臺灣臺北地方法院 - 100年度訴字第4568號（給付仲介報酬）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4568號原　　　告　嚴健彰訴訟代理人　賴傳智律師被　　　告　德正建設股份有限公司法定代理人　胡金德訴訟代理人　林于椿律師陳德峰律師上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於中華民國101年5月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民法第196 條定有明文；次按，未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者，民事訴訟法第276條第1項定有明文。查本件被告於訴訟之始即答辯以：至遠公司至目前仍未取得訴外人天鑫投資開發股份有限公司（下稱天鑫公司）之授權書，且天鑫公司於100年11月8日將該土地出售於訴外人百鉅國際開發股份有限公司（下稱百鉅公司），益見天鑫公司從未答應出售該土地予被告公司云云，足見被告業已提出天鑫公司並未簽立轉讓協議書之抗辯，是被告復於本院審理期間表明訴外人天鑫公司並未承諾出售土地給被告，未簽立協議書，故原告請求被告給付三分之二之仲介費條件未成就云云，核非屬提出新的攻擊防禦方法，且如不讓被告提出就兩造間簽立承諾書之契約關係將顯失公平，況被告此部分之主張亦不甚延滯訴訟，揆上開規定，應予准許。貳、實體方面一、本件原告起訴主張：原告居間介紹被告公司向訴外人至遠聯合實業有限公司（下稱至遠公司）購買其所有坐落於○○○路○段00巷0弄0號之「華山芥川賞」建案（下稱系爭建案），被告公司肯定原告在此期間所付出之辛勞，便由被告公司總經理即訴外人胡孝新代表被告公司簽立「仲介服務費給付承諾書」（下稱系爭承諾書），承諾系爭建案居間仲介費為買賣總價百分之2 ，並約定於雙方簽訂協議書同時，以現金支付三分之二，嗣於民國100年8月26日被告公司與至遠公司就系爭建案簽訂轉讓協議書，約定總價為新臺幣（以下同）185, 000,000元，被告公司自應依系爭承諾書給付原告仲介費用2,466,666元（計算式：185,000,000元2％2／3＝ 2,466,666 元，元以下不計。下稱系爭仲介報酬），原告曾於100 年8月30日、同年8月31日、同年9月1日與胡孝新商討給付仲介報酬事宜，胡孝新亦允諾必會給付，詎於同年9月6日被告公司斷然拒絕給付系爭仲介報酬，經原告發函催討，亦不獲置理，為此爰依系爭承諾書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,466,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月29日起，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於100年8月26日和訴外人至遠公司簽訂協議書時，至遠公司為臺北市○○○路○段00巷0弄0號未登記建物所有權人，聲稱有代另一訴外人天鑫投資開發股份有限公司（下稱天鑫公司）出售該建物之土地即臺北市○○區○○○○段000地號之權限，並於協議書第 10條約定：「乙方（即至遠公司）保證取得天鑫投資開發股份有限公司出賣本標的物之書面授權」，惟至目前至遠公司仍未取得天鑫公司之授權書，且天鑫公司於100年11月8日將該土地出售於另一訴外人百鉅公司，益見天鑫公司從未答應出售該土地予被告公司，而系爭建案之未登記建物為集合住宅，目的為出售，被告公司買受原因亦在銷售，若無法取得土地所有權，即無法申請使用執照，無法出售，是只有至遠公司出售建物，仍無法達到建物使用目的，依民法第246條第1項前段規定，係以不能之給付為契約標的，該協議書無效，又系爭協議書因天鑫公司未同意出售，是被告依系爭協議書買受土地部分之契約無效，而依民法第111 條前段系爭協議書一部無效，全部皆為無效，且被告於100年12月26日催告至遠公司於7日內履行協議書第5 條、第10條約定，但至遠公司未履行，經被告於101年1月3日發函解除契約，是依民法第568條之立法理由，原告不得請求居間報酬，又系爭承諾書上所載之「該居間仲介費於雙方簽訂協議書之同時，以現金支付三分之二予嚴健彰先生該筆仲介費」之「雙方」，並非指原告，而係包含土地所有權人天鑫公司亦須簽訂協議書，被告確實依協議書取得土地及地上建物之買賣契約，且有訴外人天鑫公司簽名用印時，被告才願意付仲介費給原告，此由計算系爭仲介報酬所據買賣總價包含房屋及土地之總價亦明，是天鑫公司並未承諾出售土地給被告，未簽立協議書，故原告請求被告給付三分之二之仲介費條件未成就，及依民法第111 條前段、第246條第1 項、第586條規定，原告不得請求系爭仲介報酬等語，資為抗辯。