臺灣臺北地方法院100年度簡上字第456號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第456號

上訴人

陳育琳

訴訟代理人

廖芳萱律師

訴訟代理人

陳鴻琪律師

被上訴人

謙濠實業有限公司

法定代理人

林世明

被上訴人

曾文紹

上二人共同訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

陳榮義

　　　　　　　　　　　　樓之1

上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國100 年8 月31日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第4002號第一審判決提起上訴，本院於100 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張略以：

(一)上訴人於民國99年7 月間經由被上訴人謙濠實業有限公司（下稱被上訴人謙濠公司）經紀營業員即被上訴人曾文紹推介，委託被上訴人謙濠公司居間、代理，向訴外人鄭佩佩（下稱賣方）傳達上訴人願以新臺幣（下同）1,650 萬元（起訴狀誤載為1,600 萬元）購買其名下所有坐落於臺北市松山區○○○路5 段69巷2 之3 號7 樓之2 房地（下稱系爭房地），並於99年7 月17日簽署附停止條件定金委託書（下稱系爭委託書），且依仲介要求支付被上訴人謙濠公司定金16萬元。按系爭委託書第2 條第5 項約定：「賣方未依本委託書條件簽認出售前，買方保有隨時撤回本委託書之權利。」、第2 條第3 項約定「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；若賣方違約不賣，則所收定金（包括本委託書受託人代收者）應由賣方加倍返還買方；與受託人無涉；若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方。」，可知上訴人於賣方簽認系爭附停止條件定金委託書前，有權隨時不附任何理由地撤回該委託之法律關係，且上訴人撤回後，被上訴人謙濠公司應將所收定金無息返還上訴人。本件上訴人簽署系爭委託書後，被上訴人曾文紹口頭表示賣方業已同意以前述價格出售房屋，但上訴人於99年7 月20日下午8 時，親自前往被上訴人謙濠公司，要求被上訴人曾文紹提供賣方簽認出售之委託書供確認其出售意願，然被上訴人曾文紹竟提不出正本，且無法提出代理人授權書，上訴人當場表示撤回出價委託，卻遭被上訴人曾文紹拒絕。上訴人故而於翌日上午9 時44分再寄發簡訊稱「曾先生，今早仍決定撤回斡旋。欠缺正本文件，應無違約。造成你的困擾，請見諒！」。上訴人於99年11月17日委請律師寄發律師函命被上訴人謙濠公司於文到後5 日內應返還上訴人定金16萬元，惟被上訴人等於99年11月18日收受律師函後均置之不理，故上訴人一併請求自99年11月18日起至清償日止按年息5%計算之利息。又被上訴人曾文紹受上訴人委任處理仲介事務，應盡善良管理人注意義務，詎被上訴人曾文紹為圖自己收取仲介佣金之利益，使上訴人於99年7 月17日簽署系爭委託書並支付定金16萬元，上訴人於99年7 月20日至被上訴人謙濠公司要求被上訴人曾文紹提出賣方簽認出售之委託書時，被上訴人曾文紹無法提出；上訴人要求撤銷委託時，復遭被上訴人曾文紹拒絕，而上訴人於翌日寄發簡訊正式撤銷委託時，被上訴人曾文紹竟又寄發簡訊改稱已有賣方之委託書正本，要求上訴人簽約，對於上訴人撤銷委託之要求置之不理，致上訴人定金遭沒收，核被上訴人曾文紹之行為，實已涉嫌刑法背信之罪嫌，係不法侵害上訴人之權利而應負侵權行為損害賠償之責，又被上訴人曾文紹係受僱於被上訴人謙濠公司擔任經紀營業員，依不動產仲介經紀業倫理規範第12條、第15條，被上訴人曾文紹於執行職務時，為圖自己利益，竟未顧及上訴人之利益，致上訴人定金遭沒收，被上訴人謙濠公司顯未善盡督導之責，故依民法第184條第1項、第2項及第188條第1 項規定，被上訴人應負連帶返還16萬元之責任。爰依系爭契約及民法第184條、第188條規定請求被上訴人連帶負侵權行為損害賠償之責。

