臺灣臺北地方法院100年度訴字第4512號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4512號

原告

曜程開發股份有限公司

法定代理人

蔡名冠

訴訟代理人

顏光嵐律師

複代理人

郭佳瑋律師

訴訟代理人

陳志偉律師

被告

旺洲建設股份有限公司

法定代理人

李書緯

訴訟代理人

江肇欽律師

複代理人

張紫翔

上列當事人間請求給付獎金事件，本院於民國101年3月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。依兩造簽訂之委託企劃銷售合約書第16條，因契約相關事務涉訟時，雙方同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第22頁），故本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、原告主張略以：

㈠被告委託原告企劃銷售其所投資興建坐落於臺北市○○區○○段1小段885等2 筆土地上之「峰華苑」建案（下稱系爭建案）19戶房屋及其持分土地與汽車停車位，雙方立有委託企劃銷售合約書（下稱系爭合約）。原告依系爭合約之約定推銷系爭建案房地而銷售一空，於99年12月31日結案。系爭合約第3條第2項及第6條第2項分別約定：「銷售底價（各戶及車位之底價由乙方編列，並應經甲方同意後，始生效力）。

㈠1樓店面平均底價為新台幣65萬/坪。2樓以上銷售4成以內，銷售底價為新台幣50萬/坪。2樓以上銷售4成以上7成以內，銷售底價為新台幣51萬/坪。2樓以上銷售7 成以上，銷售底價為新台幣52萬/ 坪。」、「雙方同意表價價格應高出底價，俾供購屋者有議價之空間，如成交價高於底價之金額則可彌補較低價之他戶。惟銷售期滿客戶總成交價金額，若高於每坪53萬（含稅）之總額，甲方可分得該差額之75% ，乙方可分得該差額之25% ；若低於銷售底價之總額，甲方應負擔該差額之75%，乙方應負擔該差額之25%。（低於底價的部分，雙方同意始得銷售）」。因此，被告除應依系爭合約第6條第1項之約定給付原告企劃銷售服務費外，各戶成交金額如有高於每坪新台幣（下同）53萬元之情形，且無須彌補低於銷售底價之他戶者（按任一戶之成交金額如有低於底價之情形，方需彌補差價，倘每戶每坪成交金額均高於銷售底價，即無彌補差價之問題），原告亦可分得該戶實際成交金額與該戶依每坪53萬元計算金額之差額之25% （即：〈該戶實際成交金額－該戶依每坪53萬元計算之金額〉×25% ）（下稱超價獎金）。本件原告代銷系爭建案之銷售率高達100%，銷售過程中，每戶成交金額之每坪單價均高於系爭合約第3條第2項約定之銷售底價，且其中共有7戶成交金價之每坪單價高於每坪53萬元，而系爭建案既未有任何一戶低於銷售底價，自無須依系爭合約第6條第2項前段之約定，彌補低於底價之他戶。依據系爭合約第9條第3項約定：「結案後乙方尚有超額盈餘時，於結案後壹個月內提出結案資訊始得請款，付款方式為壹個月期票。」，本件被告已依約給付原告企劃銷售服務報酬及保留款。原告於結案後請求被告支付超價獎金3,471,400元，但被告未為給付。原告於100年7 月25日委請律師發函催告，亦未獲善意回應。爰依據兩造之合約訴請被告給付超價獎金。並聲明：⒈被告應給付原告3,471,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈超價獎金之計算應係以單戶之成交價作為計算之依據：

⑴依系爭合約第6條第1項，房地部分係根據銷售底價而非成交價格計算銷售服務費。為鼓勵原告締造單戶之銷售高價，增進被告買賣價金之收入，兩造乃於系爭合約第6條第2項約定超價獎金，其目的為提高單戶之成交價格。若欲拉抬整體銷售金額，於簽約時提高銷售底價即可，無需給付原告超價獎金。且系爭建案各戶房屋所屬樓層、格局、面臨之景觀均不相同，各戶成交價格本即不可能同一，無可能均高於按各戶面積以每坪53萬元計算之價格。故銷售服務費及超價獎金之性質、計算方式及給付目的皆不同，不可一概而論。

