臺灣臺北地方法院100年度訴字第4112號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4112號

原告

稘霖不動產經紀有限公司

法定代理人

譚術高

訴訟代理人

陳明宗律師

複代理人

潘柔安

被告

胡東宏

上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國101年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告主張：被告授權訴外人陳欣如於民國100 年6 月23日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託契約），委託原告以新臺幣（下同）1600萬元居間出售門牌臺北市○○街76巷27號3 樓房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地）。原告於同年7 月5 日尋得訴外人陳義豐願以1600萬元買受系爭房地，且簽發面額100 萬元定金支票交予原告代為收執，系爭房地之買賣契約業已成立。詎被告經原告通知後，以系爭房地已經出售為由，拒絕收受定金，依系爭專任委託契約第8 條第2 項、第9 條第1 項第2 款及第5 條第1 項之約定，視為原告已履行受託之仲介義務，原告得請求被告按委託銷售價格4%給付服務報酬64萬元等情。求為判命被告給付原告64萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決，並願供擔保，請准宣告假執行。

被告辯稱：系爭專任委託契約非被告授權簽訂，亦未經被告承認，不生效力。另系爭專任委託契約屬定型化契約，其約定之委託銷售期間係自100 年6 月23日契約成立時起算，顯未提供被告30日以內之審閱期間，違反消費者保護法第11條之1 第1項規定，依同條第2 項規定，其條款不構成契約之內容，且系爭專任委託契約第5 條、第7 條第5 款、第8 條關於服務報酬、原告之義務、受領定金之效力等定型化契約條款，均有利於原告，違反平等互惠原則，依消費者保護第11條、第12條及其施行細則第14條規定，均無效。又原告所提買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書）及不動產說明書均未經被告審閱並簽署，不能視為買賣契約之一部分。縱然系爭專任委託契約有效，惟原告未依第7 條第3 項及第6 項約定，於買方出具系爭斡旋書後立即通知被告及於收受定金後24小時內送達被告，不能請求服務報酬。且系爭專任委託契約第2 條約定之委託銷售價格1600萬元係「實收」、「不含佣金」，原告若欲獲得4%即64萬元之服務報酬，應以1664萬元售出，其尋得之買方僅出價1600萬元，自未達請求服務報酬之條件。又被告非於委託銷售期間內將系爭房地出售第三人，原告不得依系爭專任委託契約第9 條第1 項第2 款請求被告給付服務報酬。另原告要求被告調降售價後，誘騙被告重新簽訂系爭專任委託契約，蓄意掩蓋「專任」二字，故不告知系爭專任委託契約之性質，不予被告合理之審閱期間，致被告陷於錯誤而簽訂系爭專任委託契約，被告已依民法第88條規定，於100 年12月16日以存證信函表示撤銷系爭專任委託契約。爰請求先審理原告是否達請求服務報酬之條件，再審理系爭專任委託契約是否無效、得撤銷等語。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

本院之判斷：本件被告曾授權訴外人陳欣如於100 年6 月8 日與原告簽訂一般委託銷售契約書，委託原告以1680萬元居間出售系爭房地，陳欣如復於100 年6 月23日以被告之代理人名義與原告簽訂系爭專任委託契約，改以「1600萬元（實收不含佣金）」委託原告居間出售系爭房地，委託期間自100 年6 月23日起至同年7月15日止，服務報酬按實際成交價額4%計付。訴外人陳義豐於100 年7 月5 日簽立系爭斡旋書，表示願以1600萬元買受系爭房地，且簽發面額100 萬元、受款人為被告之斡旋金支票交付原告等情，為兩造所不爭執，並有一般委託銷售契約書、系爭專任委託契約書、系爭斡旋書、支票在卷可稽（見本院卷第7至12、96 、97 頁），堪認屬實。又系爭房屋於100 年8 月15日經被告以買賣為原因，移轉登記為訴外人王瓊珠所有，登記原因發生日期為100 年7 月21日，有建物登記謄本、異動索引附卷可憑（見本院卷第41、42、80頁）。惟原告依系爭專任委託契約第8 條第2項 、第9 條第1 項第2 款及第5 條第1 項之約定，請求被告給付服務報酬64萬元，則為被告所否認，並請求先審理原告是否達請求服務報酬之條件。經查：

