臺灣臺北地方法院100年度訴字第2707號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2707號

原告

姚翠君

訴訟代理人

陳守文律師

被告

李佩勤

訴訟代理人

吳逸羣

被告

安信建築經理股份有限公司

法定代理人

高志尚

訴訟代理人

張宜琪

被告

儀富不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

陳建銘

訴訟代理人

吳毅瑋

上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國101年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造所訂買賣價金履約保證證書第7條之約定，合意以本院為管轄第一審法院，故本院就本件返還買賣價金之訴自有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。原告起訴時訴之聲明第一項為：被告李佩勤、安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）應給付原告新臺幣（下同）61萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付範圍內同免責任。原告嗣於民國100年11月25日變更訴之聲明第一項為：被告李佩勤、安信公司應給付原告61萬元，及其中被告李佩勤自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中被告安信公司自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按給付時玉山商業銀行股份有限公司牌告活期存款利率計算之利息，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付範圍內同免責任。原告又於101年1月18日請求被告安信公司給付部分，減縮為607,131元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按給付時玉山商業銀行股份有限公司牌告活期存款利率計算之利息，核屬縮減應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於100年3月17日透過被告儀富不動產仲介經紀有限公司（下稱儀富公司）居間仲介以610萬元向被告李佩勤買受其所有門牌號碼新北市○○區○○路二段522巷48號9樓之建物及其所占基地之房地 (下稱系爭房地)，買賣雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由承辦地政士吳琇梅辦理簽約、貸款、過戶手續，同時並與被告安信公司約定辦理本件買賣價金履約保證事宜，原告並於簽訂系爭契約時給付簽約款61萬元，並存入履約保證專戶 (玉山銀行敦南分行帳號0000000000000號)，另給付被告儀富公司仲介服務費122,000元。而原告於委託被告儀富公司居間斡旋系爭房地時即向該公司承辦人員劉孟瑋告知因慮及自身財力不足，必需經銀行核准貸款七成為購屋條件，因此於簽訂系爭契約時，於系爭契約第16條第3項即加註：「甲乙雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣427萬元正，則無條件解除契約。」等語。原告於簽訂系爭契約後經由簽約地政士吳琇梅分別向玉山銀行三重分行、台北富邦銀行板橋分行、安泰銀行新莊分行、上海銀行蘆洲分行、日盛銀行板橋分行等五家銀行申辦房屋貸款，但皆陸續遭銀行拒絕申貸而退件處理，致原告無法貸到上開約定之買賣價金七成即427萬元，依民法第99條第2項規定及最高法院60年臺上字第4001號判例意旨，系爭契約即因附解除條件成就而失其效力，無待原告另為解除契約之意思表示，依系爭契約買賣價金履約保證書第2條第1項及民法第179條之規定被告李佩勤、安信公司即應返還原告已付買賣價金61萬元，由於本件買賣因原告無法貸足427萬元而契約無效，被告儀富公司亦應依民法第179條規定返還原告已付仲介報酬122,000元，經原告向被告等請求皆不獲置理，此有系爭契約、買賣價金履約保證證書（下稱系爭保證書）、存證信函可證。因此原告起訴請求被告返還已付買賣價金及仲介服務報酬。

㈡又被告安信公司就此61萬元簽約款對於原告之債務，與被告李佩勤對於原告之債務間，係基於各別之發生原因，對原告各負全部給付義務，因其中一人為給付，他債務人於該給付範圍內同免其責任，乃屬不真正連帶債務。並聲明：⒈被告李佩勤應給付原告610,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告安信公司應給付原告607,131元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按給付時玉山商業銀行股份有限公司牌告活期存款利率計算之利息，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付範圍內同免責任。⒉被告儀富公司應給付原告122,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：

