臺灣臺北地方法院行政訴訟判決

原告

張媽媽租屋專業服務有限公司

代表人

蔡奇勳

輔佐人

魏子傑

被告

臺北市政府地政局

代表人

張治祥

訴訟代理人

陳金同

賀小慧

朱家麒

上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府民國108年10月14日府訴二字第1086103470號訴願決定書，提起行政訴訟，本院於109年9月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、爭訟概要：原告為不動產經紀業者，受託租售門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號8樓之9房屋，被告經民眾檢舉查得其於591房屋交易網站刊登售屋廣告（物件編號：S0000000，下稱系爭廣告）內容不實，被告依違反不動產經紀業管理條例第21條第2項，依同法第29條第1項第3款規定，以108年4月30日北市地權字第10860017971號裁處書罰鍰新臺幣（下同）6萬元（即原處分，見訴願審議卷上方頁碼第6至8頁），原告提起訴願，經臺北市政府108年10月14日府訴二字第1086103470號訴願決定書駁回（下稱訴願決定，見本院卷第21至31頁），原告於108年10月18日起訴。

二、原告主張及聲明：此社區為捷運共構，3樓至18樓均為高品質住家，無法辦理商業登記，樓下店面為金融業與2樓社區大廳不同進出，非屬住宅範圍內等語，並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。

三、被告答辯及聲明：依使用執照存根影本記載，該建物所在土地使用分區為商三，且經查詢工商登記公示資料，有眾多公司登記於此，與系爭廣告所稱「純住宅社區」不符，另據臺北市政府都市發展局所屬本市建築管理工程處108年4月18日北市都規字第1083033402號函：「…旨揭位址屬『聯合開發區(捷)』…非『僅可做住宅使用之純住宅社區』…」等語，原告稱捷運共構社區無法辦商業登記，係屬誤解等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」不動產經紀業管理條例第21條第1、2項定有明文。「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：…三、違反…第二十一條第一項、第二項…規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」同法第29條第1項第3款定有明文。不動產經紀業管理條例主管機關內政部，為利直轄市、縣（市）主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售（租賃）不動產廣告案件，以保護消費者權益，促進不動產交易安全，特訂定「不動產經紀業廣告處理原則」，上揭處理原則第6點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不實廣告：…（十一）建造執照：… 2.廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。」等語，此項處理原則係內政部本於中央主管機關職權訂定，屬於執行不動產經紀業管理條例第21條規定技術性、細節性之規定，俾利所屬公務員行使職權遵循，被告於辦理相關事件自得援用。

㈡查前揭房屋所在建物使用執照（98使字第0126號）使用分區記載「聯合開發區（捷）」，用途1、2樓為一般零售業，3樓以上為集合住宅等情，有98使字第0126號使用執照存根聯及附表、房屋所有權資料、現場照片在卷可按（見訴願審議卷上方頁碼第28至34、72至74頁，本院卷第167至173頁），原告於591房屋交易網站刊登系爭廣告表示「純住宅社區住戶層次好…」等語，有系爭廣告網頁在卷（見訴願審議卷上方頁碼第62至66頁），顯與前揭使用執照所載1、2樓為一般零售業不符，縱3樓以上建物，依經濟部商工登記公示資料所示，現有十餘家公司登記於此（見訴願審議卷上方頁碼第45至49頁），益徴系爭廣告所述該社區為「純住宅」等語，與事實不符。被告據此認定原告違反不動產經紀管理條例第21條第1項第2款規定，依行為時違反不動產經紀管理條例統一裁罰基準第2點規定（見訴願審議卷上方頁碼第56至57頁），以原處分裁處原告法定罰鍰額最低金額6萬元，尚非無據。

㈢原告主張社區為捷運共構，無法辦理商業登記等語；惟被告函請臺北市政府都市發展局查明臺北市○○區○○○路○段000號建築物使用性質，據其函覆稱：「…二、查旨揭位址屬『聯合開發區(捷)』，鄰接40公尺寬計畫道路。依本府93年8月30日府都規字第09318344200號公告『配合捷運系統松山線工程變更沿線土地為交通用地及聯合開發區（捷）暨劃定都市更新地區計劃案』內規定（略以）：『…聯合開發區 (捷)之使用，…悉依第三種商業區相關規定辦理，並應依『修訂臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)案』相關回饋規定辦理。三、次查上開計畫案及本市土地使用分區管制自治條例等規定，案址非『僅可做住宅使用之純住宅社區』。 」有臺北市政府都市發展局108年4月18日北市都規字第1083033402號函在卷可按（見訴願審議卷上方頁碼第44頁），另該局108年6月6日北市都規字第1083050252號函亦稱：「二、…案址3樓以上建築物非『僅可作住宅使用之純住宅社區』。」等語明確在卷（見訴願審議卷上方頁碼第50頁），是原告此主張，自不足採。

㈣次按不動產經紀業管理條例第21條規定，主要目的在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，以達保障不特定消費者權益及建立交易秩序，是原告主張伊於網路上刊登廣告，非屬於新聞媒體報導及國家論壇之法律，被告無權干涉廣告內容等語，自不足採。該社區地址現況有多家公司辦理登記在此，為原告到庭不否認（見本院卷第180頁），因此該址已為營業用，原告於網路上刊登廣告記載純住宅等語，不僅與使用執照記載不符，客觀上也將使消費者誤解無住宅以外使用情形，原告從事經紀業，對於不動產經紀業管理條例等相關法令規定，自應有相當之了解及注意之義務，並於執行不動產經紀業務時，要求其所屬人員予以遵守，原告疏未注意及此，致有上述違章情事，實難辭過失之責。

五、綜上所述，原告訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

七、本件第一審裁判費應由敗訴之原告負擔，宣示如主文第2 項所示。