⑵系爭合約第3條第2項第3 款約定：「已售戶及車位已有售價高於底價（下稱超價）之情況，乙方可在售價低於底價（下稱破底）1萬元（含稅）/坪範圍內，自行決定銷售，惟破底之差額須自其他已售戶及車位之超價扣除之。」，顯見是否超價係以已售戶單筆交易判斷，故超價獎金之計算應係以單戶之成交價作為計算之依據。況系爭合約第9條第7項約定：「本約期滿後2 個月內若已簽約客戶提出解約之要求，乙方應協助甲方處理之。在上述期間內若有客戶退戶，且係肇因於乙方銷售過程中之疏失，則乙方應退還已向甲方請領之該戶超價獎金及該戶全部服務費；但甲方若沒收客戶之已繳價款，則該沒收款由甲方全數取得。若客戶退戶原因不可歸責於乙方，則乙方不必退還該戶之超價獎金及服務費。」。據此，原告所退還者既係該戶之超價獎金，超價獎金確係依已售戶單筆交易作為計算之標準。故系爭合約第6條第2項所指「差額」係指單戶成交金額與該單戶按其面積依每坪53萬元計算所得總額之差額。

⑶原告為被告銷售系爭建案房地共計19戶，建物面積總計492.25坪，並均已於銷售期間內全部銷售完畢，各戶成交價格均高於約定之銷售底價，總成交價為2億7,001萬元，經計算後平均每坪價格為548,522 元，顯然高於系爭合約第6條第2項中段約定之每坪53萬元。縱令系爭合約第6條第2項所指之「客戶總成交金額」係指原告受託銷售全部房地之總成交價，且上述條款所謂之「差額」係指全部房地之總成交價高於按全部房地面積以每坪53萬元所計算總額，被告仍應給付原告依前述計算所得差額25%之超價獎金2,279,375元【差額＝2億7,001萬元－（492.25坪×53萬）＝9,117,500元；超價獎金為差額之25%即2,279,375元】。

⒉車位不應計入差額之計算：系爭合約第3條第2項第2款約明車位之價格以數量計價，第6條2 項約明以每坪53萬元計算差額金額，顯然針對房地部分之銷售底價而來，而與車位部分無涉，故車位並不計入系爭合約第6條第2項所述差額之計算。且房地部分及車位部分之計價單位顯然不同，無法合併計算每坪單價。又依系爭合約第6條第2項計算超價獎金之前提，應有高出底價之情形，惟依系爭合約第3條第2項，車位部分僅訂立售價，但未訂有底價，自不符合前述系爭合約第6條第2項前段之前提要件。至被告所提呈之被證1 銷售明細表並非原告所提出，且該明細表下方所載之「客戶總成交金額之每坪平均單價：49.3016萬元」、「算式：（房地售價＋車位售價）／（建物坪數＋車位坪數）…」等，亦非原告所記載及計算。車位係以每個車位若干元為計價標準，不以所佔面積計價，此乃一般具有房地交易知識之人所周知之事，被告以別於一般交易情形之方式，刻意計算車位每坪之售價，故意將車位強加在超價獎金之計算範圍，有欠公允。依被告自行計算之被證1 明細表所示，車位大約有9 至10坪之面積，依循被告前揭車位每坪需高於53萬元之說詞，則車位之售價即高達477萬元至530萬元之譜，遠遠超出市場行情，消費者無可能花費4、500萬元之高價購買車位，兩造更無可能以前述方式計算所得之金額出售車位，顯見車位之價款與系爭合約第6條第2項所述每坪53萬元之價格間毫無關係。系爭建案1 樓店面亦屬房屋，系爭合約未約定應排除該店面部分，原告將之計入計算，並無任何不妥之處。兩造間並無約定用1 樓店面與車位部分截長補短，被告應就此部分主張負舉證之責。

