92年度易字第525號｜刑事：詐欺｜裁判日期：94 年 12 月 29 日

臺灣臺北地方法院刑事判決　　　　　　　 92年度易字第525號公　訴　人　臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被　　　告　乙○○ 選任辯護人　林孝甄律師王東山律師涂承嗣律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十一年度偵字第一○一九七號、第一九二三○號、第一九六一四號、第二○五九四號、第二○五九五號），本院判決如下：主文乙○○無罪。理由一、公訴意旨略以：乙○○明知臺北縣中和市○○段山腳小段五五地號建地之十萬分之三萬四千一百三十六全部，業於民國八十七年九月十六日，經中興商業銀行（以下簡稱中興銀行）向臺灣板橋地方法院聲請假扣押（八十七年度民執全水字第一七三二號），並經該院於八十八年十一月三日裁定准予拍賣，該等不動產之所有權依法不得任意移轉，且該土地上之建物已於八十六年間設定抵押權予同一銀行，其亦明知不動產之消費者最重視者厥為產權清楚一節，所有權是否乾淨無瑕疵，乃係重大交易事項，出售人負有告知義務；詎乙○○竟代理建洲投資股份有限公司（以下簡稱建洲公司）董事長王志雄處分該等房地，並基於意圖為自己不法所有之概括犯意，自九十年二月五日起至同年三月二十五日止，連續在臺北縣中和市○○路一六七巷之「天喜社區銷售中心」，對前來購屋之消費者佯稱，簽約後可速予辦理過戶登記云云，而將該址之多間房屋，以及該等建物所在之臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地所有權持分併同出售，致戊○○（以其配偶癸○○之名義購買）、丁○○、汪恒珍、庚○○、辛○○、丑○○、丙○○等人陷於錯誤，陸續與之簽訂買賣契約，並給付簽約金、訂金、交屋款等款項予乙○○（各該買受人與乙○○簽約購屋及付款之情形詳如附表所示）。而乙○○既明知尚無法辦理所有權移轉事宜，竟仍向其等收取每戶新臺幣（以下同）十萬元之代書費，並要求開具商業本票以支付剩餘之購屋款。簽約後，乙○○為進一步取信於買受人，更先後與其等簽訂協議書，以繼續隱瞞產權尚無法移轉之事實。嗣戊○○等人因遲未收受土地及建物權狀，發覺有異，經向地政事務所調取登記謄本，始發現房屋所坐落之基地早已遭查封拍賣，無法辦理移轉，且建物亦已設定抵押權予中興銀行，嗣更於九十年七月九日，以買賣之名義移轉登記予乙○○名下，其等方知上當受騙，因認乙○○涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第一百六十一條第一項定有明文。次按不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，同法第三百零一條第一項亦有明定。而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院三十年上字第八一六號、七十六年臺上字第四九八六號判例可資參考。又刑法第一百六十一條第一項規定，檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院著有九十二年度臺上字第一二八號判例可參。再按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，係意圖為自己或第三人不法所有，基於詐欺之故意而以詐術使人將本人或第三人之物交付為其要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若行為人並無不法所有意圖，或其所用方法，不能認為詐術，自不構成該罪。三、公訴人認被告乙○○涉犯本件詐欺取財罪嫌，係以被告之陳述、告訴人丑○○、丙○○、丁○○、戊○○、甲○○、辛○○、庚○○之指證、證人己○○、陳降雪、郭素卿之證詞，被告與告訴人等人簽訂之不動產買賣契約書、協議書，告訴人支付買賣價款之支票、商業本票、匯款申請書、中興銀行中山分行九十年六月二十八日九十興山字第四九九號函、被告陳情向中興銀行購買土地案協調會之會議紀錄、中興銀行總行九十年十一月十六日九十興銀債字第四一五一號函、該行與被告共同簽訂之併存債務承擔契約書、預約買賣契約書及本件建物登記謄本等，為其論據。訊據被告堅決否認有何詐欺犯行，辯稱：伊為執業代書，基於投資立場，曾於八十九年十二月二十九日與建洲公司就本件「天喜社區」之建物五十五戶、地下停車位五十九個及建物所坐落之臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地簽定買賣契約書而買受之（土地原所有權人為王俊文，被告購買之應有部分為十萬分之三萬四千一百三十六；建物原所有權人則為華鑫建設股份有限公司【以下簡稱華鑫公司】，惟於八十七年間已移轉予建洲公司所有），並預計於取得房地所有權後設立銷售中心出售。