臺灣臺北地方法院100年度訴字第4879號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4879號

原告

興富發不動產有限公司

法定代理人

周財發

原告

林家銘

共同訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

林立捷律師

被告

林國明

訴訟代理人

李淑寶律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國101年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第一項係依兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第11條第1項第4款、買方定金收款憑證第7條約定及民法第216條第1項規定請求被告給付違約金予原告興富發不動產有限公司（原名為二十一世紀房地產有限公司，下稱興富發公司），訴之聲明第二項係依買賣議價委託書第6條及賣方定金收款憑證第7條約定請求被告加倍返還定金予原告林家銘；嗣於民國101年3月20日具狀追加系爭契約第11條第1項第1款約定、民法第231條第1項及第249條第3款規定為其請求權基礎（見本院卷第107頁至第109頁），原告所為訴訟標的之追加，核屬本於請求被告是否有違反系爭契約而應給付違約金及加倍返還定金之同一基礎事實，揆諸前揭規定，並無不合。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告興富發公司與被告於100年8月15日簽訂系爭契約，約定被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）委託原告興富發公司仲介銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）15,800,000元，委託銷售期間自100年8月15日起至100年12月31日止。原告興富發公司受被告委託後，竭盡全力銷售系爭不動產，而原告林家銘於100年8月17日表示願意以上開價金購買系爭不動產，並支付票號0000000、票面金額200,000元之支票（下稱系爭支票）為斡旋金予原告興富發公司保管。原告興富發公司隨即通知被告上情，被告亦確認同意出售系爭不動產，並於100年8月18日簽立賣方定金收款憑證，足認原告林家銘與被告間已成立買賣契約關係；詎被告嗣後不僅拒絕出面與原告林家銘簽訂不動產買賣契約，竟又於系爭契約銷售期間內即100年11月17日將系爭不動產出賣予訴外人游竣淵，顯見被告係屬惡意違約，原告興富發公司自得依系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定，請求被告給付按委託銷售總價4％計算之違約金632,000元（計算式：15,800,000元×4％＝632,000元）。又系爭不動產如順利完成交易，依買方定金收款憑證第7條約定，原告興富發公司本得向原告林家銘請求按買賣成交總價2％計算之服務報酬316,000元（計算式：15,800,000元×2％＝316,000元），但因被告遲未出面與原告林家銘簽訂不動產買賣契約，致原告興富發公司喪失此合理期待之服務報酬，原告興富發公司自得依民法第216條第1項、第231條規定，請求被告負損害賠償責任。再者，原告林家銘出價既已達被告委託售價，並已給付定金，被告卻事後反悔不賣惡意不履行契約，自屬可歸責於被告之事由，原告林家銘自得依買賣議價委託書第6條、賣方定金收款憑證第7條約定及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金200,000元。爰依系爭契約第11條第1項第1款、第4款、買方定金收款憑證第7條、買賣議價委託書第6條、賣方定金收款憑證第7條約定及第216條第1項、民法第231條、第249條第3款規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告興富發公司948,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告林家銘200,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告雖於賣方定金收款憑證上簽名，惟原告興富發公司並未告知定金20萬元為支票，被告亦從未收到系爭支票，原告興富發公司亦未與被告約定後續簽約之時間；況系爭不動產上有限制登記及第一、二順位抵押權，原告林家銘與被告間就如何塗銷限制登記及抵押權設定、如何付款等均未達成合意，足見買賣契約尚未成立。又被告自99年起除自行銷售系爭不動產外，尚與數家房屋仲介業者簽定一般委託銷售契約，委託仲介業者銷售系爭不動產；原告興富發公司與被告原先亦簽訂一般委託銷售契約，惟原告興富發公司之經紀營業員即訴外人鄭庭於100年8月15日要求被告簽訂系爭契約（即專任約），並表示僅為公司作業程序，並未禁止被告自行出售或委託其他仲介業者銷售，而因原告林家銘已於100年11月16日調解時，表明不願購買系爭不動產，被告始將系爭不動產出賣予他人，是原告等主張被告應給付違約金及加倍返還定金均屬無據。縱認原告興富發公司得向被告請求違約金，惟原告興富發公司與被告間所約定之仲介費僅為200,000元，原告興富發公司依委託銷售總價之4％計算違約金，顯與約定不符，且該違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告興富發公司與被告於100年8月15日簽訂系爭契約，約定被告將其所有系爭不動產委託原告興富發公司仲介銷售，委託銷售價格為15,800,000元，委託銷售期間自100年8月15日起至100年12月31日止（見本院卷第7、8頁）。