(二)依系爭委託書第2 條第3 項之約定，賣方之承諾須以書面簽認方式為之。本件同意出售之意思表示為非對話性質之意思表示，而依民法第73條本文及第95條第1 項之規定，前開約款應指賣方須在系爭委託書上簽認同意出售，並將簽認完成之委託書送達於上訴人支配之範圍，及置於隨時可瞭解其內容之狀態，方可謂合法到達，始滿足契約意定之成立要件。坊間寄送存證信函，咸以正本交寄，以便郵局及收件人核對其真實性。故民法及雙方簽署之系爭委託書雖未明定賣方簽認後應將委託書正本送達上訴人，然依民法第1 條規定，本件依民事習慣，仍應提出正本與收件者，意思表示始依法生效。上訴人於99年7 月20日撤回委託時，被上訴人無法提出賣方簽認之系爭委託書正本，依據原審證人曾文輝表示，正本於被上訴人謙濠公司上鎖之櫃子內，顯見賣方同意出售之意思表示尚未送達於上訴人可支配之範圍，及置於隨時可瞭解之狀態，則賣方簽認同意出售之意思表示尚未生效。斯時上訴人業已明示撤回委託之意旨，復於翌日（即7 月21日）上午再度寄發簡訊重申撤回委託意旨，依系爭委託書第2 條第5 項約定「賣方未依委託書條件簽認出售前，買方保有隨時撤回本委託書之權利」，已生撤回委託之效力。被上訴人即應返還附停止條件定金16萬元。原審認99年7 月19日上午11時50分賣方之代理人鄭黎德至被上訴人謙濠公司於系爭委託書上簽名表示簽認同意出售，被上訴人曾文紹將此通知上訴人，並與上訴人約定於同年月20日至被上訴人謙濠公司簽訂不動產買賣契約，此時上訴人與賣方間有關系爭房地已互為買賣之意思表示一致，而認上訴人不得撤回系爭委託，顯有不當。

二、被上訴人則抗辯略以：

(一)賣方於99年間將系爭房地委託被上訴人謙濠公司居間銷售，由於銷售期間賣方不時往返國內外，因而於99年6 月15日簽立授權書，授權其胞弟即訴外人鄭黎德全權代理辦理系爭房地之出售等相關事宜，嗣上訴人於99年7 月17日簽立系爭委託書，委託被上訴人公司以1,650 萬元向賣方要約買受系爭房地，並支付附停止條件定金（即斡旋金）16萬元予被上訴人謙濠公司代收，向賣方斡旋買賣事宜，經賣方代理人鄭黎德於99年7 月19日上午11時50分於系爭委託書中代理賣方簽認同意依系爭委託書所載之承購條件出售，上開附停止條件定金因賣方同意依上訴人上開承購條件出售，因而條件成就轉為定金，由於本件買賣使用房屋交易安全制度，上開定金因而由賣方同意暫存於被上訴人謙濠公司處。被上訴人曾文紹於賣方簽認同意出售當日隨即將賣方已簽認、斡旋金轉為定金乙事告知上訴人，並約定於99年7 月20日至被上訴人謙濠公司與賣方代理人共同簽訂不動產買賣契約書，然被上訴人先是於99年7 月19日下午5 時51分以手機簡訊告知被上訴人曾文紹因有臨時會來不及開票為由，要求將簽約時間改為99年7 月23日晚間，然上訴人卻於99年7 月20日夜間8 時許至被上訴人公司要求閱覽系爭委託書，由於系爭委託書為重要文件，置於被上訴人謙濠公司行政人員即訴外人鐘麗芬抽屜內並上鎖，只存影本由業務員收執，而鐘麗芬當日已下班，故被上訴人謙濠公司無法提出正本，但被上訴人曾文紹隨即將委託書影本先予上訴人觀看，並承諾次日行政人員上班即提出正本予上訴人，被上訴人曾文紹於次日上午9 時59分即以簡訊告知上訴人可隨時至被上訴人公司觀看系爭委託書正本，此後上訴人即藉詞反悔不願簽訂買賣契約，經被上訴人謙濠公司、賣方以存證信函催告上訴人履約，均置之不理，賣方乃於99年7 月30日以存證信函解除買賣契約，並沒收定金16萬元。

(二)上訴人既書立系爭委託書，其中第2 條第3 項載明承購條件為「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；…」，並給付附停止條件定金16萬元，委託被上訴人謙濠公司向賣方斡旋買賣事宜，經賣方代理人於系爭委託書中代理賣方簽認同意依上訴人承購條件出售，則上開附停止條件定金因條件成就轉為定金，買賣雙方並就買賣標的物及價金互為意思表示一致而成立買賣契約。而民法第153 條第1 項所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，得由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致（最高法院68年台上字第1504號判例足參）。則依系爭委託書第2 條第3 項約定、民法第249 條第2 款規定，兩造即應受附停止條件定金所載承購條件之拘束，從而上訴人既因事後毀約不買，遭賣方定期催告而解除買賣契約，致買賣契約已陷於不能履行之狀態，且屬可歸責於上訴人，上訴人依法自不得請求返還定金，上訴人之訴並無理由。