惟因華鑫公司前以王俊文為連帶保證人將上開土地及建物向中興銀行貸款並設定抵押權，嗣因未能清償，土地遭中興銀行聲請強制執行拍賣，並刻經臺灣板橋地方法院以八十八年度執字第二七○四○號強制執行中，且經三次拍賣均無人承買，被告為取得土地所有權以便與建物一併銷售予他人，即與建洲公司簽訂協議書、授權書，由被告出面與中興銀行協議簽訂預約買賣契約書及併存債務承擔契約書，並支付保證金五百萬元，雙方約定中興銀行應向法院聲請減價再為拍賣，並於承買後將土地出售予被告，被告則同意承擔債務人對中興銀行所負債務，進而塗銷抵押權登記，將土地所有權移轉予被告所有，然因中興銀行承辦人員之疏忽遲誤逾期二日始向法院陳報延緩執行，致該強制執行程序依強制執行法第九十五條第二項規定已視為撤回執行而終結在案，導致原先預計之土地過戶時間後延，因而無法於預定之過戶時間將產權移轉登記予告訴人等人，惟此僅屬債務履行之遲延，被告並無任何故意隱匿之詐術行為。且被告於上開「天喜社區」設立銷售接待中心出售房屋時，曾委託雙舫事業有限公司（以下簡稱雙舫公司）負責行銷，於委託時已將本案房地產權問題完整告知該公司負責人壬○○，壬○○並轉知實際執行代銷業務之下屬寅○○，被告所委託擔任契約見證人之代書子○○於簽約時亦同樣有告知本案產權情形，並提供完整謄本供告訴人參考，故與告訴人簽約出售房地時並無隱瞞產權問題之行為，並均言明過戶時間尚未確定，惟可先遷入使用，此觀告訴人均早已搬入居住及各該買賣契約書之產權移轉時間均為空白等情自明；且經被告一再努力最終取得土地所有權後，除因告訴人丙○○要求賠償之金額過高迄今仍無法達成和解而無法過戶外，均已於九十二年六月間即將土地、建物及車位之產權移轉登記予各該告訴人（辦妥之時間：辛○○部分為九十二年六月十一日，庚○○為同年月十二日，癸○○為同年月十二日，甲○○、丁○○、丑○○均為同年月二十七日）。被告自始即有十足把握能解決本件房地之產權，詎因中興銀行作業疏失及法院強制執行程序較長，以致無法依原先計畫迅速將產權移轉予告訴人，惟被告始終均致力履約，不僅先行交屋並移轉房屋產權，向告訴人等所收取之少量訂金均用以裝潢其等所購房屋，移轉登記完成前之各項房屋稅費、房貸利息等亦均由被告負責支出，甚至本件除丙○○外之其餘告訴人亦均已撤回本件告訴，益徵被告並無不法所有之詐欺故意等語。四、經查：㈠告訴人丑○○、丙○○、丁○○、戊○○（以其夫癸○○名義購買）、甲○○、辛○○、庚○○等人曾於九十年二月至四月間，就坐落臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地、其上建物及車位，分別與出賣人即被告（以建洲公司代理人自居）簽訂不動產買賣契約書，購買前揭房地（各該告訴人買受之建物建號、門牌號碼、土地應有部分、簽約日期及付款情形均詳如附表所示），除據上開告訴人指陳在卷外，並有丑○○、丙○○、丁○○、癸○○、甲○○、辛○○、庚○○等人之不動產買賣契約書、付款支票、本票、匯款單、收據，及臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地登記謄本、同段同小段第三七五三五建號、第三七四一一建號、第三七五六九建號、第三七四三四建號、第三七四三二建號、第三七四一九建號、第三七五三八建號、第三七四二二建號等建物之建物登記謄本在卷可稽（見九十一年度偵字第一九二三○號卷第九二至九八頁、第一一○頁；九十一年度偵字第一○一九七號卷第十至十六頁、九十一年度偵字第一九六一四號卷第一○五頁；九十一年度偵字第二○五九五號卷第九二至九八頁、第一○二、一○五至一○六頁；九十一年度偵字第一九六一四號卷第九二至九五頁、第九八至一○四頁；九十一年度偵字第一九六一四號卷第一一二至一一五頁、第一一七至一一八頁；九十一年度偵字第一九六一四號卷第一二四至一二八頁、第一三○至一三一頁；九十一年度偵字第二○五九四號卷第九二至九五頁、第九七、一○一頁）。被告對於其在臺北縣中和市○○路一六七巷設立「天喜社區銷售中心」，委請廣告公司代為展示銷售，並以出賣人之身分與告訴人等簽訂不動產買賣契約，收取簽約金、交屋款、瓦斯裝表費、代書過戶費等事實，亦不否認。上開事實自堪認定屬實。