臺灣臺北地方法院100年度簡上字第564號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第564號

上 訴 人即

附帶被上訴人　壽多邦健康事業股份有限公司

法定代理人

康佳鈴

訴訟代理人

蔡茂松律師

複代理人

黃當庭律師

訴訟代理人

林仁崢律師

訴訟代理人

被上訴人即

訴訟代理人

附帶上訴人 沈彥傑

訴訟代理人

林攸彥律師

訴訟代理人

張仁龍律師

複代理人

邱政勳律師

　　　　　　　洪宗暉律師

　　　　　　　吳恆安律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件， 上訴人對於中華民國100年11月3日本院臺北簡易庭第一審判決（100年度北簡字第8864號），提起上訴，被上訴人並為附帶上訴， 本院於民國102年8月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）經合法之通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人起訴主張： 上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）於民國99年8月26 日向被上訴人承租坐落於臺北市○○區○○○路0段00號4樓之5之房屋（下稱系爭房屋 ），兩造並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約 ），約定租期自99年8月26日起至101年12月25日止，計2年4個月，租金自99年8月26日起至99年12月25日止每月新臺幣（下同）3萬8,000元、99年12月26日起至101年12月25日止每月3萬6,000元。 然因上訴人自99年11月26日起即未給付租金，被上訴人遂於100年4月寄發存證信函催告上訴人於函到後10日內給付所欠租金，屆期未付系爭租約即行終止。詎上訴人於收受後屆期仍未給付，是系爭租約於100年4月即告終止。又系爭租約終止後，上訴人迄未依照系爭租約第6 條約定將系爭房屋騰空返還於被上訴人，故上訴人應依系爭租約第6條第1項、 第2項之約定，自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀之日止，按月給付租金1倍計算之違約金即每月7萬2,000 元予被上訴人。又依系爭租約第3條第2項之約定，租金應於每月26日前繳納，且上訴人自99年11月26日起即未給付租金，是至100年4月26 日止上訴人尚欠原告租金共計21萬8,000元及其利息，爰依系爭租約之法律關係請求上訴人給付所欠租金 21萬8,000元，且應將系爭房屋騰空返還於被上訴人，並自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付被上訴人7萬2,000元之違約金等語。

二、上訴人則以：系爭房屋曾於99年10月12日發生嚴重漏水，99年12月29日、100年7月及100年8月復發生3次漏水， 致上訴人存放於系爭房屋內之物品因淹水而無法使用，是被上訴人未善盡系爭房屋保持之義務，屬可歸責於被上訴人之事由，上訴人自得主張同時履行抗辯拒絕給付租金，故被上訴人終止系爭租約顯屬無據。 又99年10月12日第1次發生漏水時，被上訴人即同意至少賠償上訴人14萬4,449元， 若依被上訴人所稱，99年11月26日起上訴人即未給付租金，則依前開被上訴人同意賠償之數額，即已夠支付99年11月起至100年2月間之租金，另簽訂系爭租約時， 上訴人亦已繳納保證金7萬2,000元，亦可抵付100年3月至100年4月之租金， 故被上訴人主張上訴人積欠租金，顯與事實不符。此外，上訴人因歷次漏水所受之損害已超過150萬元，加計營業損失後， 更係超過400萬元，雖上訴人就前揭損害並不主張抵銷， 但可證明上訴人所受損失的確不小等語，資為抗辯。

三、原審判決如下:（一） 上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，並自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付被上訴人3萬6,000元。（二）上訴人應給付被上訴人14萬6,000元， 及自100年8月24日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。（三）被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴， 聲明:（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人則聲明: 駁回上訴。被上訴人就其敗訴部分亦聲明不服，提起附帶上訴， 聲明:（一）原判決不利於被上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人26萬7,097元， 及自100年8月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人則聲明：駁回附帶上訴。

