臺灣臺北地方法院100年度訴字第3557號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第3557號

原告

國華人壽保險股份有限公司

法定代理人

接管人財團法人保險安定基金

法定代理人

接管小組召集人 謝.

訴訟代理人

廖穎愷律師

訴訟代理人

林涵如

複代理人

余永璿

被告

緹力士健康事業股份有限公司

法定代理人

陳武剛

訴訟代理人

林天財律師

　　　　　　蕭弘毅律師

　　　　　　柳慧謙律師

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國一百零一年三月十九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國九十九年十一月間經由訴外人司貝斯特不動產投資顧問有限公司（下稱司貝斯特公司）之仲介，承租伊所有坐落台北市○○區○○路五段一零九號一樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自九十九年十二月十日起至一百零五年十二月九日止，租金每月新台幣（下同）四十七萬七千七百五十元，被告於九十九年十二月十四日簽收系爭房屋之鑰匙六把，業已完成點交，並於同日發函向伊借用系爭房屋之隔壁即台北市○○區○○路五段一一一號一樓房屋（下稱隔壁一一一號房屋）暫放健身器材，足認兩造間已達成租賃契約之合意，詎被告拒絕給付房屋租賃保證金及其他依約應履行之相關義務，經伊催告後未獲有效處理，伊於一百年三月三十日通知被告終止租約，並依約要求被告給付相當於兩個月租金之違約金九十五萬五千五百元，惟仍未獲置理，爰依租賃契約書第十二條第二項Ｃ款、第三項之規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告九十五萬五千五百元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。

二、被告則以：伊於九十九年五月間因所屬健身中心世貿分館必須遷館，經由司貝斯特公司仲介與原告進行租賃事宜之商談，同時告知須承租系爭房屋及同址地下一樓房屋始符需求，但因分屬不同所有權人，須分別洽商租約，惟告知須同時承租伊始能同意，此為原告所明知，嗣伊未與地下一樓房屋所有人達成租賃條件之合意，遂於九十九年十二月十七日致函原告，表示未能承租地下一樓房屋，故不同意與原告就系爭房屋簽立租約，而未簽立任何租賃契約之書面，亦未就違約金條款達成合意，雖原告為方便伊勘查房屋現狀，於九十九年十二月十四日將系爭房屋之鑰匙六把交付伊公司人員，惟伊鑑於兩造迄未就租賃契約達成共識，旋於同年月十六日以存證信函將該鑰匙寄還原告，原告拒收，伊再於同年月二十七日寄還上開鑰匙，原告於次日簽收，另伊函借系爭房屋隔壁一一一號房屋，但就系爭房屋及該隔壁一一一號房屋從未使用，足認兩造就系爭房屋並未達成租賃之合意，為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。

三、兩造不爭執事項（參見本院卷第九七頁）：

㈠兩造於九十九年八月至十二月間，經由司貝斯特公司就系爭房屋商談租賃事宜，被告公司經理王志峰與司貝斯特公司專案經理林佩燁於九十九年十一月二十三日、二十五日及十二月二日互有電子郵件往返（見本院卷第九四頁、第八○頁及第八一頁），惟被告於司貝斯特公司寄送原告用印之租賃契約書（見本院卷第七一頁至第七八頁）內並未用印。

㈡被告於九十九年十二月十四日簽收系爭房屋鑰匙六把（見支付命令卷第六頁），惟於同年月十六日寄還前開鑰匙六把（見本院卷第四六頁至第四七頁），原告拒收（見本院卷第四八頁），被告再於同年月二十七日寄還上開六把鑰匙，原告於同年月二十八日簽收（見本院卷第四九頁）。

㈢被告於九十九年十二月十四日具函（見支付命令卷第四頁），向原告借用系爭房屋之隔壁一一一號房屋作為暫放健身器材之空間，惟原告並未將該隔壁一一一號房屋鑰匙交付被告，被告亦未使用該隔壁一一一號房屋。

㈣原告於一百年一月二十一日寄送存證信函促被告履行租賃契約並繳交保證金（見支付命令卷第七頁至第九頁），再於同年三月三十日以存證信函寄送被告表示終止租賃契約（見支付命令卷第十頁）；被告則於一百年一月二十八日、同年四月二十七日以存證信函回復原告表示兩造就系爭房屋並未成立租賃契約（見本院卷第九二頁、第九三頁）。

四、惟原告主張被告應依其提出之租賃契約書第十二條第二項Ｃ款、第三項約定給付違約金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間爭點在於：兩造就系爭房屋有無成立租賃契約？若租賃契約已成立，兩造就違約金條款有無達成合意？約定之違約金數額是否過高？經查：