㈡原告興富發公司與原告林家銘於100年8月17日簽訂買賣議價委託書及買方定金收款憑證，由原告林家銘委託原告興富發公司仲介購買系爭不動產，委託總價款為15,800,000元，委託期間至100年8月31日止，並交付系爭支票為斡旋金予原告興富發公司收受（見本院卷第9、10頁）。

㈢被告於100年8月18日簽立賣方定金收款憑證，同意該定金先由原告興富發公司保管至被告與原告林家銘簽訂不動產買賣契約時，扣除服務報酬費用後，餘額再交付被告（見本院卷第11頁）。

㈣原告興富發公司分別於100年9月1日、100年9月8日以至國律字第100090101號、第100090801號函，通知被告出面履行簽立不動產買賣契約等相關事宜，被告並分別於100年9月6日、100年9月9日收受上開律師函（見本院卷第12頁至第15頁）。

㈤被告於100年11月17日將系爭不動產出賣予游竣淵，游竣淵並於100年11月30日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人（見本院卷第47頁至第49頁、第64頁至第74頁）。

㈥系爭支票仍由原告興富發公司保管中。

四、得心證之理由：本件原告主張原告興富發公司與被告於100年8月15日簽訂系爭契約，約定被告將系爭不動產委託原告興富發公司仲介銷售，原告興富發公司已覓得原告林家銘願以被告委託銷售價格承購系爭不動產，並支付系爭支票為斡旋金予原告興富發公司收受，被告亦已簽立賣方定金收款憑證，詎被告於委託銷售期間將系爭不動產出售予游竣淵，是原告興富發公司自得依系爭契約第11條第1項第1款、第4款、買方定金收款憑證第7條約定及民法第216條第1項、民法第231條第1項規定請求被告給付違約金及所失利益；原告林家銘並得依買賣議價委託書第6條、賣方定金收款憑證第7條約定及民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：㈠原告林家銘與被告間就系爭不動產是否已成立買賣契約？㈡被告是否有違反系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定之情事？㈢原告林家銘請求被告加倍返還定金，是否有據？茲分別論述如下：

㈠原告林家銘與被告間就系爭不動產僅成立買賣預約：

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964號判例要旨可資參照。而當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許，最高法院84年台上字第2295號裁判要旨亦可參照。準此，買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂立本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定契約之契約，自仍有再為審究之必要，非謂一有標的物及價金之合致，必已成立本約。

⒉經查，依原告林家銘於100年8月17日所簽立之買方定金收款憑證內容略為：「一、不動產標示：即系爭不動產。二、甲方（即買方原告林家銘）簽訂本約給付之定金貳拾萬元整，由乙方（即原告興富發公司）代表賣方收悉無誤，雙方並議定買賣總價為壹仟伍佰捌拾萬元整。三、付款方式如下：⒈簽約時給付（簽約款）壹佰伍拾捌萬元整（含定金）。⒉備證用印時給付（用印款）壹佰伍拾捌萬元整。⒊稅單核發時給付（完稅款）壹佰伍拾捌萬元整。⒋交屋時給付（尾款）壹仟壹佰零陸萬元整。」（見本院卷第10頁），又依被告於100年8月18日所簽立之賣方定金收款憑證內容略為：「一、不動產標示：即系爭不動產。二、被告同意原告興富發公司代收訖原告林家銘購買系爭不動產給付之定金貳拾萬元整，先由原告興富發公司保管至被告與買方簽訂不動產買賣契約時，扣除服務報酬費用後，餘額再交付被告。三、買賣總價款為壹仟伍佰捌拾萬元整。四、付款方式如下：⒈簽約時給付（簽約款）壹佰伍拾捌萬元整（含定金）。⒉備證用印時給付（用印款）壹佰伍拾捌萬元整。⒊稅單核發時給付（完稅款）壹佰伍拾捌萬元整。⒋交屋時給付（尾款）壹仟壹佰零陸萬元整。」（見本院卷第11頁），而證人黃崇榮亦於本院101年5月4日準備程序時具結證稱略以：「系爭不動產我有設定第二順位抵押權及預告登記，因為被告購買系爭不動產時，我有出資4,000,000元，如系爭不動產賣出，4,000,000元就要還我。因我是設定人，所以本件仲介一直打電話給我，要我跟被告一起去簽約，但只找到買方無法保障我的權益，至少要跟我約定如何償還4,000,000元，我不可能無條件塗銷抵押權，塗銷之後我根本沒有辦法拿到4,000,000元。」等語（見本院卷第155頁），可知原告林家銘與被告就買賣標的物即系爭不動產、買賣價金及付款方式已為約定，惟就買賣契約之其餘具體內容，例如系爭不動產何時辦理所有權移轉登記、系爭不動產何時交付、是否辦理貸款、如何塗銷系爭不動產上之限制登記及抵押權登記等事項，均未為約定；參以，買方定金收款憑證第四點記載：「原告林家銘應於100年8月29日15：00時至原告興富發公司營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書。」（見本院卷第10頁），可知原告林家銘與被告將來尚有訂立本約之必要。是以，單憑上開買方、賣方定金收款憑證之內容，尚不能據為履行而達成契約之目的，原告林家銘及被告最多僅係以上開收款憑證所定內容為張本，將上開收款憑證作為將來訂立系爭不動產買賣本約之預約性質，難據以認定系爭不動產之買賣本約業已成立。是原告主張原告林家銘與被告對買賣標的物及價金已達成合意，買賣契約業已成立生效，尚非有據，自不足採。