⒊露台面積不應計入超價獎金基準計算：

⑴被告委託原告代銷系爭建案，兩造簽訂系爭合約時，係約定原告應依系爭建案各戶之實際坪數進行銷售，未包含露臺面積（按：露臺面積未能辦理產權登記）。被告於簽約後，因認露臺雖未能辦理產權登記，但與露臺相鄰之戶別，享有專用露臺之附加價值，而有諸多銷售上之優勢，欲針對露臺戶別提高價格，乃要求原告針對露臺面積以1/3、1/4、1/5 底價之方式推算價格。被告參考前述推算價格後，欲以1/3 底價之方式增訂露臺之底價，提高露臺戶別之底價，惟事涉變更露臺戶別之底價，被告為使原告同意提高該露臺戶別之底價，乃與原告約定得就該露臺部分請領服務費用。但兩造於增訂露臺之底價後，銷售過程中從未提及變更超價獎金之計價方式，更未約定露臺面積應計入超價獎金之計算，故有關超價獎金之計算，自應依系爭合約之約定，不計入露臺面積而為計算。且被告應就兩造曾約定露臺面積計入超價獎金之計算負舉證責任。

⑵被告委請律師於100 年8月8日寄發之律師函及答辯㈠狀中，均僅指稱超價獎金應計入車位計算，且以全部19戶房地計價，並未主張露臺面積應計入超價獎金之計算。再者，依被告自行計算之銷售明細表，被告係以建物坪數、車位坪數計算每坪單價，而未計入露臺面積為計算，顯見被告確實認為露臺面積無須計入每坪單價之計算。另依被告員工黃秝螢於99年12月1 日傳送之電子郵件所檢附之請款表內容，有關超價獎金之計算方式，亦係逐筆計算各戶售價、底價之差價，加總所有差價金額為總超價金額，再計算原告可分得之超價獎金，而未計入露臺面積。

⑶若認為超價獎金之計算應計入露臺面積，且超價獎金係以全部房地而非單筆為計算，然露臺部分係被告於簽約後所要求增列，故露臺部分自應以1/3 底價為計算，方符公平。依被告所提出之被證2銷售底價表，露臺之總底價534萬元，被告仍應給付原告依前述計算所得差額25%之超價獎金944,375元【計算式：差額=2億7,001萬元－（492.25坪×53萬）－5,340,000＝3,777,500元；超價獎金為差額之25%＝3,777,500元×25%＝944,375元】。

三、被告抗辯略以：

㈠系爭合約第6條第2項所謂之「差額」，係指原告受託銷售之全部房地與車位之每坪平均銷售金額與53萬元之差額而言：

⒈被告當初係將系爭建案之所有房地及車位全部委託原告銷售，且依系爭合約第6條第1項之內容可知，關於原告之企劃銷售服務報酬也是以銷售房地及車位之總底價作為計算基準，故同條第2 項中有關超價獎金之計算，自應依照相同標準，始符合兩造當初締約時之真意。再者，系爭合約第6條第2項復明載：「惟銷售期滿客戶總成交價金額，若高於每坪53萬（含稅）之總額」等語，既約定「總成交價金額」，當然係指「包括房地及車位之總成交價金額」。原告僅就房地部分之銷售價額超出53萬元部分加以計算，置車位部分之銷售金額於不論，明顯與系爭合約之約定不符。又車位出售雖係以「個」為單位，但車位本身仍占有一定面積，因此只要將售價除以該車位之面積，即可計算出車位每坪之售價，尚非無法與房地部分一併計算。且第3條第2項開宗明義即約明：「銷售底價（各戶及車位之底價由乙方編列，並應經甲方同意後，始生效力）。」，可見車位亦訂有底價，並非只是售價而已，原告辯稱車位部分僅訂立售價，未訂有底價，不符第6 條第2項前段之前提要件云云，明顯無據。