四、經查，兩造於99年8月16日簽訂系爭租約， 約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自99年8月26日起至101年12月25日止，計2年4個月， 租金自99年8月26日起至99年12月25日止每月3萬8,000元、 99年12月26日起至101年12月25日止每月3萬6,000元，每月26日以前繳納，上訴人於簽約時並繳納保證金7萬2,000元，上訴人自99年11月26日起即未給付租金等情， 有房屋租賃契約書在卷可稽（見原審卷第8頁），且為兩造所不爭執，堪信均為真實。

五、被上訴人主張上訴人自99年11月26日起即未給付租金，故依系爭租約第6條第1項之約定於100年4月終止系爭租約，上訴人除應給付所欠租金21萬8,000元外， 並應依照系爭租約第6條第2項之約定返還系爭房屋及給付違約金等語；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）上訴人以系爭房屋曾發生4次嚴重漏水主張同時履行抗辯， 拒絕給付租金有無理由？被上訴人依據系爭租約第6條第1項之約定終止系爭租約，有無理由？（二）被上訴人主張上訴人應給付所欠租金計21萬8,000元， 及應遷讓返還系爭房屋，並自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金7萬2,000元，有無理由？茲分述如下：

（一）上訴人以系爭房屋發生4 次嚴重漏水主張同時履行抗辯，拒絕給付租金有無理由？被上訴人依系爭租約第6條第1項之約定終止系爭租約，有無理由？

1、上訴人辯稱系爭房屋曾於99年10月12日、99年12月29日、100年7月及100年8月發生4次嚴重漏水等語， 業據其提出漏水照片、漏水光碟等為證（見原審卷第40至52頁；第53頁；本院卷㈠第125至175頁、第189至199頁；外放相片本、光碟片）；惟被上訴人僅自承99年10月12日曾發生漏水，其餘時點均否認有漏水之情形云云。然查：

（1）觀諸上訴人提出載有拍攝日期之系爭房屋漏水現場照片顯示:（1）99年10月12日：系爭房屋部分天花板漏水、地面部分積水、放置地面之紙箱底部或周圍有浸水情形、（2）99年12月29日： 系爭房屋部分天花板漏水、部分天花板輕鋼架移除、地面部分積水、放置地面之紙箱底部或周圍有浸水情形、（3）100年6月1日：棉繩上有污漬、（4）100年7月28日： 系爭房屋地面部分積水、（5）100年8月8日：系爭房屋地面部分積水、放置地面之紙箱底部或周圍有浸水情形（見本院卷㈠第125至175頁；外放相片本）；又本院於102年4月23日準備程序當場勘驗上訴人所提前揭漏水光碟，勘驗結果系爭房屋發生漏水位置與前揭照片顯示漏水位置相符，此有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷㈡第27至28頁）。

