臺北高等行政法院判決

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98年10月1日辯論終結

原告

甲○○

被告

臺北市政府

代表人

乙○○（市長）住同

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

戊○○

訴訟代理人

丁○○

參加人

興洋建設股份有限公司

代表人

丙○○

訴訟代理人

劉錦隆 律師

上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國98年4 月28日台內訴字第0970197236號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、事實概要：被告於民國89年6 月26日公告劃定「建成圓環附近更新地區」，並於95年5 月2 日核准事業概要，興洋建設股份有限公司（下稱興洋建設公司）於95年11月10日擬具「臺北市○○區○○段1 小段11地號等55筆土地都市更新事業計畫」事業計畫與權利變換計畫報被告核定。嗣被告96年7 月23日「臺北市○○區○○段1 小段11地號等55筆土地都市更新事業計畫」都市更新審議委員會專案小組審查會議決議本案應擴大更新單元範圍至全街廓，將原告所有坐落臺北市○○區○○段1 小段105 、106 、107 地號土地及其上建築物納入更新單元。被告於96年11月21日府都新字第09631089300 號公告展覽「臺北市○○區○○段1 小段11地號等73筆土地都市更新事業計畫」（下稱北市○○段都更計畫）都市更新事業計畫案及權利變換計畫案書圖30日。嗣被告將全案提請臺北市都市更新審議委員會（現更名為都市更新及爭議處理審議會）97年3 月3 日第92次委員會議通過，以97年5 月15日府都新字第09730330000 號公告核定實施，由興洋建設公司擔任都市更新實施者。原告不服，於97年6 月16日提起訴願並經被告檢卷答辯，訴願機關以原告未經被告核復即提起訴願，將該訴願書視為異議書，以97年7 月15日台內訴字第0970108104號函移請被告依都市更新條例第32條第1 項規定為核復。被告於97年9 月8 日召開臺北市都市更新及爭議處理審議會第2 次會議，決議「維持原核定之計畫內容」，並以97年9 月30日府都新字第09731017100 號函核復原告。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟，並經本院裁定命興洋建設公司應獨立參加本件訴訟。

二、原告主張：

㈠查原告就「北市○○段都更計畫」所核定之權利變換計畫內容，所爭執之部分即0121單元，被告認應依97年9 月30日府都新字第09731017100 號函維持原核定之計畫內容。惟原告為參與「北市○○段都更計畫」所簽切結書，其切結事項一載明原告之所以願依都市更新條例及權利變換實施辦法，參與都市更新事業計畫及權利變更計畫，進行房屋選配相關事宜或協議合建，係因「條件與鄰地地主相同」，然細繹准予實施之北市○○段都更計畫，此條件並未成就，茲說明如下：

⒈所謂鄰地地主，包括所有參與北市○○段都更計畫之地主，僅舉其中與原告毗鄰之110 號地主為例，伊原有土地面積為45平方公尺( 約13.6125 坪) ，都更計畫施行結果，一樓房屋面積為22.56 平方公尺( 約6.8244坪) ，而原告原有土地面積為66平方公尺( 約19.965坪) ，都更計畫施行結果，一樓房屋面積為22.62平方公尺(約6.84255坪)。換言之，都更前二人為1比1.4667，都更後卻變為1比1.0027，兩相比較，原告短少近3分之1，如此怎能謂「條件與鄰地地主相同」。

⒉原告與參加人興洋建設公司簽訂合建契約書第4條第1項明定房屋分配方式及分配比率：按甲方(即原告)所提供土地可建面積地面層部，分採水平方式由甲方自一樓往上分配，甲方分得百分之55，乙方分得百分之45，地下室以總車位數立體各半，甲方取得50%，乙方取得50%。原告本此原則參與上述都市更新案，提供之土地面積為66平方公尺，本案基地總面積為2605.1平方公尺，原告之權利價值比率2.53349%。興洋建設公司於96年9 月22日告知原告可分配之房屋約124.79坪，車位4,368,335 元，權利總價值約58, 777,555 元，房屋位置並要求依其指示選屋，但未告知原告持有土地之可建主建物面積、可分配之公共設施面積及附屬建物面積之計算依據，原告因未知其分配之房屋坪數是否正確，已於96年10月22日函請說明，但未獲回覆。實施者有義務對權利相關人等提出詳細說明，並履行契約。