㈠被告李佩勤未提出書狀供本院審酌，僅到場辯稱本件貸款應可到達七成等語並請求駁回原告之訴。

㈡被告儀富公司則以系爭房地於100年9月28日已經成交，新買方貸款設定為600萬元，實貸金額為500萬元，然原告當時只要貸款427萬元，以簽約前原告提供之資料向銀行做審核，原告應可向銀行貸款到達七成，然照會銀行過程中，係原告惡意不讓貸款有到達七成，故原告主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈢被告安信公司則以依履約保證之意旨係於確保不動產買賣契約之誠信履行及保障買賣價金之權利，是伊係立於公正第三人之地位，自得按系爭保證書第6條之約定，依確定判決將保管款項交付予應得之人，惟依兩造簽訂之買賣價金履約保證申請書（下稱系爭申請書）第3條第2項之約定，其利息應以履保專戶之利息計算之。又依系爭契約第3條之約定，應予扣除手續費1,830元，故原告僅得請求607,131元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於100年3月17日透過被告儀富公司居間仲介以610萬元向被告李佩勤買受其所有之系爭房地，買賣雙方並簽有系爭契約、系爭申請書，由承辦地政士吳琇梅辦理簽約、貸款、過戶手續，同時並與被告安信公司約定辦理本件買賣價金履約保證事宜，原告並於簽訂系爭契約時給付簽約款61萬元，並存入履約保證專戶（玉山銀行敦南分行帳號0000000000000號），另給付被告儀富公司仲介服務費122,000元，此有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書影本附卷可稽（見卷第10至23頁）。

㈡系爭契約第16條第3項約定「甲乙雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣肆佰貳拾柒萬元正，則無條件解除契約。」等語（見卷第15頁）。

四、得心證之理由：

㈠系爭契約是否因所附解除條件成就而解除？

⒈按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第2項定有明文。次按附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民法第99條第2項之規定極為明顯（最高法院31年上字第3433號判例可參）。復按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第101條定有明文。再按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列（最高法院67年台上字第770號判例意旨參照）。是當事人若無故意促其條件成就者，自不得援引民法第101條第2項之規定，視為條件不成就。

⒉原告主張伊於簽訂系爭契約後經由簽約地政士吳琇梅分別向玉山銀行三重分行、台北富邦銀行板橋分行、安泰銀行新莊分行、上海銀行蘆洲分行、日盛銀行板橋分行等五家銀行申辦房屋貸款，但皆陸續遭銀行拒絕申貸而退件處理，致原告無法貸到約定之買賣價金七成即427萬元，附解除條件已成就，被告則否認並稱原告提供之資料及系爭房地價值應可向銀行貸款達到買賣價金七成，而原告係故意促條件成就等語。經查，本院分別向上開玉山銀行三重分行、台北富邦銀行板橋分行、安泰銀行新莊分行、上海銀行蘆洲分行、日盛銀行板橋分行等銀行發函查詢原告就系爭房地辦理貸款情形，上海銀行蘆洲分行以100年8月12日上盧洲字第1000000216號函陳報原告未曾以系爭房地申請貸款（見卷第76頁），安泰銀行以100年8月19日（100）安消徵發字第1006000006號函陳報原告以系爭房地申請房屋貸款，該行依據申請人提供之相關申貸文件進行徵信審查，因申請人還款能力未符合該行承作規定而婉拒承作（見卷第77至79頁），台北富邦銀行板橋分行以100年8月19日北富銀板橋字第1000000064號函陳報原告未申請貸款（見卷第80頁），日盛銀行板橋分行以100年8月30日日銀字第1002C00047040號函陳報原告未申請貸款（見卷第81頁），玉山銀行三重分行以100年9月14日玉山三重字第1000812002號函陳報因原告無法提供財力資料及證明而無法進入徵信流程，亦無申請書等文件（見卷第83頁）等情，堪認原告曾向安泰銀行辦理貸款，惟原告因個人財力狀況不符安泰銀行承作規定而遭拒絕辦理貸款。