㈡原告興富發公司得請求被告給付違約金200,000元：

⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。經查，原告興富發公司與被告於100年8月15日簽訂之系爭契約第11條違約之處罰第1項第1款、第4款約定：「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告興富發公司）已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：⒈委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。……⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行買賣契約之義務者。」，此有系爭契約書附卷可稽（見本院卷第8頁），則被告即應依系爭契約之約定履行，不得有上開各款約定之情事，如有違反者，被告即應按委託銷售價格4％計算之服務報酬予原告興富發公司，是其中委託銷售價格4％雖名為服務報酬，然實際並非報酬之給付，而係作為被告違反系爭契約約定之賠償，應可認具有違約金之性質，先予敘明。再查，原告林家銘於100年8月17日簽立買賣議價委託書及買方定金收款憑證，表明願以15,800,000元承購系爭不動產，並交付為斡旋金予原告興富發公司收受（見本院卷第9、10頁），而被告亦於100年8月18日簽立賣方定金收款憑證，確認同意出售系爭不動產予原告林家銘（見本院卷第11頁），然被告事後卻因故而不願出面簽署不動產買賣契約，應認已該當系爭契約第11條第1項第4款之要件。又系爭契約之委託銷售期間係自100年8月15日起至100年12月31日止（見本院卷第7、8頁），然被告卻於委託銷售期間內即100年11月17日將系爭不動產出賣予游竣淵，游竣淵並於100年11月30日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人，有系爭不動產之異動索引及登記謄本在卷足憑（見本院卷第44頁至49頁），復經本院函請臺北市松山地政事務所提供系爭不動產於100年11月30日辦理所有權移轉登記之相關資料查閱無誤（見本院卷第61頁至第83頁），足認被告確於系爭契約之委託銷售期間內，自行將系爭不動產出售予第三人游竣淵，自已該當系爭契約第11條第1項第1款之要件。是以，依上開約定，應視為原告興富發公司已完成仲介之義務，則原告興富發公司依系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定請求被告給付違約金，即屬有據，應予准許。至被告雖辯稱簽訂系爭契約僅係原告興富發公司之作業程序，並未禁止被告自行出售或委託其他仲介業者銷售，且原告林家銘已表明不願購買系爭不動產，被告始將系爭不動產出賣予他人云云，然查：系爭契約首頁已明確載明為「專任委託銷售」，被告並在「已充分了解本契約條文」欄位中勾選且簽名確認，而系爭契約第11條第1項第1款亦載明如委託人在委託期間內不得自行出售或委託其他仲介業者銷售，被告自難諉為不知；又原告林家銘雖於100年11月16日調解時表示不願再購買系爭不動產，然原告興富發公司與被告間之系爭契約仍有效存續，縱原告林家銘不願購買系爭不動產，被告仍不得在委託銷售期間內自行出售系爭系爭不動產，是被告上開辯稱，尚非有據。