⒊興洋建設公司對原告於97年7 月14日提出之異議狀中言及當初參加都市更新係以「條件與鄰地主相同」為前提未置一詞，顯已默認確有此條件，然對其欲分給原告房屋面積、面寬均不足一事，卻無明確回應，嗣97年9 月8 日召開「臺北市都市更新及爭議處理審議會第2 次會議」，興洋建設公司謂，更新計畫設計圖均已繪製完成，縱有短少或面積不足，亦難以更改，原告遂要求依應得之權利價值交換適合之房屋，大會當場裁示兩造私下進行協調。故該次會議記錄第捌項第五點所述「經大會審議結果為同意維持原核定之計畫內容」與事實即有出入。

㈡被告所核定之「北市○○段都更計畫」內容顯失公平且違法，茲說明如下：

⒈權利分配不均

⑴按「每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二．○公尺或雨遮、花臺突出超過一．○公尺者，應自其外緣分別扣除二．○公尺或一．○公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。」「二分之一以上透空之遮陽板，其深度在二．○公尺以下者，或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，得不計入總樓地板面積。」建築技術規則建築設計施工篇第9章第162條第1款、第2款定有明文。故附屬建築物公共設施不應與主建物面積同視為室內面積。

⑵查原告實際應得分配之房屋面積為20.49 坪，卻僅配得16.35 坪，尚不足面積4.14坪。被告則答稱：「原告所提室內面積之差額，實際面積應包括公共設施及附屬建物面積」，惟依公展書中規定，所謂房屋面積係指( 總面積( 層次面積之累加)+附屬建物面積+ 共同使用部分持分面積)x所有持分所得之面積，即原告所應得之面積。被告計算該層樓地板面積時係將附屬建物一併計算，實有違誤，故原告所得分配之一樓房屋面積應為20.49坪。

⑶次查，原告之權利分配係由興洋建設公司所指定，並非如被告所稱係由原告自行選定。且興洋建設公司於合建契約書中約定停車位之比率為各50% ，惟就一樓所設置之停車位，卻未提出分配，亦未為任何說明。今興洋建設公司欲以差額價金找補之方式彌補原告短少之面積，原告實難接受。

⒉估價不合理查被告指稱，「重慶北路及南京西路二側之商業聚集程度較高，天水路與南京西路302 巷較差」之云云。惟屬興洋建設公司相關人所有之土地，雖同為天水路側，其地價之評定卻較同路側之其他地主為高，又原告之建物為鋼筋水泥結構，卻以磚造估價，顯見該估價並不合理。

㈢查訴願決定書提及「重慶北路及南京西路二側之商業聚集程度較高」實無理由，說明如下：

⒈「北市○○段都更計畫」案素地之鑑價以南京西路302 巷之街廓最低其價差達30% ～40% 之鉅，南京西路302 巷雖是巷道，但五、六十年來從圓環最鼎盛的時期，至今一直是這區塊中商業活動最繁盛的街廊，而其地價卻被估為最低，是很不合理。估價公司一再強調其估價結果乃根據實施者所提供之資料為估價之參考，而實施者在本更新案中擁有大部分土地，且實施者介入這個地區僅短短數年，其對整個地區之瞭解係有限，依其所提供之資料為參考其結果，尚難謂公允。

⒉104 、104-1 、88、99地號位於105 、106 、107 地號之後巷內，而其地價卻高出105 、106 、107 地號30% ，顯不合理。105 、106 、107 地號為臨路店面，其地價當不亞於後巷的104 、104-1 、88、99地號，基於平等原則，原告所有之105 、106 、107 地號應比照104 、104-1 、88、99地號或權利價值比應依照契約之約定計算。

