臺灣臺北地方法院 - 100年度重訴字第981號（返還所有物）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第981號原　　　告　財團法人應昌期圍棋教育基金會法定代理人　應明皓原　　　告　富春江國際股份有限公司法定代理人　鄭錫華原　　　告　黃蔡順卿四海電子彩色製版股份有限公司法定代理人　徐明原　　　告　徐善邦徐善澄飛騰實業股份有限公司法定代理人　沈養廉原　　　告　中國建築經理股份有限公司法定代理人　蔡茂昌上八人共同訴訟代理人　陳松棟律師陳正雄被　　　告　國泰世華商業銀行股份有限公司法定代理人　汪國華訴訟代理人　舒智輝莊榮祝謝協昌律師上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於中華民國101年7月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序部分原告四海電子彩色製版股份有限公司法定代理人原為張兆洛，嗣於訴訟繫屬後變更為徐明，變更後之法定代理人徐明遂提出書狀聲明承受訴訟，復有該公司變更登記表在卷可稽，經核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，自應予准許。乙、實體部分 原告起訴主張：㈠本件座落臺北市○○區○○段三小段689地號土地暨其上門牌號碼為臺北市○○○路35號1樓至11樓及地下室（稱為光復大樓），登記為兩造共有，而光復大樓各樓層之面積，含1樓至 11 樓及地下室，均為1,300餘平方公尺，其1樓至11樓各樓層均已為所有權登記，唯獨地下室僅就作為停車場及冷凍庫使用部分為所有權登記（即被告臺北市○○區○○段三小段1197建號建物，門牌號碼臺北市○○○路35號地下室，面積677.33平方公尺），其他作為防空避難室使用部分（包括本件土地複丈成果圖所示A部分在內，下統稱系爭防空避難室）則未為所有權登記。系爭防空避難室，應為兩造共有之未為所有權登記之建物，並由原告以應有部分百分之61.5116，被告以應有部分百分之38. 4884之比例所共有。詎於91、92年間，系爭防空避難室遭被告占用，光復大樓管理委員會於93年12月間發函要求被告就其占用系爭防空避難室提出權利證明，被告僅以「自前手合法買受地下層之建物，並已善意和平繼續占有使用」回覆，系爭防空避難室遭被告占用，迄仍未能妥善解決。茲既系爭防空避難室為區分所有建物之公共設施之一，應為全體區分所有人共同使用之部分，性質上不得單獨為所有權之客體，而屬於全體區分所有人共有，即使於各區分建物辦理所有權第一次登記時，未將系爭防空避難室為共同設施之登記，無礙其附屬於區分所有人所有之性質。是以，系爭防空避難室既為兩造所共有，被告無單獨占有使用之權利。㈡為此，原告本於所有權人之地位，依民法第767條規定，起訴請求被告騰空系爭防空避難室，返還予共有人全體等語，並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段689地號土地上門牌號碼臺北市○○○路35號地下室（如附圖即臺北市松山地政事務所101年1月9日土地複丈成果圖所示A部分，面積364平方公尺）騰空，返還原告及共有人全體。㈢對被告抗辯所為陳述略以： ⒈系爭防空避難室於64年6月26日核發使用執照，記載地下層面積共計1,300.02平方公尺，用途為防空避難室、停車場、冷凍庫，被告於80年10月3日向其前手僑盛開發投資股份有限公司買受已辦理所有權第一次登記之地下室部分，依建物登記謄本載明其主要用途為冷凍庫、停車場，登記面積為677.33平方公尺，故系爭地下室面積依使用執照記載1,300.02平方公尺，扣減被告取得已辦理所有權登記面積677.33平方公尺，其餘部分即未經辦理所有權登記（面積622.69平方公尺），用途屬使用執照所記載之「防空避難室」。本件原告請求返還之系爭防空避難室364平方公尺，即為未經登記地下室中之一部份。