臺灣臺北地方法院100年度訴字第3912號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 102 年 04 月 12 日
• 法官: 賴淑美
• 法定代理人: 王存輔、羅承志
• 原告: 熊贛周
• 被告: 李豪昌、何詠華、禾弘工程有限公司法人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第3912號原　　　告　熊贛周
被　　　告　李豪昌
訴訟代理人　張伯時律師
被　　　告　何詠華
弘宇開發建設有限公司
上　1　 人
法定代理人　王存輔
被　　　告　禾弘工程有限公司
法定代理人　羅承志（原名：羅國誌）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李豪昌、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司應自坐落於臺北市中正區永昌段一小段七八五、七八五之二、七八六、七八七地號土地上之門牌臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號一至三樓建物（面積共一二三點四一平方公尺）遷出，並將上開建物騰空返還原告。
被告李豪昌、何詠華應連帶給付原告新臺幣柒萬陸仟陸佰肆拾伍元。
被告李豪昌應自民國一百年八月十二日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟陸佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告李豪昌、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司預供擔保後，得假執行；但被告李豪昌、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司如以新臺幣叁佰伍拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項於原告以新臺幣貳萬陸仟元為被告李豪昌、何詠華預供擔保後，得假執行；但被告李豪昌、何詠華如以新臺幣柒萬陸仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第三項於原告按月以新臺幣伍仟元為被告李豪昌預供擔保後，得假執行，但被告李豪昌如每月以新臺幣壹萬肆仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告李豪昌、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○00000 ○000 ○000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號1-3
樓建物（面積共123.41平方公尺）遷出，並騰空遷讓返還原告。㈡被告李豪昌、何詠華應連帶給付原告新臺幣（下同）328,000 元。被告應連帶自民國99年10月25日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告400,00 0元。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣於102 年3 月27日具狀更正為：㈠被告李豪昌、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○0000 0○000 ○000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號1-3
樓建物（面積共123.41平方公尺）遷出，並騰空遷讓返還原告。㈡被告應連帶自99年10月25日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告29,250元。㈢願供擔保請准宣告假執行等情，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合。
二、本件被告何詠華、弘宇開發建設有限公司、禾弘工程有限公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告主張：
㈠原告於99年間經由本院98年度司執字第60597 號強制執行事件拍賣程序，標得坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○000 00○000 ○000 地號土地上之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號1-3 樓房屋1 棟（下稱系爭房屋），系爭房屋查封前已由原所有人王舜民於97年11月25日與被告李豪昌簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期自97年12月1 日起至102 年11月30日止，每月租金8, 000元，並由被告何詠華為連帶保證人。原告於99年10月25日經本院執行處核發權利移轉證書，取得系爭房屋權利後，被告李豪昌即未繳納租金予原告，已達遲延給付租金2 期。另被告李豪昌將系爭房屋分租予被告弘宇開發建設有限公司（下稱弘宇公司）、禾弘工程有限公司（下稱禾弘公司），顯違反民法第443 條規定，是原告本於出租人之繼受人地位，依民法第440 條及第443 條規定終止系爭租賃契約，並以起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，再依民法第767 條第1 項規定，請求被告李豪昌、弘宇公司、禾弘公司將系爭房屋遷讓騰空並返還予原告。