並答辯聲明為：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第54頁背面、第101頁至第101頁背面）：㈠被告於100年8月26日與訴外人至遠公司訂立系爭協議書。㈡被告於100年8月26日與原告簽訂系爭承諾書。㈢被告係先與原告簽訂系爭承諾書後，始與訴外人至遠公司訂立系爭協議書。四、得心證理由：本件原告主張依其與被告簽訂之系爭承諾書之約定，被告應給付原告系爭仲介報酬2,466,666 元云云，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者厥為：原告依仲介服務費給付承諾書請求被告給付2,466,666 元，有無理由？茲述之如下：㈠按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院99年台上字第2033號判決意旨、88年台上字第2023號判決意旨、87年台上字第281 號判決意旨、84年台上字第1308號判決意旨參照）。是買賣契約之訂定，係屬債權行為，故買賣契約標的之所有權於訂約時，雖為他人所有，祇要該標的自始、客觀上存在，仍無礙於該買賣契約有效成立，從而，系爭建案坐落之土地於簽訂系爭協議書當時客觀上既屬存在，由被告亦待與土地所有權人即天鑫公司締約，有系爭協議書所列當事人欄之記載可按，一旦訴外人天鑫公司同意出賣，本屬給付可能，就訴外人至遠公司而言，該土地雖非其所有，亦無礙於其嗣後與訴外人天鑫公司協調而為給付之可能，此均可見訴外人至遠公司與被告簽立協議書所出賣之標的物，並不生自始客觀給付不能之情事，故被告辯稱：系爭建案之未登記建物為集合住宅，目的為出售，被告公司買受原因亦在銷售，若無法取得土地所有權，即無法申請使用執照，無法出售，是只有至遠公司出售建物，仍無法達到建物使用目的，依民法第246條第1項前段規定，係以不能之給付為契約標的，該協議書無效云云，顯屬誤會，礙難採憑。㈡次按，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力，有最高法院85年台上字第963 號判例意旨可資依循。查本件系爭協議書所繕打之內容係由甲方為被告，乙方則為訴外人至遠公司及天鑫公司，然訴外人天鑫公司迄未於協議書上用印，而係由訴外人至遠公司之總經理李祥剛在天鑫公司該欄簽寫李祥剛自己之姓名並蓋印，註明「代」，並於系爭協議書第10條約定：「乙方保證取得天鑫投資開發股份有限公司出賣本標的物之書面授權。」等語，有系爭協議書在卷可佐（見本院卷第36頁至第38頁）足見，訴外人至遠公司所屬人員李祥剛雖自居代理人名義與被告簽立系爭協議書，但由其中第10條又註明斯時簽立之乙方至遠公司保證取得天鑫公司出賣標的物之授權觀之，顯然已在其上簽名用印之被告及訴外人至遠公司均同意訴外人李祥剛乃無權代理，關於訴外人天鑫公司任出賣人之部分契約，在該系爭協議書未經兩造提請訴外人天鑫公司表明承認與否，亦未經被告依民法第170條第2項規定，定相當期限催告訴外人天鑫公司確答是否承認，抑或經被告撤回意思表示，是其尚屬效力未定，與所謂無效，乃自始、當然且確定的不生效力核屬有別，縱然由嗣後訴外人天鑫公司另將系爭建案所坐落之土地出售與訴外人百鉅公司，或可認訴外人天鑫公司已拒絕承認，此亦僅屬關於出賣人天鑫公司之契約部分無效之問題，客觀上而言，此與訴外人至遠公司已締結之部分，若除去前者，後者仍有成立履行之可能，至於後者之履行是否可達被告所辯圖取得之經濟利益，則屬另事，尚難認僅訴外人至遠公司得出賣之部分，無法獨立成立，是被告辯稱：系爭協議書因天鑫公司未同意出售，依系爭協議書買受土地部分之契約無效，而依民法第111條前段系爭協議書一部無效，全部皆為無效云云，亦屬無憑。㈢再按，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。查被告固抗辯稱：被告已於101 年1月3日發函訴外人至遠公司解除系爭協議書，是依民法第568 條之立法理由，原告不得請求居間報酬云云，惟揆諸前民法第568 條立法理由、上開規定及判例意旨可知，系爭協議書已合法有效成立後，其後因故解除，與系爭協議書成立之始即有無效獲得撤銷事由，顯屬有別，是被告嗣後去函訴外人至遠公司解除系爭協議書與否，亦與原告得否受領居間報酬無影響，被執此而為抗辯，亦非可取。㈣但按，契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條第2項定有明文。