日北府工使字第0940857464號函檢附同文號處分書裁處原告新臺幣4 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：
㈠原告主張之理由：
⒈經查原訴願決定認「公寓大廈管理條例第58條第2 項規定旨在避免公寓大廈起造人或建築業者，將共用部分讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，或為『其他類似上開行為而致損害區分所有權人權益』。本案經原處分機關查察系爭建物使用執照，該『綠舖地』區域為共用部分之開放空間，於原核准圖說為綠地（化）植栽使用，乃為增進市容景觀，本件訴願人擅自變更為『硬舖地』，除減少應有之法定綠地面積影響全體區分所有權人可使用之綠化空間，對該社區住戶產生公共安全、公共衛生及市容觀瞻等具體損害外，亦使現況與原核准圖說竣工圖不符，難謂無損害區分所有權人權益」等語（見原訴願決定書第3 頁）。經查就原訴願書及處分書所指之區域，查該區域並未「讓售」於特定人，有土地及建物登記謄本足證；而上開區域本屬開放空間，除可供百貨公司人員進出或卸貨使用外，同時也開放供住戶及公眾通行使用，其四週亦無任何圍籬禁止或妨害他人使用，尚難認有為區分所有權人以外之特定人「設定專用使用權」情事。茲有爭議者，在於原告是否有該條項所規定之「其他有損壞區分所有權人權益之行為」？
⒉經查：
⑴上開區域為本大廈之共用部分，而依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。此為本於住戶自治原則，就有關共用部分之使用及維護，由住戶自行決定。經查本大廈住戶規約第6 條第3 項所指之『卸貨區』即係指本案之共用部分『綠舖地』，而該區域之使用管理，於93年5 月間經本大廈區分所有權人會議決議通過由原告付費使用，有該會議紀錄所通過之規約在卷足證（即原證三之規約第6 條第3 項）。其後，並由豐東興業股份有限公司出面與本東家創世紀大廈管理委員會簽訂租用協議書，供卸貨區使用（證物四），足證該區域之使用，係經本大廈區分所有權人及管理委員會之同意。又縱認因此有減少該社區住戶之綠化使用面積，惟本於公寓大廈管理條例基於住戶自治之立法精神，其使用既經區分所有權人會議之決議，自難認對於住戶之權益造成具體損害之情事。
⑵又原訴願決定指稱「對該社區住戶產生公共安全、公共衛生及市容觀瞻等具體損害」云云，顯係推測之詞，並無具體證據足資證明。
⑶至於上開使用現況是否與原核准圖說不符，應係其使用有無違反相關建築法令情事，核與公寓大廈管理條例前揭規定無關，原處分機關引用公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，並依該條例第49條第1 項第8 款規定對原告科處罰鍰，亦屬不當。
⒊綜合上述，就上開區域之使用，原告並無違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定之情事，則被告依同條例第49條第1 項第8 款規定科處罰鍰，顯然不當，亦於法不合。原處分及訴願決定均有違誤。為此，狀請鈞院鑒核，請判決如訴之聲明，以維權益，而明法制。
㈡被告主張之理由：
⒈按「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分、包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」；「有下列行為之一者，由直轄、縣( 市) 主管機關處新臺幣4 萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務; 屆期不改善或不履行者，得連續處罰：八、起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」公寓大廈管理條例第58條第2 項、第49條第1 項第8 款定有明文。
⒉卷查座落於永和市○○路22巷8 、10及12號東家創世紀社區領有被告核發89永使字第018 號使用執照（附件3
），並經永和市公所於93年7 月5 日以北縣永民字第0930021867號函同意公寓大廈管理組織備查在案。
⒊本案訴訟理由略謂：「…經查本大廈住戶規約第6 條第3 項所指之『卸貨區』即指本案之共用部分『綠舖地』，而該區域之使用管理，於93年5 月間經本大廈區分所有權人會議決議通過由原告付費使用，…。」
⒋原告辯稱其該『綠鋪地』變更為『硬鋪地』之行為與本條例第58條第2 項之要件不符等語，查本案系爭區域係屬共用部分之開放空間，於原核准圖說為綠地（化）使用，乃為增進市容景觀，原告擅將其變更為『硬鋪地』，減少該社區住戶之綠化使用面積，即難謂對其區分所有權人之權益無損。又「開放空間」乃係為使建築基地合併使用擴大建築基地規模，所留置的「法定空地」，須經主管建築機關審議後，方能設置；且開放空間又必須加以植栽綠化或設置鋪面。原告未依原核准圖說於共用部分之開放空間『綠鋪地』擅自變更為『硬鋪地』，雖未有本條例第58條第2 項之為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權情事，然其違規行為前經該社區住戶多次陳情，實已損害區分所有權人之權益。再者，依東家創世紀大廈住戶規約第2 條第2 項規定: 「…本大廈所在基地之開放空間及綠地應依建築法規及相關法令合法使用，不得擅自違規變更使用。」，原告之訴訟理由⒉⑴所提及該住戶規約第6 條第3 項之法定空地之車道及卸貨區，由使用者付費…，等，其所指『車道』、『卸貨區』與本案之系爭區域共用部分之『綠鋪地』實屬不同之區域，故原告所辯云云，不足為採；本案原告未按核准圖說於共用部分之『綠鋪地』擅自變更為『硬鋪地』之違規情事屬實，確亦對該社區區分所有權人造成市容觀瞻之損害。被告所為之處分，依法並無違誤。⒌揆諸首揭法條規定，原處分並無不合，應予維持。故狀請鈞院鑒核，賜准判決如答辯之聲明，以維法紀，實感德便。
