臺灣臺北地方法院100年度訴字第1769號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1769號

原告

福華房屋仲介有限公司

法定代理人

周財發

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

林立捷律師

複代理人

黃文玲

被告

成小燕

被告

張瑞麟

共同訴訟代理人

莊喬汝律師

　　　　　　潘天慶律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告主張：

㈠被告張瑞麟於民國99年12月7 日代理被告成小燕與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託銷售契約），以新台幣（下同）1850萬元之價格，委託原告出售成小燕所有坐落臺北市○○區○○路5段127號2樓之1房屋和地下4樓編號103號停車位及坐落土地應有部分（下稱系爭不動產），委託銷售期間自簽約日起至99年12月12日止。嗣原告於99年12月7 日，與訴外人宋瑞芬簽訂買賣議價委託書，約定宋瑞芬願以1880萬元購買系爭不動產，宋瑞芬同時出具以自己為發票人，面額40萬元，發票日99年11月26日，票號QK0000000 號，付款人合作金庫銀行淡水簡易分行支票一紙（下稱系爭支票）作為斡旋金，張瑞麟隨即於99年12月8 日代理成小燕與原告簽訂委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，約定成小燕以1880萬元價格出售系爭不動產，張瑞麟並代成小燕收受系爭支票作為定金。詎成小燕事後不願出面與宋瑞芬簽訂買賣契約，應負違約責任。縱認成小燕未授權張瑞麟出售系爭不動產，然成小燕於99年6月3日交付系爭不動產所有權狀影本予原告，以製作不動產說明書，復於99年12月6 日授權張瑞麟與原告簽訂帶看銷售同意書，張瑞麟復於99年12月8 日，代理成小燕與原告簽訂委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，並向成小燕報告上開銷售過程，成小燕從未向原告為反對之表示，且原告多次帶人看系爭不動產時，張瑞麟與成小燕均在場，成小燕從未表示拒絕出售系爭不動產，依民法第169 條規定，成小燕應負表見代理之授權人責任。爰依兩造間專任委託銷售契約第11條第1項第4款約定，請求成小燕賠償按銷售總價1880萬元4%即75萬2000元之違約金。另依原告與宋瑞芬間買賣議價委託書第3條約定和民法第216條規定，請求成小燕賠償按銷售總價1880萬元1%即18萬8000元，原告原得對宋瑞芬請求之服務報酬。以上合計94萬元。

㈡若認成小燕並未授權張瑞麟委託原告出賣系爭不動產，亦不構成表見代理人責任，張瑞麟向原告保證確係經成小燕授權出售系爭不動產，原告善意信賴張瑞麟有出售系爭房屋之代理權，爰依民法第110 條規定，請求張瑞麟賠償上開違約金及服務報酬共94萬元。

㈢聲明：

⒈先位聲明：成小燕應給付原告94萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：張瑞麟應給付原告94萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：成小燕僅授權張瑞麟於99年12月6 日，與原告簽訂帶看銷售同意書，並未授權張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，原告要求張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約時，張瑞麟已明白表示無法聯絡成小燕，原告明知張瑞麟並非屋主，卻怠於確認提出授權書，仍要求張瑞麟代簽上開文書，成小燕既未授權張瑞麟上開文書，上開文書對成小燕自不生效力。另系爭不動產權狀雖係成小燕提供原告，但係前次委託原告銷售時所提供，與此次委託無涉，原告帶買方查看系爭不動產時，成小燕從未在場，自不構成表見代理之責任。若認為成小燕應賠償原告違約金，該違約金過高應予酌減。至張瑞麟並未向原告保證經成小燕授權出售系爭不動產，原告並非善意相對人，自不得主張無權代理損害賠償責任云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

兩造不爭執之事實：

㈠成小燕於99年6月3日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定以1900萬元之價格，委託原告出售成小燕所有系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至99年9 月30日止，為兩造所不爭執，有不動產專任委託銷售契約書在卷可稽（本院卷第70、71頁）

㈡成小燕於99年12月6 日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂帶看銷售同意書，約定以1850萬元之價格，委託原告出售成小燕所有系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至100年4月1 日止，有帶看銷售同意書在卷（本院卷第63頁）。

㈢張瑞麟於99年12月7 日，以成小燕代理人身分與原告簽訂系爭專任委託銷售契約，以1850萬元之價格，委託原告出售系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至99年12月12日止，有系爭專任委託銷售契約在卷（本院卷第9至12頁）。

㈣原告於99年12月7 日，與宋瑞芬簽訂買賣議價委託書，約定宋瑞芬願以1880萬元購買系爭不動產，宋瑞芬同時出具系爭支票作為斡旋金，有買賣議價委託書、系爭支票在卷（本院卷第13至15頁）。

㈤張瑞麟於99年12月8 日，以成小燕代理人身分與原告簽訂委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，約定成小燕同意以1880萬元價格出售系爭不動產，張瑞麟並代成小燕收受系爭支票，有委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證在卷（本院卷第16、17頁）。

得心證之理由：經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：㈠成小燕是否授權張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約？㈡成小燕是否應負表見代理責任？㈢張瑞麟是否應負無權代理人責任？

㈠有關成小燕授權張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約部分：

⒈按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。民法第167 條定有明文。次按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。民法第107 條亦定有明文。

