臺北高等行政法院判決

　　　　　　　　　　　　　　　　　　98年11月11日辯論終結

原告

甲○○

訴訟代理人

顏光嵐 律師

複代理人

陳志偉 律師

被告

宜蘭縣政府

代表人

乙○○（縣長）

訴訟代理人

戊○○

　　　　　　丙○○

　　　　　　丁○○

上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年5 月22日台內訴字第0980073683號（案號：0000000000）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實

一、事實概要：原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段280 地號土地（下稱系爭土地），經宜蘭縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）民國（下同）96年第8 次會議決議97年全縣之公告土地現值區段地價，系爭土地屬559 地價區段，公告現值為每平方公尺新台幣（下同）7,600 元，徵收土地地價補償加成標準為該年度公告土地現值加計5 成辦理。嗣被告97年11月12日府地用字第0970151688A 號公告徵收系爭土地作為科學工業園區管理局辦理科學工業園區宜蘭園區城南基地（都市土地）工程用地，公告期間自97年11月12日起至97年12月12日止。原告認補償地價偏低，於97年12月8 日提出異議，案經被告於98年2 月13日提交宜蘭縣地評會98年第1 次會議審議，決議：本案補償地價經加成後業已反應宜蘭地政事務所調查當年期之一般正常交易價格，予以維持。被告乃據以98年2月23日府地用字第0980024670J 號函（下稱原處分）復原告上開決議結果。原告不服，提起訴願，遭駁回後，遂提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明：

1.訴願決定、原處分均撤銷。

2.被告就系爭土地之徵收補償費，除原核准金額外，應作成再核發原告2,130,799 元之處分。

3.訴訟費用由被告負擔。

㈡被告聲明：

1.駁回原告之訴。

2.訴訟費用由原告負擔。

三、兩造爭點︰

㈠原告陳述︰

1.被告於系爭土地徵收補償作業中，其土地價格之評定，無視於系爭土地之客觀增值因素，僅以鄰近區段之地價進行區域因素修正，即率而求得系爭土地之區段地價為每平方公尺11,400元，復經地評會以該區段地價的之66.668% 評定系爭土地97年度公告現值為每平方公尺7,600 元，並據以計算系爭土地之徵收補償費，顯非妥當。

⑴原告前於83年間以每坪4 萬元之價格承購系爭土地，迄系爭土地徵收當時已逾10年，多年來因政府各項建設，其土地價值早已非昔日能比。此觀高源不動產估價師事務所98年10月12日之不動產估價報告書第22頁、第24至26頁、第32頁及宜蘭科學園區城南都市計畫書附圖4-1 宜蘭城南基地主要及聯外道路系統規劃示意圖即明。故系爭土地價格勢必超出上開每坪4 萬元初購價格。

⑵被告針對系爭土地製作之地價區段勘查表，就影響區段地價之因素，其中系爭土地鄰近凱旋國中、凱旋國小、育才國小、宜蘭縣立運動公園、蘭陽女中、宜蘭大學等公共建設，有網路電子地圖五紙可稽，惟卻未見被告於地價區段勘查表中「學校」、「公園」等欄位詳實記載。又系爭土地鄰近宜蘭縣政中心，惟被告於地價區段勘查表中「接近服務性設施的程度」一欄僅記載加油站及郵局，卻漏未記載宜蘭縣政府、宜蘭縣議會、宜蘭地方法院等行政機關。徵諸上情，顯見被告未依平均地權條例第46條之規定，對於其轄區內之土地，經常調查其地價動態，以致其所評比影響區段地價因素之資訊過時，未反應實際狀況。此外，被告亦未就依地價調查評估規則第3 條及第9 條之規定，調查所得之影響區段地價之全部因素，就公共建設、特殊設施、工商活動等影響區段地價之重要因素卻漏未審酌，顯有未適用地價調查估計規則之違法，彰彰甚明。