㈡案外人王俊文前於八十六年間，為擔保債務人華鑫公司對於債權人中興銀行所負借款債務，曾以其所有坐落臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號（權利範圍十萬分之三萬四千一百三十六，即為本案爭執之土地）、五十五之二地號（權利範圍二分之一）、五十六之六地號（權利範圍全部）、五十六之七地號（權利範圍全部）、五十六之九地號（權利範圍全部）、五十六之十三地號（權利範圍全部）、五十六之十八地號（權利範圍全部）等七筆土地及其上建物（含本件告訴人所購買之附表所示建物在內）為擔保，設定最高限額抵押權予債權人中興銀行，惟因債務人華鑫公司未能清償，經中興銀行向臺灣板橋地方法院聲請八十八年度拍字第四六二二號拍賣抵押物裁定後，即以該裁定為執行名義，於八十八年十二月十五日具狀向該院民事執行處聲請強制執行拍賣前揭土地（建物部分並未聲請強制執行），經該院執行處於八十九年八月十七日、同年九月二十一日、十月二十六日進行第一、二、三次拍賣程序，惟均無人應買，法官遂依八十九年二月二日修正公布後之強制執行法第九十五第一項規定，予以公告三個月行特別拍賣程序，惟於三個月公告期間內仍無人應買，雖債權人中興銀行於九十年二月十四日具狀聲請停止該項拍賣程序，然該項強制執行程序因已逾越三個月期限，依強制執行法第九十五條第二項之規定已生視為撤回之效果，故該院民事執行處遂於九十年二月十五日以八十八年度民執土字第二七○四○號函通知債權人該執行案件已依法視為撤回；中興銀行迄九十年十一月二十七日始重新向板橋地院民事執行處再度聲請強制執行，經該處以九十年度執字第二二二○○號受理等情，除據被告供明在卷外，並有被告所提出之臺灣板橋地方法院民事執行處九十年二月十五日八十八年度民執土字第二七○四○號通知函一紙附卷可稽（見本院卷㈠第五十頁），復經本院調取臺灣板橋地方法院八十八年度執字第二七○四○號、九十年度執字第二二二○○號民事執行卷宗核閱無訛。㈢前揭臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地上之大樓建物（門牌號碼為臺北縣中和市○○路一六七巷十七、十九、二十一、二十七、三十一、三十五號），原係華鑫公司所有，嗣於八十七年間移轉登記為建洲公司所有，因建物坐落之前揭五十五地號土地業經中興銀行聲請查封拍賣，致該建物無法順利銷售，被告遂於八十九年十二月十九日與建物所有權人建洲公司簽訂協議書，協議由被告負責向中興銀行清償債務，解決土地遭查封拍賣問題以取得土地，建洲公司則將前開建物計五十五戶及地下停車位五十九個出售予被告，並出具授權書予被告，同意被告就前開土地、建物之出售、移轉等事宜有代理該公司協調處理之權限，嗣被告與建洲公司再於九十年六月二十一日簽訂另一協議書，約定由被告向建洲公司價購上述房屋，並由被告向中興銀行清償借款債務，由中興銀行向法院聲請繼續拍賣，依法以債權人身分承受土地後，再將土地移轉登記予被告，被告於依約支付二千萬元買賣價金予建洲公司後，於九十年七月九日獲移轉登記為建物及車位之所有權人等情，有被告所提出其與建洲公司所簽訂之八十九年十二月十九日、九十年六月二十一日協議書各一件、授權書一紙、支票影本十四紙及建物所有權狀多紙附卷可考（見本院卷㈠第三九至四八頁、第五一至六五頁、第九三至一四一頁）。被告另方面則自九十年初起，陸續與土地所有權人王俊文、建物所有權人建洲公司等人向中興銀行提出申請，期由被告清償債務，由債權人中興銀行則向執行法院聲請按原流標價格再行拍賣，並以債權人身分投標或承受後將土地移轉登記予被告，以利債務之清償，俾由被告取得土地及建物所有權，其間幾經協調，被告與中興銀行乃於九十年十一月二十二日簽訂「預約買賣契約書」及「併存債務承擔契約書」，約定由被告併存承擔華鑫公司及王俊文對於債權人中興銀行所負之全部債務，中興銀行繼續向法院聲請拍賣並依法承受後，將該土地移轉登記予被告所有，亦有被告所提出之中興銀行中山分行九十年六月二十八日（九十）興山字第四九九號、同年八月十四日（九十）興山字第五四八號函各一件、立法委員邱創良國會辦公室九十年十月五日書函及協調會會議紀錄一份、中興銀行總行九十年十一月十六日（九十）興銀債字第四五一號函一件、預約買賣契約書、併存債務承擔契約書各一份在卷可稽（見本院卷㈠第六六至八六頁），並有卷附中興商業銀行中山分行以九十三年十二月三日（九三）興山字第三八九號函檢送本院之被告向該行申請價購座落臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地之全部相關資料可憑（見本院卷㈢第八五至一六八頁）。被告辯稱其向建洲公司購買本件建物及車位多戶，另與中興銀行簽約協議由其清償債務，再由中興銀行將聲請法院再為拍賣後所依法承受之土地移轉登記予被告等語，自屬可信。㈣中興銀行與被告簽訂前開預約買賣契約書及併存債務承擔契約書後，即於九十年十一月二十七日向臺灣板橋地方法院民事執行處具狀聲請按前次執行時第三拍之底價再減價二成進行拍賣，執行法院定於九十一年八月二十日進行拍賣而無人應買，經債權人中興銀行到場表示願以拍賣最低價額承受，經執行法院就價款實施分配，並囑附地政機關於九十二年五月間塗銷原查封土地之查封登記及原抵押權登記後，終結該執行程序；被告則於九十二年六月五日經中興銀行移轉登記為土地所有權人等情，除有被告所提出之臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地登記謄本外（見本院卷㈡第五三至五四頁），並有本院所調取之臺灣板橋地方法院九十年度執字第二二二○○號執行卷宗可資參酌。