臺灣臺北地方法院100年度重訴字第691號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第691號

原告

黃金峰

被告

純青實業股份有限公司

法定代理人

黃克銘

訴訟代理人

張迺良律師

　　　　　　李振華律師

上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告前於民國100年1月26日與原告簽訂委任書，委任原告為其規劃、評估及以新臺幣（下同）2億4,150萬元為總價，為其洽詢買主購買其名下坐落臺北市○○路○段489地號、應有部分10000分之953之土地、及其上門牌號碼臺北市○○路○段386之1號1樓、同路段388號1樓、408號地下1樓等房屋（以下合稱系爭房地），並約定於原告完成出售時，被告應按成交總價2%計算給付報酬予原告。締約後，原告即積極尋找買主，並尋得訴外人歐耀東願以總價2億5,000萬元購買系爭房地，然被告竟提出與一般不動產交易慣例不合之條件，要求歐耀東須一次付清價金，經原告奔走協調後，被告終同意以銀行貸款方式給付七成款項，並預定於100年1月31日簽約。豈料於簽約當日，被告又稱契約內容須調整，拒絕簽約，而事後所提出之修正版本又與事前協議內容完全不符，且違反常情，致歐耀東最終放棄買受系爭房地。嗣原告又覓得訴外人達麗建設股份有限公司（下稱達麗公司）願照價購買，然當達麗公司表示是否可將契約書第13條第4項之疑義載明，以杜爭議時，被告竟拒絕此一無傷其權益之要求，堅持一字不改，再度阻撓原可順利完成之交易。由此可見，被告顯無履約之真意，上開行為已符合民法第101條第1項所定之「以不正當行為阻其條件成就」，依該條規定之效力，應視為條件已成就，是原告自得依委任契約關係，請求被告依約給付2%之報酬即500萬元（2億5,000萬元×2%＝500萬元）。

㈡又依民法第100條規定：「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負損害賠償責任」；同法第184條亦定有：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」之明文。由於原告洽得歐耀東購買系爭房地時，已簽署承諾書表示願給付原告1,400萬元之報酬，今因被告以前揭惡意阻撓契約成立之行為造成原告所受利益之損失，自應依首揭規定返還，惟原告於本案僅先以500萬元為請求等語。

㈢並聲明：1.被告應給付原告1,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告雖稱被告係刻意阻撓不與歐耀東簽約，影響系爭委任契約條件之成就云云，然實則雙方係於100年1月31日始首次會面，事前根本均未開始洽談任何買賣條件及細節，更未承諾當日即會簽約，此乃原告個人主觀之臆測。又被告未曾要求歐耀東應一次全部付現始願成交，縱有如此要求，然屬契約自由且為法律所許。而被告於該日會面時，表示須就歐耀東單方預擬之契約條款再予審閱、修改、增補，表達被告所希望之買賣條件及合約條款，本為契約自由之表現，無任何不正當可言。原告又主張被告事後修改之契約第13條有關買方歐耀東須概括承受系爭房地所涉行政處分及民刑事訴訟結果、須再告知相關訴訟之通知、有義務配合辦理處置系爭房地遭訴請拆除等約款，為「不合常情之特約事項」等語，但被告之所以為上開約定，目的僅係為充分詳盡告知買方有關系爭買賣標的之法律現狀，及為確保自己之法律地位不因房地所有權移轉而受影響，非為阻撓締約而為。況且無論依歐耀東於本案中之證言或簽約當日錄音譯文，均可知雙方當日之所以未簽訂契約，實與上開約款內容無關。至於在被告修訂契約內容後仍未能成交，則係因原告要求被告不得將系爭房地現因違建、竊佔糾紛之事實記載於契約中，被告擔憂如此可能滋生爭議，不願為此承諾，可見未能締約絕非因被告有何不正當之行為所致。

㈡再者，原告另稱達麗公司亦曾表明同意接受被告擬具之買賣契約書所有條款購買，被告卻刻意不願與達麗公司簽約等語，然其又自承達麗公司認為契約第13條第4項約定有疑義，要求被告變更條款內容等語，可見達麗公司不與被告簽約，係因達麗公司自己未能完全接受契約內容，並非被告之因素所致。

