臺灣臺北地方法院101年度簡字第91號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 12 月 04 日
• 法官: 范智達
• 法定代理人: 陳錫禎
• 原告: 陳國帥
• 被告: 臺北市政府地政局法人

臺灣臺北地方法院行政訴訟判決　　　　　 101年度簡字第91號原　　　告　陳國帥
被　　　告　臺北市政府地政局
代　表　人　陳錫禎
訴訟代理人　薛儀君
彭俊凱
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國101年6月8日府訴字第00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。合先敘明。
二、事實概要：民眾於民國（下同）101年2月10日向被告檢舉原告為代表人之安家國際資產管理股份有限公司（下稱安家公司）並無不動產仲介經紀業登記許可，卻從事不動產買賣之仲介業務。案經被告機關以101年2月14日北市地權字第00000000000號函通知原告陳述意見，嗣原告以101年2月16日函
復被告表示，安家公司許可營業項目包括不動產買賣業，不知架設網站媒合交易之行為違反不動產經紀業管理條例，將於近日改善並加入不動產經紀業公會。案經被告審認安家公司未向被告申請經營經紀業登記許可，即從事不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項規定，以101年2月23日北市地權字第00000000000號裁處書處安家公司負責人即原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並禁止營業。原告不服，經提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：
（一）原告於99年8月24日設立安家資產，設立時便以自行買賣
不動產賺取價差來獲利，故營業項目上有申請H703090 不動產買賣業、H703100不動產租賃業等相關營業項目，安
家資產營運後營運方針便是以自行尋找物件及準買方為主業，原告設立安家架設網站內容有不動產相關訊息，也有呈現不動產買賣等字眼，但網站內容有註明不收任何費用。原告架設網站之用意是想提供平台服務客戶，利用網站來擴展人脈，有讓相關朋友放置資訊。但網站中「關於安家」部分除敘述安家資產成立主旨外，也有說明銀行申辦房貸之標準及與仲介之比較，在購屋部均未提及到居間、代理等字眼，在物件來源及購屋流程上相信也與市面上一般房仲之介紹不同，目的是要走自己的品牌、自己的特色、該特色是免頭款購屋、免收任何費用，購屋指的是購安家資產的物件，而安家資產並不是仲介，做法也與仲介不同。
（二）原告對於被告處分及臺北市訴願委員會之訴願決定表達遺憾，但原告會提出行政訴訟之舉實因原告從未自承有從事不動產媒合之舉，也不曾承認安家資產是仲介公司，但被告卻認定安家資產是仲介公司有網站為證，此舉讓原告無法接受，因安家資產非不動產經濟公司，沒有要從事仲介工作，那為何需申請H704031不動產仲介營業該項目來經
主管機關許可？為何需加入職業公會？安家資產是要從事自行不動產買賣之工作，為何在自己公司網站有不動產資訊、有要賣房子、有成交字眼便是違反不動產經紀條例？原告想問知名網站591、樂屋網等網站在該網站上也有許
多不動產相關訊息、有出售、出租、買屋、賣屋、賀成交等字眼，為何不屬違反不動產經紀條例？原告參考該網站架構，網站內容也放入安家資產特色，在購屋流程、物件來源部份也與仲介完全不同，為何會因該網站要被認定是仲介？
（三）內政部94年5月4日內授中辦地字第0000000000號函「有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件‧‧‧並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：(一)從事不動產仲介業務之行為1.設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者。2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。‧‧‧15.其他
具有明顯經營仲介業務之事證者」。此號函已清楚說明不動產主管機關不宜僅以單一行為認定其違法營業，被告現僅以安家資產之網站便認定原告違反不動產經紀條例，對於原告所提之請被告提出實質證據部分置之不理，對此部分臺北市政府訴願委員會也不願認同令原告相當遺憾。被告僅以陳情者片面之詞及安家資產網站便斷然認定原告已坦承犯行，實是令原告無法接受等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分就罰款10萬元之部分。
四、被告則以下列理由資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴：
（一）不動產經紀業管理條例第1條「為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業)，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，
促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例」。不動產經紀業管理條例第5條「經營經紀業者，應向主管機關申
請許可後，依法辦理公司或商業登記……」。不動產經紀業管理條例第7條「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司
登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，……」。不動產經紀業管理條例第32條第1項規定：