（2）另證人巫明峰即曾擔任上訴人之員工證稱：「（你有無去過系爭房屋？）我於99年8月8日因身體不適離職，離職不久後約10月份接到上訴人法定代理人康佳鈴之電話說漏水要我去幫忙，我有看到物品淹過的痕跡…我去現場時，紙箱搬起來還會滴水，…受污染貨物是放在最底層，最底層之上的貨物就沒有受到污染…（提示99年10月12日照片），…該照片內之狀況與我去現場時大致一樣等語（見本院卷㈠第93頁背面至第94頁）；證人楊濱豪即系爭房屋12樓之裝修設計師證稱：「（有無去過系爭房屋？）…因為被上訴人通知我說4樓漏水， 所以我就到現場，我到現場時有看到地上有水，貨物紙箱部分有泡水， 經我們查看漏水是從大樓管道間即4樓的天花板上方漏水，（提示被證1是為漏水的地方？） 是的，…當天下午水電師傅林君豪就來了，而我是上午收到通知就到現場，…我判斷積水範圍約5分之1。…滴水狀況大約1秒1滴，…我之後就沒有再去過現場，…」等語（見本院卷㈠第94頁背面至第95頁）；證人陳建翔即系爭房屋12樓屋主的朋友證稱：「（你有無去過系爭房屋？）有， 我是12樓屋主的朋友，他叫我去4樓之5，因為4樓說我們修繕水管漏水，造成他們淹水，要我們去幫忙。…我去現場時有看到巫明峰、楊濱豪，…有受潮與沒受潮的分類放，因為受潮的雖然只有箱子的底部或嚴重的到箱子的1半，… 受損紙箱範圍大約是屋子的3分之1」等語（見本院卷㈠第96頁）；證人廖慧娟即上訴人之鄰居證稱：「（對於系爭房屋漏水情形知道多少？）我們辦公室係在上訴人辦公室對面， …在去年即100年夏天時，有1天晚上我在等電梯時， 看到旁邊的門是打開的，我看到上訴人法代在倉庫（在出電梯右邊）掃水及整理東西，…（積水狀況如何？）積水不少，…約1、2公分水位…（你可否形容貨物毀損情形？我看到紙箱有1、2公分的水痕」等語（ 見本院卷㈠第106頁背面至第107頁）；證人沈世朋即被上訴人之父親證稱：「 （第1次漏水的情形如何？何時漏水情況有改善？） 我是管理員，… 99年10月11日10樓之4住戶有反應管道間有漏水，…故99年10月12日早上請水電行來…修繕，…上訴人的房子也有漏水，是在99年10月12日下午上訴人發現漏水，通知我去處理，因為我知道這個漏水是如何造成的， 所以我就通知12樓之8的住戶陳建翔下來幫忙處理，當時他們還在裝潢，所以他們的工人及設計師一起下來處理…（你去上訴人處清理時，還有無漏水？）已經沒有再漏了，…（為何上訴人說在12月29日還有在漏水？）第2次漏水情況是因為我向上訴人要房租， 但上訴人要我保證不會再漏水，所以我就請水電行來裝水盤，為了將水引導到陽台外的地方，為避漏水，當時有鑽洞，之前發生漏水時的殘水還積在管道間，因為在施工時鑽洞而產生震動，所以那些殘水上流下來，我當場就將上訴人以塑膠袋包好的貨品搬到旁邊也有協助清理，當時流下來的水不多，只有一點點的殘水流出，我有馬上接住，而且我們也將水盤裝好，上開動作均是當日完成，水盤裝好後，萬一再有意外，水就不會滴到房子裡，會引導到屋外。而且裝好後我有問上訴人公司的黃信田先生說你滿意嗎，有無要改進的地方？黃信田回說：房子是你的，你滿意就好了。…（ 100年8月8日還有無繼續漏水？）時間我不確定，之後上訴人有通知我說樓上的漏水，滴到電箱中滲到系爭房屋地板，上訴人通知我去看時水都已經乾了，我當場也有幫上訴人清理，… 」等語（見本院卷㈠第180頁背面至181頁）；證人黃信田即上訴人國外分公司之經營者證稱：「（系爭房屋漏水情形，你有處理過幾次？ ）我有去過99年12月29日那1次漏水，及再來那1次漏水，我看了1下就走了，印象中是處理過這2次漏水，（ 99年12月29日那次漏水，你如何而知？處理情形？）因為剛好我在現場，漏水像下大雨，從樓上的污水管漏下，積水約有1、2公分，…我到現場時被上訴人父子及水電工人已在那裡了，（是直接先漏下來才有人來處理裝水盤？ 還是裝水盤時漏水？）是先漏水才有裝水盤的事。（被上訴人父子在現場處理何事？）我看到他們在處理漏水的事，他們將天花板拆下來，在想如何處理漏水的事，所以後來他們就接水盤，…並由水盤處接個水管到陽台去。…（水盤接好後，漏水情形有無改善？）接好後水盤的位置是有改善，但後來接水盤的位置旁邊又發生1次漏水。 接好水盤的位置是有改善， 但後來接水盤的位置旁邊又發生1次漏水。 …第2次漏水情形除了我及上訴人法代康佳鈴還有上訴人父子及水電工均在場。（ 第2次漏水的範圍有多大？）積水部分擴散，約佔房子的3分2…」等語（見本院卷㈠第182頁背面至183頁背面）。