⒊「北市○○段都更計畫」案依法需透過三家估價公司鑑價，此作法視似公平的作法，然估價過程並非透明公開，不僅影響權利關係人之權益，亦是造成爭議之主要原因等情。聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：

㈠審議會所為審議後之決議係屬於「判斷餘地」，其專業之認定，司法應予尊重。

⒈按臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第3 點第1項規定：「審議會置委員十七人至二十一人，其中一人為主任委員，由市長或其指派人員兼任之; 一人為副主任委員，由市長指派人員兼任之；其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：( 一) 主管業務及有關機關之代表。( 二) 具有都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門學識經驗之專家學者。(三) 熱心公益人士。」由上可知，審議委員成員係由主管機關及有關機關代表和都市計畫等專家學者所組成，所為決議及核復具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，如國家考試之評分、學生成績之評定、計畫性政策之決定、公務員能力之評價、獨立專家委員會之判斷、專門科技事項、行政上之預測決定或風險評估等事項，屬於「判斷餘地」，其專業認定自應受司法尊重。

⒉抑且，依最高行政法院98年度判字第290號判決略以：「都市更新權利變換實施辦法第6條所稱『鑑價機構查估後評定之』，其中『評定』一語屬於不確定法律概念中之規範概念，學理上均認為不確定法律概念除行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事，行政法院得例外加以審查外，其餘應承認行政機關就此等事項之決定，有判斷餘地。」。參酌前述判決，本案原告所爭估價之權利價值，亦屬「判斷餘地」。

⒊查本件都市更新案，除由實施者依都市更新權利變換實施辦法第6 條規定委託三家專業估價者辦理估價事宜外，本案亦經臺北市都市更新審議委員會( 後改制為臺北市都市更新及爭議處理審議會) 審議通過。因原告對其權利價值有異議，復經97年9月8日臺北市都市更新及爭議處理審議會第2 次會議進行審議核復，再次檢視，均屬合理。審議期間，被告已秉權責與專業，依法定程序於兼顧異議人權益與公共利益下詳予審議原告之異議，並無違誤。

㈡次查本案原告所訴理由，經歸納係就「原告與實施者間私權之爭議」與「估價合理性」二大部分，茲分述如下：

⒈原告所稱之「切結書」與「合建契約」乙節係與實施者間私權爭議，非屬都市更新審議之範疇

⑴原告所稱「條件與鄰地地主相同」之意見係無理由：

①原告所稱與毗鄰之11O 地號地主之比較，原告之權利均已合理估價，並無低估情事。查本件都市計畫第110 地號所有權人為林佳錡、林邱櫻妹、林吳美等三人，其參與更新之土地產權尚包含111 地號，面積合計共51㎡，更新後應分配權利價值為33,421,459元、權利價值比例為1.49302%，分配後選取0120、07C1單元及B2L27 、B3L28 車位；而原告所有案內105 、106、107 地號土地面積共66㎡，更新後應分配權利價值為43, 251,299 元、權利價值比例1.932143% ，其受配單元除0121單元外，尚包含0217、0316、0416單元及B2L26 、B3L27 車位，其更新前後應分配權利價值係經三家估價師鑑估後由臺北市都市更新審議委員會審議通過。

②本案更新後一樓分配之單元形狀、面積大小及面寬係透過建築設計依建築法令、各地主意見等因素綜合調整規劃而成，原告所提更新後分配一樓面積實為室內面積，建築物登記面積應指專有面積及公設面積，除室內面積外尚包含騎樓、附屬建物面積及公設面積，故實際林佳錡等三人之0120單元分配面積為49.06 ㎡，原告之0121單元分配面積則為54.05 ㎡，並非原告所稱22.62 ㎡，且依據都市更新條例、權利變換實施辨法之規定，更新後應分配之權利價值係依權利價值比例，由權利變換關係人自行選取分配單元，其應分配之權利價值與實際分配之價值有所差異時，則依法進行差額償金找補，並無損及原告權益之情事發生。