「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。……」。內政部90年5月10 日台內中地字第0000000號函：「一、按不動產經紀業管理
條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定『經紀
業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號』、『仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務』，又稱『居間』者，依民法第565條規定，謂
當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足……二、揆諸本條例對於經紀業從事『居間』業務之性質，縱無明文規定其屬『報告居間』抑或『媒介居間』，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規
定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱『居間』業務，當包括民法所定之『報告居間』及『媒介居間』」。內政部90年8月31日台內中地字第0000000號函：「……未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範……」。內政部91年7 月5日台內中地字第0000000000號書函「凡擬經營經紀業而
新設立之公司或商號均應依上開規定申請許可並依法辦理公司或商業登記，其代碼化之營業項目應為『H704031 不動產仲介經紀業』或『H704041不動產代銷經紀業』，殆
無疑義。……」。內政部94年5月4日內授中辦地字第0000000000號函「……有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定……（一）從事不動產仲介業務之行為：1.設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者。2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。……」。
（二）本件原告主張設立安家國際公司係以自行買賣不動產賺取價差來獲利，並未從事不動產仲介業務，惟查原告成立安家國際公司並於網路設立網站，網站上「關於安家」介紹略以「……物件來源：有銀行、代書、仲介或安家資產自有物件、其它同業資產管理公司物件……配對方式：先收取客戶資料後送銀行評估，根據銀行所估出來之可承貸金額尋找該價位之物件，再將該物件提供客戶做決定，客戶同意該物件後始為配對完成。……購屋方式：配對完成，簽完買賣合約後立即送交銀行徵審核貸，待銀行對保完成撥款，代書過戶完畢便可進行交屋。……」，該內容即已敘明安家國際公司自有物件僅係物件來源之一，其他物件來源尚包括銀行、代書、仲介或其他同業資產管理公司之物件，物件之配對方式亦表明係依銀行評估之承貸金額代為尋找物件並提供客戶做交易決定，交易流程於客戶同意該物件後即為配對完成，簽完買賣合約後即辦理銀行貸款及過戶簽約事宜，並不包括由原不動產所有權人再移轉予該間公司之過程，原告於接獲裁處書後始主張網站物件均係透過自行買賣以賺取價差，並無憑據，且消費者於網站同意物件配對後，依原告主張，該公司需先購得該不動產物件所有權，再行移轉予消費者賺取價差，惟實務上不動產交易需準備龐大資金，過戶需辦理完稅及登記等作業期間，該公司倘非原物件所有權人即與有意承購者簽訂買賣契約，亦隱含相當程度之不履約風險，於支出龐大資金將損失高額利息成本或機會成本之考量下，其交易風險及資金成本負擔相對利潤獲得將顯偏高，原告本節主張顯與一般理性之經濟行為原則不符，其空言主張，惟於行政處分前陳述意見階段、甚或提起訴願或行政訴訟階段，均未見其提出相關事證以明其說，實不足採信。此外，前揭公司網站刊登有大量之不動產銷售物件，提供包括不動產之實景照片、格局、坪數、管理費、屋齡、總價、物件特色及是否已成交……等交易資訊，網站之留言版並載有對話略以：「黃先生：我看到你們有可以辦理免頭期款的房子，請問方便什麼時候約過去看？管理員回覆：……為了避免一些不必要的麻煩，如果您真的對公司物件有興趣的話，歡迎您撥空直接至公司作洽談，詳細情況會有專員為您解說……」，消費者尚需透過該公司代為介紹物件資料，而非直接與不動產所有權人進行洽談，即可發現該公司確有招攬客戶以媒合不動產買賣之行為，且與591房屋交易網
及樂租網等網站提供屋主或仲介業者刊登廣告，其本身並不從事物件銷售之運作模式不同，原告未經許可經營不動產經紀業務，即設立公司、架設網站提供不動產銷售之媒介資訊，實際提供居間服務，經營不動產經紀業務，已違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，被告依同條例第32條第1項規定裁處，自屬有據，依法應予維持。
（三）關於原告主張未收取服務費用，亦無造成民眾權益受損，不應依同條例予以裁處一節，按本條例所稱仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱經營仲介業務者而應遵守其規範，內政部90年8月31日台內中地字第0000000號函已定有明文，消費者是否產生權益受損、受騙或財務損失，與該行政法上義務構成要件無涉，況交易雙方縱權益未受損，亦未阻卻原告前述之違法事實，原告主張未收取服務報酬即不受該條例規範，係屬誤解，且於法不合。又同條例第1條即揭櫫立法目的為健全不動產經紀業管理、建立不動
產交易秩序，以保障交易者權益，該條例第32條第1項所