⒊查證人林志慶具結證稱「（問：是否有承辦原告貸款事宜？）賣方代書轉過來，請我們作承辦，我們先作鑑價，鑑價符合客戶需求，會跟客戶索取身分證件及財力資料，本件鑑價是553萬元，照規定貸款到可以8成，就是442萬元，後來賣方李佩勤訴訟代理人吳逸告知買方這邊有糾紛，貸款要暫停。賣方說在前一家銀行作照會時，會不利於核貸，沒有跟買方接觸過。如果買方財力OK、信用正常，如名下負債、貸款繳款是否正常、貸款額度是否超過所得，如果有遲延繳款要看狀況沒有一定，如果貸款額度超過所得貸款額度就會調整，不一定會貸款，必須聯徵查詢及客戶提供財力證明才可以判斷。」、「（問：本案的原告是否有見過？）沒有。」、「（問：原告本身的財力證明及還款能力的信用資料是否清楚？）不是很清楚。」、「（問：原告有沒有向你們銀行申辦貸款？）沒有。」等語（見卷第48至50頁），可知證人林志慶僅對系爭房地為鑑價而已，並未實際辦理原告貸款事項，對原告個人信用狀況良好與否並不瞭解，尚難認原告得順利以系爭房地向永豐銀行貸得款項427萬元。另查證人鄒秉勳具結證稱「（問：你有無辦理過本件原告用他買受的不動產辦理貸款？）只有電話聯絡過，我電話跟原告聯絡，電話內容大概是詢問貸款方面的事情，案子有點久，這件後來沒有承作，不是很有印象。原告沒有來遞件。問他信用紀錄的部分，他電話說他之後可能會跳票，沒有講金額，聽到這個問題，銀行就不太敢承作，因為有跳票紀錄對銀行來說有風險，後續就沒有作接洽。之後跟代書回覆有這個紀錄沒有辦法承作。」、「（問：電話中原告有無說他不想申辦貸款？）沒有提到。」、「（問：原告在電話中有無給你感覺說不想辦貸款？）通過一次電話不是很有印象。」等語，證人吳琇梅具結證稱「（問：此案後來原告如何辦理貸款？向哪家銀行？）買方同意讓我幫他找貸款銀行。我第一個是找安泰銀行，安泰銀行有送件，安泰銀行跟原告聯絡，填寫資料送件，安泰銀行覺得他需要補一個保人，他回答銀行無法補保人。之後我就幫他找玉山銀行跟富邦銀行，銀行打給他，他就回答他有可能之後會跳票，銀行聽到這個就回覆我們不敢承作，我就回報給仲介，請仲介跟原告溝通，如果他在這樣沒有一家銀行願意貸款給他，因為這樣有風險性，每家銀行都不敢承作。後來我跟原告獎你為什麼都跟銀行講這樣，原告回答他跟他先生離婚，他先生拿走一部分的錢，有開一些票出去，他怕票會跳票，他說他講的是事實，我跟他說你這樣講每家銀行都不願意貸款給你，我說那我就沒有辦法幫你辦貸款，後來就請仲介處理，我後續就沒有處理。」、「（問：買賣契約簽之前是否知道原告會有先生離婚拿錢，可能跳票的事情？）簽約時都沒有講，是事後送銀行貸款他跟銀行講跳票這些事我們才知道。如果簽約前他跟我們講跳票的事我們也不敢承作簽約。」、「（問：簽約時證人是否跟我們保證說依原告資力一定可以貸款到427萬元？）簽約當下當著兩造的面我有當場打電話給玉山銀行，把原告的工作、財力有跟銀行大概敘述，銀行說依照我講的原則上沒有問題，後來銀行打電話給原告，原告說有跳票可能，銀行就不敢承作。」、「（問：依照安泰銀行回函，他認為說依原告目前信用狀況跟資力他們是拒絕承貸，有無意見？《提示本院卷第77頁》）因為銀行有請他補保人，但是原告沒有辦法補保人。」、「（問：在剛剛回函，在徵信過程中，安泰銀行沒有要求原告補保人？）一般銀行都是先送件，如果財力不夠，銀行才會請他補保人。」、「（問：本件是因為原告的財力不夠，所以銀行才會要求補保人嗎？）是。每家銀行要求補保人的財力標準不一。」、「（問：原告有說他的財力沒有問題是怎樣的財力？）我有問他存摺的平均餘額大概多少，我忘記他有無拿存摺出來，他的存摺大約一百多萬到兩百多萬的餘額。簽約當天我有看到原告拿存摺過來，簽約後有影印原告的存摺，內容我當天有看到。」、「（問：玉山銀行在簽約時有無將原告正式的財力資料或個人信用資料交給玉山銀行辦理貸款嗎？）我記得房子的部分事先有估價過，原告的財力是當下才提供給我們，我們簽約是當場才會看到買方，才會請買方提供給我們，怎麼會事先提供資料給玉山銀行。」、「（問：所以你在簽約當天口頭有向玉山銀行溝通貸款時，玉山銀行並未看到原告的財力跟信用資料？）沒有。因為房子事先估價。」、「（問：為什麼在原告向安泰銀行申辦貸款時既無跳票紀錄，也沒有信用卡遲繳的情形，也提供存摺，為何安泰銀行拒絕承貸？）每家銀行審核的方式不一樣，安泰銀行有要求保人但是原告沒有辦法提供，玉山銀行我有說原告沒有保人，是否可以作，玉山銀行說只要沒有跳票等紀錄他們可以承作。」等語（見卷第109至112頁）。可知原告向富邦銀行、安泰銀行申辦貸款時，曾告知會有跳票的可能且無法提出保人，致二家銀行拒絕辦理本件貸款。再查證人林志宏具結證稱「（問：100年2、3月間是否有跟原告借票？）有。金額一張30萬，一張23萬。是他本人的票。」、「（問：是否有兌現？）不清楚，我來不及還給他，因為工程款還沒有下來。」、「（問：原告是否後來有匯50萬元給你，要你把票贖回？）有。票我是拿去週轉現金，原告後來有要求我把票贖回。原告有匯50幾萬。要贖回那兩張票。票有沒有贖回那麼久忘記了。」、「（問：票的錢為何是要由原告匯錢給你贖回，而不是由你出的？）我工程款還沒有下來，來不及。」等語（見卷第127至128頁），足認原告借票時間係在100年3月17日簽約之前，並非簽約後所發生的事實，且原告有相當財力得借款予證人林志宏週轉，惟簽訂系爭契約前既已發生借票情事，原告向銀行貸款時據實告知有跳票可能，致遭銀行拒絕承貸，惟尚難以此遽認係原告於簽訂系爭契約後，有以不正當行為故意不辦理貸款或致辦理貸款審核無法通過等情事。