(三)參酌最高法院58年台上字第715 號判例意旨：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。」，本件賣方代理人鄭黎德於99年7 月19日上午11時50分於系爭委託書中代理賣方簽認同意依上訴人所載之承購條件出售後，被上訴人曾文紹即於當日將賣方同意出售系爭房地乙事告知上訴人，故參酌前開判例意旨，賣方承諾依上訴人所載承購條件出售之意思表示，已達上訴人支配範圍，置於上訴人隨時可了解內容之客觀狀態，上訴人認本件為非對話意思表示，應以系爭委託書正本送達買方始生效力云云，顯無可採。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人16萬元及自99年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則均聲明：上訴駁回。

四、上訴人於原審雖曾爭執賣方代理人鄭黎德是否確於99年11月19日上午11時50分簽署系爭委託，惟其提起上訴後，已表示對於原審判決所列不爭執事項均無意見，對於原審認定之事實亦不再爭執（見本審卷第33頁反面）。故本件兩造不爭執事項即為：

(一)上訴人於99年7 月17日簽立系爭委託書，支付被上訴人謙濠公司定金16萬元，系爭委託書第2條第5項、第3項約定：「賣方未依本委託書條件簽認出售前，買方（指上訴人）保有隨時撤回本委託書之權利」、「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；若賣方違約不賣，則所收定金（包括本委託書受託人代收者）應由賣方加倍返還買方；與受託人無涉；若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方。」等語（見原審卷第5頁）。

(二)賣方代理人鄭黎德於99年7 月19日上午11時50分簽署系爭委託書；嗣被上訴人曾文紹曾口頭告知上訴人賣方已簽認系爭委託書；上訴人則於99年7月19日下午5時51分傳送「曾先生，今天有臨時會，來不及開票，要到週五晚上才能處理合約事宜」等語之行動電話簡訊予被上訴人曾文紹（見原審卷第49頁）。

(三)上訴人於99年7 月20日晚上至被上訴人謙濠公司，要求閱覽系爭委託書正本，被上訴人曾文紹當場未交付系爭委託書正本，但曾提示系爭委託書影本予上訴人。

(四)被上訴人曾文紹於99年7 月21日上午9 時59分傳送「陳小姐：斡旋正本在公司，您隨時過來都可以，我會把資料備齊。如要過來的時候，請先電話聯絡，以免我不在公司。拜」等詞之行動電話簡訊予上訴人（見原審卷第50至51頁）。

(五)被上訴人謙濠公司於99年7 月22日（原審判決誤載為23日）寄發存證信函通知上訴人於99年7 月23日簽約（見原審卷第6 頁）。

(六)上訴人於99年11月17日寄發律師函通知被上訴人應於文到5日內將定金16萬元返還上訴人（見原審卷第14至15頁）。

五、得心證之理由：上訴人請求被上訴人連帶給付16萬元，被上訴人則以前揭情詞置辯。故本件應審究者即為：賣方同意依買受人即上訴人所定條件出售系爭房地之意思表示，係於何時到達上訴人，而達成意思表示合致？上訴人主張應以經賣方簽署之系爭委託書正本送達上訴人始生意思表示到達之效力，有無理由？茲析述如下：

(一)按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例參照）。復按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文；所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715 號判例參照）。

(二)經查，系爭房地之出賣人鄭佩佩係於99年6 月15日簽立授權書，授權鄭黎德全權代理其辦理系爭房地之出售事宜，嗣上訴人於99年7 月17日書立系爭委託書，委託被上訴人謙濠公司以1,650 萬元向鄭佩佩要約買受系爭房地，鄭黎德則於99年7 月19日上午赴被上訴人謙濠公司，並於11時50分在系爭委託書中代理鄭佩佩簽認同意依上訴人於系爭委託書所載之承購條件出售系爭房地，被上訴人曾文紹即於當日先以電話通知上訴人賣方已同意以1,650 萬元出售系爭房地，上訴人接獲通知後，復於同日17時51分寄發簡訊予被上訴人曾文紹，表示因當日臨時有會議、來不及開票，要到週五晚上才能處理合約事宜等情，業據被上訴人提出授權書、經鄭黎德代理鄭佩佩簽署之系爭委託書影本，以及簡訊翻拍畫面等為證（見原審卷第47至49頁），並為上訴人所不爭執，堪認屬實。而上訴人自承其係委託被上訴人謙濠公司居間仲介系爭房地買賣事宜，系爭委託書前言並明文記載：「為購買下列標示之不動產，特委託受託人（按即被上訴人謙濠公司）居間、代理向賣方傳達購屋意願」（見原審卷第5 頁）；出賣人鄭佩佩亦係委由被上訴人謙濠公司（即中信房屋民生店）出售系爭房地，業據鄭黎德於原審審理中具結證述在卷（見原審卷第71頁反面）。由上堪認上訴人於99年7 月17日書立系爭委託書而為要約後，被上訴人已將原告要約之意思表示傳達予出賣人鄭佩佩，鄭佩佩之代理人鄭黎德復於99年7 月19日上午11時50分至被上訴人謙濠公司，於系爭委託書上簽名表示簽認同意依上訴人提出之承購條件出售系爭房地，被上訴人曾文紹復將上情通知上訴人，亦即被上訴人曾文紹已將鄭佩佩為承諾之意思表示傳達予上訴人，故系爭房地之買賣，已經由被上訴人之媒介，從中傳達買賣雙方之意思表示，並因而於99年7 月19日獲致意思表示之一致，上訴人自不得於買賣雙方意思表示合致後，再於99年7 月20日晚間撤回其要約。