⑶被告因科管局將於97年度辦理用地取得，即以系爭土地97年度公告現值將其劃屬編號第559 號地價區段，復以地價調查期間（95年9 月2 日至96年9 月1 日）區段內無買賣實例為由，選取編號第231 號、第467 號地價區段，計算系爭土地地價為每平方公尺11,400元，並評系爭土地97年公告土地現值為每平方公尺7,600 元。依地價調查估計規則之規定，被告洵未考量系爭土地位於政治、文教、商業、交通及公共建設要地之實質環境與未來發展趨勢及其他影響地價因素，徒選取第231 號、第467 號地價區段進行區域因素修正，計算系爭土地地價為每平方公尺11,400元，姑且不論系爭土地於83年初購價格即有每坪4 萬元（核每平方公尺12,000元），被告未查究系爭土地多年來之環境開發等增值因素，僅以地價區段進行區域因素修正，顯屬率斷，而與一般正常交易價格顯不相當，顯然損害原告之財產權，實難謂適法。

⑷95年9 月2 日至96年9 月1 日被告調查系爭土地地價期間，系爭土地無買賣實例或收益實例，被告乃選取第231 號及467 號等二個基準地價區區地價，然被告既未標示出上開二區段之地理位置，對於為何以上開二個區段為優先選取者，亦完全未為說明。被告未依地價調查估計規則第21條規定，提出所謂「影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表」，被告並未說明採取第231 號及467 號地價區段之因，且第231 號及467 號地價區段之基準為何？是否有無買賣實例？亦未說明比較分析地價調查估計規則第9 條第1 項所列11項影響區域地價因素後始推估出系爭土地之市價為每平方公尺11,400元之論據基礎等，均未見被告說明。且觀諸被告針對系爭土地製作之影響地價區域因素分析明細表及區段地價估價報告表，被告雖有依上揭二個基準地價區段修正估計系爭土地所在地價區區地價，惟就估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，僅略載「查與基準區段A （按即區段231 號）之影響地價區域因素較相近故取其調整價格」等語，惟就231 號與系爭土地之影響地價區域因素較相近之理由為何，亦未見說明。核被告對於估計區段地價之過程及決定區段地價之理由並未詳實記載於區段地價估價報告表乙節，顯有違反地價調查估計規則第21條之規定。

⑸被告於97年12月8 日接獲原告提出異議後，對於原告異議徵收補償費偏低乙節並未依法查明處理，遑論將任何查處情形以書面通知原告，反逕將本件異議事件提請地價及標準地價評議委員會復議，姑不論被告未針對本件異議事件詳實查明處理，有違土地徵收條例第22條第1 、2 項規定。且原處分稱地評會決議認為本案徵收補償地價已反應調查當年期一般正常交易價格，決議予以維持云云，地價評議委員會及被告均未說明論據為何，地價評議委員會顯怠於審查，地價及標準地價評議委員會之任務，即在處理地價異議事項，其本應竭盡所能調查土地一般正常交易價格，衡量土地實際交易價格及人民權益，查明土地地價、公告現值是否合理。然今包含原告在內之數位地主已提出相關證明，佐證被告評定之徵收補償費過低，不僅與市價差距甚大，甚且低於各地主當初承購土地之價格，則地價及標準地價評議委員會理應確實調查系爭土地之影響區域地價因素之相關事項，查明系爭土地之一般正常交易價格，始屬當然。惟宜蘭縣地評會卻僅召開復議會議，敷衍了事，與會委員除未提出具體論據，更未詳實調查，均僅以渠等主觀意見為斷，顯未詳盡調查之實，即逕指陳本案徵收補償地價已反應調查當年期一般正常交易價格云云，漠視原告之財產權甚明。

⑹被告對於系爭土地一般正常交易價格之評估過程，有諸多違反前述平均地權條例第46條、地價調查估計規則第2 條、第9 條第1 項、第21條等技術性、細節性之規定，被告基此違法評定所得系爭土地之市場價格每平方公尺11,400元，顯有違誤。復依此評定公告現值為每平方公尺7,600元，亦屬違誤，顯無足採。高源不動產估價師事務所於98年10月12日針對系爭土地97年11月12日徵收補償時之市場正常價格所作成之估價報告書，依其專業評斷選取價格日期介於95年至98年間，近鄰及類似地區之工業區土地不動產交易之比較標的三筆及農業區土地不動產交易之比較標的三筆，分別採比較法及成本法評估系爭土地之市場正常價格，綜合前述比較法及成本法後，推估系爭土地之市場正常價格為每坪4萬4,300 元（即每平方公尺13,400 元），由該評估地價已高於原告83年以每坪4 萬元購買系爭土地之金額觀之，上開估價報告書確係有考量系爭土地多年來之地價影響因素而為評估，益徵被告評定系爭土地之市場價格顯有違誤。