㈢至於原告提出其與歐耀東間之承諾書為憑，請求被告依民法第100條或第184條規定，賠償其因未能締約所失利益500萬元一節，被告首先否認承諾書之真正。次按民法第100條所稱「利益」，應以兩造間之附條件法律行為所約定者為限；上開承諾書既非兩造間之附條件法律行為，即使為真，亦非該條所保護之利益。且歐耀東最終並未購買系爭房地，足見系爭承諾書已確定不成就，自無所謂因條件成就之利益可言，原告當然亦無何損害。此外，被告既非行使何等不正當之手段阻撓買賣成立，且又不知原告與歐耀東訂有上開承諾書，自難認被告有何不法侵害行為，或有何侵權故意，是原告依民法第184條第1項請求被告賠償上開損害，亦屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告主張兩造係於100年1月26日簽訂委任書，委任內容包括以總價2億4,150萬元，為被告洽詢其名下坐落臺北市○○路○段489地號、應有部分10000分之953之土地、及其上門牌號碼臺北市○○路○段386之1號1樓、同路段388號1樓、408號地下1樓等房屋之買主，並約定於原告完成出售時，由被告按成交總價2%計算原告之委任報酬；委任時被告並提供委任書附件一作為買賣條件之一部；嗣原告先後覓得歐耀東、達麗公司分別表示有意購買，惟最終均未成交等情，為被告所不否認，並有兩造簽訂之委任書暨附件一附卷可稽，堪可信實。

四、然原告另主張被告係以追加不合理條款、堅持一字不改等方式，刻意阻撓買賣成立，藉此使兩造間之委任關係條件不成就，依法應視為付款條件業已成就；又被告另應依民法第100條、第184條第1項規定賠償原告因買賣契約未能成立而喪失對歐耀東所得請求之報酬500萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即在於：㈠被告有無以不正當之行為阻撓其與歐耀東或達麗公司間買賣契約之成立？㈡原告依民法第100條或第184條第1項規定，請求被告就其拒絕與歐耀東締約之行為，對原告因而喪失依該承諾書可得之500萬元利益，是否有據？茲分述如下：

㈠被告並無以不正當之行為阻撓買賣契約之成立：

1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第99條第1項、第101條第1項分別定有明文。又所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列（最高法院67年台上字第770號判例意旨可參）。準此，可知民法第101條第1項規定之滿足，除須有故意阻其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件業已成就。

2.本件原告主張被告刻意不與歐耀東簽訂房地買賣契約，係以：被告先違反買賣常規，要求歐耀東須以現金一次給付價金，經原告協調後，才同意其中7成款項得透過銀行貸款核撥方式給付；又雙方本已確認於100年1月31日簽約，豈料當日被告竟又宣稱今天只討論細節，要再修改契約內容後，再另訂期簽約云云；而被告事後於100年2月14日自行修改之契約內容，又與事前協議內容完全不符，添加諸多不合常情之特約事項，致歐耀東最終放棄買受系爭房地等詞為據。然查：

⑴經本院質之證人歐耀東與被告有無訂於100年1月31日簽約一事，證人歐耀東係稱：「被告沒有跟我說。是原告跟我說那天應該會簽約。所以我才會帶了3張支票過去。」（見本院卷第105頁），已可知被告辯稱自己並未承諾歐耀東當日即可簽約，並非虛妄。且徵以證人歐耀東又稱：「（證人在100年1月31日去被告公司談簽約事前，有沒有看過什麼契約書？）我們有請代書先擬一份契約草稿，這份草稿只是我們單方預擬的。我不知道被告事先有沒有看過這一份草稿，這一份草稿是雙方締約時可以再討論的」、「（被告在1月31日以前，有沒有提供任何契約草稿或約款給證人看過？）被告沒有，但原告有給我一張特別約定事項，內容大概是要我概括承受頂好目前所有的訴訟結果」等語（以上見本院卷第104頁反面至第105頁），更足見買主歐耀東於100年1月31日與被告會面前，係明知雙方尚未對契約內容達成合致，當日仍須就契約相關細節進行協商、討論等情無誤。果爾，則被告代表即在場參與討論之證人丁焦桐、林道源表示尚須就部分細節報告董事長，當日無法立即簽約，乃事理之常，要無任何不當。原告主張被告本已同意契約內容，並承諾應於100年1月31日簽約，卻於當日更異其詞，刻意不願簽約云云，顯與事實不符，無足採信。