⑵原告所稱依「合建契約書」分配之主張係屬私權爭議：查本案係以權利變換為實施方式，故原告應分配之價值係依據被告核定之權利變換計畫內容分配。原告前與本案實施者私下另定協議合建契約係屬私權，尚非以權利變換為實施方式之都市更新案所涉，故有關契約所生之糾紛，應自循私法途徑解決。而有關本案核定原告之權利價值比例數額，依權利變換計畫所載為1.932143% ，原告所稱之權利價值比例2.53349%，顯有違誤。

⑶原告所稱有關「私下協調與決議之出入」係無理由：本案原告之異議事項，經提請97年9 月8 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第2 次會議審議，會議決議「維持原核定之計畫內容」。會議過程中述及「兩造私下進行協調」之討論，係考量原告所陳情事項經決議「維持原計畫」，若原告尚有意見，可於私權範圍與實施者協調。該協調內容因屬私權，故非臺北市都市更新及爭議處理審議會審議範疇。

⒉原告有關「估價合理性」之異議

⑴原告所稱有關「商業活動最繁盛」係無理由：本案權利變換計畫係選定巨秉不動產估價師聯合事務所評估之結果，其評估本案各宗土地更新前權利價值時，係考慮以下土地條件：1 ﹒土地正面路寬、2 ﹒臨路條件、3 ﹒形狀條件、4.使用狀況、5 ﹒商業效益，將各宗土地之條件進行評點後，以加權平均方式評定各宗土地之更新前權利價值。而原告所提南京西路302 巷旁商業活動繁盛之情形，應指現況本案面臨南京西路302 巷之地面層建物有部分經營雜貨店、飲食店及藝品店，相較重慶北路旁建物地面層閒置狀況要佳，然而本案檢討土地條件時，除將基地現況經營情形納入考量外，並須同時檢視基地周圍街道整體商業經營情形，以判斷本基地不同面向之合理商業效益差距，就整體情形而言，目前仍以重慶北路及南京西路二側之商業聚集程度較高，天水路與南京西路302 巷較差，雖然本基地面臨重慶北路與南京西路側之地面層建物多為閒置狀態，但應非基地本身因素影響，而係地主本身期待改建以致於無法長期出租故而閒置，且面重慶北路之建物尚有大型廣告看板懸掛，顯示其商業經營之方式較面南京西路302 巷之建物更多元化。本案巨秉出具之不動產估價報告書摘要，已將上述因素綜合檢討，據以評估各宗土地更新前權利價值，其評估之更新前權利價值均屬合理，對原告之建物亦無查估錯誤。原告指稱有關商業活動之說法及建物查估錯誤云云，均屬誤解，洵不足採。

⑵原告所稱有關「104、104-1、88、99地號地價高於105、106、107係不合情」之意見並無理由：本案巨秉出具之不動產估價報告書摘要有關更新前估價步驟，已說明本案更新前73筆土地在合併利用之前提下評估更新前總權利價值，再依照「同一所有權人之相鄰土地視為一宗土地」原則，將73筆土地重新劃分為23宗地後，依各宗土地條件以評點及加權平均方式評估各宗土地更新前權利價值。在上述評估過程中，104、104-1、88、99地號土地與30、32、31、53地號土地均屬於黃明慶所有，被劃分為一宗土地( 宗地編號1-2)，該宗地面臨南京西路，並非原告所指為未臨路土地。

⑶查105 、106 、107 地號土地所有權人同屬於原告所有，依照同樣的評估過程被劃分為一宗土地( 宗地編號17) ，面臨南京西路302 巷，若未重新劃分，則實際上原告所有之土地，僅有107 地號土地有面臨302 巷， 105、106 地號土地均未臨路。因此，在「同一所有權人之相鄰土地視為一宗土地」原則下，105 、106 、107 地號土地更新前權利價值並未遭低估。