（3）綜合上開事證，足證系爭房屋確曾於99年10月12日、99年12月29日、100年7月、8月間發生部分天花板漏水 ，且因該部分天花板漏水，導致滲流至系爭房屋部分地面，造成放置地面之紙箱物品部分底部或周圍有浸水之情形， 是被上訴辯稱系爭房屋僅曾於99年10月12日發生1次漏水，應無可採。

2、上訴人復辯稱，因系爭房屋曾發生前揭4次漏水， 被上訴人未將漏水修復，故可主張同時履行抗辯拒絕給付租金云云。然所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年臺上字第850號判例參照 ）。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地，此觀前揭判例自明。即言之，本件上訴人既主張同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自應與其所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租賃契約而論，承租人之義務在支付租金、出租人則有以物租與他方使用收益，並保持其使用、收益之義務， 此觀民法第421條、第423條及424條之規定自明。故就租賃關係而言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。查系爭房屋雖曾於99年10月12日、99年12月29日、100年7月、8月間發生漏水情形， 而屬被上訴人應負修繕之租賃物瑕疵，然該天花板係部分漏水，且地面亦係部分積水，影響存放地面之紙箱亦僅為底部或周圍浸水，其所放置鐵架上之紙箱並無浸水情形，已如前述，並參以上訴人自承系爭房屋係當倉庫使用，裡面有固定工作人員在裡面，其係於100年底始遷出系爭房屋等語（ 見本院卷㈡第10頁背面及第11頁背面 ），足徵前揭4次漏水系爭房屋尚不至於造成上訴人對於系爭房屋全部不能使用收益之結果。是上訴人本可依據民法第430條之規定， 經催告被上訴人未為修繕後，逕以自己之費用修補後，再於租金內扣除此項費用，上訴人自不得以此非屬租賃物之重大瑕疵，與全部租金之給付主張同時履行抗辯。此外，前揭99年10月12日及99年12月29日之2次漏水問題， 據證人楊濱豪證稱：99 年10月12日那1次漏水，係被上訴人通知其系爭房屋漏水，當時水電師傅把12樓水錶關掉，系爭房屋就沒有漏水等語，及證人黃信田證稱：99年12月29日被上訴人會到系爭房屋裝水盤係因為有漏水才會來裝， 且那1次接好水盤的位置是有改善等語（見本院卷㈠第94頁背面、第95頁背面、第183頁），足證被上訴人於上訴人提出該2次修繕漏水之請求時，被上訴人均曾前往修繕，且已完成修繕，是就該2次系爭房屋漏水問題， 被上訴人既未拒絕履行其修繕義務，上訴人自99年12月29日起即負有給付租金之義務，至於100年7月、8月間之漏水情形， 因上訴人給付租金之義務與被上訴人交付、保持合於約定使用收益之租賃物之義務，本即居於互為對待給付之地位，上訴人既自99年11月26日起即未給付租金，致被上訴人發函催告並主張終止系爭租約，則被上訴人對於上訴人請求修繕100年7月與8月間之漏水，拒絕再為修繕，自非無據， 故上訴人就漏水部分亦無從主張同時履行抗辯。

（二）被上訴人主張上訴人應給付所欠租金計21萬8,000元， 及應遷讓返還系爭房屋，並自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金7萬2,000元，有無理由？

1、租金部分：

（1）依系爭租約第6條第1點約定：「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房屋，或拖延租金達2個月以上， 其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付2個月時， 經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，被上訴人得終止租約」。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人積欠租金額，非以擔保金抵償外達2個月以上時，出租人不得收回房屋。民法第455條前段及土地法第100條第3款分別定有明文。另出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7號判決參照）。