2.被告對系爭土地徵收補償費之核定顯有違公平原則，更與憲法保障人民財產權之精神相悖。

⑴被告除有上開違法評定土地公告現值情事，致系爭土地徵收補償費顯不相當，已如前述。甚且系爭土地劃屬之第559 號地價區段就地目及農地等則而言，均優於劃屬編號第293 號地價區段，而該地價區段之地價評定為每平方公尺11,5OO元，反而高於系爭土地所屬第559 號地價區段，顯見被告評定違誤，而有標準不一、差別待遇等情，其錯誤評定地價及公告現值，核已違反行政程序法第6 條規定之平等原則，洵然至明。被告評定系爭土地公告現值違法不當，為衡平原告被徵收土地之損失，被告則至少應以原告於83年間初購系爭土地之價格計算補償費，始符法制。

⑵依憲法第15條規定及司法院釋字第579 號解釋意旨，人民之財產應予保障，故國家因公用或其他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合理之補償，洵屬無疑。本件被告對系爭土地評定之之公告土地現值，除未依法行政，更無法反映地價動態，未切合市場實際交易價格，與一般正常價格不相當。然被告竟據此計算系爭土地徵收補償費，實令原告之財產權嚴重受損。姑且不論原告能否以補償金額另購回同等性質之土地，綜觀系爭土地多年來之發展，其現金土地價格必定增值無疑，若按被告評定每平方公尺7,600 元計算，則與原告於83年間以每坪4 萬元即每平方公尺12,100元（1 平方公尺等於0.3025坪，40,000×0.3025＝12,100）購得系爭土地買賣價金之間差距4,792,500 元（計算式：（12,100－11,400）×1,065 平方公尺＝745,500 元）。換言之，原告因本件土地徵收案損失達745,500 元，顯不合理，核與憲法保障人民財產權之精神不符。益徵被告評定系爭土地之徵收補償費未能符合一般正常交易價格。按土地徵收條例第30條規定，可知土地徵收之加成補償係比照一般正常交易價格。

⑶依據估價報告書內附「高源不動產估價師事務所函」亦稱：「……。採用比較法、成本法進行評估，並決定勘估標的於97年11月12日之不動產價值土地部份為新台幣壹仟肆佰貳拾柒萬壹仟柒佰玖拾玖元。」可知上揭估價報告書係針對被告於97年11月12日發函通知發放系爭土地徵收補償金時系爭土地之一般正常交易價格所為之評估。縱估價師係依據不動產估價技術規則之規定辦理土地估價，而非採用公部門之地價估計規則，其所為估價仍有其專業及技術，且土地之估價既得以不動產估價技術規則辦理，自有其立法依據，而不失其評估土地價值之合理客觀，自可作為本案系爭土地正常價格之依據無疑。職是，被告於98年10月20日準備程序稱「關於原告提出之估價報告，我們公部門引用的是地價估計規則，估價師是採用不動產估價之估計規則，且估價師是估一塊宗地的價格，而我們是估一個區段的價格，立足點是不一樣的。」云云，顯無理由，委無足採。本件被告自應依一般正常交易價格，即上揭估價報告評估系爭土地於97年11月12日徵收當時之正常價格14,271,799元（即每坪44,300元，每平方公尺13,400元）為本件徵收補償之金額，而就系爭土地之徵收補償費除原核准之金額外，應作成再給付原告2,130,799 元（即應補償金額14,271,799元－原核定補償金額12,141,000元＝2,130,799元）之處分，方屬合法。