⑷原告所稱有關三家估價公司鑑價是造成權利價值失真，影響權利關係人權益之主要原因乙節，並無理由：按本案依都市更新權利變換實施辦法第6 條由實施者委託三家專業估價者辦理估價事宜，有關估價報告之內容，臺北市都市更新及爭議處理審議會業依其職權進行審議，該估價報告亦由不動產估價師簽證，倘有估價爭議時，應依不動產估價師法辦理，本案皆依法辦理，並無違誤。

㈢綜上所陳，被告辦理本案均依都市更新條例相關法規辦理，亦經97年9月8日臺北市都市更新及爭議處理審議會第2次會議再次檢視，本案實施者亦於該會中提供原告異議之回覆，惟原告所稱之疑義多屬個人之臆測與推想，部分所提資料亦多所錯誤，且原告與實施者另訂協議合建契約事宜尚非本案依都市更新條例辨理分配之依據等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、參加人亦主張：

㈠按行政訴訟法第4 條第1 項規定，提起撤銷訴訟之要件為中央或地方機關之「違法」行政處分。本件原告雖對被告核定之權利變換計畫內容提起撤銷訴訟，惟並未指出被告之核定處分有何「違法」之處，其提起本件撤銷訴訟顯不合法。

㈡次按都市更新權利變換實施辦法第6 條既規定「鑑價機構查估後評定之」，被告顯有行政裁量權，縱其評定結果有所不當，只要沒有違法情事，亦不得對之提起撤銷訴訟。

㈢查本件係原告要求將其系爭土地併入更新單元，故於96年7月21日出具切結書，切結「為確保原參與臺北市○○區○○段1 小段11地號等55筆土地都市更新事業計畫地主之權益，本人( 原告) 於辦理權利變換選配房屋、車位，僅限於併入更新單元土地部分之房屋按原位置，由下往上分，其一樓面寬按比例縮減，並於實施者通知確定建築規劃方案及辦理房屋選配後一個月內回覆實施者選配結果」。原告可申請選配之分配單元C 棟及C 棟所對應之車位，即為併入更新單元土地一樓面寬按比例縮減後之原位置。原告既已選配，竟欲推翻其選配結果，而對被告核定之權利變換計畫內容提出異議，顯違誠信原則。

㈣尤有甚者，原告既不服被告核定之權利變換計畫內容，而提起撤銷訴訟，顯然主張欲依「都市更新權利變換實施辦法」分配房屋，而不依與參加人之合建契約「地面層部分採水平方式由原告自一樓往上分配原告分取總面積55%，參加人分得45%，地下室以總車位數立體各半，原告取得50%，參加人取得50% 。」故原告與參加人之合建契約如何約定，顯與原告之選配房屋無關。

五、本案爭執要點為被告所核定都更權利變換計畫內容之分配，有無違反公平及比例原則，而侵害原告之權益。

㈠按都市更新條例第3 條規定：「本條例用語定義如下：一、都市更新：係指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。二、都市更新事業：係指依本條例規定，在更新地區內實施重建、整建或維護事業。三、更新單元：係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。

四、實施者：係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」第31條第1項、第2項規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」第32條第1項規定：「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。」次按都市更新權利變換實施辦法第6條第1項規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。」第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」第11條規定：「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。」復按臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第3點第1項規定：「審議會置委員十七人至二十一人，其中一人為主任委員，由市長或其指派人員兼任之；一人為副主任委員，由市長指派人員兼任之；其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：( 一) 主管業務及有關機關之代表。( 二) 具有都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門學識經驗之專家學者。( 三) 熱心公益人士。」