被告取得本件建物及土地所有權後，除因與告訴人丙○○間仍存有歧見而迄今僅辦理建物之移轉登記外，已分別於九十二年六月十一日將建物連同土地移轉登記予告訴人辛○○，於同年六月十二日移轉登記予告訴人庚○○、戊○○（以其夫癸○○為登記名義人），於同年六月二十七日移轉登記予告訴人甲○○、丁○○、丑○○等人，此有土地所有權狀及土地、建物登記謄本多件在卷可稽（見本院卷㈡第五八至九九頁）。被告辯稱其於九十二年六月五日取得本件土地所有權後，即於同月間將土地及建物所有權一併移轉登記予告訴人庚○○六人等語，自非無據。㈤本件被告於臺北縣中和市○○路一六七巷之「天喜社區」設立銷售中心，委託廣告代銷公司於該處銷售本件房地，而於九十二年二月五日、同年二月十七日、二月二十二日、三月十日、三月二十五日、四月六日分別出面與告訴人戊○○、丁○○、甲○○、庚○○、辛○○、丑○○、丙○○簽訂本件不動產買賣契約時，其買賣契約標的之臺北縣中和市○○段山腳小段五十五地號土地雖於八十八年十二月間即經土地抵押權人中興銀行聲請法院查封進行強制執行程序中，並分別於八十九年八月十七日、同年九月二十一日、十月二十六日進行第一、二、三次拍賣程序，而處於無法任意移轉登記之狀態，其上建物部分亦經原所有權人華鑫公司持向中興銀行抵押借款而設定有抵押權之登記（債權人中興銀行聲請前開強制執行時僅就土地部分聲請執行）。惟身為執業代書之被告早於八十九年十二月十九日即與當時建物所有人建洲公司簽訂協議書，協議由被告出面向債權人中興銀行清償債務，中興銀行依法承受土地後移轉登記予被告，建洲公司則將土地上之建物及車位出賣予被告，以解決土地及建物並未併付拍賣所致土地部分投標者承買意願低落、建物部分亦難以售出之窘境，俾利被告同時取得房地後加以出售，此有前述協議書、授權書可稽，此觀中興銀行所檢送之被告向該行申請價購本件土地之相關資料亦明。公訴意旨雖認被告出售本件房地予各該告訴人時，明知土地業遭抵押權人中興銀行聲請法院查封拍賣無法任意移轉，建物部分亦已設定抵押權予銀行，產權存有重大瑕疵，竟仍對告訴人佯稱簽約後可速予辦理過戶登記，而與告訴人等簽訂買賣契約並向其等收取簽約金、訂金、交屋款、代書費、付款本票等款項，而認被告具有為自己不法所有意圖而涉犯詐欺罪。惟查： ⒈受被告之託負責代為銷售本件天喜社區房屋之雙舫公司負責人壬○○於本院證稱：我是雙舫事業有限公司負責人，因受被告之託銷售天喜社區而認識被告，接洽時被告有告知產權有問題，說房屋被假扣押，目前還在處理中，何時處理完成無法確定，處理時間大概要二到三個月，被告委託時有要求我將此種情形告知消費者，我有轉告銷售小姐由他們轉告給客戶知道，我們有同意部分客戶先住進去之要求，部分客戶在過了二、三個月期間仍沒有過戶而不願購買，我們就將他們先前繳交之費用一起退還，有告知銷售小姐產權二、三個月就會下來，所以小姐才會認為產權沒有問題，我有告知銷售小姐需要二、三個月才能辦理過戶之原因。被告告知房地產權有問題時，有提供跟法院、銀行往來的文件資料，我知道本件主要的原因，是在土地的部分，房屋過戶沒有問題，就是土地部分有問題等語（見本院卷㈣第七五至七六頁）。實際執行代銷業務之雙舫公司員工寅○○亦於偵查中證稱：我簽收訂金時有對告訴人說這房子土地因為在法院查封中，所以過戶會比較慢，如有問題我們也會退錢，後來正式簽約時代書有提供完整謄本，也有告知完整狀況等語（見九十一年度偵字第一○一九七號卷第一二二頁反面至一二三頁）。受被告之託於簽約時到場並列名各該買賣契約擔任見證人之代書子○○復於本院證稱：當時被告請我幫忙雙方簽訂買賣契約，在被告跟中興銀行簽訂預約買賣契約書時，我就有參與，當時因房屋、土地所有權人不同，一併向中興銀行辦理抵押借款，後來中興銀行被接管要結清債務，被告有意購買該處房地，所以找我幫忙，我有去調閱資料，知道土地設定抵押的情形，故曾與被告一同前往中興銀行接洽，與買方簽約時土地的問題正在解決中，當時中興銀行已經將土地聲請查封拍賣，並承諾若未拍定則照價收買，承接下來轉給被告，後來中興銀行聲請繼續拍賣時發生遲誤，以致全部拍賣程序要重來，因房、地分屬二個不同之所有權人，中興銀行為節省拍賣費用，僅就土地部分聲請拍賣，故我們認為土地應該是拍不掉，跟買主簽約時被告已將價金付款給房屋所有權人，簽約時我有跟全部買方說明房子、土地產權之狀況，但是承買人對於地政業務並不是很熟悉，有時候他們也沒有聽懂，簽約時沒有確定交屋日期，當時有優惠條件，只要給付訂金就可以遷入使用，給買方保障，過戶部分則由被告處理，即使買方裝潢的費用，也是被告先行墊付，等到完成過戶手續，再回扣給被告；謄本在銷售中心就有展示，簽約時我也有向他們解釋，可是他們都著重在看房子的實體，有的人就沒有注意到這些事項等語（見本院卷㈣第七二至七三頁）。