㈡被告陳述︰

1.原告稱於83年間以每坪4 萬元之價格購買系爭土地，且系爭土地劃屬第559 號地價區段就地目及農地等則而言，均優於劃屬編號第293 號地價區段，而該地價區段之地價評定為11,500元/ 平方公尺，反而高於第559 號地價區段，顯有差別待遇，違反平等原則乙節，經查，原告所提83年間以每坪4 萬元之價格購買系爭土地，非屬97年公告土地現值作業法定地價調查期間（95年9月2日至96年9月1日）之案例，其所有宜蘭縣宜蘭市○○段280 地號土地（劃屬第559號地價區段○○鄰○○路473巷，平均寬度約3-4 米，側邊所臨農路寬度僅約1.5 米，與劃屬第293 號地價區段直接面臨宜蘭運動公園，且所臨之公園路寬度達20米，兩者交通運輸、發展趨勢等因素有別，地價自有差異。

2.宜蘭地政事務所於97年公告土地現值作業地價調查期間（95年9 月2 日至96年9 月1 日），蒐集宜蘭市工業區買賣實例分別分佈於雙福工業區及梅洲工業區2 處，其梅洲工業區距離本案宜蘭市○○段280 地號所屬之宜蘭市第559號地價區段較遠，該工業區成交之價格亦較低，每平方公尺界於3,850 至9,300 元間，故選擇與本案地價區段區位較相近，成交單價較高之雙福工業區第231 及467 號地價區段做為基準地價區段估計本案區段地價。其中第231 號地價區區範圍為「1 號道路東側臨路工業區」，第467 號地價區區範圍為「中山路以東至鐵路以西，1 號道路以北至農業區界間之工業區」，宜蘭地政事務所依地價調查估計規則第21條規定，將蒐集到的買賣實例調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列後求其中位數為該基準地價區區地價，並按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計本案地價區區地價。

3.有關地價區段勘查表內未就學校、公園等欄住詳實記載，接近服務性設施的程度亦未記載宜蘭縣政府等行政機關乙節，按地價調查估計規則第26條規定：「本規則所定書、表格式，由內政部定之。」是內政部於92年8 月29日合內地字第0920070755號令訂定「影響地價區域因素分析明細表」（分為住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地等四種）。本案工業用地影響因素之公共建設為「電力資源」、「產業用水及設施」、「污廢水及廢棄物處理設施之有無」、「接近服務性設施的程度」等4 項，並無學校、公園之接近程度等影響條件，故非漏未審酌其他影響區段地價因素；另「接近服務性設施的程度」係指接近「郵局、銀行、醫院、機關等設施」而距離本案地價區段最近之郵局、銀行均位於宜蘭縣政府內，故區段勘查表內所記載之「接近服務性設施的程度」之距離亦是接近宜蘭縣政府等行政機關之距離，併予陳明。

理由

一、原告主張：原告前於83年間以每坪4 萬元承購系爭土地，迄今已逾10年，土地價值已非昔日能比，被告對於系爭土地一般正常交易價格評估過程，並未考量土地之實質環境、未來發展趨勢與其他影響地價因素，不附理由而逕選取第231 、467 號地價區段進行區域因素修正，未就影響區段地價因素詳實記載，其中，就「接近服務性設施的程度」，復漏未記載宜蘭縣政府等行政機關，更未依地價調查評估規則第3、9條規定，調查影響區段地價之全部因素，僅就影響土地區段地部分因素為考量，顯違平均地權條例第46條、地價調查估計規則第3 條、第9 條第1 項及第21條之規定。且被告所評定之徵收補償價額無法如實反應系爭土地之財產價格（系爭土地實際財產價格應以原告所提出之高源不動產估價師事務所所提出估價報告為準），此評定有違憲之嫌，且編號293號地價區段就地目及農地等則而言均劣於系爭土地，然地價竟評定高於系爭土地，有違平等原則。又被告對於原告之異議，未依土地徵收條例第22條規定查明處理，逕交宜蘭縣地評會復議，該地評會復未詳實查明，敷衍了事。故原處分及訴願決定顯有違誤，應予撤銷，被告並應就系爭土地之徵收補償費，除原核准之金額外，應作成再核發原告2,130,799元之處分云云。