㈠原告依系爭專任委託契約第8條第2項及第5條第1項之約定，請求被告給付服務報酬部分：

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。是解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性，並兼顧法律行為之和諧性，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之情形及一切證據資料為斷定之標準，尤須斟酌經濟目的及交易之習慣等，依誠信原則而為之，不得拘泥字面致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453 號判例及88年度台上字第1671號、86年度台上字第2756號判決意旨可資參照）。

⒉原告雖主張系爭專任委託契約第2 條約定委託出售之總價格「1600萬元（實收不含佣金）」係指被告同意以1600萬元為成交價格，服務報酬另計等語。惟所謂「實收」應指「實質收取」，且委託銷售價格既係被告指定，攸關被告之實質收益，則「實收」亦應係被告實質收取之意，故「1600萬元（實收不含佣金）」應指扣除服務報酬後，被告實質收取1600萬元之意。參酌原告主張：訴外人李文孝曾於100 年6 月23日出價1500萬元，被告之代理人陳欣如雖不同意，但於李文孝出具之斡旋契約書上註明「同意針對本要約之買方將出售價格調整為1600萬元並支付佣金20萬元」，嗣未成交，原告乃於同日與陳欣如簽署系爭專任委託契約，以避免被告自行成交等情，核與所提李文孝出具之斡旋契約書相符（見本院卷第104 至105 頁），審酌當時被告要求之出售價格為「1600萬元並支付佣金20萬元」，益徵同日簽訂之系爭專任委託契約第2 條所稱「1600萬元（實收不含佣金）」係要求買方出價須包含1600萬元及被告應給付原告之服務報酬數額。

⒊從而，原告如欲依系爭專任委託契約第5 條第1 項之約定，收取實際成交價格4%之服務報酬，並使被告實收1600萬元，則買方之出價自須高於1600萬元。而原告主張訴外人陳義豐於100 年7 月5 日出價1600萬元等情，該價額於扣除原告之服務報酬後，被告實收金額必少於1600萬元，其出價自不符合系爭專任委託契約第2 條約定之委託銷售條件，難認原告已履行受託任務，故被告不同意收受定金，並不違反系爭專任委託契約之約定。至原告於本件言詞辯論終結後另主張：其可退讓服務報酬而以1600萬元成交，而被告拒絕成交使原告喪失向買受人陳義豐收取服務報酬之機會，故原告得依系爭專任委託契約第8 條第2 項後段約定請求服務報酬等語，惟系專任委託契約第5 條既約定被告有給付服務報酬之義務，而原告迄本件言詞辯論終結後始提出上開主張，難認其於100 年7 月間被告拒絕成交時已向被告表示拋棄服務報酬之意思，其主張難認可採。從而，原告既未履行受託任務，其依系爭專任委託契約第8 條第2 項及第5 條第1 項之約定，請求被告給付服務報酬，並無理由。

㈡原告依系爭專任委託契約第9條第1項第2款及第5條第1項之約定，請求被告給付服務報酬部分：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告主張被告違反系爭專任委託契約第9 條第1 項第2 款約定，於委託期間將系爭房地自行出售第三人云云，為被告所否認，自應就上開主張負舉證責任。查系爭房屋於100 年8 月15日經被告以買賣為原因，移轉登記為訴外人王瓊珠所，原因發生日期為100 年7 月21日，已如前述，核與原告所提土地建築改良物所有權買賣移轉契約書所載立約日期100 年7 月21日相符（見本院卷第116 頁），原告亦自認上情（見本院卷第38頁）。而系爭專任委託契約第3 條約定之委託銷售期間為100 年6 月23日至100 年7 月15日，則被告於100 年7 月21日出售系爭房地，顯非於委託銷售期間內為之，難認違反系爭專任委託契約第9 條第1 項第2 款之約定。原告依系爭專任委託契約第9 條第1 項第2 款及第5 條第1 項之約定，請求被告給付服務報酬，亦無理由。

㈢綜上，縱然系爭專任委託契約有效成立，原告亦不得據以請求服務報酬，則被告所辯系爭專任委託契約無效或得撤銷等情，即毋庸論述，併此說明。

綜上所述，原告依系爭專任委託契約第8 條第2 項、第9 條第1 項第2 款及第5 條第1 項之約定，請求被告應給付原告服務報酬64 萬 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。

本件訴訟費用為裁判費6,940 元，應由原告負擔。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項 ，判決如主文。