㈡被告李豪昌有遲延給付租金之情事，原告自得依系爭租賃契約關係，請求被告李豪昌、何詠華應自99年10月25日起，按月連帶給付原告29,250元；且系爭租賃契約終止後，被告等人無權占用系爭房屋受有如同租金之利益，致原告受有損害，爰依不當得利法律關係，請求被告應自99年10月25日起，按月連帶給付原告29,250元。
㈢聲明：
⒈被告李豪昌、弘宇公司、禾弘公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○00 000○000 ○000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號1-3 樓建物（面積共123.41平方公尺）遷出，並騰空遷讓返還原告。
⒉被告應連帶自99年10月25日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告29,250元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告李豪昌部分：
⒈原告雖經本院98年度司執字第60597 號強制執行事件拍賣取得系爭房屋之權利，但上開執行程序因有第三人異議並主張拍賣無效，故原告是否已合法取得系爭房屋之權利，不無疑問。另被告李豪昌是於97年間向原告之前手即王舜民承租系爭房屋，嗣王舜民將系爭房屋出售予訴外人洪賜志，由洪賜志承受被告李豪昌與王舜民間之租賃關係，即便原告有合法取得系爭房屋之權利，依買賣不破租賃之規定，原告與被告李豪昌間就系爭房屋仍存在有租賃契約關係。再者，原告僅取得系爭房屋之權利，就系爭房屋所坐落之土地並無任何權利，原告以土地及房屋價值計算本件相當租金之損害賠償，顯不合理等語。
⒉聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告何詠華雖未於言詞辯論期日到場，惟據其以前提出書狀陳述：
⒈伊並無占有使用系爭房屋，另原告僅取得系爭房屋之權利，就系爭房屋所坐落之土地並無任何權利，原告以土地及房屋價值計算本件相當租金之損害賠償，顯不合理等語。⒉聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告弘宇公司、禾弘公司經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張其於本院98年度司執字第60597 號強制執行事件中，得標買受系爭房屋，並於99年10月25日經本院核發不動產權利移轉證書，而系爭房屋為未辦理保存登記之建物等情，為被告李豪昌所不爭執，並有臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書影本1 份附卷足憑（見本院卷第9 頁），及經本院依職權調閱本院98年度司執字第60597 號執行卷查核屬實，堪認為真實。
四、又原告主張其自99年10月25日經本院核發權利移轉證書後，被告李豪昌即未繳納租金予原告，已達遲延給付租金2 期，且被告李豪昌有違法轉租系爭房屋之情事，原告自得終止系爭租賃契約，並請求遷讓騰空返還系爭房屋，及請求被告等連帶給付租金及相當於租金之不當得利等情，則為被告李豪昌、何詠華所否認，並分別以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？
⒈原告之前手即王舜民是於97年6 、7 月間向他人購得系爭房屋等情等情，已經王舜民於另案審理中證述明確（見本院100 年度訴字第291 號民事卷㈠第18 2頁），且為原告、被告李豪昌所不爭執（見本院卷第133 頁背面），自堪信為真實。而系爭房屋為未辦理保存登記之建物，足見王舜民僅取得系爭房屋之事實上處分權。又系爭房屋經本院查封後，原告經由法院拍賣程序，拍定而取得系爭房屋之事實，亦如前所述。
⒉雖被告李豪昌辯稱王舜民早已將系爭房屋出售予洪賜志，原告是否已合法取得系爭房屋之權利，不無疑問云云。惟查：
⑴本院於98年8 月11日至系爭房屋現場實施查封時，經被告李豪昌之員工聯繫被告李豪昌後，表示被告李豪昌稱系爭房屋是其與王舜民合夥購買，並由被告李豪昌作為宿舍使用等情（見本院98年度司執字第6059 7號執行卷第33頁背面）；另臺北市政府警察局中正第二分局廈門派出所員警奉本院命令於99年5 月25日查訪系爭房屋現況時，在場人陳文澤亦指稱系爭房屋為王舜民所有等語見本院98年度司執字第60597 號卷㈡第224 頁），足見該等人員皆無陳述系爭房屋已由王舜民出售予洪賜志之情。
⑵又依洪賜志於本院100 度訴字第291 號事件審理中所提出之房屋買賣約定：立約人買方洪賜志（簡稱甲方）賣方王舜民（簡稱乙方）甲乙雙方‧‧‧約定條款如下：‧‧第2 條本約房屋買賣總價款：4,500,000 元。第3
條：甲方應依下列日期給付乙方價款：①第一次款：本約簽訂時，給付1,000,000 元。②第二次款：契稅稅單核發後，10日內給付1,000,000 元。③尾款：於產權登記完成並點交房屋同時，給付2,500,000 元等情，有房屋買賣契約書在卷可稽（見本院99年度北簡字第10224
號民事卷第10頁至第12頁），惟依洪賜志之付款期間，係分別於：①98年1 月8 日匯款700,000 元、②98年1
月8 日匯款800,000 元、③98年1 月16日匯款1,000,