⒉又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年度台上字第1612號判例、79年度台上字第1915號判例意旨可資參照。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，最高法院51年台上字第19號判例意旨、88年度台上字第1968號裁判要旨、82年度台上字第2529號裁判要旨均可資參照。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。本件被告有違反系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定之情事，應視為原告興富發公司已完成仲介服務，已如前述；而系爭契約第11條第1項固約定被告如有違反該項各款之情事，原告興富發公司得請求被告給付按委託銷售總價4％計算之違約金632,000元（計算式：15,800,000元×4％＝632,000元）作為違約之賠償，然查：依被告所簽立之委託銷售契約內容變更合意書第3點、賣方定金收款憑證第6條分別約定：「100.8.15變更銷售金額壹仟伍佰捌拾萬元整，另外服務費貳拾萬元整另計」、「被告同意於簽訂不動產買賣契約之同時，以買賣成交總價款4％之現金金額（即貳拾萬元整）一次給付原告興富發公司作為服務報酬費用。」（見本院卷第41、11頁），而原告興富發公司之營業員即證人鄭庭亦於本院101年5月4日準備程序到庭具結證稱略以：「100年4月10日與被告簽訂一般約，售價為19,800,000元，服務報酬為4％，100年7月30日修正售價為17,000,000元，服務報酬為2％，100年8月15日改簽專任約，修正售價為15,800,000元，服務報酬為200,000元。」（見本院卷第151頁反面），堪認系爭契約之服務報酬已變更為200,000元；又證人鄭庭自承其為系爭不動產製作看版及DM、在報紙刊登廣告、帶看、回報賣屋狀況、不定時查看物件現況等（見本院卷第160頁），本院審酌原告興富發公司及被告間之服務報酬已變更為200,000元，原告興富發公司上開提供之仲介服務，衡情尚不致為銷售系爭不動產支出太多費用，可知原告興富發公司所受之損害有限，原告興富發公司亦未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料，再參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告興富發公司仍以委託銷售總價4％計算本件違約金之請求，顯屬過高，應酌減為200,000元，以符公允。

⒊又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，系爭契約第11條第1項約定係屬違約金之性質，已如前述，而原告興富發公司與被告間對於違約金既未另為特別之約定，則上開違約金自應認定為被告違反系爭契約之義務而生損害賠償總額之預定。又本件違約金之約定既為被告違反系爭契約義務而生損害賠償總額之預定，揆諸前揭說明，原告興富發公司自不得再向被告請求給付合理期待服務報酬316,000元之所失利益。

⒋再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告興富發公司依系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定起訴請求被告給付違約金，而本件民事起訴狀繕本係於100年10月13日送達於被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第19頁），則原告請求自該訴狀送達之翌日即100年10月14日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。

⒌綜上，原告興富發公司主張依系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定請求被告給付200,000元，及自100年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

㈢原告林家銘請求被告加倍返還定金為無理由：

⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。而所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言，如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用，最高法院85年度台上字第2929號裁判要旨可資參照。又買賣議價委託書第6條、賣方定金收款憑證第7條亦分別約定：「因可歸責於買賣當事人一方之事由而不依約履行時，他方得定期催告後解除契約，並請求損害賠償，其賠償金額買賣雙方議定如下：……二、因可歸責於賣方之事由致解除契約時，賣方加倍返還已收全部價金。」、「倘甲方（即被告）屆時不賣則應加倍返還定金予買方。」（見本院卷第9、11頁）。準此，倘契約成立後，因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行者，該當事人即應加倍返還其所受之定金。

⒉本件原告林家銘主張因可歸責被告之事由，致系爭不動產之買賣契約不能履行，被告自應加倍返還定金等語。經查，原告林家銘與被告就系爭不動產業已成立買賣預約，已如前述，而原告興富發公司之營業員即證人鄭庭、常美鳳雖於本院101年5月4日準備程序中均具結證稱被告在歷次約定簽約日即100年8月25日、26日、29日均不履行簽訂買賣契約之義務（見本院卷第151頁反面至第153頁反面），然依證人黃崇榮前揭證述觀之，可知原告林家銘與被告間未能就系爭不動產上第二順位抵押權債權如何償還及如何塗銷一事達成合意，堪認原告林家銘與被告間就系爭不動產買賣本約之必要之點無法達成合意，並非被告無故不簽立買賣契約，難認被告有何可歸責之事由。又被告於100年11月日將系爭不動產所有權移轉登記予第三人前，尚非不得繼續履行系爭不動產之買賣預約，原告林家銘與被告仍有簽訂系爭不動產買賣本約之可能，契約自無「不能履行」之情事；而原告林家銘嗣於本院100年11月16日調解庭中已表示不願再購屋（見本院卷第31頁），被告在原告林家銘表示不願再購屋後，始於100年11月17日將系爭不動產出賣予第三人，則原告林家銘與被告間就系爭不動產之買賣預約後續不能履行，自非可歸責於被告之事由。是以，原告林家銘依上開規定請求被告加倍返還定金，即非有據，應予駁回。

五、綜上所述，原告林家銘與被告間就系爭不動產雖僅成立買賣預約，然被告有違反系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定之情事，自應給付違約金予原告興富發公司；又系爭不動產之買賣預約後續不能履行，係非可歸責於被告之事由所致，原告林家銘請求被告加倍返還定金，自非有據。從而，原告興富發公司依系爭契約第11條第1項第1款、第4款約定，請求被告應給付原告興富發公司200,000元，及自100年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，不應准許，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。