臺灣臺北地方法院106年度簡字第78號

臺灣臺北地方法院行政訴訟判決　　　　　 106年度簡字第78號

原告

標柱房屋仲介股份有限公司

代表人

吳國源

輔佐人

連冠勳

被告

臺北市政府地政局

代表人

李得全

訴訟代理人

陳怡如

　　　　　　江繼元

上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國106年2月24日府訴二字第10600030100號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、事實概要：原告為不動產經紀業者，被告受理民眾檢舉，查得原告於591房屋交易網站刊登之租屋廣告（物件編號：R0000000，下稱系爭廣告）未註明經紀業名稱，僅於「經紀業」欄位登載「住商」二字，且內容不實，廣告內記載所出租之臺北市○○區○○○路0段00巷00號9樓之房屋（下稱系爭建物）之總樓層為「13F」，與系爭建物使用執照（99使字第0069號）所載樓層為「地上14層、地下3層」不同。案經被告以民國105年8月23日北市地權字第10532313201號函通知原告於文到15日內提出說明，原告於105年9月29日（收文日）以書面陳述意見。嗣被告審認系爭廣告未註明經紀業名稱，且其內容中所出租之房屋總樓層標示確與事實不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，且原告前曾於105年7月間違反相同規定，經被告以105年8月10日北市地權字第10532118900號裁處書裁處在案，本次為105年第2次違規，乃依同條例第29條第1項第3款及臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準（下稱裁罰基準）規定，以105年11月2日北市地權字第10532753100號裁處書（下稱原處分）處原告罰鍰新臺幣（下同）7萬元。原告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告主張：

㈠司法院大法官解釋釋字第619號意旨：對於人民違反行政法上義務之行為處以裁罰性之行政處分，涉及人民權利之限制，其處罰之構成要件及法律效果，應由法律定之，以命令為之者，應有法律明確授權，始符合憲法第23條法律保留原則之意旨。伊與委託人簽訂之委託契約書，其出租之建物為系爭建物，伊本於委託契約書刊登廣告，廣告內容與委託契約書完全符合，並無不實。依不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，刊登之廣告內容是否與事實相符，應以委託契約書內容為標準，本件委託契約書係出租「臺北市○○區○○○路0段00巷00號9樓」建物，系爭廣告內容亦為出租該址建物，完全相符，至於系爭建物所屬大樓最高樓層為14樓或13樓，非屬委託事實，被告誤用法律，難令伊折服。另依不動產經紀業廣告處理原則（下稱廣告處理原則）第4點規定，委託契約書內容如有與事實不符者（如：委賣房屋位於大樓第3層，誤書為第4層），則要求經紀業應依事實修正廣告內容，而被告105年12月6日答辯書主張「經紀業刊登之廣告內容是否與事實相符，尚非僅限於『委託契約書』內容為標準」云云，伊亦不能接受。訴願決定及原處分均認為系爭廣告有關出租標的物所在大樓最高樓層為「13樓」或「14樓」，必須精確，否則將有礙房屋出租之交易安全，顯已違反上開大法官解釋意旨。

㈡又原處分處罰之事實為「廣告不實」，涉及行為人是否有詐騙意圖，不能僅以外觀不符之情形即認定系爭廣告有不實。本件伊將出租標的物所屬大樓最高樓層記載為「13層」，即定伊有詐騙意圖，更認定有廣告不實，認事用法，均已違反上開大法官解釋意旨。

㈢被告105年12月6日答辯書另主張「本案廣告於105年8月22日本局列印時，公司名稱確實僅顯示為『住商』，嗣原告於105年8月25日才將公司名稱修改為『住商不動產台北遠企加盟店/標柱房屋仲介股份有限公司』」云云，令伊無法接受。伊於105年8月24日收到被告通知「應提出說明」之公文，即於105年8月25日修正廣告內容，卻仍遭裁罰，被告之處分已違反前揭大法官解釋意旨。