經核均與被告向建洲公司購買房屋，及向中興銀行申請價購承受土地之前開相關文件資料並無齟齬，亦與被告辯稱其委託壬○○行銷時曾將產權問題告知，簽約時代書亦曾再為告知並提供謄本等語，相符一致。 ⒉至於各該告訴人前往銷售中心看屋時及簽約時，接待中心現場銷售人員或出面簽約之代書及被告等人究竟有無告知本件房地產權狀況或有無出示謄本、權狀，暨告訴人等人究竟事前有無自行查閱產權狀況等節，告訴人丑○○雖於本院證稱：看屋時接待中心的銷售小姐沒有提供權狀及謄本，亦未提及房地設定何種權利，簽約時被告及代書亦未提及房地設定抵押權的事情，亦未提出房屋權狀及謄本，印象中我去銷售中心都是銷售小姐在場，除簽約當時外並未與被告直接接洽（見本院卷㈣第五五至五八頁）；告訴人己○○證稱：我與我先生丙○○看屋是前往天喜社區的接待中心，有一名銷售經理及二名銷售小姐與我們接洽，簽約時被告及代書子○○在場，不記得是簽約前或簽約後有傳真建物謄本給我們看，簽約時沒有提供土地謄本，亦未告知產權有問題，銷售經理或小姐沒有告知土地產權有問題，也沒有提供任何產權資料給我們看，購屋過程中是由謝經理及二位銷售小姐介紹房子及土地情形，簽約前並未見過被告，因為在簽約前就總價等事項就已經談妥，故簽約沒有花很多時間，被告到場並未就契約內容再作確認就直接簽約，我自己沒有進行產權之查證，我想買房子應該不會發生這種事情等語（見本院卷㈣第五九至六二頁）；告訴人丁○○證稱：到銷售中心看屋時是一男性業務員寅○○介紹，當時帶我們去看樣品屋，也有告知價款，但不記得看屋時有無提供房屋權狀給我看，寅○○當時未告知土地產權有問題，簽約時被告及代書子○○在場，被告沒有特別說明土地產權之問題，忘記被告有無提出土地謄本等資料，簽約前不認識被告，之前銷售人員就已經跟我談好，故簽約當天只是單純去簽約（見同上卷第六三至六四頁）；告訴人戊○○證稱：去銷售中心看屋時現場有二位銷售小姐及一位男性經理，我們是看現成的房子，銷售人員介紹時沒有告知產權狀況，也沒有提供產權資料給我們看，簽約時代書子○○及銷售人員在場，不記得被告是否有在場，簽約時我自己有看契約內容，沒有人跟我解釋內容，亦未告知產權狀況或提供土地建物謄本，我是以我先生癸○○名義購買房屋，在簽約之前沒有看過被告，簽約當天被告也只是到場簽名，沒有跟我談，只有解釋為何本票收款人要開給被告而不是建設公司，簽約時是說一個月左右可以辦理過戶（見同上卷第六五至六七頁）；告訴人辛○○證稱：前往銷售中心與一位郭姓銷售小姐接洽，不記得有無看過權狀，銷售小姐是說要等一個多月才可以過戶，她沒有說明原因，我也沒有問她，簽約時被告與代書子○○在場，被告有告知契約內之條件，因我不懂，所以沒有注意聽，被告沒有告知土地產權有問題，亦未拿產權資料給我看，簽約當時被告說一個多月可以過戶，簽約當天是第一次看見被告（見同上卷第六七至六八頁）；告訴人庚○○證稱：第一次去接待中心看房子時是由銷售小姐口頭介紹，並提到旁邊有書面資料可以自行翻閱，因為我著重房屋本身的結構，所以沒有去翻閱書面資料，銷售小姐沒有告知我房屋產權之狀況，也沒有提供產權資料，因為當天只是先去看房子，後來第二次看屋時由另一位銷售小姐介紹，說明的內容也是介紹房屋的戶數及格局，沒有說明產權問題，只說旁邊有一疊資料，叫我自己去翻閱，印象中是一些圖面資料，我只有大概翻過，沒有仔細看過，簽約時是子○○跟我接洽，銷售人員有在場，我不記得被告有無在場，當時只是大概翻閱契約，我認為有代書出面應該沒有問題，所以也沒有問契約內容，簽約時沒有提供產權資料，也沒有告知土地有問題，當時沒有告知房屋何時過戶，我的認知是搬進去住就算是過戶（見同上卷第六九頁反面、第七一頁）；告訴人甲○○亦證稱：我去代銷中心看屋，當時一名男性銷售經理提供平面圖給我看，因為房屋已經完工有看實品屋，當時沒有告知土地產權狀況，亦未提供土地產權文件，簽約時有銷售小姐及代書子○○在場，沒有看到被告，，在契約書上簽名的人都有在現場，簽約時代書沒有告知房地產權狀況及提供產權文件，我們消費者在乎的是何時交屋，形式上看起來約定都很清楚，所以沒有特別去問產權狀況，我記得契約內有記載交屋日期，過戶日期應該依照契約上之記載等語（見本院卷第七三頁反面至第七五頁）。惟按不動產權利之取得、喪失及變更，非經登記不生效力，此為民法及土地法相關法律所明定，我國不動產登記制度又採公示主義，所有權或他項權利之設定及法院囑託查封登記之事項，依法均由地政機關登記標示於土地及建物登記謄本；而不動產之交易金額均屬龐大，一般交易雙方謹慎程度亦較其他財產物品之買賣為高，縱屬並無購屋經驗之消費者，仍均得透過自由查閱調取不動產登記謄本之方式，查明確認交易標的之所有權及他項權利設定狀況。