100年度消字第7號｜民事：債務不履行損害賠償等｜裁判日期：102 年 12 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　100年度消字第7號原　　　告兼被選定人　　紀宏維訴訟代理人　　吳筱涵律師複代理人　　　連家麟律師被　　　告　　國礎建設股份有限公司兼法定代理人　祝文定被　　　告　　上礎建設股份有限公司法定代理人　　章宗華共　　　同訴訟代理人　　劉緒倫律師呂偉誠律師複代理人　　　鄭又瑋律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，本院於民國102 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告上礎建設股份有限公司應給付原告及如附表二所示之選定人各如附表二所示給付金額欄之金額，及均自民國九十九年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告上礎建設股份有限公司負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零參萬元供擔保後，得假執行。但被告上礎建設股份有限公司如以新臺幣參佰零捌萬伍仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按多數有共同利益之人，不合於前條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴。所謂有共同利益者，乃指於訴訟結果有影響之爭點，對於多數人均有利害關係者而言。查本件原告起訴主張被告國礎建設股份有限公司（下稱國礎公司）於民國96年間推出「101富裔館大廈」建案（下稱系爭大廈），系爭大廈坐落於臺北市○○區○○段0○段000號土地，被告國礎公司及其董事長即被告祝文定以系爭大廈保證提供飯店式管理及出租服務等不實廣告內容，致原告與如附表1所示編號2至15之選定人誤信廣告內容，乃以高於市價之價格向被告上礎建設股份有限公司（下稱上礎公司）購買系爭大廈房屋，而為系爭大廈之區分所有權人，因被告瑕疵給付及廣告不實之行為，致渠等受有損害，故訴請被告負侵權行為及債務不履行損害賠償責任，堪認渠等係多數有共同利益之人，則附表1所示編號2至15之人選定原告為選定人及被選定人全體起訴，並出具選定書狀為憑（見本院卷㈠第15至26頁、120、121頁），核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度臺抗字第648號判決參照）。經查，原告原以民法第184條第2項、第185條、第28條、第227條第1項、第 495 條第1項之規定為請求權基礎提起本件訴訟，其聲明第1項為：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）122萬元、給付選定人黃啟洲76萬6500元、給付選定人何綺娜68萬9000元、給付選定人馮秋碧48萬8000元、給付選定人黃碧霞49萬8500 元、給付選定人何英煒66萬7000元、給付選定人劉奕全 71 萬3000元、給付選定人呂佩菁51萬2500元、給付選定人史瑞田61萬元、給付選定人王薇49萬9000元、給付選定人孫群68 萬9000元，給付選定人詹世弘49萬6000元、給付選定人李淑芬55萬4000元、給付選定人徐筱蕙76萬6500元、給付選定人陳品儒55萬4000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於102年8月29日具狀追加公平交易法第31條、第32條第1項及消費者保護法（下稱消保法）第51條為其請求權基礎，並主張選定人詹世弘另向被告上楚公司購入門牌號碼臺北市○○○路0段00巷 00弄0號5樓之5房屋，依民法第227條第1項、第184條第2項及第185條第1項規定請求被告連帶負賠償責任，其聲明變更為：「被告應連帶給付原告1098萬元、給付選定人黃啟洲 352萬5900元、給付選定人何綺娜316萬9400元、給付選定人馮秋碧224萬4800元、給付選定人黃碧霞49萬8500元、給付選定人何英煒66萬7000元、給付選定人劉奕全71萬3000元、給付選定人呂佩菁51萬2500元、給付選定人史瑞田280萬6000元、給付選定人王薇698萬6000元、給付選定人孫群316萬 9400元，給付選定人詹世弘302萬5500元、給付選定人李淑芬55萬4000元、給付選定人徐筱蕙352萬5900元、給付選定人陳品儒55萬4000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷㈣第22、23、 41頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，核無不合。原告復於102年9月27日具狀追加公平交易法第32條第2項規定為其請求權基礎，又於102年11月1日本院言詞辯論期日撤回民法第495條第1項之主張（見本院卷㈣第183頁背面），經核原告前後所為請求權基礎之變更，均係本於原告及其他選定人與被告間就系爭大廈基於買賣契約所生之履約爭議，其原訴主張之事實及證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，基礎事實同一，揆諸前揭規定，尚無不合，自應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）被告國礎公司於96年初於臺北市信義區推出「101富裔館」建案，行銷廣告與銷售中心人員均以被告國礎公司名義，以廣告文宣大肆宣傳系爭大廈乃「住宅裡的精品飯店，Boutique Home-tel專利誕生」、「報酬與價值以天，以時計算」，媒體也紛紛以「國礎建設，專利通過Boutique Hom-tel」、具有「高規格的飯店住房系統、光纖到府、FBI等級的影像辨識保全系統等，五星級的飯店配備服務，可以預期投報率將遠高於傳統出租套房，甚至超越五星級飯店的收益」等，而被告國礎公司之董事長即被告祝文定更屢次在媒體上表示：「國礎最大的特色就是，既是建商也是房產經營者。國礎引進與五星級飯店同步的飯店式交換機，高薪聘請五星級飯店管理人員作物管，針對女性族群還提供FBI式的全套辨識系統。另外，招租常是屋主所掛心的部分，誰都不想讓房子空著養蚊子。祝文定說，富裔101提出『分時度假』的概念，在屋主不住的期間提供出租保證，為投資者節省人力與金錢，讓買房的經濟效益能夠發揮到極致」，被告國礎公司投資興建系爭大廈係以「價值以天、以時計算」為廣告，標榜「分時出租」、「101富裔館飯店級商務套房總價720萬起採分時租賃報酬率6-7％」，更在業界普遍流傳，原告及其他選定人自96年起，陸續受到上開廣告之吸引，加上多數人長期往返臺灣與海外，有委託他人管理房產之需求，遂在被告國礎公司與上礎公司銷售人員保證「飯店式管理」、「提供日租、月租服務」之話術下，與被告上礎公司簽訂系爭大廈之預定買賣契約，詎系爭大廈於98年11月完工陸續交屋，惟公共設施區域尚未完成點交。原告與其他選定人始發覺，被告並未提供其所宣稱之「hom-tel專利」飯店式管理，亦未提供如其廣告上宣稱之「出租保證」，系爭大廈更產生與買賣契約約定不符之諸多瑕疵，屢次請求改善未獲善意回應。（二）被告祝文定、國礎公司及上礎公司顯已違反公平交易法、消保法之廣告不實及民法侵權行為，造成原告及其他選定人之損害： ⒈被告國礎公司自系爭建案推出時，即屢次在公開媒體表示其乃投資興建者，更在網頁上將系爭建案列為其實績，被告國礎公司董事長祝文定更多次向媒體宣稱系爭大廈為「臺灣第一棟hom-tel專利建築」、將提供屋主「按日出租保證」、具有「超高報酬率」等特色，是以，原告固係以被告上礎公司為簽約對象，實則廣告行為之主體應包括被告祝文定、國礎公司及上礎公司，且渠等屢次以「臺灣第一棟boutique hom-tel專利建築」等語為廣告宣傳，企圖區別系爭大廈與市場上其他投資型住宅之最大不同點，致誤導原告及其他選定人相信所購買之系爭大廈房屋具有法律上「專利權」，其所支付之價金並非僅購買「建築物」之外觀，而是整合「精品住宅、飯店式管理、分時出租服務」之商品。綜上，被告祝文定、國礎公司及上礎公司宣傳系爭大廈為Boutique Hom-Tel，為創新有專利的酒店式出租公寓的總體規劃統籌經營之話語，顯有誇大不實之情事，「價值以天、以時計算」之概念更讓原告及選定人誤以為被告將提供日租、月租等出租保證，投資報酬率顯高於同時期同地段之其他建物，進而以較高之價格購買系爭房屋，違反公平交易法第21條第1項及消保法第22條規定，致原告及選定人受有損害，又上開規定屬民法第184條第2項所定保護他人之法律，依民法第184條第2項、第185條規定，被告應負連帶賠償責任，而被告祝文定為被告國礎公司之董事長，依民法第28條之規定，被告國礎公司應就其執行業務對他人所生之損害負連帶責任。（三）被告上礎公司未能依約給付房屋，原告得依系爭房屋預定買賣契約（下稱系爭買賣契約）第22條、民法第227 條不完全給付之規定請求債務不履行之損害賠償： ⒈系爭買賣契約第22條規定：「本約之附件為本約之一部分，與本約具有同等效力。關於本大廈及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附件未約定者，再依廣告品之說明」，又債務人之廣告內容若有誤使人相信其將提供之內容得合法為之者，債權人得主張該廣告內容為契約內容之一部分，即使事後證明該廣告內容無法以合法之方式為之。被告上礎公司於其買賣契約及廣告文宣上已明確表示將提供「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」、「無邊際景觀泳池」、「交誼空間」等，原告與選定人自得信賴被告上礎公司將提供得以合法使用上述空間及服務之房屋。惟被告上礎公司均未能提供，且系爭大廈亦有諸多與買賣契約約定不符之瑕疵，包括： ⑴景觀設計： ①系爭買賣契約約定：1樓規劃有交誼空間，頂樓則設有空中花園、無邊際星空景觀泳池、觀星台及蚊子電影院等。 ②實際情形：1樓之交誼廳竟以原核准室內停車空間違規改闢而成，實屬違建，亦與買賣所附圖示不符，頂樓之「無邊際星空景觀泳池」實為一般頂樓蓄水池，無法作為游泳池之用。 ⑵安全系統： ①契約約定：社區大門設有進口高科技臉部辨識系統並結合保全監控系統及訪客影像監看設施。 ②實際情形：系爭大廈固然設置有上述之設備，惟看不出該等配備具有被告所宣稱FBI最高規格之等級，亦屬瑕疵給付。 ⒉原告與選定人於系爭大廈興建完成後，始發現有上述瑕疵，日前屢次發函促請被告國礎公司及上礎公司修補瑕疵，惟遭被告國礎公司以「整體意向已達飯店之水準」、「管理方式及管理費之收取，均應由區分所有權會議及管委會決定」等語搪塞拒絕修補，足見被告國礎公司與上礎公司並無任何誠意與意願修補瑕疵，被告上礎公司未依約交付得合法進行日租服務、興建泳池或交誼廳之房屋，自未依債之本旨為給付，違反系爭買賣契約約定，構成民法第227條之不完全給付，爰依系爭買賣契約第22條約定、民法第227條第1項規定請求被告祝文定、上礎公司負損害賠償責任。（四）原告得依公平交易法第31條、第32條及消保法第51條之規定，請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司負損害賠償責任： ⒈被告明知其「台灣第一棟boutique hom-tel專利建築」僅為商標權，致原告及選定人誤解系爭大廈具備高權利金等特性之專利權。又被告從未依法申請旅館業或民宿業執照，竟以系爭大廈得提供短期租賃服務為主打，亦見被告確係故意以不實之廣告拉抬系爭大廈之價格，致原告及選定人陷於錯誤而受損害，被告等故意違反公平交易法第21條之規定，以獲取高額之利益，原告及選定人自得依公平交易法第31條及第32條第1項之規定請求被告負損害賠償責任。 ⒉綜上，被告故意違反消保法第22條之情事至為灼然，故原告紀宏維及選定人黃啟洲（編號2）、何綺娜（編號3）、馮秋碧（編號4）、史瑞田（編號9）、王薇（編號10）及孫群（編號11）、徐筱蕙（編號14）依公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第51條之規定請求懲罰性損害賠償，應屬有據。（五）關於原告所受損害：原告信賴被告上礎公司將提供具有「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」、「無邊際景觀泳池」、「交誼空間」等設備之房屋，原告與選定人全體所支付之價金自包括具備得合法規劃上開服務之房屋的價格，被告祝文定、國礎公司及上礎公司就系爭建案為誇大不實之廣告，使原告與選定人誤信系爭大廈具有渠等廣告之價值與內容進而購買，惟被告上礎公司未依約給付具有如廣告內容之房屋，致原告與選定人以高於周遭同時其建案每坪10萬元以上之價格購買，原告與選定人全體確實受有每坪18萬723元之損害，為此，爰依民法第184條第2 項、第185條、第28條、第227條第1項、公平交易法第 31 、32條、消保法第51條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告1098萬元、給付選定人黃啟洲352萬5900元、給付選定人何綺娜316萬9400元、給付選定人馮秋碧224萬4800元、給付選定人黃碧霞 49萬8500元、給付選定人何英煒66萬7000元、給付選定人劉奕全71萬3000元、給付選定人呂佩菁51萬2500元、給付選定人史瑞田280萬6000元、給付選定人王薇698萬6000元、給付選定人孫群316萬9400元、給付選定人詹世弘302萬5500元、給付選定人李淑芬55萬4000元、給付選定人徐筱蕙352萬5900元、給付選定人陳品儒55萬 4000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）被告上礎公司確已依契約本旨就廣告內容提出給付，被告上礎公司實無民法第227條之不完全給付情事： ⒈被告上礎公司確已依約履行如下：⑴被告國礎公司申請「Boutique Hom-tel」商標註冊，權利期間：自96年12月16日至106年12月15日止，並於廣告文宣以專利稱之，實屬非專業人士誤用之名稱，且一般人不能分辨出商標權及專利權之不同，而專利權亦非具有較高商業價值，故原告主張被告故意以系爭大廈具有專利權，使消費者誤信系爭建案具有較高經濟價值，實非有理。而「Boutique Hom-tel」商標既為原告購入之不動產上使用，應屬被告上礎公司已依契約而履行。⑵被告上礎公司已將系爭大廈之飯店訂房系統、全球國際旅館訂房系統、飯店住房系統委由安杰物業經營顧問有限公司（下稱安杰公司）、福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱福瑞斯公司）、住管國際管理顧問股份有限公司（下稱住管公司）提供訂房及飯店住房之管理服務。⑶被告上礎公司已於99年3月9日依據系爭買賣契約附件5 之18（住戶安全系統）第一重保全之約定，將社區大門設有進口高科技臉部辨識系統並結合保全監控系統及訪客影像監督系統，全部完成並交付與管理委員會，至管理委員會何時開放該系統與被告無涉，另「FBI等級的影像辨識保全系統」僅係形容之詞，原告亦無法說明被告提供之影像辨識系統何以未達FBI等級，故被告已依約交付辨識系統，被告並無廣告不實及不完全給付情事。⑷「報酬與價值以天、以時計算」：該標題非如原告所說為日租、月租之保證，蓋被告上礎公司交屋後，有關管理方式與管理費用之收取，依據法律規定，應屬區分所有權人會議及管委會決定，且該建物現已完成套房短期分租之作業，其收入超過傳統之套房租金。⑸投資風險本有千萬種，房地價值更會因國際環境、兩岸情況、國家政策、市政規劃、交通建設等而變化，任何人皆無法完全預測和掌握，被告僅能提供為一種預期報酬率，並非報酬之保證。至原證6表示「101富裔館飯店級商務套房總價720萬起，採分時租賃報酬率6-7％」，此非被告刊登之廣告，僅係網路上網友個人文章，非雙方之約定，亦非被告之保證。 ⒉被告上礎公司已依據買賣契約完成給付：⑴「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」，被告上礎公司交付房屋後，飯店管理、租賃服務委由專門公司經營，已如前述，目前已經開始正常運作。⑵「無邊際星空景觀泳池」之頂樓水池，可供游泳池使用，並非如原告起訴狀所示為一般頂樓蓄水池，無法作為游泳池之用，該水池具備游泳功能，並已經完成交付。⑶「交誼空間」，依據系爭土地買賣契約第7條第3款規定：「法定空地上之機車停車位及其周邊空間，甲方授權乙方於本大廈取得使用執照後，施作庭園規劃供全體住戶使用，並移交管理委員會統籌管理。但如因不可歸責於乙方事由而須回復原狀時，乙方不負任何責任」，依據上述約定，被告上礎公司經原告同意後將法定空地其周邊空間施作為交誼廳，並將交誼廳交付原告與選定人全體，已經完成契約義務。綜上，被告上礎公司皆已按契約完成給付，無不完全給付之情形，而原告所購入之不動產，目前每坪之增值達10萬元以上，原告並無損害可言，原告之訴為無理由。 ⒊再者，選定人馮秋碧就其所有臺北市○○○路0段00 巷00弄0號6樓之1房屋，係由訴外人柯清由於96年3月24日以630萬元購入，柯清由嗣於97年8月28日原約轉讓予林柏楊；選定人陳品儒就其所有臺北市○○○路0段00巷 00 弄00號4樓之6房屋，係由李承鴻於96年2月16日以720 萬元購入，並登記於陳品儒名下，嗣於100年4月18 日出售予訴外人王淞娟及陳則東；選定人劉奕全就其所有臺北市○○○路0段00巷00弄00號4樓之5房屋，業於 100年1月11日出售予訴外人張青青，選定人馮秋碧、陳品儒、劉奕全均已非契約當事人；至選定人黃碧霞所有臺北市○○○路0段00巷00弄0號2樓之2房屋，乃訴外人洪明君於96年2月16日以576萬元購入，並於99年3月13 日出售予黃碧霞、選定人史瑞田所有臺北市○○○路0 段00巷00弄00號6樓之7房屋，乃訴外人柳廣輝於96年3 月20日以970萬元購入，並於98年出售予史瑞田，現由史瑞田自住，則選定人黃碧霞、史瑞田均係二手購入，非預售時期之購買戶，另選定人李淑芬所有臺北市○○○路0段00巷00弄00號7樓之3房屋，業於101年1月17日轉售予訴外人洪侑伶；選定人徐筱蕙所有臺北市○○○路0段00巷00弄00號2樓房屋，業於101年5月16日出售予訴外人陳柔安，則渠等自無權提出請求。此外，原告就其名下所有臺北市○○○路0段00巷00弄00號5樓之8房屋亦於101年8月16日出售予訴外人姚卓元，故就其出售部分亦非當事人。 ⒋原告另主張系爭大廈非「旅館」或「民宿」，且遭禁止以日租、週租方式經營、住戶安全之臉部辨識系統、游泳池、交誼空間使用法定機車停車位，及原法定空地專用之範圍，與竣工圖之機車數量與位置均有出入等，被告均未依約履行云云，惟查： ⑴原告購入系爭大廈房屋均明知係供住宅使用，並非旅館或民宿，故原告請求被告給付符合設置旅館業消防標準之房屋並無理由，又系爭房屋購入後，究係自用、出租或委由第三人管理，本屬所有權人可選擇之權利。被告於交屋前已安排安杰公司、福瑞斯公司、智通網公司提供訂房及飯店住房之管理服務，嗣又增加住管公司提供服務，選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、呂佩菁、詹世弘、徐筱蕙、陳品儒等人，均委託住管公司為短期出租之管理，並無不可行之情事，故被告已提供短期租賃服務，並無廣告不實之情形。此外，系爭建案於訂定買賣契約時，日租式套房原不曾列入管理，故一般住宅以日租式出租，應屬一般房屋租賃，並無違法問題，直到交通旅遊處99年12月29日交路字第0000000000號解釋略以：「除合法經營之觀光旅館業及民宿之外，其以不動產租賃方式經營，提供旅遊、商務、出差等不特定人有日或週之住宿或休息事實而收取費用營業者，核屬旅館業務之營業行為」，將日租式套房列入發展觀光條例規範之範圍，於法並非妥適，故出售房地當時的廣告，並無違誤，直至上開解釋出現後才造成系爭房屋依日租型態經營，發生爭議，此實難歸責於被告。況短期出租房屋之財產權，本係憲法上所保障之權利，且目前皆已執行而無礙，則原告主張不完全給付，實非有理。 ⑵被告已於99年3月9日將系爭大廈之公共設施點交予管理委員會，並包括電視對講系統及臉部辨識系統，至於管理委員會何時開放使用，與被告無涉，原告以管理委員會遲於100年3月1日啟用「臉部辨識系統」為由主張被告給付遲延，自非可採，至於買賣契約上並無關於臉部辨識系統FBI最高規格之約定，原告此部分之主張，亦屬無據。 ⑶原告所提出之游泳池管理規範，係針對公共游泳池或學校游泳池，系爭大廈之游泳池不屬該規範所適用之對象，則原告主張該規範應適用於系爭建物之頂樓水池，自非可採。況系爭建物之頂樓景觀水池，長13.2米、寬3.2 米、深1.2米，附有游池循環過濾設備，可供游泳使用之水池，亦未曾遭主管機關糾正，且依臺北市建築師公會出具之101年1月18日【(101)十五鑑字第149號鑑定報告書】所載，該水池尺寸「可視為與使用執照範圍相同，故毋須估計改善費用」，可知該水池與使用執照範圍相同，屬合法之設施，毋庸變更，且可供游泳使用，符合買賣之使用目的，被告自無廣告不實可言，亦非如原告起訴狀所示為一般頂樓蓄水池，無法作為游泳池之用，該水池具備游泳功能，並已經完成交付，即符合原合約之約定範圍，且未造成原告任何損害。 ⑷交誼空間，依據系爭土地買賣契約第7條第3款規定：「法定空地上之機車停車位及其周邊空間，甲方授權乙方於本大廈取得使用執照後，施作庭園規劃供全體住戶使用，並移交管理委員會統籌管理。但如因不可歸責於乙方事由而須回復原狀時，乙方不負任何責任」，且系爭房屋買賣契約第10條第5項約定：「若嗣後主管機關要求本大廈房屋之建照執照變更部設計，如僅涉及共用部分之變更，而不影響甲方所購房屋原約定之主建物及附屬建物者，乙方有變更設計之權，甲方不得異議」，依據上述約定，被告上礎公司經原告同意後將法定空地其周邊空間施作為交誼廳，並將交誼廳交付予原告及選定人全體，被告已經完成契約義務提出給付，並無廣告不實及不完全給付之情形。又本件機車數量與位置之變更，屬合約上調整之事項，並無違誤，至於部分法定機車位係區分所有權人所購入，已屬私產，原告仍對之主張權益，即無依據。 ⑸選定人黃碧霞、劉奕全、史瑞田，不論係將其原購入之建物轉售或係輾轉購入者，其轉手價均超過原預售期間之價格均有一成多至兩成多之獲利，如以自備款之比例計算，則其獲利應以倍數計，故系爭大廈之預售期間之買受人，即已獲得大幅增值之利益，即無損害可言，則原告之起訴實非有理，應予駁回。（二）被告並無違反消保法第22條及公平交易法第21條第1項規定，原告依民法第184條第2項及第185條第1項規定請求被告負損害賠償責任，並無理由： ⒈兩造並非相競爭之行業，不可能為不公平之競爭，茲原告所舉情事，係有關保護消費者權益情事，並非涉及事業間之競爭行為，無公平交易法適用餘地，故公平交易法並非民法第184條第2項所指保護他人之法律，縱認公平交易法第21條第1項及消保法第22條規定係屬保護他人之法律，然被告上礎公司雖有於銷售廣告上記載「星光泳池，悠游星河裡的開闊自在」、「Hi-Tec影像辨識、FBI最高規格看齊」、「報酬與價值以天、以時計算，成為都會置產與投資的最佳標的」、「超越五星，飯店訂房系統，富裔管理顧問結合國際觀光旅館經營團隊，透過資訊管理系統、全球國際旅館訂房系統」，亦確有提供頂樓泳池、電視對講系統及臉部辨識系統、短期租賃服務，並無為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，故無違反公平交易法第21條第1項規定之情形，預售廣告之內容亦無誇大不實之情形，並無違反消保法第22條規定。原告復未舉證其有因廣告不實致受損害，及該損害與廣告不實間有相當因果關係，故此部分請求為無理由。 ⒉又系爭房屋買賣契約之出賣人係被告上礎公司，亦由被告上礎公司負責廣告宣傳、銷售房屋，故被告國礎公司及祝文定並非契約當事人，亦非廣告宣傳之行為人，不受上開公平交易法及消保法規定所拘束，而無侵權行為之事實，原告主張被告國礎公司及祝文定應依民法第184 條第2項、185條第1項共同侵權行為規定，負連帶賠償責任，顯無理由。 ⒊縱認被告應就廣告行為負責，惟選定人黃碧霞、史瑞田均非預售時期之購買戶，選定人黃碧霞、馮秋碧、陳品儒則非契約當事人，自不得向被告主張宣傳廣告不實，應負侵權行為損害賠償責任，分述如下： ⑴選定人黃碧霞係於99年3月13日向訴外人洪明君二手購入系爭大廈2B5單位房屋，並非預售時期之購買戶，亦非契約當事人，自不得以被告於預售廣告期間有廣告不實之情形，主張被告有違反公平交易法、消保法規定，而依侵權行為規定向被告請求賠償。 ⑵選定人史瑞田係於98年9月13日向訴外人柳廣輝二手購入系爭大廈6A8單位房屋，被告上礎公司僅係受訴外人柳廣輝委託出售該屋，故選定人史瑞田並非預售時期之購買戶，自不得以被告於預售廣告期間有廣告不實之情形，主張被告有違反公平交易法、消保法規定，而依侵權行為規定向被告請求賠償。 ⑶選定人馮秋碧、陳品儒僅係被指定登記人，並非契約當事人，自不得依契約主張被告有違反公平交易法、消保法規定，而依侵權行為規定向被告請求賠償。（三）原告主張依民法第227條第1項、第184條第2項及第185 條第1項規定受有損害，得向被告請求每坪15萬元之損害賠償云云，然原告及選定人全體於購買系爭大廈房屋時，依歐亞估價師事務所估價報告第1頁「產權資料表」所載，系爭大廈房屋價格每坪約60多萬元，然於起訴時，依歐亞估價師事務所估價報告第29頁「勘估標的與比較標的總調整率表」所載，系爭大廈房屋價格已漲至平均每坪94萬7300元，故自締約時起直至起訴時止，原告及選定人購買之房地市價均有所上升，每坪價格上升約30萬元，且未曾低於締約時之價格，原告及選定人黃啟洲、馮秋碧、劉奕全、李淑芬、徐筱蕙、陳品儒7人並出售該房地因而獲利，實難認原告及選定人全體實際上受有損害，且本次歐亞估價師事務所之估價，單純以「沒有該公共設施」作為估價之方式，即「沒有」泳池、1樓大廳、旅館功能來評估系爭大廈房屋價值。惟上開設施並非「無」，則價值上與全然俱無自是大不相同，故估價單純以「沒有」該等設施評估減損之價值，當然失去正確性，且被告既已提供符合建築法規可供游泳之水池，即已符合契約之本旨，自無違約或損害可言。再以1樓大廳而論，若將之改為機車停車位使用，大樓的價值會減損，換言之，若依照現況即係花了數百萬之裝璜成為交誼廳，實已增加大樓之價值，而估價報告竟認為將機車停車位變為交誼大廳對建物價值有所減損，有違常理，顯難採信。另系爭大廈已有安杰公司、福瑞斯公司、智通網公司、住管公司提供住戶短期租賃服務，估價報告認系爭大廈未能提供短期租賃服務致房屋交易價格貶損，實無理由。故原告主張其受有每坪18萬723元之損害，得請求每坪5萬元至20萬元不等之損害賠償，實無理由。（五）對歐亞估價師事務所出具之不動產估價報告意見： ⒈估價規則中要求選擇3個以上標的作為推估參考，目的係避免單一特殊個案影響估價之客觀性，本次歐亞估價報告雖選擇3標的做為參考，但所選擇之標的屬同一建案，差異性不大，無法達到避免個案偏差影響正確性目的。 ⒉又歐亞估價師事務所單純以「沒有該公共設施」作為估價方式，即沒有泳池、1樓大廳、旅館功能來評估系爭大廈房屋價值，惟上開設施並非沒有，而係所交付設施有違反建築法規疑慮，價值上與全然俱無大不相同，縱使違規使用，不表示沒有經濟價值，故估價已沒有該等設施評估減損價值，當然失去正確性。 ⒊再以1樓大廳而論，若將之改為機車停車位使用，眾所皆知大樓價值會減損，換言之，若依照現況即花了數百萬裝潢成為交誼廳，自然增加大樓價值，而估價報告竟認為將機車停車位變為交誼廳對建物價值有所減損，有違常理，且報告中之參考標的「VISION1」，其1樓大廳、交誼廳亦係機車停車空間改建使用，估價報告卻將之作為合法標的評估，亦與現況不符，從而，評估價值難認為正確；估價報告對於參考標的與系爭標的間之比較，其調整比例並未交代調整額之理由，單純係主觀認定，不足採納。（六）原告主張被告應依公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第51條規定負懲罰性損害賠償責任云云，惟查：⒈被告上礎公司並無違反公平交易法第21條第1項規定之情形，預售廣告之內容亦無誇大不實之情形，且已依契約本旨就廣告內容提出給付，亦無違反消費者保護法第22條規定；被告國礎公司及被告祝文定並非契約當事人，亦非廣告宣傳之行為人，不受上開公平交易法及消費者保護法規定所拘束，而無侵權行為之事實，已如前述。且依消保法第2條第3款及第5款規定，該法所稱消費訴訟，係指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。又觀消保法第5章第2節關於消費訴訟之規定，上開消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。而消保法第51條既明定適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，依其文義解釋，所稱「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者因就商品或服務發生糾紛所提起之消費訴訟均屬之。是原告依據侵權行為之規定所提起之本件訴訟，自非屬消保法第51條所定之訴訟，故原告不得依該條規定請求懲罰性賠償。 ⒉縱認被告依消保法第22條及公平交易法第21條規定，應負損害賠償責任，然依公平交易法第33條規定：「本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人起，2年間不行使而消滅」，又消保法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的並非在於規範企業經營者違反契約時，對消費者所負之債務不履行損害賠償責任，而係在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。且消保法對於請求權時效並未有明文規定，故消保法第51條懲罰性賠償金請求權時效，應適用侵權行為損害賠償請求權時效即2年，而原告於99年11月8日起訴時即主張被告違反消保法第22條及公平交易法第21條規定，則原告至遲於99年11月8日，顯已知悉被告故意違反消保法第22條及公平交易法第21條規定，致其受有損害之情事。原告嗣於102年8月29日言詞辯論期日，始具狀追加依消保法第51條及公平交易法第31條、第32條第1項規定請求懲罰性損害賠償，原告之追加請求已罹於2年請求權時效至明，是原告依公平交易法第31條、第32條第1 項及消保法第51條請求懲罰性損害賠償，並無理由。 ⒊綜上，原告依民法第227條第1項、第184條第2項、第185條第1項請求被告負債務不履行及侵權行為損害賠償責任，並依公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第 51條請求被告負懲罰性損害賠償，均無理由等語置辯。三、兩造不爭執之事項：（一）被告上礎公司於96年3月16日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號5樓之8房屋（單位 5A8、面積11.94坪）及停車位，以281萬1000元之價格出售予原告；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（面積914平方公尺、應有部分10000分之98），以655萬9000元之價格出售予原告，原告再於101年8月16日將上開房地出售予訴外人姚卓元。（二）被告上礎公司於96年3月16日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號7樓之5房屋（單位 7A8、面積11.94坪），以234萬6000元之價格出售予原告；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之98），以547萬4000元之價格出售予原告。