㈣綜上，原處分顯非適法等語。並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。

三、被告則以：

㈠本件係民眾於105年8月間檢舉原告於網路刊登不動產租屋廣告（R0000000）內容（總樓層）與事實不符，涉違反不動產經紀業管理條例規定，請伊查處。經伊審視系爭廣告內容，並發現該廣告「經紀業」欄位僅登載原告所加盟品牌名稱「住商」，故伊以105年8月23日北市地權字第10532313201號函請原告就系爭廣告不實及未註明經紀業名稱部分提出說明並提供資料受檢，嗣原告以105年9月5日說明書回復略以：「…伊前往出租房屋即仁愛御品大樓探勘時，依其外觀認定本大樓總樓層高為13層，…另有關廣告中未註明經紀業名稱乙節，其廣告界面中第1頁，其連姓營業人員肖像旁有『詳情』檔，立即顯示本公司經紀業名稱…貴局來函所附之廣告影本是舊版591租屋網站提供之頁面，該租屋網站現已全面更換為新版頁面…自動註記本公司經紀業名稱…」等語，並提供委託租賃契約書受檢。為釐清事實，伊遂以105年9月30日北市地權字第10532552700號函請數字科技股份有限公司查明原告前揭說明是否為真，嗣該公司以105年10月20日數字（法）字第1051020001號函復略以：「……即無論舊版的直接顯示，或是新版點選『詳情』後的顯示均會一致。…於105年8月22日貴局列印之時的確顯示為『住商』，後會員於105年8月25日將公司名稱修改為『住商不動產台北遠企加盟店/標柱房屋仲介股份有限公司』…。」等語。查系爭廣告標的為「臺北市○○區○○○路○段00巷00號9樓」建物，並領有99使字第0069號使用執照，依該使用執照所載之總樓層數為14層，故系爭廣告刊登總樓層13樓即與事實不符，且亦未註明經紀業名稱，故原告已違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，又本次為原告105年第2次違反前揭規定（105年度業經伊以105年8月10日北市地權字第00000000000號裁處書裁罰在案），爰依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準第2點丙類違規事件9規定，以原處分處罰鍰7萬元。

㈡原告主張伊違反大法官解釋釋字第619號意旨一節，按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」為不動產經紀業管理條例第21條第1項及第2項所規定。查前揭規定之立法精神係為規範不動產經紀業刊登之廣告內容應與事實相符，並明示經紀業名稱，俾使一般民眾得事先瞭解不動產標的之真實狀況與租售條件，以及該經紀業是否為合法業者及其之風評、商譽，再為是否委託該經紀業者進行交易之決定，以保障交易安全。又是否違反該規定之認定並不以行為人有無具主觀上之犯意為要件，本件經伊查得原告違反前揭行政法上義務，依同條例第29條規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之︰…三、違反…第21條第1項、第2項…規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。…」作成原處分，顯有法律明確之授權，而非以法規命令增加裁罰性法律所未規定之處罰對象，故原告主張被告違反釋字第619號大法官解釋意旨，難認有理由。

㈢另原告主張不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，刊登之廣告內容是否與事實相符，應依「委託契約書內容」為標準乙節，查不動產經紀業管理條例第21條第2項規定之立法目的，在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況，復查內政部訂頒廣告處理原則第4點規定：「廣告應與委託契約書內容及事實相符。委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。」，是以經紀業刊登之廣告內容是否與事實相符，尚非僅限以「委託契約書」內容為標準，系爭廣告標的總樓層實際為14樓，系爭廣告卻刊登為13樓，即與事實不符，據以裁處並無違誤。