⒋原告既無故意以不正當行為使系爭房地無法向銀行貸款427萬元之情形，富邦銀行、安泰銀行因審核原告財力不足而不予貸款，致原告無法以系爭房地貸款427萬元，則依系爭契約第16條第3項「甲乙雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣肆佰貳拾柒萬元正，則無條件解除契約。」之約定（見卷第15頁），系爭契約約定之條件業已成就，系爭契約即因解除條件成就而失其效力。

㈡原告請求被告返還買賣價金及仲介費，是否有理由？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又為給付原因之法律行為不成立或無效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因，應成立不當得利（最高法院98年度台上字第204號判決意旨可參）。另按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第568條定有明文。民法第568條立法理由謂：查民律草案第七百五十九條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。

⒉承上，原告無法向銀行申請貸款427萬元，系爭契約第16 條第3項約定之解除條件已成就，系爭契約生解除之效果而溯及失其效力，被告李佩勤受領原告已給付之買賣價金即失其法律上原因，被告儀富公司亦不得向原告請求給付居間之報酬，被告儀富公司受領原告給付之仲介費亦屬無法律上之原因，原告自得依不當得利之規定請求被告李佩勤返還買賣價金及被告儀富公司返還仲介費。又依被告安信公司出具買賣價金履約保證書第2條第1項約定「賣方若未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定，或取得確定判決或與確定判決有同一效力之文書後，本公司即將買方已支付之買賣價金扣除買方應付之相關費用後返還予買方。」之內容，被告安信公司負有將原告給付價款扣除履約保證手續費後餘額607,131元返還原告之義務。末按所謂不真正連帶債務者，係指數債務人客觀上具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付義務之債之關係；此類債之關係，因債務人中之一人為給付，他債務人對債權人之債務亦告消滅。本件被告李佩勤、安信公司各依不當得利、買賣價金履約保證書之法律關係，對於原告各負全部給付義務，性質上即屬一不真正連帶債務，是以若其中債務人已為給付，另一債務人於其給付範圍內即免為給付。

五、綜上，原告本於買賣價金履約保證書第2條第1項約定及民法第179條之規定，請求被告給付如主文第1、2、3、4項所示金額、利息，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以准許；併依職權宣告被告預供相當擔保後，得免假執行。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。