二、被告則以：原告所有系爭土地97年公告土地現值劃屬第559號地價區段，地價調查期間（95年9 月2 日至96年9 月1 日）區段內並無買賣實例，被告依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定求得區段地價，並經宜蘭縣地評會評議通過，認該地價足以反應徵收當年期一般正常交易價格。雖原告於83年間以每坪4 萬元購買系爭土地，然該期間並非97年公告土地現值作業法定地價調查期間，且土地劃屬編號第559地價區段，與293 號地價區段，因交通運輸、發展趨勢等因素有別，地價自有差異等語，資為抗辯。

三、原告所有系爭土地，經宜蘭縣地評會96年第8 次會議決議97年全縣之公告土地現值區段地價，系爭土地屬559 地價區段，公告現值為每平方公尺7,600 元，徵收土地地價補償加成標準為該年度公告土地現值加計5 成辦理。嗣被告97年11月12日府地用字第0970151688A 號公告徵收系爭土地作為科學工業園區管理局辦理科學工業園區宜蘭園區城南基地（都市土地）工程用地，原告認補償地價偏低，於公告期間聲明異議，案經被告提交宜蘭縣地評員會審議維持原補償價等情，為兩造所不爭執，並有內政部97年11月12日內地字第0970186609號函、被告97年11月12日府地用字第0970151688A 號公告、宜蘭縣地評會96年第8 次會議紀錄及98年第1 次會議記錄等件影本在卷為憑，為可確認之事實。兩造所爭執者無非系爭土地經被告徵收，其徵收補償地價應如何計算，其主要爭點即在於地價區段之劃分及地價區段地價之估算。經查：

㈠按土地徵收條例第30條及其施行細則第30條分別規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。……本條例第30條第2 項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」平均地權條例第10條前段規定「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」而上開條例中所謂土地現值之訂定，依據平均地權條例第46條規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。而地價查估之方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，則經土地法施行法第40條授權中央地政機關定之，內政部據此頒訂地價調查估計規則，其中第1 條、第3 條、第9 條、第18條第1 項、第21條及第26條分別規定：「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」「第3 條第2 款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。……。影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」「本規則所定書、表格式，由內政部定之。」而依上開規則第21條4 項、第26條授權，內政部92年8 月29日台內地字第0920070755號令就影響地價區域因素評價基準訂有「影響地價區域因素基準明細表」、「影響地價區域因素分析明細表」（分為住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地等四種）。工業用地影響因素之公共建設為「電力資源」「產業用水及設施」「污廢水及廢棄物處理設施之有無」「接近服務性設施的程度（郵局、銀行，醫院、機關等設施」等4 項。核上開規定為母法授權範圍內技術性、細節性之規定，方法及標準客觀合理，被告據以為之，即屬依法行政。

㈡又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依平均地權條例第38條第1 項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利；惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。再由土地徵收條例第30條第1 項、平均地權條例第10條前段規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定，應依平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段○○○區段地價後，始能提交地評會評議、公告確定。再觀之司法院釋字第425 號、第440 號、第516 號解釋及土地徵收條例第30條第1 項規定可知，徵收土地應給與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」，本以當期公告土地現值逕為補償金額，原非無據，惟因公告土地現值既為徵收土地補償地價之標準，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據，併復有平均地權及表彰私權價值雙重性格，評價時不無低於一般正常交易價格之可能，為避免私人財產因徵收損失過重，而有土地徵收條例第30條2 項之所由設也，亦即，徵收補償地價，於必要時，得以當期之公告土地現值加成補償，其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照「一般正常交易價格」，提交地評會評定之，藉以平衡公告土地現值與一般正常交易價格之落差。

㈢次按，平均地權條例第4 條規定：「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」土地法第155 條第1 項規定：「標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。」乃就評定公告土地現值及徵收補償地價之機關組織，訂有授權規定。依上開授權規定，制有地價及標準地價評議委員會組織規程，其中第4 條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐機關主管人員等。之所以必須如此嚴謹之組織及多元之代表性，在於有關地價核定及徵收補償地價加成補償成數之判斷，除涉及不動產之專業估價外，且有各方經濟勢力之角力，經由委員會作成，乃經由不同屬性之代表，根據不同之見解，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。惟在判斷餘地範圍內，行政法院仍應就行政機關判斷時，有無遵守法定程序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。