㈠按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，民法第四百二十二條前段定有明文。本件原告主張兩造就系爭房屋已成立租賃契約，租賃期間自九十九年十二月十日起至一百零五年十二月九日止，租金每月四十七萬七千七百五十元，除提出記載該租賃標的、租賃期間及租金之租賃契約書（見本院卷第七一頁至第七八頁）外，並依該租賃契約書第十二條之約定，主張被告應給付其相當於兩個月租金之違約金九十五萬五千五百元，足見原告主張兩造就系爭房屋成立之租賃契約，係不動產定期租賃契約，且提起本訴之依據，即為該定期限租賃書約定條款，依上開說明，原告主張之不動產定期租賃，其期限已逾一年，自須以字據訂立之。惟原告提出記載租賃期間六年之租賃契約書尚未經被告公司用印等情，為兩造所不爭執，已如前述，自難認兩造就系爭房屋已有該定期租賃契約之合意，原告據該未合意之租賃契約書所載條款，請求被告給付違約金，亦屬無據。

㈡雖原告主張依司貝斯特公司出具之簽訂房屋租賃契約應備證件、被告公司經理王志峰於九十九年十一月二十五日、同年十二月二日寄送司貝斯特公司專案經理林佩燁之電子郵件，足認兩造間已達成租賃契約之合意云云。惟上開「房屋租賃契約應備證件」固有租賃標的、租金等租賃契約必要事項之記載，然係司貝斯特公司專案經理林佩燁所繕打製作，供作「雙方確定要簽約應該要準備的事項，及點交的時間」之用，除有原告提出之該應備證件（見本院卷第七九頁）在卷可稽外，並經證人林佩燁到庭證述（見本院卷第一○七頁背面）無訛，足見該文件係仲介公司為促成簽約提供之備忘文件，並非兩造間簽署用印之書面契約文件，又被告公司經理王志峰於九十九年十一月二十五日電子郵件所指「確認版合約」（見本院卷第八○頁），業經證人林佩燁到庭證稱「..內容是在說被告同意合約的內容，但是簽約日期還沒有確定，但是合約的內容、條文都沒有問題」等語（見本院卷第一○八頁），足見該「確認版合約」僅係被告與仲介公司雙方職員間預為兩造將來租賃契約之簽訂，就契約內容協議增修之確認版本，既無兩造公司簽印，自非兩造間租賃契約之書面文件，另被告經理王志峰於同年十二月二日寄送林佩燁之電子郵件，內容記載「請將合約日期空白，只寫12月就好，用好印會押上去」等語，有該電子郵件（見本院卷第八一頁）在卷可稽，顯然該電子郵件寄送當時，兩造尚未就租賃契約文件簽署用印，該電子郵件傳送之目的，係為兩造契約文件之簽署預作準備，而非以該電子郵件作為兩造間租賃契約之書面文件甚明，是以上開文件，均不足認兩造已就原告主張之定期租賃契約訂立字據。原告據此主張兩造間已達成定期租賃契約之合意，進而依其提出之租賃契約書所載違約金條款，請求被告給付違約金云云，即不足採。

㈢又原告主張被告已於九十九年十二月十四日簽收系爭房屋鑰匙而完成點交，並於同日向原告函借隔壁一一一號房屋暫放健身器材，足認兩造間已達成租賃契約之合意云云。惟原告提出被告簽收系爭房屋鑰匙之收據，係由被告公司經理王志峰簽名出具，簽收日期為九十九年十二月十四日，有原告提出之該收據（見支付命令卷第六頁）在卷可稽，嗣被告於同年月十六日即將鑰匙寄還原告，因原告拒收，被告再於同年月二十七日寄還上開鑰匙，原告於同年月二十八日簽收等情為真正，已如前述，並有被告提出之存證信函、照片影本及掛號郵件回執（見本院卷第四六頁至第四九頁）在卷可參，是依該收據並未經被告公司簽署用印，對照原告提出之租賃契約書，記載租賃期間起算日為九十九年十二月十日，亦未經被告公司簽署用印，兩者相距不過四日，且被告簽領系爭房屋鑰匙後兩日，旋將該鑰匙寄還等情觀之，自堪信被告所辯其公司經理王志峰簽名領具鑰匙，係為確認系爭房屋之空間是否足供被告搬遷之用，而為議約之準備等語，所言非虛，是以原告主張其將系爭房屋之鑰匙交付而完成點交，足認兩造間已達成租賃契約之合意云云，不足採信；又被告曾於九十九年十二月十四日向原告函借系爭房屋隔壁一一一號房屋作為暫放健身器材之空間一節，固為被告所不爭執，並有原告提出之該函（見支付命令卷第四頁）在卷可稽，然原告並未將該隔壁一一一號房屋鑰匙交付被告，被告亦未使用該隔壁一一一號房屋等情為真正，亦為兩造所不爭執，業如前述，足見該被告函借系爭房屋隔壁一一一號房屋暫放健身器材一事，並不足認兩造間已達成租賃契約之合意甚明。

㈣準此，原告主張兩造間就系爭房屋已達成為期六年、租金每月四十七萬七千七百五十元租賃之合意等情，不足採信，已如前述，則兩造間既未成立租賃契約，自不足認兩造間已就違約金條款達成合意，而就違約金數額是否過高一節，亦無審酌之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告主張兩造就系爭房屋已達成租賃之合意云云，不足採信。從而，原告依其提出之租賃契約書第十二條第二項Ｃ款、第三項之約定，訴請被告給付其違約金九十五萬五千五百元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。