本件告訴人等所購買之土地及建物早於八十六年間即已設定抵押權予銀行，土地部分亦早於八十九年間即經法院查封進行拍賣在案，若謂本件購屋者於九十年二月至四月間簽約購屋前均未曾聞問或查對過產權狀況，似與一般常情有違，況該等產權事項既已經登記並標示於登記謄本上，除出賣人有故意虛捏保證產權清楚之情形，尚無從加以隱瞞或掩飾；且證人壬○○、寅○○、子○○均證稱有告知消費者產權狀況，亦提供相關產權資料以供參考，告訴人等復均證稱：看屋時均由銷售中心人員接洽，購屋條件及屋況均由銷售人員介紹，被告僅於最後簽約時始到場，先前未曾見過被告亦未與被告接洽，甚至謂不記得簽約時被告究竟有無在場等語，已難認告訴人於起初接觸本件房地之際，被告有何故意隱匿產權狀況而施用詐術，誘使告訴人起意購買而與之簽約購屋可言。公訴意旨指稱被告於銷售中心對前來購屋之消費者隱匿產權狀況、佯稱簽約後可速予辦理過戶登記云云，尚屬無據。至於天喜社區現場銷售人員陳降雪、郭素卿於偵查中雖陳稱：「我們二人都是在雙舫廣告公司工作，負責房屋銷售，當時公司接下這一批房屋銷售工作，我們就去介紹，根本不知道房屋狀況，我們認為產權一定清楚」等語（見九十一年度偵字第一○一九七號卷第一二二頁反面），惟與告訴人等證稱現場銷售人員接洽時並未提及房地產權問題之證詞，並無不合，自難以陳降雪、郭素卿之證詞作為不利於被告之認定。又本件各該告訴人與被告簽訂之不動產買賣契約第七條固皆記載：「賣方保證本件房地產權清楚，無隱瞞他項權利，或因案被查封或其他產權任何糾紛」等語，公訴人以被告係親自與告訴人簽約，且未對該條文字為任何補充說明或變更，因認被告係刻意隱瞞產權狀況云云，惟查前開條文為制式契約之記載，此觀被告與告訴人所簽訂之買賣契約打字印刷部分內容均相同，及被告所提出之同一社區其他購屋者所簽訂之買賣契約亦有相同記載（見本院卷㈡第三一至四二頁），即可明瞭，且該條文後段亦有：「‧‧‧如他項權利或承租權爭執，賣方負責即時或按雙方約定期限內清理並辦妥塗銷手續，倘因買方因而遭受損害者，賣方應負賠償之責，如糾葛達一個月仍無法順利完成移轉登記或點交房屋時，賣方應按收款額加一倍退還甲方（即買方）」之違約賠償約定，自難僅以該條文記載「保證房地產權清楚，無隱瞞他項權利」等語，遽認被告有何故意隱匿之詐欺犯行，而仍須依憑其他客觀積極證據以為認定。 ⒊又細閱本件告訴人等與被告簽訂之不動產買賣契約，雖有約定總價及各期價款付款時間，並記載賣方應於收取第二次款時點交房屋予買方使用，惟關於買賣契約第三項「產權移轉登記」部分，卻均未填寫應於收取第幾次款時辦理移轉登記，而形同空白，契約書內亦無其他關於所有權移轉登記日期之記載或約定條文，而關於所購房地之約定移轉登記時間，告訴人丑○○證稱：事隔多年，不記得被告當時有無告知無法馬上過戶（見本院卷㈣五六頁），己○○證稱：簽約時被告與子○○一起介紹，他們有告訴我們房子會慢一點到六、七月左右過戶，他們會幫忙送件，被告是說可以先交屋，但是過戶會慢一點（見同卷第五九頁反面、第六十頁），丁○○證稱：當時我要求盡快讓我住進來，因為我打算賣掉原有的房子，有居住的需要，所以有強調要在九十年四月底之前能夠讓我住進去，後來我是在四月中旬搬進去的（同卷第六三頁反面、第六四頁），戊○○證稱：我之前租約已經到期，我急著要搬進去，就跟銷售人員溝通讓我盡快搬進去，他們就答應讓我先裝潢，我在簽約當月份先行裝潢，要搬進去的時候，他們有告知銀行那邊有一些問題，房子可能要晚一點過戶，我要求先搬進去住，對方就答應，我記得是九十年三月底就搬進去住（見同卷第六六頁），庚○○更證稱：我的認知是搬進去就算是過戶，當時告訴我九十年四月可以裝潢，六月份可以搬進去（見同卷第七十頁反面）；其等復一致陳稱：與被告簽約並經賣方通知裝潢完成後，於實際過戶登記前，被告即同意渠等之要求而先行遷入居住使用等語（見同上卷第五七、六一、六四、六六、六九頁、七○頁反面、七四頁反面），此亦有被告所提出之裝潢付款單據（見本院卷㈡第一一七至一八一頁）在卷可稽。告訴人等於未深究確定實際移轉登記日期為何，買賣契約就此亦未加以記載之情形下，仍同意簽約，足見其等購買當時應均知悉本件不動產過戶時間尚未完全確定，惟因被告同意於其等僅繳付部分訂金、代書費用等情形下先行遷入居住使用，故仍簽約購買，並於被告裝潢完成後遷入使用，依此即難認告訴人等有何因受詐術之欺騙而陷於錯誤之可言。公訴意旨認被告對告訴人等佯稱：簽約後可速予辦理過戶云云，自與事實不合。至於告訴人等雖均於本院作證時陳稱：若知悉本件產權有問題，當初即不會考慮購買云云，惟此乃因本件完成移轉登記之時間甚長，且涉及事後各項協調、賠償及訴訟事宜，以致告訴人等或存有寧可當時拒絕購買以避免日後麻煩糾紛之考量，惟此與被告簽約收款當時有無施用詐術，或有無不法所有意圖，乃屬二事，自不能以告訴人上開指述遽論被告有何公訴人所指詐欺犯行。