㈣核被告辦理97年公告土地現值調整作業，係以96年9 月1 日為估價基準日，以鄉（鎮、市、區）為單位，並斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共設施、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素而為勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫，將本系爭土地劃屬為559 地價區段。其地價之查估，因該地價區段無買賣實例，依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，選定雙福工業區第231 及467 號地價區段做為基準地價區段，修正估計本案區段擬評地價為每平方公尺11,400元，送經宜蘭縣地評會98年第6 次會議決議，公告現值依擬評地價66.668% 調整為每平方公尺7,600 元，徵收補償之成數乃依此價額加計5 成，以達一般正常交易價格，此地價區段劃分、公告現值及徵收補償價額均經地評會評議等節，有地價區段（略）圖、地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（工業用地）、區段地價估價報告表、宜蘭縣地評會96年第8 次會議記錄可憑。是上開地政機關就系爭土地地價區段劃分及地價區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無不法。原告雖指摘被告地價區段劃分及地價估算並未綜合考量各項因素，系爭土地之地價區段勘查表，就「學校」、「公園」等欄位均未詳實記載，且「接近服務性設施的程度」一欄僅記載加油站及郵局，漏未記載宜蘭縣政府、宜蘭縣議會、宜蘭地方法院等行政機關，而地價區段劃分後，其地價評估，又不附理由而逕選取第231 、467 號地價區段進行區域因素修正，又未說明修正之原因，有違地價調查評估規則第3 條、第9條、第21條規定云云。然︰

1.地價調查評估規則第9 條所列各項影響區段地價之因素，於地價調查估計之辦理時，本應詳加斟酌，然各種因素於不同用地地價之影響比重未必相同，綜合評比時，當必有所取捨，是以，內政部92年8 月29日台內地字第0920070755號令就影響地價區域因素評價基準訂有「影響地價區域因素基準明細表」、「影響地價區域因素分析明細表」，將地價區段分為住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地等四種，各種用地所選取考慮之影響因素各依用地之性質而相異，影響工業用地地價之「公共建設」因素，所應評量之項目為「電力資源」、「產業用水及設施」、「污廢水及廢棄物處理設施之有無」及「接近服務性設施的程度」等4 項，而所謂「接近服務性設施的程度」之評量，係以接近郵局、銀行，醫院、機關等設施為準據，而不包含學校、公園，此均見諸上開「影響地價區域因素分析明細表」規定。系爭土地既為工業用地，被告評估其相關公共建設時，依上開規定，所應考慮者厥為「郵局、銀行，醫院、機關」，學校或公園雖不能逕謂為對地價全無影響，但比重既輕，予以忽略，於結論影響不大，故而，系爭土地之地價區段勘查表雖未就學校、公園為記載，核並無違誤。至於該區段雖接近宜蘭縣政府、宜蘭縣議會、宜蘭地方法院等行政機關，但距離本案地價區段最近之郵局、銀行均位於宜蘭縣政府內乙節，則為兩造所不爭，被告既已將郵局、加油站等設施列入公共建設影響地價評估範圍內，並載明於地價區段勘查表，可認已確實評估該區段土地接近服務性設施之程度，無悖於地價調查估計規則第3條、第9條規定。