⒉揆諸前開約定意涵，係指系爭建案全案銷售期滿時之全部房地、車位之總成交金額之「每坪平均單價」高於每坪53萬元而言，否則前段「客戶總成交價金額」其總金額絕對高達數億元以上，又豈能與後段之「每坪53萬（含稅）」作比較並計算差額？因此基於文義解釋，前段之「客戶總成交價金額」很明顯係指「客戶總成交價之每坪平均金額」。原告將上開契約內容曲解為「單戶」之銷售金額，再與53萬元作差額計算，明顯違背契約約定。何況兩造締約時有上開超價獎金之約定，目的在於督促原告努力拉抬系爭建案之整體銷售金額，以提昇被告之整體利益，尚非只是希望原告抬高特定戶數之銷售總額而已，故原告將銷售金額超過每坪53萬元之7戶房地單獨列出計算所謂超價獎金，實屬對於系爭契約內容之重大誤解。事實上，原告銷售系爭建案之成績不佳，全案銷售期滿時之全部房地、車位總成交金額之「每坪平均單價」並未達53萬元，完全無法請求所謂之超價獎金。

⒊房地代銷契約之議定，通常業主希望提高銷售底價以增加獲利，而代銷業者則希望壓低底價以便能迅速銷售結案領取服務報酬，雙方之出發點完全不同。系爭建案發包代銷時，以原告所報之底價最高，所以由被告取得議約之權，然而在被告負責人李書緯與原告之魏立偉經理締約過程中，因被告認為原告所提出之底價低於市場行情，雙方因此爭執不下，後來原告雖將底價拉高到如系爭合約第3條第2項所示之金額，被告仍不同意，最後原告為證明其所訂底價合理，才主動表示如果銷售價格超過每坪53萬元時才賺取超價獎金，否則就只領服務報酬，至此被告才同意其所訂底價並完成系爭合約之簽訂。原告會提出每坪53萬元之超價獎金門檻，既然是為了說服被告能接受第3條第2項關於各樓層以及車位之銷售底價，故於計算是否超過該每坪53萬元標準而得領取超價獎金時，當然也應以同一標準，即包括各樓層及車位在內之平均銷售單價加以衡量，始符立約時之目的與精神，而非以「單戶」銷售金額計算。再者，原告當初議約時完全係以能快速完銷並賺取服務報酬為目的，尤其依第6條第1項約定若銷售率達82%以上時，服務報酬更較原本總底價之5%提高至5.5%，因此在第2 條所訂之委託銷售期間內迅速將系爭建案全部銷售完畢，才是原告最大利益之所在，此與能否達每坪53萬元以上以領取超價獎金完全無關。且系爭建案各戶之所屬樓層及條件不同，各戶成交價不可能同一，有高有低本屬常態，只要整體銷售單價提高，原告取得超價獎金的機會自然提高，不能只因不可能每戶銷售金額均達到每坪53萬元以上，就認為原告不易達此標準而應以單戶個別計算。且「獎金」當然必須有特別之付出及特殊之貢獻才能獲得，其困難度自然較一般銷售標準為高，如果每戶均能輕易達標，當初締約時直接將底價定為每坪53萬元就好，又何需另訂「超價獎金」之門檻。況且，如按原告主張之「單戶」銷售金額計算，將會造成原告僅努力銷售容易達超價獎金門檻之樓層以獲取超價獎金，至於其他不易達到者則隨便賣，此並非當初雙方在設定超價獎金時之初衷。