（2）查上訴人自99年11月26日起即未給付租金，且上訴人不得以系爭房屋存有漏水瑕疵為由主張同時履行抗辯，業如前述，是以上訴人先前所繳付之保證金7萬2,000元，扣抵99年11月及12月所欠之租金後，迄被上訴人於100年4月發函主張終止系爭租約時， 上訴人仍積欠超過2個月之租金金額，故被上訴人自得依據系爭租約第6條第1點之約定，終止系爭租約。 又被上訴人已於100年4月6日寄發存證信函於上訴人表示：「…上訴人於99年11月26日以後即未曾依約給付租金，迄今欠租除以押租金抵償外， 尚積欠達2個月以上共計7萬4,000元，為此特以本函催告上訴人於函到後10日內付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知。」等語， 該存證信函並於100年4月7日送達上訴人，此有郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執（見原審卷第9頁；本院卷㈠第73頁）在卷足憑， 復為上訴人所不爭執（見本院卷㈡第117頁）， 惟上訴人於收受該存證信函後10日內仍未繳付租金，依前揭說明，被上訴人所為終止系爭租約之意思表示因上訴人逾期仍未給付而條件成就，即發生終止系爭租約之效力，故系爭租約應於100年4月17日即告終止，上訴人自應依系爭租約定給付自99年11月26日起至100年4月17 日止所欠之租金共計10萬1,600元【計算式：｛（99年11月26日至99年12月25日3萬8,000元）＋（99年12月26日至100年1月25日3萬6,000元）＋（100年1月26日至100年2月25日3萬6,000元）＋（100年2月26日至3月25日3萬6,000元）＋（ 100年3月26日至100年4月17日3萬6,000元×23/30＝2萬7,600元，4捨5入 ）＝17萬3,600元｝－保證金7萬2,000元＝10萬1,600元】。

（3）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。 民法第229條第1項、第233條前段、第203條分別定有明文。亦即遲延之債務如以支付金錢為標的者，不問其債務是否原應支付利息，債權人均得請求依法定利率計算之利息。本件系爭租約雖未就租金給付約定遲延利息，惟因兩造約定租金應於每月26日以前清償，屬定有確定期限之給付，而上訴人自99年11月26日起即未給付租金，依前揭規定，被上訴人併請求所欠租金10萬1,600 元自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起即100年8月24日， 依法定利率週年利率5％計算之遲延利息，亦屬有據。

2、遷讓房屋及違約金部分：系爭租約於100年4月17日業已終止，已如前述，上訴人自應依系爭租約第4條第2點：「乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，…」之約定，返還系爭房屋， 又系爭租約第6條第2點係約定：「 乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，並無約定上訴人於終止租約或租賃期滿仍不交還房屋時，上訴人仍應支付相當於每月租金之不當得利，故被上訴人僅得請求上訴人自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付租金之1倍之違約金，另100年4月之租金為3萬6,000元，是被上訴人請求上訴人自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付被上訴人3萬6,000元部分之違約金，應屬有據，逾此部分，即屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依據系爭租約之法律關係，請求上訴人給付所欠租金10萬1,600元 及自100年8月24日起清償之日止，按週年利率5﹪計算之利息， 以及上訴人應將系爭房屋騰空返還於被上訴人，並自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付被上訴人3萬6,000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分請求，非法所許。原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴判決並為假執行，免假執行宣告，即無不合，上訴人就此部分仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由。又原審就超過上開應准許10萬1,600元部分為被上訴人勝訴判決即有未合， 上訴論旨指摘原判決此部分不當，非無理由，應由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。再者，原審就被上訴人請求超過自100年4月26日起至系爭房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付被上訴人違約金超過3萬6,000元部分，為被上訴人敗訴判決，核無不合，被上訴人附帶上訴論旨指摘原判決此部分不當，為無理由，附帶上訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不另予一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。 依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。