臺灣臺北地方法院100年度訴字第2212號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2212號

原告

信輝不動產經紀有限公司

法定代理人

林輝雄

訴訟代理人

陳德峰律師

複代理人

賴以祥律師

複代理人

林于椿律師

被告

美聯建設股份有限公司

法定代理人

黃伯權

訴訟代理人

林朝同

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告主張：兩造於民國98年9月3日約定，由原告為被告媒介出售門牌臺北市○○區○○路57之3號建物及其基地（下合稱系爭不動產），被告則按成交總價1%給付報酬；相關事宜由被告專案經理吳佳蓁與原告專案經理陳金德承辦。嗣原告覓得訴外人陳俊宏表示願以新臺幣（下同）9500萬元購買系爭不動產，陳俊宏簽署斡旋書及提出面額50萬元支票（發票日98年9月15日），委由原告於98年10月10日前與被告斡旋。然被告不同意該價格，原告遂於98年10月17日約陳俊宏與吳佳蓁等人面談，經陳俊宏表示願提高買價為9900萬元，被告仍不同意，嗣吳佳蓁私下與陳俊宏會談約20分鐘後，陳俊宏表示不願購買，事後被告卻於98年10月26日以9900萬元與陳俊宏簽訂買賣契約。因該契約係因原告媒介而成立，被告應依兩造間之居間契約關係及民法第568條第1項規定，給付原告100萬元報酬等情。求為判命被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決，並願供擔保，請准宣告假執行。

被告辯稱：系爭不動產非被告所有，被告無權處分，亦未受所有權人授權出售，故未曾委託原告銷售，兩造間並無居間契約關係。縱認被告曾委託原告銷售，惟關於居間報酬與給付比率等重要事項，未經兩造合意並記載於委託銷售契約書，亦不成立居間契約關係，原告無從請求被告給付報酬等語。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。

兩造不爭執事項（參見本院卷㈡第6、15、46頁）：

㈠系爭不動產（建物為地上6層、地下1層，於97年9月12日第1次登記）於98年12月16日以前，原分別屬於訴外人黃姵安（2樓）、翊雅畫廊有限公司（3樓、5樓）、楊貴如（4樓）、江文杰（6樓）所有（分別於97年12月24日、98年2月19日、98年1月21日、98年5月14日因買賣而登記取得），嗣於98年12月16日以買賣為原因，分別移轉登記為訴外人李淑貞、林王秀珍、蔣裕平、鄭思明及陳莉如所有。

㈡關於系爭不動產之原證3不動產說明書為原告專案經理陳金德於98年9月18日製作，其中記載：B1為交誼廳，1樓為車位32.09坪，2至6樓分別為62.47至66.82坪不等，總坪數355.08坪，總價12500萬元等情。

㈢訴外人陳俊宏曾因願以9500萬元購買系爭不動產，而簽署不動產買賣斡旋/承諾契約書並提出面額50萬元之支票（發票日98年9月15日），委託原告與出賣人斡旋，約定有效期間至98年10月10日為止。

㈣原告專案經理陳金德、被告總經理特助楊貴如、被告專案經理吳佳蓁及陳俊宏，曾於98年10月17日面談系爭不動產買賣事宜。

兩造爭執要點及本院之判斷：

㈠兩造就系爭不動產是否有居間契約關係？原告主張：兩造於98年9月3日約定，由原告為被告媒介出售系爭不動產，被告則給付報酬等情，雖為被告所否認，然依原擔任被告專案經理之吳佳蓁結證稱：系爭不動產係被告開發之建案，我於98年9、10月間負責為被告銷售系爭不動產，找附近之不動產仲介公司、投資客看房屋，仲介公司帶客戶來時，由我全程在場負責解說，原告曾帶三、四組客戶來看房屋，關於成交報酬，我向原告專案經理陳金德表示會盡量幫他爭取，因為佣金會因為成交價格而不同，亦即如成交，被告會給付原告佣金，只是金額不確定等語（參見本院卷㈡第63、64頁之101年3月14日言詞辯論筆錄），可見兩造間確曾就系爭不動產約定由被告媒介出售系爭不動產、被告給付報酬等情，雖未以書面為之，仍不影響其成立居間契約關係。

㈡原告是否得依居間契約關係及民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬？

⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1項定有明文。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例意旨參照）。

⒉原告雖主張：被告就系爭不動產，於98年10月26日以9900萬元與訴外人陳俊宏簽訂買賣契約，其契約係因原告媒介而成立者等語，惟被告否認之。經查，原擔任被告專案經理之吳佳蓁結證稱：被告授權我開價應是1億2000萬元，原告帶看之客戶均未成交，其中一客戶曾出價9000多萬元，事後被告表示系爭不動產不再由我處理，據被告財務部人員說，該客戶打電話來公司表示要買系爭不動產，我不知道被告派誰與該客戶成交，交屋時才知道成交價為9000多萬元等語及原擔任被告總經理特助之楊貴如結證稱：我知道被告有請吳佳蓁銷售系爭不動產，有一次被告總經理黃越勝要求我陪同吳佳蓁銷售，但未成交，約一個星期後，有人打電話來公司說要買系爭不動產，由我與客戶談，黃越勝授權之底價為1億多元，客戶從9000多萬元開始出價，見了兩、三次面後才談成，成交價為1億多元，稍低於黃越勝之底價等語（參見本院卷㈡第64、65頁之101年3月14日言詞辯論筆錄），核與原擔任原告專案經理陳金德結證稱：被告委託原告銷售系爭不動產時，其專案經理吳佳蓁開價1億2800萬元，我在98年9月15日找到買方陳俊宏出價9500萬元，吳佳蓁不滿意，要求再拉價，最後決定於98年10月17日見面談，買方最後出價為9900萬元，但被告當時沒有同意，吳佳蓁找買方談了20分鐘後，買方決定不買，後來被告與陳俊宏於98年10月26日私下簽約，聽被告人員說簽約價為1億元等語（參見本院卷㈠第262至268頁之100年7月26日言詞辯論筆錄），大致相符。可見原告媒介之買方陳俊宏，於原告媒介期間最後出價縱然為9900萬元，惟依上開證言，被告當時開價逾1億元，並未同意陳俊宏之出價，遂未成交；即使事後陳俊宏仍與被告成立買賣契約，然依當時擔任被告總經理特助之楊貴如及擔任原告專案經理之陳金德上開證言，其成交價格至少為1億元，所成立之契約內容顯異於原告媒介者，自不能認為該契約係因原告媒介而成立者。至於原擔任被告專案經理之吳佳蓁雖證稱：交屋時知道成交價格9000多萬元等語，惟審酌其證稱：事後被告表示系爭不動產不再由我處理，我不知道被告派誰與該客戶成交等語，且所稱9000多萬元亦非明確，尚難據以認陳俊宏係以原告媒介之價格9900萬元與被告成立買賣契約。從而，原告依居間契約關係及民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬，並無依據。

綜上所述，原告依居間契約關係及民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬100萬元及其法定遲延利息，並無理由，應予駁回；其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。