⒉查成小燕於99年6月3日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定以1900萬元之價格，委託原告出售成小燕所有系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至99年9月30 日止，有不動產專任委託銷售契約書在卷可稽（本院卷第70、71頁）。成小燕復於99年12月6 日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂帶看銷售同意書，約定以1850萬元之價格，委託原告出售成小燕所有系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至100年4月1 日止，成小燕同意原告得為買賣雙方之代理人，買方出價達到委託價格時，原告得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，賣方同意買賣契約於原告收受定金時成立生效，有帶看銷售同意書在卷（本院卷第63頁）。且成小燕於本院審理時自陳：系爭不動產是伊所有，伊透過仲介以1700萬元買的，有跟土地銀行貸款，頭期款不記得，貸款金額也不記得，每個月從伊的銀行帳戶扣款，扣款金額伊也不記得，伊平常居住在法國帶小孩，伊將系爭不動產拜託張瑞麟出售，因為之前委託原告沒有賣掉，伊就跟張瑞麟說多找幾家仲介，伊希望拿到1850萬元，伊就只有這個條件，伊在台北市○○路672 巷27號房地也是委託張瑞麟去賣等語（本院卷第196 頁反面）。是依成小燕上開所述，以及成小燕就系爭不動產先於99年6月3日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，復於99年12月6 日，授權張瑞麟代理其與原告簽訂帶看銷售同意書之過程，堪認成小燕確實有委託張瑞麟處理系爭不動產之出售事宜，並授與張瑞麟代理權。

⒊次查，原告負責銷售系爭不動產之營業員即證人陳如芳證稱：張瑞麟於98或99年4月1日，代理成小燕委託原告銷售登記於成小燕名下台北市○○路不動產，因價格太高沒有賣掉，嗣張瑞麟於99年6月4日，至原告公司代理成小燕與原告簽訂專任委託銷售契約，伊曾向張瑞麟要求出具成小燕之授權書，張瑞麟沒有講話，張瑞麟自98年8 月間找伊要買房子，即表示成小燕是人頭等語（本院卷第99頁反面、第100 頁）。另證人錢奕州證稱：伊為住商不動產仲介公司職員，伊於99年12月間打電話與張瑞麟聯繫，張瑞麟與住商公司簽訂一般委託銷售契約後，再補正成小燕之授權書，後來伊仲介周俊勳購買系爭不動產等語（本院卷第100 頁）。是依證人陳如芳、錢奕州上開所述，亦足認張瑞麟有受成小燕委託處理系爭不動產之出售事宜。則原告主張成小燕授權張瑞麟於99年12月7 日，以成小燕代理人身分與原告簽訂系爭專任委託銷售契約，復於99年12月7 日，授權張瑞麟以代理人身分與原告簽訂委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，自屬可取。至被告辯稱成小燕僅授權張瑞麟與原告簽訂帶看銷售同意書，並未授權張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證云云，縱然屬實，亦屬代理權之限制，不得以之對抗善意之原告，被告上開所辯，尚不足取。

⒊另查，原告與成小燕間系爭專任委託銷售契約第11條第1項第4款約定：「委託人（指成小燕）如有下列情形之一者，視為受託人（指原告）已完成仲介之義務，委託人應全額一次支付委託銷售價格4%服務報酬予受託人：…四、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者：或委託人簽署確認後卻不履行買賣契約之義務者。…」有系爭專任委託銷售契約在卷（本院卷第11頁）。本件成小燕於99年12月7 日，由張瑞麟代理與原告簽訂系爭專任委託銷售契約，約定以1850萬元之價格，委託原告出售系爭不動產，委託銷售期間自簽約日起至99年12月12日止，原告於99年12月7 日，與宋瑞芬簽訂買賣議價委託書，約定宋瑞芬願以1880萬元購買系爭不動產，宋瑞芬同時出具系爭支票作為斡旋金，張瑞麟於99年12月8 日，以成小燕代理人身分與原告簽訂委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證，約定成小燕同意以1880萬元價格出售系爭不動產，張瑞麟並代成小燕收受系爭支票，已如前述，有買賣議價委託書、系爭支票、委託銷售契約內容變更合意書、賣方定金收款憑證在卷（本院卷第13至15頁），堪認原告已完成仲介義務，惟成小燕事後反悔拒不出售系爭不動產，則原告主張其依系爭專任委託銷售契約第11條第1項第4款約定，得請求成小燕賠償按銷售總價1880萬元4%即75萬2000元違約金，自屬有據。至成小燕辯稱上開違約金過高應予酌減云云，並未舉證以實其說，尚不足取。

⒋另原告與宋瑞芬間所簽訂之買賣議價委託書，契約當事人為原告與宋瑞芬，有買賣議價委託書在卷（本院卷第13、14頁），成小燕並非契約當事人，基於債之相對性，原告不得依其與宋瑞芬間買賣議價委託書，對成小燕主張權利義務關係。至民法第216 條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」係指損害賠償之範圍，並非請求權之依據，經本院行使闡明權後，原告仍執此作為請求依據（本院卷第86頁），顯屬無據。故原告主張其依上開買賣議價委託書第3 條約定和民法第216條規定，得請求成小燕賠償按銷售總價1880 萬元1%，即原告原得對宋瑞芬請求之服務報酬18萬8000元，即屬無據。

㈡本件成小燕確係授權張瑞麟簽訂系爭專任委託銷售契約，則有關成小燕是否應負表見代理責任，以及瑞麟是否應負無權代理人責任部分，自毋庸審酌。

從而，原告依系爭專任委託銷售契約第11條第1項第4款約定，請求成小燕給付75萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日即 100年3月25日起至清償日止，按年息5% 計算之利息之範圍內，此有調解筆錄在卷，符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條之規定，為有理由，應予准許。其餘請求部分，為無理由，應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。

另原告與成小燕陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

民事第六庭法 官 姜悌文