㈥末依本件買賣及產權登記之時序以觀，被告早於八十九年十二月十九日即與建洲公司簽立協議書、授權書，計畫由其向建洲公司購買本件建物，並負責向中興銀行清償債務，由中興銀行依法承受拍賣土地後將土地移轉予被告，供其出售，斯時本件土地歷經八十九年八月十七日、同年九月二十一日、十月二十六日之三次拍賣程序均無人應買，處於特別拍賣程序，依強制執行法第九十五條第二項規定債權人得聲明承受之，雖債權人中興銀行於九十年二月十四日具狀向執行法院聲請停止該項特別拍賣程序，惟已逾三個月法定期限而生視為撤回之效果，該強制執行程序確告終結在案。被告於九十年二月至四月間與告訴人等人簽約出售本件不動產時，該不動產雖仍設定有抵押權，土地部分更經拍賣程序，惟被告一方面與建洲公司協調購買建物，一方面與中興銀行洽商承購土地事宜，而先於九十年六月二十一日與建洲公司簽訂另一協議書，提出面額二千萬元支票予建洲公司，於九十年七月九日獲移轉登記為所有權人，復經協調後，與中興銀行於九十年十一月二十二日簽訂預約買賣契約書及併存債務承擔契約書，由中興銀行重新向法院聲請執行拍賣土地，並依法承受之，被告於九十二年六月五日取得土地所有權後，即於同月間將土地及建物移轉登記予各該告訴人（丙○○除外），其間並於九十二年三月間與告訴人丁○○、庚○○、甲○○、癸○○簽訂不動產買賣協議書，約定協調確實過戶日期，及與辛○○於民事訴訟上達成和解（見本院卷㈠第一六六至一八三頁），足見被告均持續處理本件不動產移轉登記履約事宜，其辯稱當初擬以向債權銀行承受後由其價購之方式取得土地，用以出賣予告訴人等語，即非無據。又本件被告於簽約並負責完成裝潢後，即於完成產權移轉登記前，先行交屋由告訴人等遷入使用，此為告訴人等所自承，參以告訴人丑○○證稱：我搬進去時房子還沒有過戶，貸款也沒有辦，當時尾款也還沒有付（見本院卷㈣第五八頁反面），辛○○證稱：當時付簽約金十萬元，再匯款六十五萬元，其他價金於辦理過戶後才辦理貸款（見同上卷第六九頁），庚○○亦證稱：貸款是從過戶後才開始辦理等語（同卷第七一頁反面），顯見被告係於告訴人等給付少部分價金、代書費用等而未支付餘款之狀況下，即同意先行交屋予其使用。而依被告為向建洲公司價購房屋而支付之二千萬元支票（見本院卷㈠第六○至六五頁），及為向中興銀行擔保價購土地事宜而提出之五百萬元支票（見同卷第四九頁），就被告所支出之房地購置成本與自告訴人處所收取之少量訂金、代書費用相衡，顯然並無不法利益可得，參以本件告訴人等人所購房屋自九十年至九十二年間之房屋稅均由被告負責繳納，有其所提出之房屋稅繳款書十七紙在卷可稽（見本院卷㈡第一○○至一一六頁），顯見被告辯稱並無不法所有意圖等語，應屬可信。又本件除與告訴人丙○○間因違約賠償事項仍無法與被告達成協議外，其餘告訴人於本院審理中均於被告完成房地移轉登記手續後與之和解並撤回本件告訴等情（撤回告訴狀見本院卷㈢第三五至四六頁），益徵被告並無詐欺之不法犯行。至於公訴意旨雖認被告於九十年七月九日以買賣之名義將本件建物移轉登記至其名下，惟依此乃被告依其與建洲公司間所簽契約向該公司價購本件建物之當然結果，且斯時告訴人等均僅支付訂金、代書費等部分費用，於全部價款付清前，並不當然得請求登記為建物所有權人，被告取得建物所有權後，俟九十二年六月間取得土地所有權，於告訴人辦妥銀行貸款支付剩餘價款後，一併將房地移轉登記予告訴人所有，自無不法可言；公訴意旨認被告收取價款後逕將房屋登記為己有，而認其所為涉犯詐欺，即有誤會。五、綜上所述，被告與告訴人等簽約時，雖尚未取得本件設定有抵押權之房地所有權，惟事先已取得原土地及建物所有人之同意，協議由被告向原建物所有人購買房屋，並向土地之抵押權人中興銀行協議由該行依法承受後售予被告，依當時修正後強制執行法第九十五條第二項規定，債權人得向執行法院聲明承受執行標的，足見被告確有向他人購買房地再出售予告訴人之買賣真意，且無故意隱匿產權狀況之情，告訴人簽約交款之行為，亦非因受被告何等詐術之施用而陷於錯誤所致。被告價購本件房地之計畫或有過於樂觀之情形，以致其預計取得房地之時間果有拖延，甚而事後與告訴人協議處理過程中仍未能完全遵其所承諾之過戶時間，而遲至九十二年六月間始全部完成本件房地之移轉登記，惟此至多應僅生民事上給付遲延或其他債務不履行之責任，而不能認為係不法詐術之施用；依被告價購房地之全部過程、所付出之金錢成本，簽約裝潢後隨即交屋予告訴人使用，及完成移轉登記前之房屋稅款均由被告負責繳交等各情，亦難認被告有何不法所有意圖；尤其於一般人均可申請取得不動產產權登記文件審閱查核之狀況下，尚不能以告訴人指稱被告或其所委託代銷之現場人員未主動告知說明產權情形或提出謄本權狀文件，即遽認被告係「故意隱匿」產權狀況而有詐術行為之施用。