000 元、④99年1 月14日存款2,000,000 元等情，有匯款申請書及存款憑證客戶收執聯影本在卷可按（見本院99年度北簡聲字第105 號停止執行卷第16頁至第17頁），亦與系爭房屋買賣契約書所約定之付款時間、金額等流程均不相吻合。
⑶至卷附臺北市稅捐稽徵處中正分處98年契稅繳款書（見本院98年度司執字第60597 號執行卷第69頁）上固記載洪賜志自98年3 月26日起為系爭房屋之納稅義務人，惟系爭房屋稅籍之變更與否，與洪賜志是否取得系爭房屋之事實上處分權並無必然關係。況且，洪賜志於本院100 年度訴字第291 號事件中訴請確認其就系爭房屋有事實上處分權一事，亦經本院於10 1年1 月31日為敗訴之判決；嗣洪賜志提起上訴，再經臺灣高等法院於102 年1 月29日駁回其上訴等情，有卷附判決書各1 份可佐（見本院卷第105 頁至第111 頁、第213 頁至第223 頁）。是被告李豪昌抗辯王舜民已將系爭房屋出售予洪賜志之情，自難採信。
㈡原告是否繼受系爭租賃契約，而成為系爭租賃契約之出租人？
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法425
條第1 項定有明文。本件被告李豪昌與原告之前手即王舜民間就系爭房屋訂有系爭租賃契約，且租賃期間為97年12月1
日起至102 年11月30日止、每月租金8,000 元，有房屋租賃契約影本1 份在卷可稽（見本院卷第12頁），則被告李豪昌抗辯依民法第425 條第1 項規定，有買賣不破租賃原則之適用，系爭房屋租賃契約對於原告繼續存在，應為可取。
㈢原告得否終止系爭租賃契約？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1、2項定有明文。
⒉本件原告起訴主張被告李豪昌自99年10月25日起，迄今均未支付租金予原告乙節，為被告李豪昌當庭所不爭執（見本院卷第152 頁背面），自堪信為真實。足見被告李豪昌確有租金給付遲延已逾2 個月租金之情事。又原告起訴請求被告李豪昌給付積欠之租金，自是併有以起訴狀繕本為催告被告李豪昌給付租金之意思表示，雖原告上揭起訴之催告未定期限，然應以10日為相當，且被告迄今猶未給付租金，足認被告李豪昌已受相當期限之催告，則原告終止租約，自屬合法。又原告以起訴狀繕本之送達即100 年8
月1 日作為對被告李豪昌終止系爭租賃契約之意思表示通知，仍應於本院認定之合理催告期限10日屆至時，始生終止租約效力，是系爭租賃契約之終止日應為100 年8 月11日。
⒉至原告另依民法443 條規定終止系爭租賃契約，係為同一目的為選擇合併之主張，不再另為審究。
㈣原告得否請求被告李豪昌、弘宇公司、禾弘公司將系爭房屋騰空遷讓返還？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年台上字第4001號判例、75年台上字第801 號判例參照）。
⒉本件被告李豪昌於原告合法終止系爭租賃契約後，被告李豪昌已喪失占有使用收益系爭房屋之權利，惟被告李豪昌自100年8 月12 日起仍繼續無權占有使用收益系爭房屋迄今，是原告主張依民法第767 條第1 項規定請求被告李豪昌遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空返還予原告，要屬有據。
⒊又原告主張被告李豪昌已將系爭房屋分租予被告弘宇公司、禾弘公司使用，並請求被告弘宇公司、禾弘公司遷讓返還系爭房屋乙節，業據其提出執行筆錄影本及公司登記事項資料各1 份等為證（見本院卷第22頁至第25頁），且被告弘宇公司、禾弘公司對於上開事實，已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯。雖被告李豪昌指稱系爭房屋現僅由其1 人使用云云，惟觀諸被告弘宇公司、禾弘公司之公司址迄今猶設址於系爭房屋所在地等情，此經被告李豪昌陳述明確在卷（見本院卷第225 頁背面），及本院於100 年3 月間將被告弘宇公司、禾弘公司之開庭通知文書送達至系爭房屋所在地時，亦是由被告弘宇公司、禾弘公司之受僱人收受並均蓋用禾弘公司之戳章，有送達回證在卷足憑（見本院卷第208 頁、第209 頁），自堪認被告弘宇公司、禾弘公司迄今仍是有占有使用系爭房屋無誤。從而，原告主張依民法第767 條第1 項規定請求被告弘宇公司、禾弘公司遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空返還予原告，亦屬可採。
⒋至原告雖另具狀請求將康寶建設都更服務處之代表人追加列為被告云云（見本院卷第199 頁）。惟依被告李豪昌於本院102 年3 月27日審理時已供稱：系爭房屋現由其使用中等語（見本院卷第225 頁背面），而原告對此未加爭執，且原告迄今亦未舉證證明尚有他人占用系爭房屋，基此，本院實不足認為另有他人占有使用系爭房屋之情，併此敘明。
㈤原告請求被告連帶給付積欠之租金，是否有理由，金額為何？
⒈按出租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。本件被告李豪昌為系爭租賃契約之承租人且已自承並無給付租金予原告等情（見本院卷第152 頁背面），是原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告李豪昌給付積欠其租賃期間99年10月25日起至100 年8 月11日終止之日止之租金，即屬有據。又系爭租賃契約第3 條約定每月租金為8,000 元（見本院卷第12頁），則被告李豪昌應給付予原告之租金為76,645元｛計算式：1,806 （99年10月，8000×7 ／31，元以下四捨五入）＋8,000 （99年11月