⑵原告又稱被告於100年2月14日提出之修正後契約中，加入諸多如第13條第5項、第8項、第9項等要求買方須概括承受系爭房地所涉民、刑事訴訟或行政處分之法律關係、須無條件同意並配合被告之要求，將買賣標的之建物作一定之處置、或買方日後如要將買賣標的再移轉予第三人時，應於簽約前通知被告參與等不合常理之約款，致歐耀東最終放棄購買系爭房地云云。惟經質之證人歐耀東對於該契約之意見時，證人歐耀東僅稱其要求應於第8條（應指前揭第13條第8項而言）加註「竊佔的建物」，而非「買賣標的之建物」等語（見本院卷第108頁），對於其餘契約內容則無明顯反對之意見。可見除上開第13條第8項部分外，無論被告修正或增訂之其餘約款，究竟有無原告所稱之「不合常理」之處，此均不影響歐耀東締約之意願；換言之，原告指稱係因被告事後加入諸多不合常情之約款，致歐耀東不願購買系爭房地云云，亦非實情。

⑶至於歐耀東又要求被告應將修正後契約第13條第8項中所稱「買賣標的之建物」修正為「竊佔的建物」，避免拆除範圍會包括增建物以外之建築物本體一節，已據證人丁焦桐、林道源一致證稱未經原告告知上情在案（見本院卷第107頁），且證人歐耀東亦不否認自己於100年1月31日後即未與被告直接聯繫，堪認被告辯稱不知此事或非全然虛妄。且，原告稱此項約款係「不合常情之特約事項」，無非係以歐耀東上開建議至為合理，否則倘經要求整棟建物均須配合拆除，則其買受之房屋豈不一夕化為烏有云云，然契約內容之決定，本為契約自治之最重要內涵之一。被告就此已詳細說明：該條項約定為「為使前項竊佔之涉案人取得較有利之地位或解決該案，本案簽約後甲方（即歐耀東）應無條件配合乙方（即被告）之要求，將『買賣標的之建物』作一定之處置，包含但不限於拆除部分、增設、回復原狀等等」，係考量為使涉案人即系爭房地之承租人惠康超市負責人賀偉民及被告公司負責人黃克銘，如於日後經認定真有違法占用他人土地之不法情事時，得將違法狀態排除，或求與告訴人達成和解等語明確，足見被告為此約定，確有其合理動機之考量。是以，無論此舉是否可能影響後手所有權人之權益，至多亦僅屬該所有權人得否向被告請求損害賠償之問題，不能當然認為被告作此約定，僅係為阻撓買賣之成立，實為至然。況且，被告早於100年1月31日與歐耀東會面前，即已由原告轉交特別約定事項1紙予歐耀東，載明上開約定意旨之事實，亦經證人歐耀東證述綦詳（見本院卷第105頁、第105頁反面），益徵被告自始即已明確將此列為契約內容之一部，非為破壞買賣契約之成立方才臨約杜撰甚明。是以，被告即使不願配合歐耀東為上開修正，亦無何等不正當之行為可言。

⑷基上所述，被告既未承諾應於100年1月31日簽約，事前亦未與歐耀東就所有契約細節達成合致，則被告於該日會面後未立即同意簽約，自無何等不正當可言。又被告事後雖對歐耀東預擬買賣契約內容有所修正，歐耀東並因不願接受其中第13條第8項而拒絕簽約，惟被告此項修正，既有其合理動機之考量，且於會面前即已表明使歐耀東知悉，則歐耀東事後不願接受此一條款而拒絕簽約，自不能指為係因被告有何不正當之行為阻撓買賣之成立。原告以此部分主張，遽論兩造間委任契約之付款條件應已視為成就云云，要屬無據。