復按，解釋當事人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以當事人立約當時之真意為準，於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、最高法院19年上字第453 號判例意旨、最高法院19年上字第58號判例意旨、最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查： ⒈被告與訴外人至遠公司所簽立之系爭協議書部分，固如前述堪認有效成立，但原告所主張被告應依系爭承諾書給付原告系爭仲介報酬2, 466,666元云云，依系爭承諾書上所載，係以「該居間仲介費於雙方簽訂協議書之同時」，被告方須以現金支付三分之二予嚴健彰先生該筆仲介費，而關於此所指簽立系爭協議書之「雙方」，被告辯稱並非僅指訴外人至遠公司，而係包含土地所有權人天鑫公司亦須簽訂協議書，亦即被告確實依協議書取得土地及地上建物之買賣契約書時，且有訴外人天鑫公司簽名用印時，被告才願意付仲介費給原告，此由買賣總價包含房屋及土地之總價亦明，因天鑫公司並未承諾出售土地給被告，未簽立協議書，故原告請求被告給付三分之二之仲介費條件未成就等語。 ⒉查揆諸系爭承諾書固約定：「本公司『德正建設股份有限公司』承諾同意支付嚴健彰先生居間介紹本公司承買『至遠聯合實業有限公司』所有之華山華山芥川賞案居間仲介費支付金額為買賣總價百分之二，該居間仲介費於雙方簽訂協議書之同時，以現金支付三分之二予嚴健彰先生該筆仲介費，於起造人變更為本公司名義或本公司支付第二次付款時支付三分之一予嚴健彰先生... 」等語，而所稱「買賣總價」係包含系爭建案之房屋及土地總價，復為兩造所不爭執，顯見當時雙方係就系爭建案之房屋及土地之買賣約定居間仲介費，，而簽立系爭承諾書，可見被告締約之目的，並非僅委託原告代為居間仲介被告與訴外人至遠公司簽訂協議書，而係委託原告居間仲介買受系爭建案之房屋及土地，是上開承諾書所載「於雙方簽訂協議書之同時」，當係指就買賣系爭建案之房屋及土地與該房屋及土地之所有權人或有權代理人簽立協議書而言，由被告嗣後與訴外人至遠公司簽立之系爭協議書，亦係列有甲、乙雙方，僅係乙方列有訴外人至遠公司、天鑫公司2 公司，益見原告所謂若認亦須含與訴外人天鑫公司簽約，應在系爭承諾書列明三方者，應不足採。 ⒊又被告係先與原告簽訂系爭承諾書後，始與訴外人至遠公司訂立系爭協議書乙節，亦為兩造所不爭執，從而，在系爭承諾書簽立時應尚無從斟酌系爭協議書關於訴外人天鑫公司之締約部分尚未生效之情形下，自亦難認系爭承諾書所列「雙方」，有特予排除訴外人天鑫公司之意，尤其若如原告所稱只須訴外人至遠公司與被告公司簽約，被告即可信賴訴外人至遠公司之履約能力，而同意支付系爭仲介報酬，被告更無在後續簽立系爭協議書時，仍將訴外人天鑫公司列為乙方之一之必要，是被告當係與原告就系爭承諾書「以現金支付三分之二予嚴健彰先生該筆仲介費」之約定，附有與系爭建案之房屋及土地之所有權人或有權代理人均須簽立買賣協議書作為停止條件。是原告主張系爭承諾書並未附有條件，或依系爭承諾書只要訴外人至遠公司及被告簽立系爭協議書即可云云，顯與兩造訂立系爭承諾書當時之真意不符，復就其主張系爭協議書之乙方僅指訴外人至遠公司云云，亦未提出任何證據證明之，則被告辯稱系爭承諾書上所載之「雙方」，係包含土地所有權人天鑫公司亦須簽訂協議書，因被告依協議書目前仍未與所列土地所有權人成立買賣契約書，被告尚無庸給付仲介費給原告等語，已非無憑，應可採信。 ⒋至於，訴外人天鑫公司業已另將系爭建案所坐落之土地出售與訴外人百鉅公司乙節，有該土地異動索引在卷可稽（見本院卷第39頁至第42頁），原告就此雖主張本件係因被告與訴外人天鑫公司、至遠公司有彼此聯繫管道後，暗通款取，為規避給付仲介費用予原告，方私自尋訴外人百鉅公司以承接系爭建案云云，並未能舉證證明有何堪認被告事實上已與原告所仲介之對造訴外人至遠公司、天鑫公司成立系爭建案房地之買賣契約，仍難認系爭承諾書所附與系爭建案之房屋及土地之所有權人或有權代理人簽立買賣協議書之停止條件，已成就，是揆諸首揭民法第568條第2項規定，原告主張依系爭承諾書之約定，請求被告給付系爭仲介報酬2,466,666 元云云，顯屬無由，礙難准許。五、綜上所述，系爭承諾書上所載之「雙方」，文義上並不能全然排除包含系爭建案所坐落之土地所有權人天鑫公司，且依兩造締約之目的，並非僅委託原告代為居間仲介被告與訴外人至遠公司簽訂協議書，而係委託原告居間仲介買受系爭建案之房屋及土地，而附有與系爭建案之房屋及土地之所有權人或有權代理人均簽立買賣協議書作為支付系爭仲介報酬之停止條件，是本件原告之請求難認合於系爭承諾書之文義，且不符兩造締約當時之真意，從而，原告本於系爭承諾書之約定，請求被告給付系爭仲介報酬2,466,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月29日起，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 101 年 5 月 30 日民事第六庭審判長法官林麗真法官張文毓法官鄭昱仁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 5 月 30 日書記官李婉菱

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