㈡⒈查本件都市更新案，除由實施者參加人依都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，委託三家專業估價者辦理估價事宜外，並評定選定巨秉不動產估價師聯合事務所評估之結果，作為權利變換計算之依據，經本臺北市都市更新審議委員會( 後改制為臺北市都市更新及爭議處理審議會) 審議通過。因原告對其權利價值有異議，復經97年9 月8 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第2 次會議進行審議核復，再次檢視，均屬合理。上開審議核復之審議委員成員係由主管機關及有關機關代表和都市計畫等專家學者所組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，且查無恣意濫用及其他違法情事，具有「判斷餘地」，其專業認定自應予尊重。審議期間，被告已秉權責與專業，依法定程序於兼顧異議人即原告權益與公共利益下詳予審議，並無違誤。又本件都更權利變換計畫內容之分配係依照土地正面路寬、臨路條件、形狀條件、商業效益等因素所得調整係數，再依調整係數與面積之乘數所得之加權係數占總加權係數之比例分配更新前土地權利價值總值，得出宗地之更新前土地權利價值比率。原告所有臺北市○○區○○段1小段105、106、107 地號土地面積共66㎡，依上開標準計算所得之權利價值比例1.932143％，更新後應分配權利價值為43,251,299元。其受配單元除0121單元外，尚包含0217、0316、0416單元及B2L26、B3L27 車位。而建築物登記面積應指專有部分面積及公設面積，故專有部分除室內面積外尚包含騎樓、附屬建物面積，原告所提更新後分配一樓面積實為室內面積，其中原告所爭執之部分即0121單元面積54.05 ㎡，含室內面積22. 62㎡、騎樓面積10.35 ㎡、陽台4.8 ㎡、公設面積16. 28㎡。揆諸前揭法條規定，被告97年9 月30日府都新字第09731017100 號函核復原告維持原核定之計畫內容，核無不合，應予維持。

⒉至原告指稱本更新案之鑑價以南京西路302 巷之街廓最低，與正常價值之價差達30％以上一節，經查，本案權利變換計畫被告係選定巨秉不動產估價師聯合事務所評估之結果，其評估標準為如上所述之土地條件：土地正面路寬、臨路條件、形狀條件、使用狀況、商業效益等，將各宗土地之上開條件進行評點，以加權平均方式評定各宗土地之更新前權利價值。其中商業效益部分，除將基地現況經營情形納入考量外，尚須檢視基地周圍街道整體商業經營情形，95年評估時重慶北路之路寬30公尺，商業種類有餐廳、銀行、五金行、郵局、便利商店，南京西路之路寬20公尺，商業種類有銀行、旅館、餐廳、舞廳等，相較於南京西路302 巷之路寬11公尺，商業種類為壽司店、雜貨店、藝品店、當鋪、按摩店，就整體情形而言，目前仍以重慶北路及南京西路二側之商業聚集程度較高。被告將上述因素綜合檢討，據以評估各宗土地更新前權利價值，其評估尚屬合理。另原告訴稱玉泉段1 小段104 、104-1 、88、99地號土地位於原告系爭土地後巷，地價卻高出30％一節，查本案係以更新前73筆土地在合併利用之前提下評估更新前總權利價值，依照「同一所有權人之相鄰土地視為一宗土地」之原則，將73筆土地重新劃分為23宗地，依各宗土地條件以評點及加權平均方式評估各宗土地更新前權利價值。玉泉段1 小段104 、104-1 、88、99地號土地與同段30、32、31、53地號土地，因均屬於訴外人黃明慶所有，被劃分為一宗土地〈宗地編號1-2 〉，該宗地面臨南京西路，並非原告所指為未臨路土地。同屬於原告所有玉泉段1 小段105 、106 、107 地號土地，亦依照同樣的評估過程，將未臨路之玉泉段1 小段105 、106 地號土地，與同段107 地號土地劃分為一宗土地〈宗地編號17〉，對原告之建物亦無查估錯誤，原告未提出具體證據，指摘被告所核定都更權利變換計畫內容之分配，違反公平及比例原則，侵害其權益云云均屬臆測、誤解，洵不足採。又本案係以權利變換為實施方式，原告應分配價值，係依據被告核定之權利變換計畫內容分配，原告自不得以之前其另與本案實施者私下所訂合建契約內容請求撤銷本件都更權利變換計畫分配方式。本件原處分並無違誤，訴願決定，予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，無逐一論述必要，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第四庭