⒋原告雖主張若以其銷售全部房地之總成交價作為計算基礎時，其銷售成績亦高於每坪53萬元，被告仍應給付其超價獎金2,279,375 元。惟原告上開計算方式係將車位之銷售金額及坪數完全排除，此與兩造當初之真意出入甚大，故原告之計算基礎明顯有誤。且原告將車位部分排除，卻將1 樓店面部分計入，絕非合理。因為1 樓店面部分之底價一開始就訂為每坪65萬元，且最後實際銷售價格為每坪70萬元以上，總售價為2,250萬元（即被証1銷售明細表序號第19項），明顯高出超價獎金之標準每坪53萬元甚多，當初就是用1 樓店面與車位部分截長補短，故原告將每坪銷售金額較低之車位部分排除，卻又將每坪銷售金額一定高出53萬元很多之1 樓店面計入，既不公平，亦不符合兩造之真意。

㈡計算超價獎金時應將露台面積計入：

⒈依照系爭合約第6條第1項之約定，關於原告之服務報酬為銷售房地總底價及銷售車位總底價合計總額之5%核計（若銷售率達82% 以上者以5.5%計算），惟兩造於簽約後曾開會決議原告請領報酬之底價中應包括露台價格，並以底價之3分之1計價。故原告於請領服務報酬時，係先將已銷售之戶別、坪數、銷售金額，若有車位時再加上車位金額，一併報給被告，被告再依據其報來之資料結算原告之服務報酬，將該戶分為「合約底價」與「實際售價」兩部分，「合約底價」中再細分為「房+4萬（設備）」、「車」、「露台」及「總價（底價）」等各欄位，再依據上開服務報酬比率計算各戶之服務報酬，原告服務報酬之計算確實包括露台之價金在內。

⒉若依原告主張以其全部銷售之房地總平均成交金額，但不含車位面積及金額，憑以計算其超價獎金時，因為未將露台之面積30.49坪及其價金（按1/3計價）計入，而與兩造之約定不符。故若將露台部分計入，則原告所得請領之超價獎金應為932,725元【計算式如下：27,001萬元－（全部建物面積492.25坪×53萬元）－（露台面積30.49坪×53萬元×1/3）×25%＝932,725元】。

⒊露台無論是否可以登記產權，被告委託原告銷售時，皆有計價，且銷售金額算入原告報酬中計算，99年7 月30日會議中亦就露台底價訂定進行討論，並經原告簽認，原告否認此一事實及被證2號銷售底價表真正，顯不可採。

㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠被告委託原告企劃銷售系爭建案，包含19戶房地及8 個車位，兩造並簽訂系爭合約（如原證1）。

㈡系爭建案已全部銷售完畢，並於99年12月31日結案。

㈢系爭建案各戶及車位之銷售坪數、售價如被證1 之銷售明細表（惟其中序號1之戶別欄應更正為「A1-4F」）。

五、得心證之理由：原告依系爭合約第6條第2項之約定請求被告給付超價獎金3,471,400 元，惟為被告所拒，並以前詞置辯。故本件應審究者即為：㈠計算系爭合約第6條第2項之超價獎金時，應以單戶或全部19戶之總成交價及房地面積為計算基準？應否將車位之銷售金額及面積計入？㈡計算超價獎金時，應否計入露台面積30.49坪？茲析述如下：

㈠系爭合約第6條第2項之超價獎金，應以「全部19戶房地之總成交價」與「全部19戶房地之總面積以每坪53萬元計算之總額」兩者之差額作為計算依據，不包含車位之銷售金額及面積：