㈣至於原告主張其於105年8月24日收到伊通知「應提出說明」之公文，即於105年8月25日修正廣告內容，卻仍遭裁罰，已違反前揭大法官解釋意旨乙節，查廣告處理原則第5點規定：「經紀業名稱及經營型態等事項，應依下列規定於廣告載明：…2、加盟店或加盟經營：除依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，不得逕以加盟店名稱替代管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱。…」案經伊查證結果，系爭廣告於105年8月22日伊列印時，公司名稱確實僅顯示為「住商」，一般民眾無從辨識經紀業者為何，嗣原告於105年8月25日始將公司名稱修改為「住商不動產台北遠企加盟店/標柱房屋仲介股份有限公司」，僅係為事後改善行為，並不影響本件違規行為之成立，而原告為不動產經紀業，刊登廣告內容未依上開不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，應與事實相符，並註明經紀業名稱，伊依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準第2點丙類違規事件9規定予以處分，自屬有據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、查上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、系爭廣告、系爭建物使用執照存根、被告105年8月23日北市地權字第10532313201號函、原告105年9月5日說明書、原處分及訴願決定書等件附卷可稽，堪信為真實。經核兩造之陳述，本件爭點厥為：被告以原告所刊登之系爭廣告內容與事實不符，且未註明經紀業名稱，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準規定，以原處分裁處原告罰鍰7萬元，是否適法有據？茲析述如下。

五、本院之判斷：

㈠按「（第1項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第2項）前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：…三、違反…第21條第1項、第2項…規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項、第29條第1項第3款分別定有明文。次按不動產經紀業管理主管機關內政部，為利直轄市、縣市主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售、租賃不動產廣告案件，以保護消費者權益，促進不動產交易安全，特訂定廣告處理原則以供遵循，其第4點規定：「廣告應與委託契約書內容及事實相符。委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。」、第5點規定：「（第1項）經紀業名稱及經營型態等事項，應依下列規定於廣告載明：㈠廣告應註明經紀業名稱：…⒉加盟店或加盟經營：除依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，不得逕以加盟店名稱替代管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱。（第2項）經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣；…」上開廣告處理原則係不動產經紀業管理條例之主管機關即內政部，於法定權限範圍內，就不動產經紀業事業受託居間或代理銷售、租賃不動產於其廣告內容上，為與事實不符或引人錯誤之內容，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越不動產經紀業管理條例第21條所規定為保護消費者權益，促進不動產交易安全規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，行政機關於辦理相關案件時，自可據之適用。

㈡又按不動產經紀業管理條例條第21條第2項規定，廣告內容應註明經紀業名稱，係俾使一般民眾得事先瞭解該經紀業之風評、商譽，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，而達保障交易者權益及建立交易秩序之目的。查原告為不動產經紀業者，其於591房屋交易網站刊登之系爭租屋廣告未註明經紀業名稱，於「經紀業」欄位僅登載原告所加盟品牌名稱「住商」二字，無法辨別經紀業者為何公司（見本院卷第36頁），原告雖稱其係住商臺北遠企店云云，惟依前揭廣告處理原則第5點規定，加盟店或加盟經營除依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，不得逕以加盟店名稱替代管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱，是縱原告係住商加盟店，亦應於廣告中標明經紀業名稱，不得逕以加盟店名稱替代經紀業名稱。是以，原告於系爭廣告僅登載加盟品牌名稱「住商」二字，而無註明經紀業名稱，自與前揭廣告處理原則第5點規定不符，而有違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定之情，洵堪認定。