（三）被告上礎公司於96年3月14日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋（單位3A7 、面積15.25坪），以296萬4000元之價格出售予選定人黃啟洲；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之125），以691萬6000元之價格出售予選定人黃啟洲，選定人黃啟洲再於101年5月11日將上開房地出售予訴外人李阿興。（四）被告於96年3月15日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區 ○○○路0段00巷00弄00號4樓之1房屋（單位4A5、面積13.68坪）及停車位，以324萬元之價格出售予選定人何綺娜；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之112），以756 萬元之價格出售予選定人何綺娜，選定人何綺娜將上開房屋交由住管公司出租管理。（五）被告上礎公司於96年3月24日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄0號6樓之1房屋（單位6B6、面積9. 68坪），以189萬元之價格出售予訴外人柯清尤；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之80），以441萬元之價格出售予訴外人柯清尤，訴外人柯清尤復於97年8月28日原約轉讓予訴外人林柏陽，訴外人林柏陽指定登記於選定人馮秋碧名下，並於100年4月19日出售上開房地予訴外人許舒婷。（六）被告上礎公司於96年2月16日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄0號2樓之2房屋（單位 2B5 、面積9.97坪）出售予訴外人洪明君；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之82）出售予訴外人洪明君，上開房地總價為576萬元，訴外人洪明君再於99年3月13日將上開房地以720萬元之價格出售予選定人黃碧霞。（七）被告於96年3月18日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區 ○○○路0段00巷00弄00號4樓之2房屋（單位4A3、面積13.26坪），以258萬6000元之價格出售予選定人何英煒；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0 ○段000號土地（應有部分10000分之109），以603萬4000元之價格出售予選定人何英煒，選定人何英煒將上開屋交由住管公司出租管理。（八）被告於96年3月18日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區 ○○○路0段00巷00弄00號4樓之5房屋（單位4A1、面積14.18坪），以276萬6000元之價格出售予選定人劉奕全；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0 ○段000號土地（應有部分10000分之117），以645萬4000元之價格出售予選定人劉奕全，選定人劉奕全再於100年1月11日上開房地以1050萬之價格出售予訴外人張青青。（九）被告上礎公司於96年3月8日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號5樓之1房屋（單位5A6、面積10.25坪），以210萬元之價格出售予選定人呂佩菁；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之84），以490萬元之價格出售予選定人呂佩菁，選定人呂佩菁將上開房屋交由住管公司出租管理。（十）被告上礎公司於96年3月20日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號6樓之7房屋（單位 6A8、面積12.21坪）及停車位出售予訴外人柳廣輝；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段 000號土地（應有部分10000分之103）出售予訴外人柳廣輝，上開房地總價為970萬元，訴外人柳廣輝復於98 年9月13日委託被告上礎公司以1101萬元之價格，將上開房地及停車位出售予選定人史瑞田。（十一）被告上礎公司於96年3月13日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄0號6樓之2房屋（單位6B5、面積9.93坪），以206萬4000元之價格出售予選定人王薇；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之82），以481萬6000元之價格出售予選定人王薇。（十二）被告上礎公司於96年3月13日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號6樓之1房屋（單位 6A5、面積13.7坪），以281萬4000元之價格出售予選定人孫群；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之113），以656萬6000元之價格出售予選定人孫群。（十三）被告上礎公司於96年2月17日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號7樓之1房屋（單位 7B5、面積9.92坪），以205萬5000元之價格出售予選定人詹世弘；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之82），以 479萬5000元之價格出售予選定人詹世弘，選定人詹世弘將上開房屋交由住管公司出租管理。（十四）被告上礎公司於96年2月25日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號7樓之3房屋（單位 7A9、面積11.08坪），以221萬1000元之價格出售予選定人李淑芬；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之91），以515萬9000元之價格出售予選定人李淑芬，選定人李淑芬再於101年2月6日將上開房地出售予訴外人洪侑伶。（十五）被告上礎公司於96年4月15日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號2樓房屋（單位2A7 、面積15.26坪），以296萬4000元之價格出售予選定人徐筱蕙；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之125），以691萬6000元之價格出售予選定人徐筱蕙，選定人徐筱蕙再於101年5月16日將上開房地出售予訴外人陳柔安。（十六）被告上礎公司於96年2月16日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號4樓之6房屋（單位 4A9、面積11.08坪），以216萬元之價格出售予訴外人李承鴻；被告祝文定將上開房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000號土地（應有部分10000分之91），以504萬元之價格出售予訴外人李承鴻，訴外人李承鴻指定登記於選定人陳品儒名下，再於100年4月18日將上開房地出售予訴外人王淞娟、陳則東，並委託住管公司出租管理。（十七）被告上礎公司自96年初起至96年5月止預售系爭大廈，於銷售廣告上記載「Boutique Home-tel專利誕生」、「星光泳池，悠游星河裡的開闊自在」、「Hi-Tec影像辨識、FBI最高規格看齊」、「報酬與價值以天、以時計算，成為都會置產與投資的最佳標的」、「超越五星，飯店訂房系統，富裔管理顧問結合國際觀光旅館經營團隊，透過資訊管理系統、全球國際旅館訂房系統」。（十八）系爭大廈1樓設有交誼廳，陳設有高級沙發、桌椅及花盆，由使用執照圖得知，該空間原為「A停車空間」位置，此空間設置法定機車位編號29至40共12個。（十九）被告上礎公司於交屋前已有安杰公司、福瑞斯公司、智通網公司，提供住戶訂房及飯店住房之管理服務，嗣又增加住管公司提供服務，而選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、呂佩菁、詹世弘、徐筱蕙、陳品儒等人，均委託住管公司為出租之管理。四、本件之爭點為：（一）原告依據系爭房屋買賣契約第22條約定及民法第227條第1項規定，請求被告上礎公司、祝文定賠償原告及選定人黃啟洲、何綺娜、馮秋碧、何英煒、劉奕全、呂佩菁、史瑞田、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、陳品儒之損害，有無理由？（二）原告依據民法第184條第2項、第185條第1項規定請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司連帶賠償原告及選定人全體之損害，有無理由？（三）原告依據公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第 51條規定請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司連帶負懲罰性損害賠償責任，有無理由？被告主張時效抗辯，是否有據？五、得心證之理由：（一）原告依據系爭房屋買賣契約第22條約定及民法第227 條第1項規定，請求被告上礎公司賠償原告及選定人黃啟洲、何綺娜、馮秋碧、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、陳品儒之損害，有無理由？ ⒈原告主張：依系爭房屋買賣契約約定，1樓規劃有交誼空間，頂樓則設有無邊際星空景觀泳池，社區大門設有進口高科技臉部辨識系統並結合保全監控系統及訪客影像監看設施，然1樓交誼廳竟以原核准室內停車空間違規改建而成，實屬違建，亦與買賣所附圖示不符，頂樓之景觀泳池實為一般頂樓蓄水池，無法作為游泳池之用，且系爭大廈設置之影像辨識保全系統看不出具有被告所宣稱FBI最高規格之等級，亦屬瑕疵給付，致原告與選定人全體買受之房屋價值貶損等語；被告則以：被告上礎公司已依債務本旨提出給付，系爭大廈頂樓設有具備游泳池循環過濾設備，可供游泳池使用之水池，該水池與使用執照範圍相同，且可供泳池使用，自無不完全給付；被告上礎公司於交屋前已有安捷公司、福瑞斯公司、智通網公司，提供住戶訂房及飯店住房之管理服務，嗣又增加住管公司提供服務，而選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、呂佩菁、詹世弘、徐筱蕙、陳品儒等人，均委託住管公司為出租之管理，復於99年3月9日將系爭大廈監視保全系統及臉部辨識系統交予管理委員會，故被告上礎公司已提供「短期租賃服務」、「飯店訂房系統」、「影像辨識保全系統」，並無不完全給付情事；依系爭土地買賣契約第7條第3款及系爭房屋買賣契約第10 條第5項約定，被告上礎公司係經原告及選定人全體同意後，將系爭大廈1樓法定空地周邊空間施作為交誼廳，並無不完全給付情事；被告國礎公司確有申請「Boutique Hom-tel」商標註冊，權利期間自2007年12月16日至2017年12月15日止，並於廣告文宣以專利稱之，惟該廣告標語僅係名詞誤用，是否有訂入契約亦有疑問，難謂被告上礎公司有不完全給付情事等語置辯。 ⒉經查，原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙購買系爭大廈房屋及其基地，房屋出賣人係被告上礎公司，土地出賣人係被告祝文定與訴外人洪耀坤等情，有系爭房屋及土地買賣契約書在卷可參（見本院卷㈡第11至295頁），此為兩造所不爭執，自堪信為真實。依系爭房屋買賣契約第22條約定：「本約之附件為本約之一部分，與本約具有同等效力。關於本大廈及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附件未約定者，再依廣告品之說明」（見本院卷㈡第23、89、153、221、285、359、426、516、585、652、720 、788、 855頁）；復觀諸該契約附件5「建材設備說明」第22條「景觀設計」部分載明：「1樓規劃有五星級飯店氣派門廳、景觀水池及交誼空間；頂樓則設有空中花園、無邊際星空景觀泳池....與信義計畫區及101大樓遙相呼應」（見本院卷㈡第41、106、171、239、302 、376、444、534、603、671、738、807、873頁），足見兩造約定被告上礎公司負有於系爭大廈1樓設置合法交誼空間及頂樓設置無邊際星空景觀泳池，供住戶使用之給付義務甚明。 ⒊原告主張系爭大廈1樓交誼廳係以原核准室內停車空間違規改建而成，實屬違建，亦與買賣所附圖示不符，頂樓之景觀泳池係一般頂樓蓄水池，無法作為游泳池之用乙節，雖為被告所否認，惟經本院囑託臺北市建築師公司就系爭大廈1樓交誼廳之改建是否符合法令規範、頂樓水池與使用執照之範圍是否相同及是否符合主管機關對於一般建築設置游泳池之規範等事項鑑定結果，認為：「1樓有1空間似交誼廳之貴賓室，位於梯廳旁之位置。由使用執照圖得知，此空間原為『A停車空間』位置，其空間設置法定機車位29-40號共12部。據本棟建築物之使照及變更使用執照顯示，此空間並未辦理變更使用執照之手續，故此空間僅能作為原核准之機車停車空間使用。故以目前『貴賓室』之使用狀態，並不符合建築法之規定」、「頂樓水池之位置與使用執照圖之範圍大略一致，且尺寸已接近，實測面積與竣工圖面積相較，僅誤差3.8％，故可視為『與使用執照範圍相同』，毋須估計改善費用。依行政院86.3.3台(86)內08759號函，開放民間設置游泳池規定如下：a.一般建築達基地面積1500平方公尺以上及10戶以上者。b.游泳池設備應設置循環過濾系統以節約用水。c.游泳池用水不得抽取地下水。d.游泳池設置申請應併同建築執照一併審查。綜合以上規定經研判本標的物水池未與上述規定相符」等語，有臺北市建築師公會101年1月18日101（十五）鑑字第0149號函暨所附鑑定報告書在卷可稽（見本院卷㈠第306頁、鑑定報告第5頁），足見被告上礎公司提供之1樓交誼廳與使用執照所載之用途不符，係屬違章建築，而頂樓水池亦不符合設置景觀游泳池之規定，自難認被告上礎公司已依債之本旨履行，是原告主張被告上礎公司就該部分應負不完全給付之債務不履行責任，核屬有據。 ⒋按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項及第226條第1項分別定有明文。本件原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙與被告上礎公司間之房屋買賣契約，係以系爭大廈1 樓設置合法交誼廳及頂樓設置可供住戶使用之景觀游泳池為標的，惟被告上礎公司所提供之1樓交誼廳係屬機車停車空間，且並未變更使用執照內容，而頂樓水池並不符合設置游泳池之規定，已如前述，足見被告上礎公司所為給付，確係不完全給付，而上情為被告上礎公司所明知，即屬有可歸責之事由。是以，原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙依民法第227條第1項、第226條第1項規定，自得請求被告上礎公司賠償損害。而選定人馮秋碧、陳品儒雖非系爭房屋買賣契約之買受人，然渠等既已分別自原買受人林柏陽、李承鴻受讓前開權利，有買賣契約書及債權轉讓同意書等件可憑（見本院卷㈠第226、227頁、卷㈡第274至336、912至975頁），則選定人馮秋碧、陳品儒主張渠等得行使系爭房屋買賣契約之權利請求被告上礎公司賠償損害，亦屬有據。 ⒌次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，影響不動產之實際成交價額繫於購買者之資力、意願等，買賣雙方磋商價格之條件不盡相同，有可能以高於或低於合理價格購入，是以，本件賠償損害應以系爭大廈1樓機車停車空間無法作為交誼廳用途及頂樓水池不符合設置游泳池規範，導致系爭大廈房屋交易貶損之價格作為損害之依據。經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭大廈1樓機車停車空間無法作為交誼廳使用及頂樓水池不符合設置游泳池之規定，是否導致房屋交易價格貶損及貶損金額若干為鑑定，經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法等估價方法進行評估結果，⑴就系爭大廈1樓交誼廳部分認為：1樓交誼廳係由機車停車空間改建而成，以生產者角度而言，作為交誼廳使用之空間價值以平均銷售價格推估為1248萬6451元，如作為機車停車空間使用之造價成本為183萬1830元，兩者相減為1065萬4621元，係以生產者角度推估此項目之增額獲利作為賠償，再除以1樓以上樓地板面積820.5坪，平均可分得1萬2986元/坪，比準戶具系爭大廈公設水準之評估價格為90萬2000元/坪，以生產者角度可獲求償比例為1.44％（計算式：00000000元÷820.5坪÷902000元/坪=1.44％）。以消費者角度而言，比準戶及系爭大樓社區公設特徵價格2萬7000元/坪，豪華大廳佔35％，如交誼廳變更為機車停車空間使用，將減損80％，交易價格將貶損7560元/坪，比準戶具系爭大廈公設水準之評估價格為90萬2000元/坪，以消費者角度貶損比例為0.84％（計算式：27000元/坪 X35％X80％÷902000元/坪=0.84％），故本項分別由生產者與消費者之角度評估此兩種狀態對其之影響，以相當之權重決定建物交易價格貶損比例為1.14％【計算式：（1.44+0.84）％÷2=1.14％】；⑵就系爭大廈頂樓水池部分認為：以比較法及收益法計算比準戶具「Vision1」社區公設水準之評估價格為92萬9000元/坪，具系爭大廈公設水準之評估價格為90萬2000元，其差額2萬7000元/坪即為社區公設之特徵價格，而「Vision1」社區之公設項目包括游泳池（權重35％）、視聽室/健身房/蒸氣室、烤箱（權重30％）、豪華大廳（權重35％），系爭大廈之公設項目則有空中花園及大廳，惟大廳規模、設備及裝潢等級仍較「Vision1」社區差，經訪查當地不動產經紀業者並推測其影響不動產價格之程度，決定游泳池項目交易價格貶損金額為9450元/坪（計算式：27000元/坪x35％=9450元/坪），再除以比準戶具系爭大廈公設水準之評估價格90萬2000元/坪，得出貶損比例為1.05％（計算式：9450元÷90萬2000元X100 ％=1.05％）有歐亞不動產估價師聯合事務所101年9月 6日00000000-OA號函暨所附估價報告書在卷可稽（見本院卷㈢第77頁、估價報告第3、4、50至52、56至59頁）。 ⒍復參酌鑑定人林書弘到庭證稱：因為「Vision 1」跟本案鄰近，且整體公設的表現跟本案很類似，所以選擇「Vision 1」作為勘估標的，委託鑑定的項目其中消防設備的有無，憑法規就可以判斷系爭大廈不符合消防法規，游泳池、交誼廳在建築師公會報告中有拍照，可否做游泳池使用亦不需現場勘察，訂房系統不在我們的鑑定範圍，信義區的仲介我們都有詢問，例如信義房屋、永慶房屋、住商不動產等等，與系爭大廈類似的建案在信義區很多，但是鑑定的項目是游泳池、大廳等等，所以選擇有游泳池、大廳、休閒設備之社區，做為比較標的，我們有找3個比較標的，這3個比較標的都在同一社區等語及鑑定人廖士瑩證稱：我們選擇「Vision 1」的原因是因為距離本案標的比較近，且「Vision 1」的公設項目與我們要評估的公設項目相似，例如游泳池、大廳，系爭大廈游泳池是否可以作為游泳池使用，不是我們的鑑定範圍，也沒有就交誼廳可否作為交誼廳使用鑑定，關於價格貶損才是鑑價的重點等語（見本院卷㈢第295至299頁），參以不動產估價技術規則第27條規定：「不動產估價師應採用3件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之」，並未限制3件比較標的須位於不同社區，且同規則第14條規定：「不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格」，是鑑定人採用比較法及收益法等估價方法，並以公設項目及比重相近之鄰近社區「Vision 1」中3戶房屋為比較標的，進行鑑定結果認為系爭大廈1樓機車停車空間無法作為交誼廳用途，導致房屋交易價格每坪貶損7560元，而系爭大廈頂樓水池不符合設置游泳池規範，導致房屋交易價格每坪貶損9450元，兩者貶損合計每坪1萬7010元，則依此計算，原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、馮秋碧、陳品儒等人依民法第227條第1項規定，各得請求被告上礎公司賠償如附表2所示之損害金額。 ⒎又按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，故買賣契約所載明之買受人，不問其是否為實際上之買受人，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該契約上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在可言（最高法院40年臺上字第1241號判例參照）。查原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙均係系爭房屋買賣契約上所記載之買受人，自得對被告上礎公司主張契約權利，雖原告嗣於101年8月16日將其所有系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0 段00巷00弄00號5樓之8房屋出售予訴外人姚卓元、選定人黃啟洲於101年5月11日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋出售予訴外人李阿興、選定人劉奕全於100年1月11日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號4樓之5房屋出售予訴外人張青青、選定人李淑芬於101年2月6日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄 00號7樓之3房屋出售予訴外人洪侑伶、選定人徐筱蕙於101年5月16日將系爭大廈門牌號碼臺北市信義區○○○路0段00巷00弄00號2樓房屋出售予訴外人陳柔安，然渠等既未將系爭房屋買賣契約之權利義務一併讓與，基於債之相對性，渠等自仍得對被告上礎公司主張契約上之權利。至選定人黃碧霞係於99年3月13日向訴外人洪明君購買系爭大廈房屋，選定人史瑞田係於98年9月13日經由被告上礎公司向訴外人柳廣輝購買系爭大廈房屋，此為兩造所不爭執，其2人買賣契約之出賣人既非被告上礎公司，則其2人自不得對被告上礎公司主張契約上之權利。 ⒏原告雖主張：被告於廣告文宣明確表示將提供「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」，惟並未取得旅館或民宿執照，且系爭大廈之消防系統亦未符合設置旅館業之消防標準，自未依債之本旨為給付，構成民法第227 條之不完全給付云云，並提出房屋銷售廣告資料及雜誌、網路報導資料為證（見本院卷㈠第41至54頁），惟查，依據交通部99年12月29日交路字第0000000000號令：「發展觀光條例第2條第8款及旅館業管理規則第2條規定：『旅館業指觀光旅館業以外，對旅館提供住宿、休息及其他經中央主管機關核定相關業務之營利事業。』除合法經營之觀光旅館業及民宿以外，其以不動產租賃方式經營，提供旅遊、商務、出差等不特定人有日或週之住宿或休息事實而收取費用營業者，核屬旅館業務之營業行為，應依法取得旅館業登記證，始得營業」，「日租、週租等供不特定人短期住宿、訂房」之業務，核屬經營旅館業之行為，應依法取得旅館業登記證始為適法，有交通部觀光局102年7月11日觀賓字第0000000000號函可佐（見本院卷㈢第293頁），故能提供短期租賃服務之產品性質上與旅館相當。被告上礎公司所刊載之銷售廣告中固曾提及「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」等，此為被告所不否認，核其文義客觀意思無非表示將透過專業管理人員提供住戶飯店式之設備服務，及配合資訊管理系統，提供日租套房服務，並非指被告上礎公司必須申請旅館或民宿業執照，及系爭大廈消防系統必須符合旅館業之消防標準之意，此觀使用執照上記載系爭大廈為集合式住宅，而非旅館或民宿用途即明（見臺北市建築師公會鑑定報告書第12頁），且遍觀系爭房屋買賣契約之內容，並無約定被告上礎公司負有將系爭大廈變更為經營旅館或民宿使用之義務，原告及選定人對於渠等購買之系爭大廈房屋屬供住家使用之套房產品，而非供旅館或民宿使用乙節，理應有所認識，被告上礎公司之廣告內涵亦以集合住宅之意像進行銷售，因此，就被告上礎公司之廣告記載「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」等文字，自無可能誤認為系爭大廈房屋係屬供旅館或民宿使用之套房產品。又系爭大廈於交屋前，確有安杰公司、福瑞斯公司、智通網公司，提供住戶管理服務，嗣增加住管公司提供服務，而選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、呂佩菁、詹世弘、徐筱蕙、陳品儒等人，均委託住管公司為出租之管理，且系爭大廈業已通過消防設備竣工核准，並經臺北市政府核發98使字第297號使用執照在案，此為兩造所不爭執，難認被告上礎公司有何債務不履行情事，至原告主張系爭大廈曾遭臺北市政府觀光傳播局於99年12月6日以北市觀產字第00000000000號函行文禁止以「日租」、「週租」方式經營乙節，縱然屬實，然亦非屬於違反契約約定之情形。是以，原告執此主張被告上礎公司以上開廣告內容銷售系爭建案，自有未依債之本旨給付之情形，應負不完全給付之損害賠償責任云云，尚非可取。 ⒐原告另主張被告上礎公司於廣告文宣明確表示將提供「臺灣第一棟boutique hom-tel專利建築」、「FBI等級的影像辨識保全系統」等，誤導原告及選定人相信系爭大廈具有「專利權」，實則為「商標權」，顯與廣告內容不符，且系爭大廈設置之保全系統是否已達FBI等級亦有疑義，被告上礎公司均未依約履行，自構成民法第227條之不完全給付云云，惟按消保法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部」（最高法院92年臺上字第2694號裁判要旨參照）。查系爭房屋買賣契約附件「建材設備說明」第18條「住戶安全系統」約定：「第1重保全：社區大門設有進口高科技臉部辨識系統並結合保全監控系統及訪客影像監看設施」（見本院卷㈡第39、104、169、237、300、374、 442、532、601、669、736、805、871、939頁），顯見兩造已就影像辨識保全系統詳為約定，自應依該約定之內容為據，原告主張被告上礎公司提供之影像辨識保全系統依約應達FBI等級乙節，與契約之約定不符，尚難認可採。又關於被告上礎公司之銷售廣告刊載「臺灣第一棟boutique hom-tel『專利』建築」字樣部分，被告國礎公司確已申請「Boutique Hom-tel」商標註冊，權利期間自96年12月16日至106年12月15日止，有中華民國商標註冊證在卷可憑（見本院卷㈠第81、82頁），廣告文宣雖非以「商標」稱之，然原告並未舉證證明「專利權」與「商標權」之商業價值相差若干，自難認因此造成系爭大廈房屋之交易價格有所貶損，是其執此主張被告上礎公司所交付之買賣標的物具有瑕疵，構成不完全給付云云，亦非可採。 ⒑綜上，原告主張系爭大廈1樓機車停車空間無法作為交誼廳用途，及頂樓水池不符合設置游泳池規範等，導致系爭大廈房屋之交易價格貶損，依民法第227條第1項規定請求被告上礎公司賠償原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、馮秋碧、陳品儒等人如附表2所示之損害金額，核屬有據，應予准許，逾此部分請求，尚非有據，不應准許。（二）原告依據民法第184條第2項、第185條第1項規定請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司連帶賠償原告及選定人全體之損害，有無理由？ ⒈原告主張被告於廣告文宣明確表示將提供「臺灣第一棟boutique hom-tel專利建築」、「FBI等級的影像辨識保全系統」、「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」、「無邊際景觀游泳池」、「交誼空間」等，致使原告及選定人全體誤信被告將提供日租、短租等出租保證，投資報酬率高於同時期同地段之其他建物，進而以較高之價格購買系爭房屋，惟「boutique hom-te l」僅為商標，系爭大廈設置之保全系統未達FBI等級，被告以提供「短期租賃服務」、「飯店訂房系統」為廣告主打，卻未取得旅館或民宿之執照，系爭大廈頂樓實則為景觀水池，而非無邊際景觀游泳池，1樓交誼廳依使用執照核准之用途為法定機車停車位，被告刊登之廣告自屬虛偽不實或引人錯誤廣告，違反公平交易法第21條及消保法第22條等保護他人之法律，應依民法第184條第2項、第185條規定負連帶賠償責任，且被告祝文定為被告國礎公司之董事長，依民法第28條規定，被告國礎公司應就其執行業務對原告及選定人全體所生之損害負連帶賠償責任等語；被告則以：公平交易法並非民法第184條第2項所指保護他人之法律，系爭房屋買賣契約之出賣人係被告上礎公司，亦由被告上礎公司負責廣告宣傳、銷售房屋，被告國礎公司及祝文定並非廣告宣傳之行為人，無侵權行為之事實，被告上礎公司確有提供頂樓泳池、電視對講系統及臉部辨識系統、短期租賃服務，並無為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，故無違反公平交易法第21條第1項及消保法第22條規定之情形，且選定人黃碧霞、史瑞田均非預售時期之購買戶，選定人黃碧霞、馮秋碧、陳品儒則非契約當事人，自不得向被告主張宣傳廣告不實，應負侵權行為損害賠償責任等語置辯。 ⒉按公平交易法第21條禁止事業在商品或其廣告上等為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，因此不以造成特定消費者實質經濟損害為要件，而與民法第184條第2項違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任之侵權行為規範保護私人法益之立法目的並不相同，故公平交易法第21條並非民法第184條第2項之保護他人法律，故原告以被告違反公平交易法第21條第1項規定為由，主張被告構成民法第184條第2項侵權行為，尚屬無據。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。而上開法律規定，係為保護消費者交易安全之規定，為民法第184條第2項所示之「保護他人之法律」。查被告上礎公司興建系爭大廈，並出售予不特定之消費大眾，系爭大廈建造執照之起造人及房屋買賣契約書之賣方均為被告上礎公司，業據本院依職權調閱系爭大廈建造執照案卷查明屬實，固堪認定被告上礎公司係屬消保法規定之「企業經營者」，惟原告與被告上礎公司間既係成立買賣契約，使被告上礎公司負有履行該契約內容之義務，則渠等間之權利義務關係，自應以此契約關係做為處理依據，除有特殊情形，可認被告上礎公司未履行債務，尚有積極加害行為外，並無成立侵權行為之餘地。