）＋8,000 （99年12月）＋8,000 （100 年1 月）＋
8,000 （100 年2 月）＋8,000 （100 年3 月）＋8,000
（100 年4 月）＋8, 000（100 年5 月）＋8,000 （100
年6 月）＋8,000 （100 年7 月＋2,839 （100 年8 月，8, 000×11╱31）＝76,645｝。至被告弘宇公司、禾弘公
司既非系爭租賃契約之當事人，原告仍請求其等給付前開租賃期間租金，顯無足採。
⒉次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者為連帶債務，無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。本件原告主張被告何詠華為系爭租賃契約之連帶保證人等情，已據其提出系爭租賃契約影本1 份為憑（見本院卷第12頁至第15頁），且被告何詠華就系爭租賃契約上有關「連帶保證人何詠華」簽名之真正均未予爭執（見本院卷第99頁），自堪認原告此部分主張為真實。是被告何詠華需就被告李豪昌上開積欠原告之租金債務76,645元部分負連帶給付之責，至為明確。
⒊綜上，原告請求被告李豪昌、何詠華應連帶給付租金76,
645 元，洵屬有據；逾此部分之請求則屬無據。
㈥原告請求被告應連帶給付相當於租金之不當得利，是否有理由，金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第184 條第1 項前段、第179 條分別定有明文。復按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
⒉本件被告李豪昌無合法之正當權源自100 年8 月12日起占用系爭房屋，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告主張依民法第179 條規定，請求被告李豪昌給付相當於租金之利益，即屬有據。而以系爭租賃契約係於97年間訂立，距離本件起訴之時已有數年之久，且以現今物價飛漲，若仍以每月8,000 元計算系爭房屋之相當於租金之利益，實屬過低。又依土地法第97條，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限。而本件原告係以3,510,000 元得標買受系爭房屋（並無取得系爭房屋坐落土地之所有權），有卷附不動產權利移轉證書可參（見本院卷第9 頁），及本院審酌系爭房屋之所在地理位置，商業發展有限，且系爭房屋屋況老舊，被告李豪昌使用系爭房屋之經濟價值及所受利益不高等情，有卷附照片及勘估位置圖可稽（見本院卷第19
頁、98年度司執字第60597 號執行卷㈠第117 頁、第119
頁），認本件應按系爭房屋價值之年息5%計算相當於租金之利益為適當。依此，計算原告得請求被告李豪昌給付之每月不當得利金額應為14,625元（計算式：3,510,000 ×
5 ﹪÷12＝14,625）。從而，原告請求被告李豪昌自100
年8 月12日起至返還所占用系爭房屋之日止，按月給付14,625元為有理由，應予准許。
⒊原告另主張被告何詠華、弘宇公司、禾弘公司應自100 年8 月12日起與被告李豪昌負連帶給付相當於租金之不當得利乙節。惟查：
⑴按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告何詠華既否認占有使用系爭房屋並受有相當於租金之利益，依舉證責任之分配原則，自應由原告就此負舉證責任。然原告迄今未能舉證證明被告何詠華有何占有使用系爭房屋並受有相當於租金之利益之情，是原告此部分之主張，不足採信。
⑵另按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院83年度台上字第1139號判決意旨參照）。查，被告弘宇公司、禾弘公司對原告而言，雖是無權占有使用系爭房屋，但因被告李豪昌將系爭房屋分租予弘宇公司、禾弘公司，兩者間之租賃契約，仍屬有效，且被告弘宇公司、禾弘公司仍需負支付租金予被告李豪昌之義務，是被告弘宇公司、禾弘公司並未受有相當於租金之利益，揆諸前開說明，原告依民法第179 條規定向被告弘宇公司、禾弘公司請求不當得利，洵非有理。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告李豪昌、弘宇公司、禾弘公司遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空返還予原告；另依系爭租賃契約之法律關係，請求被告李豪昌、何詠華應連帶給付76,645元及依民法第17 9條之規定，請求被告李豪昌自100 年8 月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,625元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、原告勝訴部分，被告李豪昌、何詠華均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告弘宇公司、禾弘公司預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日民事第八庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日書記官 徐明鈺