訂違法執行經紀業務之處罰並非以造成損害為要件，否則即無從落實前開健全業者管理、確保交易秩序之法益，原告意圖主張未收取費用及未造成消費者損害免除其行政法上應盡義務，並無理由，不足採據。
（四）至原告主張依內政部90年8月31日台內中地字第0000000號函規定，不宜由被告僅以安家國際公司網站認定其違法營業，要求被告或陳情民眾提出實質證據一節，承前所述，原告經營之安家國際公司網站刊登大量不動產廣告，網站並以協助客戶尋找合適物件、完成買賣交易為業務項目，網站留言版並刊登有其回應民眾帶看需求之訊息，已符合內政部前揭函釋所定以廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者，或對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為等之營業行為認定原則。再者，原告於101年2月16日函復將公司網頁關閉並願配合政府規定辦理，惟嗣後另行主張係自行買賣賺取價差，與網站刊登內容不符，且有違一般不動產交易之經驗法則，自應由原告對其說法負舉證責任，且不動產所有權之買賣需透過辦理登記始生移轉之效力，移轉登記均得透過申請土地登記謄本及相關異動清冊獲得證明，尚非困難，惟亦未見原告就網站成交物件提出取得所有權之相關事證，原告主張實無理由，應不可採。
五、本院之判斷：
（一）按不動產經紀業管理條例第4條第4、5款規定「本條例用
辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」，第5條第1項規定「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限」、同條例第7
條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登
記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」，第32條規定「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金」。
（二）房地產仲介業的營業內容，營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所以制定不動產經紀業管理條例，其規範內容多在於對經紀業及經紀人員的管理。「居間」二字的本意是指居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業管理條例第4條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從事
不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目的，顯然條文中的「居間」係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動產經紀業管理條例規範的管制。
（三）如事實概要欄所載事實，有被告陳情案件紀錄表、安家資產廣告網頁、原處分及訴願決定書等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。本件兩造爭執之點，厥為：原處分以原告並非不動產經紀業者而刊登房屋銷售訊息，違反不動產經紀業管理條例第32條之規定，對原告予以裁罰，是否違法？
（四）查卷附「安家資產」網站上明載「申請免頭期款購屋與一般房仲比較……物件來源：有銀行、代書、仲介或安家資產自有物件、其它同業資產管理公司物件等眾多來源……配對方式：先收取客戶資料後送銀行評估，根據銀行所估出來之可承貸金額尋找該價位之物件，再將該物件提供客戶做決定，客戶同意該物件後始為配對完成。……購屋方式：配對完成，簽完買賣合約後立即送交銀行徵審核貸，待銀行對保完成撥款，代書過戶完畢便可進行交屋。……」等情觀之，原告所負責之安家公司係透過刊登廣告宣傳其係為經營房屋仲介業務之公司，其所為自屬不動產經紀業管理條例第4條第5款規定之仲介業務。原告既係未經主管機關許可經營經紀業者，已如前述，卻從事不動產買賣的居間業務，即屬不動產經紀業管理條例第32條第1項所
稱之非經紀業而經營仲介業務之違章行為，被告依法裁處，於法有據。
（五）原告雖主張對於房屋買賣未收取費用，而係自行買賣不動產，再賺取價差以獲利，並不是仲介，且亦無民眾因安家公司架設之網站而權益云云。查本件原告於起訴狀中自承係架設網站提供不動產買賣相關訊息等語，再加上前揭網站上記載之廣告訊息「（房屋）物件來源：有銀行、代書、仲介或安家資產自有物件、其它同業資產管理公司物件等眾多來源」、「配對完成」等文字，其行為已屬報告訂約機會之報告居間，自該當於居間之定義，核與居間行為究屬有償或無償性質無涉。又是否有民眾因安家公司架設之網站而權益受損，核與本件應負責任之成立無涉，即對於原告負責之安家公司未經申請不動產仲介經紀業登記許可因而從事仲介業務，違反前揭行政法上所定義務之事實，不生任何影響，是原告此部分主張，不問是否屬實，均不足據為對其有利之認定，故仍無足取。
（六）綜上所述，被告認原告負責之安家公司非經紀業而經營不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項規定，依同條例第32條規定，以原處分處身為安家公司負責人之原告10萬元罰鍰，認事用法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分關於10萬元罰鍰之裁處，為無理由，應予駁回。
（七）本案事證已明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日行政訴訟庭 法 官 范智達
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日書記官 蔡凱如