本件關於原告主張被告上礎公司刊登之廣告載有「無邊際景觀游泳池」、「交誼空間」部分，係依據侵權行為及不完全給付規定選擇合併請求（見本院卷㈣第183頁），原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、馮秋碧、陳品儒就此部分依據不完全給付規定請求被告上礎公司負損害賠償責任，既為有理由，已如前述，則渠等另主張被告上礎公司構成侵權行為部分，即無審究之必要。 ⒊關於原告主張系爭廣告刊載「FBI等級的影像辨識保全系統」字樣部分，消保法第22條並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，系爭房屋買賣契約附件「建材設備說明」第18條「住戶安全系統」並未約定影像辨識保全系統須達FBI等級，自難認原告係因信賴系爭廣告刊載被告上礎公司將提供「FBI等級的影像辨識保全系統」，而決定購買系爭大廈房屋；關於系爭廣告刊載「臺灣第一棟boutique hom-tel專利建築」部分，被告國礎公司確已申請「BoutiqueHom-tel」商標註冊，權利期間自96年12月16日至106年12月15日止，已如前述，是系爭廣告雖以「專利」稱之，仍難認原告因此受有何損害；關於系爭廣告刊載「飯店式管理」、「以日計算之租賃服務」等字樣部分，被告上礎公司於交屋前，確曾與安杰公司簽訂資產經營服務備忘錄，約定由安杰公司提供之代經營服務，包括網路訂房及早餐、客房清潔等類似飯店住房等服務內容，而安杰公司網站確有系爭大廈供人訂房之資訊，其內容並可以中、英、日等文字檢視訂房，另被告上礎公司與福瑞斯公司簽訂之委任管理維護契約書，亦約定由福瑞斯公司提供櫃檯、商務中心及房務等服務，此觀行政院公平交易委員會100年1月9日函覆原告之電子郵件內容即明（見本院卷㈣第229頁），且選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、呂佩菁、詹世弘、徐筱蕙、陳品儒等人，均已委託住管公司為出租房屋之管理，此為兩造所不爭執，足見被告上礎公司業已依系爭廣告內容履行，難謂被告上礎公司有廣告不實之情事。至選定人黃碧霞所有臺北市○○○路0段00巷00弄0號2樓之2房屋，係其於99年3月13日向訴外人洪明君購入，選定人史瑞田所有臺北市○○○路0段00巷00弄00號6樓之房屋，係於98年9月13日經由被告上礎公司向訴外人柳廣輝購買，已如前述，其2人均非系爭大廈預售時期之購買戶，難認其2人係因信賴系爭廣告之內容，進而向被告上礎公司購買系爭房屋。再者，被告國礎公司雖係被告上礎公司之集團企業，被告祝文定雖係被告國礎公司之董事長，然渠等均非系爭大廈之起造人或房屋買賣契約之出賣人，難認渠等應就系爭廣告之內容負契約責任。從而，原告及選定人依民法第184條第2項、第185條第1項規定請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司連帶負賠償責任，均屬無據。（三）原告依據公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第 51條規定請求被告國礎公司、祝文定、上礎公司連帶負懲罰性損害賠償責任，有無理由？被告主張時效抗辯，是否有據？ ⒈按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51條定有明文。所稱「依本法所提之訴訟」，係指消保官或消保團體依同法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因就商品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之。查本件原告起訴時係依據民法第184條第2項、第185條、第28條、第227條第1項、第495條第1項等規定請求被告連帶負賠償責任，嗣於102年8月29日始具狀追加公平交易法第31條、第32條第1項及消保法第51條等規定為其請求權基礎（見本院卷㈣第26頁），是原告就本件係依民法侵權行為及不完全給付之法律關係提起訴訟，非依消保法之規定，則其依消保法第51條規定請求被告連帶給付懲罰性賠償金，已有未合，難認有據。 ⒉次按「本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；自為行為時起，逾 10年者亦同」，公平交易法第33條定有明文。又有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律，消保法第1條第2項亦有明定。而消保法第51條所規定之懲罰性賠償金，係以企業經營者故意或過失行為所致之損害為限，本質上係屬侵權行為之特別規定，有關請求權之時效期間，消保法既無明文規定，自應適用民法第197條第1項關於侵權行為2年請求權之消滅時效。原告雖主張被告明知系爭廣告所載「臺灣第一棟boutique hom-tel專利建築」僅為商標權，致使原告及選定人誤認系爭大廈具備高權利金等特性之專利權，且被告未依法申請旅館業或民宿業執照，竟以系爭大廈得提供短期租賃服務為主打，被告故意以不實之廣告拉抬系爭大廈房屋之價格，致原告及選定人全體陷於錯誤而受損害，爰依公平交易法第31條、第32條及消保法第51條規定請求被告連帶負賠償責任云云，惟原告於99年11月8 日對被告提起本件訴訟時，即主張被告係違反公平交易法第21條、消保法第22條規定，依據侵權行為之法律關係（民法第184條第2項、第185條）請求被告連帶賠償其損害，足見原告及選定人全體早已知悉企業經營人或侵權行為人係何人（不論其請求是否有理由），乃遲於102年8月29日始追加此部分請求，顯已罹於2年請求權之時效期間，被告既已為時效抗辯，則原告此部分請求即有未合，應予駁回。六、綜上所述，原告及選定人黃啟洲、何綺娜、何英煒、劉奕全、呂佩菁、王薇、孫群、詹世弘、李淑芬、徐筱蕙、馮秋碧、陳品儒依民法第227條第1項規定請求被告上礎公司給付如附表2所示金額及自起訴狀繕本送達之翌日即99年11月16日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，不予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 102 年 12 月 31 日民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 12 月 31 日書記官林玗倩附表一：原告及選定人明細表 ┌─┬───┬─────┬────────┬──────┬──┬───┬──────┬────┬─────┬─────┐ │ │姓名 │身分證字號│ 門牌號碼 │契約簽訂日期│購買│坪數 │ 原請求金額 │損害賠償│懲罰性損害│追加後請求│ │ │ │ │ │ │單位│ │ │（元/坪 │賠償（元/ │金額 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │） │坪） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │1 │紀宏維│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.16 │5A8 │11.94 │ 122萬元 │ 15萬元 │ 30萬元 │1098萬元 │ │ │（被選│ │12弄10號5樓之8 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │定人）│ ├────────┼──────┼──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │忠孝東路5段71巷 │ 96.03.16 │7A8 │11.94 │ │ │ │ │ │ │ │ │12弄10號7樓之5 │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │2 │黃啟洲│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.14 │3A7 │15.25 │ 76萬6500元│ 15萬元 │ 8萬元 │352萬5900 │ │ │ │ │12弄10號3樓 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │3 │何綺娜│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.15 │4A5 │13.68 │ 68萬9000元│ 15萬元 │ 8萬元 │316萬9400 │ │ │ │ │12弄10號4樓之1 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │4 │馮秋碧│ │忠孝東路5段71巷 │ 97.08.28 │6B6 │9.68 │ 48萬8000元│ 15萬元 │ 8萬元 │224萬4800 │ │ │ │ │12弄8號6樓之1 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │5 │黃碧霞│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 99.03.13 │2B5 │9.97 │ 49萬8500元│ 5萬元 │ 0 │49萬8500元│ │ │ │ │12弄8號2樓之2 │ │ │ │ │ │ │（未追加）│ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │6 │何英煒│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.18 │4A3 │13.26 │ 66萬7000元│ 5萬元 │ 0 │66萬7000元│ │ │ │ │12弄10號4樓之2 │ │ │ │ │ │ │（未追加）│ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │7 │劉奕全│ │忠孝東路5段71巷 │ 96.03.18 │4A1 │14.18 │ 71萬3000元│ 5萬元 │ 0 │71萬3000元│ │ │ │ │12弄10號4樓之5 │ │ │ │ │ │ │（未追加）│ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │8 │呂佩菁│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.08 │5A6 │10.25 │ 51萬2500元│ 5萬元 │ 0 │51萬2500元│ │ │ │ │12弄10號5樓之1 │ │ │ │ │ │ │（未追加）│ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │9 │史瑞田│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 98.09.13 │6A8 │12.21 │ 61萬元 │15萬元 │ 8萬元 │280萬6000 │ │ │ │ │12弄10號6樓之7 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │10│王薇 │Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.13 │6B5 │9.93 │ 49萬9000元│20萬元 │ 50萬元 │698萬6000 │ │ │ │ │12弄8號6樓之2 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │11│孫群 │Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ 96.03.13 │6A5 │13.7 │ 68萬9000元│15萬元 │ 8萬元 │316萬9400 │ │ │ │ │12弄10號6樓之1 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │12│詹世弘│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │ │7B5 │ 9.92 │ 49萬6000元│ │ │148萬8000 │ │ │ │ │12弄10號7樓之1 │ │ │ │ │ 15萬元 │ │元 │ │ │ │ ├────────┼──────┼──┼───┼──────┤ │ 0 ├─────┤ │ │ │ │忠孝東路5段71巷 │ │5B2 │10.25 │ 0 │ │ │153萬7500 │ │ │ │ │12弄8號5樓之5 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │13│李淑芬│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │96.02.25 │7A9 │11.08 │ 55萬4000元│ 5萬元 │ │55萬4000元│ │ │ │ │12弄10號7樓之3 │ │ │ │ │ │ 0 │（未追加）│ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │14│徐筱蕙│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │96.04.05 │2A7 │15.26 │ 76萬6500元│ 15萬元 │ 8萬元 │352萬5900 │ │ │ │ │12弄10號2樓 │ │ │ │ │ │ │元 │ ├─┼───┼─────┼────────┼──────┼──┼───┼──────┼────┼─────┼─────┤ │15│陳品儒│Z000000000│忠孝東路5段71巷 │96.02.16 │4A9 │11.08 │ 55萬4000元│ 5萬元 │ 0 │55萬4000元│ │ │ │ │12弄10號4樓之6 │ │ │ │ │ │ │（未追加）│ └─┴───┴─────┴────────┴──────┴──┴───┴──────┴────┴─────┴─────┘ 附表二：原告及選定人得請求金額明細表 ┌─┬───┬────────┬──┬───┬────┬───────────┐ │ │姓名 │ 門牌號碼 │購買│坪數 │給付金額│ 計算式 │ │ │ │ │單位│ │（按每坪│ （元以下四捨五入） │ │ │ │ │ │ │交易價格│ │ │ │ │ │ │ │貶損1萬 │ │ │ │ │ │ │ │7010元計│ │ │ │ │ │ │ │算） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │1 │紀宏維│忠孝東路5段71巷 │5A8 │11.94 │20萬3099│11.94X1萬7010元 │ │ │（被選│12弄10號5樓之8 │ │ │元 │=20萬3099元 │ │ │定人）├────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │ │ │忠孝東路5段71巷 │7A8 │11.94 │20萬3099│11.94X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號7樓之5 │ │ │元 │=20萬3099元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │2 │黃啟洲│忠孝東路5段71巷 │3A7 │15.25 │25萬9403│15.25X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號3樓 │ │ │元 │=25萬9403元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │3 │何綺娜│忠孝東路5段71巷 │4A5 │13.68 │23萬2697│13.68X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號4樓之1 │ │ │元 │=23萬2697元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │4 │馮秋碧│忠孝東路5段71巷 │6B6 │9.68 │16萬4657│9.68X1萬7010元 │ │ │ │12弄8號6樓之1 │ │ │元 │=16萬4657元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │5 │何英煒│忠孝東路5段71巷 │4A3 │13.26 │22萬5553│13.26X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號4樓之2 │ │ │元 │=22萬5553元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │6 │劉奕全│忠孝東路5段71巷 │4A1 │14.18 │24萬1202│14.18X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號4樓之5 │ │ │元 │=24萬1202元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │7 │呂佩菁│忠孝東路5段71巷 │5A6 │10.25 │17萬4353│10.25X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號5樓之1 │ │ │元 │=17萬4353元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │8 │王薇 │忠孝東路5段71巷 │6B5 │9.93 │16萬8909│9.93X1萬7010元 │ │ │ │12弄8號6樓之2 │ │ │元 │=16萬8909元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │9 │孫群 │忠孝東路5段71巷 │6A5 │13.7 │23萬3037│13.7X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號6樓之1 │ │ │元 │=23萬3037元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │10│詹世弘│忠孝東路5段71巷 │7B5 │ 9.92 │16萬8739│9.92X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號7樓之1 │ │ │元 │=16萬8739元 │ │ │ ├────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │ │ │忠孝東路5段71巷 │5B2 │10.25 │17萬4353│10.25X1萬7010元 │ │ │ │12弄8號5樓之5 │ │ │元 │=17萬4353元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │11│李淑芬│忠孝東路5段71巷 │7A9 │11.08 │18萬8471│11.08X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號7樓之3 │ │ │元 │=18萬8471元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │12│徐筱蕙│忠孝東路5段71巷 │2A7 │15.26 │25萬9573│15.26X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號2樓 │ │ │元 │=25萬9573元 │ ├─┼───┼────────┼──┼───┼────┼───────────┤ │13│陳品儒│忠孝東路5段71巷 │4A9 │11.08 │18萬8471│11.08X1萬7010元 │ │ │ │12弄10號4樓之6 │ │ │元 │=18萬8471元 │ ├─┴───┴────────┴──┴───┼────┴───────────┤ │ │總計：308萬5616元 │ │ │ │ │ │ │ └─────────────────────┴────────────────┘

臺灣臺北地方法院100年度消字第7號

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