3.又查，原告主張被告另以不正當之行為阻撓達麗公司買受系爭房地部分，亦無非係以：達麗公司已表明願意接受被告所提買賣契約之全部條款內容，僅係認為第13條第4項：「本案標的物目前尚有租賃契約存在，甲方（即達麗公司）同意概括承受，乙方（即被告）於點交房屋時，須配合移交返還押租金及協助變更租賃物契約並分算租金予甲方」中之「協助變更租賃」文義有所不清，要求加註載明何謂「協助變更租賃」而已，被告竟悍然拒絕此一無礙其權益之要求，堅持一字不改，顯然係刻意阻撓契約之成立等語為據。然查，達麗公司於100年2月25日前往被告公司訂約前，即已審閱過被告提出之買賣契約（即原證4，見本院卷第19至21頁）；且被告於締約前即已表明須依上開契約內容一字不改簽約，達麗公司仍予同意，然至簽約當日，達麗公司之法務因發覺契約中有關於買賣不破租賃之約款（即指前揭第13條第4項），並未詳細記載確保被告與頂好間租賃契約之出租人日後會變更為達麗公司，因此要求丁焦桐必須出具書面保證，遭丁焦桐拒絕；嗣於該日晚上，訴外人陳聿帆又代達麗公司致電林道源，表示達麗公司已同意接受被告所提契約之全部內容，不再為任何更改，並要求於隔日即100年2月26日星期六立即簽約，經林道源報告丁焦桐後予以同意；故雙方遂依約於翌日再次會面準備簽約，惟達麗公司代表又當場要求被告出具書面保證或口頭保證，仍未獲被告之同意，致雙方最終未能簽約等情，業經原告聲請傳喚之證人陳聿帆證述綦詳（見本院卷第119頁反面至第120頁反面）。依達麗公司先後兩次要約被告締約前，均係先表明同意接受被告所提全部條款內容，而被告均同意配合如期到場簽約以觀，顯見被告確有締約之真意。尤其，陳聿帆於第一次會面簽約不成後，當晚又以電話聯繫林道源時，林道源即明白重申其受公司授權範圍僅能用印，不得更改契約內容，或如前次會面時要求出具任何保證等語，陳聿帆既明確給予承諾，被告自無從預見達麗公司隔日竟又會翻異其詞，復提出應出具書面或口頭保證之要求；則被告於此認知下，仍如期到場準備用印簽約，其又豈有刻意阻撓買賣成立之故意可言？且參以系爭委任契約第4條所載（見本院卷第10頁），本件委託期限實至100年2月26日即已屆期，且該日又洽為星期六，非平日辦公期間，如被告有意阻撓成交，自可輕易達其目的，惟其猶配合旋於翌日到場，益徵被告並無阻止本件委任契約付款條件成就之故意，乃至為灼然。從而，原告主張被告係以不正當之方式，故意不與達麗公司簽約，應視為條件成就一節，亦非可採。

㈡原告另依民法第100條或第184條第1項規定請求被告賠償其所失利益500萬元，亦非有據：按附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害責任；又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第100條及第184條第1項前段分別定有明文。再按民法第100條所定損害賠償責任，須俟條件成就時，方始發生，此乃因附條件之法律行為，原須俟條件成就時始得主張其法律上之效果，如其條件以後確定不成就，根本無所謂因條件成就之利益可言，此亦有最高法院69年台上字第3986號判例意旨可參。而查，被告之所以未與歐耀東或達麗公司就系爭房地成立買賣契約，均係因契約當事人間未能就契約內容完全達成合致，並非如原告所稱係因被告故意以不正當方式阻撓所致，已詳如前述，是本件被告未與歐耀東或達麗公司簽訂買賣契約之行為，應屬契約自由之合理表現，核無任何不法或可歸責事由可言，自無成立前開條文所定損害賠償責任之餘地。且本件委託期間係於100年2月26日即已屆至，原告於此期間內並未完成系爭房地之出售，乃兩造所不爭，堪認原告所主張之付款條件已確定不成就，是依前揭說明，原告依民法第100條請求被告賠償其損害，自與該條要件有間。是以，原告無論係依民法第100條或第184條第1項規定，請求被告賠償其因本件買賣未能成立所喪失原得自歐耀東受領之500萬元報酬，均屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告主張被告係以諸多不合常情之約款，並堅持一字不改等不正當方式，故意阻撓歐耀東或達麗公司與其簽訂買賣契約云云，經查要與事實不符，是原告援引民法第101條第1項之規定，主張應視為買賣契約已成立，被告應依系爭委任契約給付總價2%即500萬元之報酬予原告等情，應無理由。又被告既無原告指摘之前揭不法行為，則原告另依民法第100條或第184條第1項前段規定，請求被告就該等行為賠償其因此所喪失之500萬元報酬，自亦失其據。從而，原告依委任契約之法律關係、民法第100條、第184條第1項等規定，請求被告給付1,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。此外，原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。