⒈查系爭合約第6條第2項係約定：「雙方同意表價價格應高出底價，俾供購屋者有議價之空間，如『成交價』高於底價之金額則可彌補較低底價之他戶。惟銷售期滿客戶『總成交價』金額，若高於每坪53萬（含稅）之總額，甲方（即被告）可分得該差額之75%，乙方（即原告）可分得該差額之25%；若低於銷售底價之『總額』，甲方應負擔該差額之75% ，乙方應負擔該差額之25% …」（見本院卷第14頁），亦即該條文前段係就各戶之「成交價」與「底價」作比較，而約定可用高於底價之戶別彌補低於底價之戶別；中段及後段則係就銷售期滿客戶「總成交價」金額，分別與「以每坪53萬元（含稅）計算之『總額』」（中段）、「銷售底價之『總額』」（後段）作比較，而約定如總成交價金額超出以每坪53萬元計算之總額，原、被告可各分得差額之25%、75%；如總成交價金額低於銷售底價之總額，原、被告需各負擔差額之25%、75%。故由上開條文之前後文義及條文用語對照以觀，所謂「總成交價金額」，顯係指系爭建案全部19戶之總成交價金額，而非指各戶之成交價，所謂「每坪53萬（含稅）之『總額』」，亦應以全部19戶房地之總面積計算。故被告辯稱系爭超價獎金應以上開建案全部19戶之總成交價為計算基準，而非以每坪成交價超出53萬元之其中7 戶為計算基準，應屬可採。

⒉原告雖主張服務費與超價獎金之計算基準不同，依系爭合約第9條第7項之約定，超價獎金應以單戶為計算基準云云。惟系爭合約第6條第2項後段之約定，顯係與該條文中段相互對應，亦即依最終銷售結果決定兩造之盈虧分攤比例，故應就該條文中段與後段所定之「總額」、「差額」之計算方式採相同之解釋（亦即均指全部19戶，或均指各戶），方為合理。從而，如依原告之主張，而認該條文中段係指「各戶總成交價金額」與「各戶面積以每坪53萬元之總額」計算後之差額，則該條文後段採相同解釋之結果，即為「各戶總成交價」若低於「各戶銷售底價總額」，兩造即應依上開比例負擔兩者差額，惟如此解釋之結果，顯與上開條文前段以及第3條第2項第3款明確約定成交價高於底價之戶別可彌補較低之他戶、破底之差額須自其他已售戶之差價扣除等，相互矛盾；益證系爭合約第6條第2項中段所定「總成交價金額」、「每坪53萬（含稅）之『總額』」，應以全部19戶房地計算之。至系爭合約第9條第7項固約定合約期滿後2 個月內已簽約客戶提出解約之要求，且係肇因於原告銷售過程之疏失時，原告應退還已請領之該戶超價獎金及全部服務費（見本院卷第17頁），惟兩造之所以為該等約定，應係因上開情況係可歸責於原告，但若要求原告於上開情況下需退還要求解約該戶以外之超價獎金與服務費，顯有失公平，故約定僅需退還「該戶」之超價獎金及全部服務費，尚難以此遽認系爭合約第6條第2項中段之超價獎金亦應以「各戶」作為計算標準。況若依原告之主張，其得僅就成交價高於每坪53萬元之7 戶（如起訴狀附件1，見本院卷第9頁）請求超價獎金，則就該7 戶以外之其他戶別，其成交價可能低於底價（例如：依兩造所不爭執之被證1所載各戶銷售坪數與售價，A2-3F該戶之坪數為23.53坪、成交價為1170萬元，每坪成交價約為49.7萬元；A3-2F該戶之坪數為24.94坪、成交價為1222萬元，每坪成交價約為49萬元；A3-3F該戶之坪數為24.94坪、成交價為1243萬元，每坪成交價約為49.8萬元；均低於系爭合約第3條第2項第1款所定銷售底價每坪52萬元。見本院卷第12 、35頁），但原告仍可依系爭合約第6條第1項取得依總底價5.5%計算之服務費，再就其所主張之該7 戶請領超價獎金，顯非合理。