本件依公訴人所提出之證據，尚不足以證明被告確有公訴意旨所指詐欺犯行，此外，復查無其他積極證據，足資證明被告確有公訴人所指上開詐欺犯行，本件既不能證明被告犯罪，依法自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官黃美嘉到庭執行職務中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　29　　日刑事第十一庭審判長法　官　劉方慈法　官　鍾淑慧法　官　林庚棟以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。書記官殷玉芬中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　3 　　日附表： ┌───┬────┬───────┬────┬──────┬────────┐ │買受人│簽約日期│土地地號│建物建號│建物門牌號碼│ 付款情形 │ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │丑○○│九十年三│臺北縣中和市漳│第三七五│臺北縣中和市│給付簽約金七十六│ │　　　│月二十五│和段山腳小段五│三五號 │中正路一六七│萬元及代書費十萬│ │　　　│日 │五地號（應有部│ │巷三五號六樓│元　　 │ │　　　│　　　　│分十萬分之四六│ │之一　　　　│ 　　　　　 │ │ │ │二） │ │ │ │ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │丙○○│九十年四│同上（應有部分│第三七四│臺北縣中和市│給付現金二十萬、│ │　　　│月六日　│十萬分之五六七│一一號、│中正路一六七│簽發面額九十五萬│ │　　　│　　　　│） │第三七五│巷十七號九樓│元、一百三十萬元│ │　　　│　　　　│　　　　　 │六九號 │之三及三十五│之支票 │ │　　　│　　　　│　　　　　　 │ │號四樓之一之│ 　　　 │ │　　　│　　　　│　　　　　　 │ │車位　　　　│ 　　　　　　 │ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │丁○○│九十年二│同上（應有部分│第三七四│臺北縣中和市│給付簽約金二十八│ │　　　│月十七日│十萬分之四七三│三四號 │中正路一六七│萬元、交屋款十七│ │　　　│　　　　│） │ │巷十九號十一│萬元、代書費十萬│ │　　　│　　　　│　　　　　 │ │樓之一　　　│元、面額四百零二│ │ │ │ │ │ │萬元之本票　　　│ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │戊○○│九十年二│同上（應有部分│第三七四│臺北縣中和市│給付訂金十萬元、│ │（以其│月五日　│十萬分之四七三│三二號 │中正路一六七│簽約金十七萬元、│ │夫黃鴻│　　　　│） │ │巷十九號九樓│交屋款三十一萬元│ │敏名義│　　　　│　　　　　 │ │之一及三十五│、四十萬元，代書│ │購買）│　　　　│　　　　　　 │ │號四樓之一之│費十萬元 │ │　 │　　　　│　　　　　　 │ │車位　　　　│ │ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │汪恒珍│九十年二│同上（應有部分│第三七四│臺北縣中和市│給付簽約金十萬、│ │　　　│月十七日│十萬分之四七三│一九號 │中正路一六七│支票十八萬、交屋│ │　　　│　　　　│） │ │巷十九號七樓│款十七萬、代書費│ │　　　│　　　　│　　　　　 │ │　　　　　　│十萬、面額四百零│ │ │ │ │ │ │二萬元之本票　　│ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │辛○○│九十年三│同上（應有部分│第三七五│臺北縣中和市│給付簽約金十萬、│ │　　　│月十日　│十萬分之四六二│三八號 │中正路一六七│六十五萬元、交屋│ │　　　│　　　　│） │ │巷三十五號九│款二十五萬元、代│ │　　　│　　　　│　　　　　 │ │樓之一　　　│書費十萬元、面額│ │ │ │ │ │ │三百三十五萬元之│ │ │ │ │ │ │本票 │ ├───┼────┼───────┼────┼──────┼────────┤ │庚○○│九十年二│同上（應有部分│第三七四│臺北縣中和市│給付簽約金六十萬│ │　　　│月二十二│十萬分之四七三│二二號 │中正路一六七│、交屋款五十萬、│ │　　　│日 │） │ │巷十九號十樓│代書費十萬，及面│ │ │ │ │ │ │額三百四十八萬元│ │ │ │ │ │ │之本票 │ └───┴────┴───────┴────┴──────┴────────┘

臺灣臺北地方法院92年度易字第525號

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