㈢次查，系爭建物之樓層為9樓，原告於系爭廣告刊載「樓層：9F/13F」（見本院卷第36頁），然依系爭建物使用執照存根影本之記載：「幢層戶數：1幢1棟地上14層、地下3層，共29戶」等字（見本院卷第48頁），足知系爭廣告將系爭建物所屬大樓之總樓層數標示為13樓，核與事實不符。至原告雖主張其係依委託契約書刊登廣告內容，故系爭廣告內容與委託契約書完全符合，而系爭廣告是否與事實相符，應視是否與委託書內容相符云云。惟查，綜觀原告所提出之委託契約書，其內容僅記載系爭建物之樓層數為9樓，並無任何有關系爭建物所屬大樓之總樓層數記載（見本院卷第16-18頁），則原告主張其係依委託契約書內容刊登系爭廣告云云，顯係卸責之詞，要無足採。況縱委託契約書有記載系爭建物所屬大樓之總樓層數為13層，此顯與使用執照所載不相符，前引廣告處理原則第4點明文規定，委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。是原告刊登系爭廣告，其內容仍應以與事實即使用執照存根所載總樓層數相符為優先。原告要難執系爭廣告與委託契約書內容相符，而主張免其系爭廣告刊登內容應與事實相符之行政法上之義務。另上揭不動產經紀業管理條例第21條規定，其主要立法目的乃在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，以達保障不特定消費者權益及建立交易秩序之目的。而廣告內容是否與事實不符，應以不動產經紀業者使用廣告時之客觀狀況予以判斷，不動產經紀業者使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告即有虛偽不實。本件系爭建物所屬大樓總樓層數為14樓，乃於刊登系爭廣告時客觀存在之狀況，原告卻於系爭廣告刊登系爭建物所屬大樓總樓層為13樓，已足使消費者就出租房屋總樓層數無法得知正確資訊，且可得知原告日後給付內容無法與系爭廣告內容相符，系爭廣告自有礙交易安全，與前揭規定之立法意旨相悖。準此，系爭廣告登載「樓層：9F/13F」，與前揭廣告處理原則第4點規定不符，而違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，亦堪認定。

㈣另按行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為，非出於故意或過失者，不予處罰。」是以，違反行政法上義務之行為，如係出於故意或過失者，均應處罰，並非僅限於故意，始受處罰。查原告從事經紀業，對於不動產經紀業管理條例等相關法令規定，自應有相當之了解及注意之義務，並於執行不動產經紀業務時，要求其所屬人員予以遵守；其應注意能注意監督所屬人員刊登廣告應註明其公司名稱及與事實相符，竟疏未注意，致有上述違章情事，難辭過失之責。從而，被告依不動產經紀業管理條例第21條第2項、第29條第1項第3款規定，以原處分處原告罰鍰7萬元，於法尚無違誤。至原告主張廣告不實涉及行為人是否有「詐騙意圖」云云，容係對法律規定有誤解。再按裁罰基準第2點規定：「本局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）」┌─────────┬─────────────────────────┐│類別 │丙 │├─────────┼─────────────────────────┤│違規事件 │九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並││ │ 不相符，或未註明經紀業之名稱者。 │├────┬────┼─────────────────────────┤│法條依據│違反法條│本條例第21條第2項 ││ ├────┼─────────────────────────┤│ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │├────┴────┼─────────────────────────┤│裁罰對象 │經紀業 │├─────────┼─────────────────────────┤│法定罰鍰額度（新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 ││幣：元）或其他處罰│ │├─────────┼─────────────────────────┤│統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以││幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： ││ │…… ││ │ 2.第2次處7萬元以上17萬元以下罰鍰……。 │└─────────┴─────────────────────────┘此裁量基準為被告本於職權，依其行政目的，將違反不動產經紀業管理條例之行為程度作不同處罰，其已列示考量事項而按行政機關為行使法律所授與裁量權，在遵循法律授權目的及範圍之內，必須實踐具體個案正義，惟顧及法律適用之一致性，符合平等原則，乃訂定行政裁量準則為行使裁量權之準據，既能實踐具體個案之正義，又能符合平等原則，自非法所不許。又該規定將行為人違規次數列為裁罰額度之審酌因素，亦核與比例、平等原則及不當聯結禁止等法律原則無違。被告辦理具體個案時，自得予以援用。本件被告考量原告係於105年第2次違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定（第1次業經被告以105年8月10日北市地權字第00000000000號裁處書裁罰在案，見本院卷第51-52頁），爰依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準第2點丙類違規事件9規定，以原處分處罰鍰7萬元，於法核無不合。此外，被告認定原告所刊登之系爭廣告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項所規定之構成要件，乃依同條例第29條第1項第3款規定為裁罰性之行政處分，其處罰之構成要件及法律效果，均係法律所明定，與大法官解釋釋字第619號解釋意旨相符合，原告主張原處分違反該解釋云云，即無足採。

六、綜上所述，原告主張均非可採，被告認原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準規定，以原處分裁處原告罰鍰7萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

七、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。