理 由
一、按「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分、包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」、「有下列行為之一者，由直轄、縣( 市) 主管機關處新臺幣4 萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務; 屆期不改善或不履行者，得連續處罰：八、起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」公寓大廈管理條例第58條第2 項、第49條第1 項第8 款分別定有明文。
二、緣原告係坐落臺北縣永和市○○路22巷8 號、10號及12號東家創世紀公寓大廈之起造人，擅自將該社區「綠舖地」變更為「硬舖地」，前經被告派員至現場勘查屬實，認原告違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，通知原告限期恢復原狀，經複查後發現原告逾期未改善，被告乃依公寓大廈管理條例第49條規定，以93年12月17日北府工使字第0930798356號函檢附同文號處分書裁處原告新臺幣4 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，案經內政部審認原處分有違行政程序法第5
條規定，乃以94年5 月4 日台內訴字第0940002937號訴願決定撤銷原處分，責由被告於2 個月內另為適法之處理。經被告以94年9 月29日北府工使字第0940672707號函通知原告於94年10月15日前依原核准圖說恢復原狀，嗣被告於94年12月12日派員赴實地複查，現況鋪設「硬舖地」仍未改善，乃依公寓大廈管理條例第49條規定，以94年12月23日北府工使字第0940857464號函檢附同文號處分書裁處原告新臺幣4 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。兩造分別為前揭事實欄所載之陳述，本院針對兩造爭點，判斷如下。
三、查系爭應為「綠舖地」之「硬舖地」之「開放空間」，依臺北縣政府工務局核發之89永使字第018 號使用執照（見原處分卷，原本則核閱無訛後發還），係為使建築基地合併使用擴大建築基地規模，所留置的「法定空地」，須經主管建築機關審議後，方能設置，且開放空間必須加以植裁綠化或設置舖面。其依據係臺灣省推行建築基地綠化執行要點第6 條規定；惟違反此執行要點之規定，有何法律效果則未據被告提出確實說明（見本院卷第52頁）
四、但查系爭「開放空間」並未讓售與特定人，亦未為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，業據被告訴訟代理人於本院準備程序中陳明在卷（見本院卷第51頁），此外，亦未據被告提出原告有類似於將系爭開放空間「讓售與特定人」或「為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權」之「其他有損害於區分所有權人權益之行為」之任何證據，被告所據以處罰原告者，僅係原告未將「硬舖地」變更為「綠舖地」一端。惟揆諸首揭公寓大廈管理條例第58條第2 項「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分、包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」之規定，其概括之「其他有損害於區分所有權人權益之行為」之構成要件，必也有類似於前段所規定之「讓售與特定人」或「為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權」始得認定成立，苟無該類似之損害區分所有權人之行為，尚難以該項規定相繩，此乃法律解釋之應然。至原告擅自將「綠舖地」變更為「硬舖地」，因而違反相關建築法規乙節，當另依相關法規裁處，庶符法制。
五、綜合上述，本件被告以原告係坐落臺北縣永和市○○路22巷8 號、10號及12號東家創世紀公寓大廈之起造人，擅自將該社區「綠舖地」變更為「硬舖地」，前經被告派員至現場勘查屬實，認原告違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，通知原告限期恢復原狀，經複查後發現原告逾期未改善，被告乃依公寓大廈管理條例第49條規定，以93年12月17日北府工使字第0930798356號函檢附同文號處分書裁處原告4 萬元罰鍰，顯與公寓大廈管理條例第58條第2 項規定之構成要件不合，訴願決定未予糾正，亦有違誤，原告執此指摘，訴請撤銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　9　　 日第六庭法 官　闕　銘　富
上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年 　10　　月 　12 日書記官 孫　筱　晴