⒊被告雖抗辯計算超價獎金時應將車位之銷售金額與面積計入云云。惟系爭合約第3 條第2項第2款係約定：「車位售價新台幣150萬/個。」，亦即係以數量計價；系爭合約第6條第2項關於超價獎金部分，則係約定以「每坪」53萬元計算差額金額。而依一般不動產交易常情，買賣車位均係以「每個」車位為計價標準，而非以車位所佔面積計價。堪認系爭合約第6條第2項關於差額計算部分，顯係針對房地所為約定，而與車位無涉。若如被告所辯，應將車位計入，則依被證1 銷售明細表所示，以A1-5F、A2-4F該2 戶為例，其車位坪數分別為9.39坪、10.55 坪（見本院卷第35頁），乘以每坪53萬元，則車位之價格即分別高達4976,700元、5,591,500 元，顯非合理。又被告雖另抗辯兩造係約定以1 樓店面與車位部分之價格截長補短，惟為原告所否認，自應由被告就此部分有利於己之事實負舉證之責，然被告並未舉證證明兩造間有該等約定存在；實則，依系爭合約第3條第2項第1 款觀之，系爭建案1樓店面之底價為每坪65萬元，2樓以上各戶之銷售底價依銷售成數分別約定為每坪50萬元至52萬元不等（見本院卷第12頁），另對照被告提出之系爭建案銷售明細表，1樓店面僅有1戶，坪數為31.9坪，其餘18戶之面積合計為460.35 坪，惟系爭合約第6條第2項在約定超價獎金差額之計算方式時，並未區分1樓或2樓以上，均以每坪53萬元計算，顯已考量被告所述1 樓店面價格較高，但坪數較少，可與其他各樓層互補等情。故被告抗辯計算超價獎金時，應再將車位之銷售金額以及總坪數79.76 坪計入，計算後每坪成交價為49.3016 萬元（見本院卷第35頁），低於53萬元，原告不得再請求超價獎金云云，尚無足採。

㈡計算超價獎金時，不應計入露台面積30.49坪：被告雖抗辯計算超價獎金時應另計入露台面積30.49 坪，惟為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。然查，觀諸系爭合約之約定，不論係第6條第1項關於銷售服務費之計算、第2項關於超價或低於底價差額之計算、第3項關於銷售率之計算，均僅提及「房地」或「車位」，而未約定包含「露台」。且依系爭合約第14條之約定，合約如需增減條款，應以雙方簽訂之書面文件為據（見本院卷第21頁）。而兩造固曾於99年7 月30日開會討論露台底價表，但僅係討論露台底價如何計算，而未一併協商變更系爭合約內容，將露台面積、價格納入超價獎金之計算基準，亦有被告提出之99年7 月30日會議紀錄附卷可參（見本院卷第95頁）。故被告抗辯計算超價獎金時應將露台面積計入，即屬無據，而不足採。至兩造雖不爭執曾於系爭合約簽訂後，合意將露台因素納入考量，而重新協商底價表，並據以計算服務費，惟系爭合約第6條第2項中段關於超價獎金之約定，係以「總成交價金額」與「每坪53萬（含稅）之總額」兩者之差額作為計算基準，而非如該條文第1項或第2項後段係以「銷售房地總底價」作為計算基準，故尚難僅以兩造曾合意變更露台底價及服務費計算方式，遽認計算超價獎金時亦應計入露台之面積。

㈢依前所述，系爭合約第6條第2項之超價獎金，應以「全部19戶房地之總成交價」與「全部19戶房地之總面積以每坪53萬元計算之總額」兩者之差額作為計算依據，不含車位之銷售金額及面積，亦不含露台之面積。故原告得請求之超價獎金，應為「全部19戶房地之總成交價」（即2億7,001萬元，見本院卷第35頁）與「全部19戶房地之總面積（即492.25坪，見本院卷第35頁）以每坪53萬元計算之總額」兩者差額之25%，亦即應為2,279,375元【兩者差額之計算式：2億7,001萬元－（492.25坪×53萬）＝9,117,500 元；超價獎金之計算式：9,117,500元×25% ＝2,279,375元】。

六、綜上所述，原告依兩造間之契約法律關係請求被告給付超價獎金2,279,375 元，以及其以起訴狀繕本之送達為催告之翌日即100年9月29日（見本院卷第29-2頁送達證書）起，至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。