2.系爭土地地價區段因無買賣實例或正常收益實例，被告於97年公告土地現值作業地價調查期間（95年9 月2 日至96年9 月1 日），蒐集宜蘭市工業區買賣實例，分別分佈於雙福工業區及梅洲工業區2 處，其梅洲工業區距離本案宜蘭市○○段280 地號所屬之宜蘭市第559 號地價區段較遠，該工業區成交之價格亦較低，每平方公尺界於3,850 至9,300 元間，故選擇與本案地價區段區位較相近，成交單價較高之雙福工業區第231 及467 號地價區段做為基準地價區段估計本案區段地價，此有卷附梅洲工業區、雙福工業區及竹科城南基地（即系爭土地坐落處）相關位置航照圖、梅洲工業區97年買賣實例分布圖可憑，被告選取雙福工業區內第231 號、第467 號地價區段為基準地價區段，位置鄰近系爭土地區段、使用分區也同於系爭土地區段，合於地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定。又第231 號地價區區範圍為「1 號道路東側臨路工業區」，第467 號地價區區範圍為「中山路以東至鐵路以西，1 號道路以北至農業區界間之工業區」，經被告按地價區域因素評價基準表，就影響地價區域因素逐項分析，並就上開地價區段與系爭地價區段各項影響因素為修正百分比之計算，修正總數結果，第231 號地價區段總修正數為0.481 ，第467 號地價區段總修正數為1.024 ，可認第231 地號區段之影響地價區域因素較相近，乃選取此為基準地價區段而調整價格為系爭區段地價之價格等節，均可見諸卷附區段地價估價報告表及影響地價區域因素分析明細表記載詳實，原告仍謂被告不附理由而逕選取第231 、467 號地價區段進行區域因素修正，又未說明修正之原因云云，自無可採。

㈤原告雖另主張：原告於83年購買系爭土地時，每坪價格即高達4 萬元，經過十數年發展，價值更是今非昔比，被告所評定之徵收補償價額顯然無法如實反應系爭土地之財產價格（系爭土地實際財產價格應以原告所提出之高源不動產估價師事務所所提出估價報告為準），此評定有違憲之嫌，且編號293 號地價區段就地目及農地等則而言均劣於系爭土地，然地價竟評定高於系爭土地，有違平等原則。又被告對於原告之異議，未依土地徵收條例第22條規定查明處理，逕交宜蘭縣地評會復議，該地評會復未詳實查明，敷衍了事云云。惟︰

⑴徵收土地應給與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」，是以，以土地公告現值為基準反應市場價格，並亦此為補償依據，並無違憲之虞，且土地公告現值除為徵收土地補償之基準外，並為徵收地價稅之基準，所兼具之性質不可偏廢，均如前述。原告於83年購買系爭土地時，每坪價格為4 萬元，經高源不動產估價師事務所估價，每坪價格為4 萬2 千元等情，固有原告提出之買賣契約書、估價報告等件影本可稽。但原告所提出之買賣實例發生期間，本不在97年公告土地現值作業法定地價調查期間，非得作為市場價格之依據，此外，上開估價報告所採估價方式復與地價調查估計規則之規定不同，自難援引為補償基礎。被告既係依地價調查估計規則而為區段地價之估算，其評定及當年度徵收補償成數復經地評會決議，其法定程序踐行並無疏漏，況且系爭土地96年度土地公告現值每平方公尺僅為6,700 元，原告據以為地價稅繳納之依據，亦未爭執其現值之評定過低，而翌年（即徵收土地年度）公告現值業已提高為7,600 元，補償成數為5 成，應認所評定之徵收補償價額已「合理補償」原告因徵收所損失之財產權，要無違憲之虞。

⑵又系爭土地劃屬為559 號區段，與劃屬第293 號區段土地本有差異，地價評定有別，為當然之理，原告僅因二區段地價評定有別而指摘有為平等原則云云，委不足採。

⑶被告對於原告之異議，未先查明處理，逕交宜蘭縣地評會復議，雖有未當，然結論既然一致，於原告之權益即無妨礙。而宜蘭縣地評會就其異議召開98年第1 次會議，出席委員資格查無不符者，並就原告之異議為具體討論，此有會議記錄影本可按，本院就其評議結果自予尊重。原告猶泛稱宜蘭縣地評會未詳實調查評議云云，然其未具體指摘宜蘭縣地評會究竟未踐行何法定程序，也未說明其漏未評議何種文件資料，其主張自無可採。

四、綜上，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法，以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法之虞。原告就系爭土地之徵收補償異議，案經宜蘭縣地評會98年度第1 次會議維持原公告現值，原處分函知原告復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，求就訴願決定、原處分予以撤銷，為無理由，應予駁回。系爭土地之徵收補償應以原處分所示公告現值為計算基準，原告拒不採，主張應以私人委託之估價團體之鑑價作成徵收土地補償價額之處分，於法顯然有違，為無理由，應併駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第一庭