(三)上訴人雖主張應以經賣方簽認之系爭委託書到達上訴人，始生意思表示到達之效力云云。惟系爭房地之買賣已經由被上訴人之媒介而達成意思表示合致，業如前述；上訴人既係委由被上訴人代為磋商買受系爭房地事宜，自得由被上訴人代受意思表示，是其主張應以系爭委託書之正本送達上訴人，出賣人所為承諾之意思表示始生到達上訴人之效力，顯無理由。況查，出賣人之代理人鄭黎德於99年7 月19日上午簽署系爭委託書後，被上訴人曾文紹旋即將上情通知上訴人；系爭委託書正本則置於被上訴人謙濠公司之櫃子內並上鎖，鑰匙由店長曾文輝與助理各持1 把，99年7 月20日當天，因上訴人係在曾文輝與該助理晚間7 點下班後，始赴被上訴人謙濠公司要求閱覽系爭委託書正本，故被上訴人曾文紹無法立即提示系爭委託書正本等情，亦據證人曾文輝於原審審理中具結證述在卷（見原審卷第73至74頁）。故縱認賣方所為承諾之意思表示不得經由被上訴人曾文紹傳達，而需以送達系爭委託書之方式為之，然系爭委託書正本既已自99年7 月19日上午鄭黎德簽署後，即置於上訴人所委任之仲介公司即被上訴人謙濠公司內，該等意思表示即已達到上訴人之支配範圍，置於上訴人隨時可了解其內容之客觀之狀態。上訴人僅以被上訴人曾文紹於99年7 月20日晚間一時未能提出系爭委託書正本，遽認賣方所為意思表示不生到達之效力，其得撤回購買系爭房地之要約云云，自不足取。

(四)又依系爭委託書第2條第3項之約定，賣方未於委託書上簽認同意出售，上訴人始得要求返還附停止條件定金；賣方同意依委託書所載條件出售，並於委託書上簽認時，上訴人所繳付之16萬元即生定金效力，買賣契約已成立，若上訴人違約不買，即不得請求返還定金。而賣方代理人鄭黎德已於99年7 月19日上午簽認同意依委託書所載條件出售系爭房地，業如前述，依買賣雙方之約定，上訴人所繳付之16萬元即生定金效力；惟上訴人經被上訴人謙濠公司及賣方分別於99年7月22日、99年7 月26日發函催告（見原審卷第52至56頁），仍拒不簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，賣方遂於99年7月30日發函解除系爭房地之買賣契約（見原審卷第57至58頁），綜上足認本件不動產買賣顯係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，依系爭委託書第2條第3項之約定，以及民法第249條第2款，上訴人自無權請求返還該16萬元定金。而被上訴人係依系爭委託書之約定，認買賣契約已成立，故未依上訴人之要求返還定金16萬元，上訴人復未舉證被上訴人曾文紹就本件不動產買賣所為仲介行為有何故意或過失不法侵害其權利之處，是上訴人依侵權行為之相關規定，請求被上訴人連帶賠償16萬元，亦無理由。

六、綜上所述，系爭房地買賣雙方所為之要約與承諾，於99年7月19日即已經由被上訴人之居間傳達，而達成意思表示合致，上訴人自不得於意思表示合致後，復於99年7 月20日晚間撤回其要約，並要求返還定金；上訴人認應以經賣方簽署之系爭委託書正本送達上訴人始生意思表示到達之效力，尚屬無據。從而，上訴人主張依系爭委託書之約定及侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶給付16萬元及遲延利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。