雖未為所有權登記之地下室部分（含系爭防空避難室），與已登記為被告所有之臺北市○○區○○段三小段1197建號建物，在同一樓層（地下室），然該部分既未為所有權登記，不能認屬被告所有。地下室如依建築藍圖及使用執照所載，係供全體區分所有人防空避難之用，為區分所有建築物公共設施之一，屬共同使用部分，並未經全體區分所有人同意歸為特定人所有，事實上如亦未登記為特定人所有，性質上不得單獨為所有權之客體，屬區分所有人共有，且取得區分所有建物之區分所有權人，無待另為登記，即取得地下室共有權。系爭防空避難室既用以供全體區分所有權人避難，雖未經辦理公共設施之登記，仍無礙其歸屬光復大樓全體區分所有權人即本件兩造所共有。 ⒉參照光復大樓管理處91年6月份管理費分攤表記載，被告就光復大樓地下室所繳管理費新臺幣（下同）14,349元，僅為各樓層應繳管理費28,698元半數，可見被告係以其僅擁有光復大樓地下室半數而繳納光復大樓地下室應繳管理費，顯示其未認為系爭防空避難室為其所有。光復大樓係地上11層、地下1層，合計12層建物，依一般土地登記實務習慣，每一樓層建物所對應土地持分（應有部分）應12分之1，而被告所登記之土地持分為24分之9，其餘土地持分24分之15登記為原告所有，由此土地持分狀況，可知被告對應建物範圍，應為光復大樓12層中之4.5層（即現已登記為被告所有之1、2、3、10樓全層及地下1樓約半層677. 33平方公尺），至地下1樓其他部分，包括系爭防空避難室，非屬被告單獨所有。被告自認未登記部分之系爭防空避難室於占有之始，係向鴻盛建設股份有限公司承租占有使用，且其就系爭防空避難室占有使用，係基於租賃關係權利，已善意和平繼續占有使用達10數年。故被告就其權利或法律上效果發生之特別要件事實應負舉證責任。 被告則抗辯略以：㈠原告非系爭防空避難室之所有權人： ⒈原告主張其有系爭防空避難室所有權，基於民法第767條規定行使所有物返還請求權，自應先舉證證明其為系爭防空避難室所有權人，然原告迄未提出系爭防空避難室之所有權狀或購買產權證明，顯未能舉證有系爭防空避難室所有權，自應駁回原告之請求。況且原告自承系爭防空避難室未為所有權登記，而依民法第758條規定，不動產物權取得需經登記始生效力，原告未因登記而取得系爭防空避難室所有權，則原告以所有權人身分起訴，為無理由。再依光復大樓使用執照卷宗之內容記載，系爭防空避難室起造人為仁愛建設有限公司，並非原告，因此，原告就系爭防空避難室既未有所有權登記，且非原始起造人，原告本於所有權人之地位而為請求無理由。 ⒉系爭防空避難室雖未辦理保存登記，然系爭防空避難室與被告所有之1197建號地下室為一完整空間，地下室車道非經1197建號地下室，無法通達系爭防空避難室，而系爭地下室本為仁愛建設有限公司所有，幾經轉手，由被告買受取得，被告所獲交付之範圍，除1197建號建物外，亦包括系爭未辦保存登記之防空避難室，系爭防空避難室自被告於80年購入後，即為被告使用、管理，原告均無異議，顯然明知系爭防空避難室為被告所有，原告無端起訴請求返還，顯屬無據。㈡系爭防空避難室非全體區分所有人所共有： ⒈依現行實務見解認為地下室亦得為單獨所有權標的，且各樓層所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分，故原告僅以系爭防空避難室，性質上不得單獨為所有權之客體，據以主張系爭防空避難室為區分所有建物之公共設施，而為區分所有權人共有，此一主張於法顯屬無據，於法亦有未合。 ⒉防空避難室之設置乃屬地下室使用權之約定或限制而已，與地下室所有權歸屬無涉，以他人單獨所有之建物為防空避難室，於法亦無不可，斷非得僅以防空避難室之設置即率認為區分所有權人所共有。又依使用執照記載，光復大樓係於60年1月12 日開工興建，並於64年6月26日取得使用執照，而公寓大廈管理條例則係於84年6月28日制訂公布，依法律不溯及既往原則，公寓大廈管理條例本非得溯及適用於系爭防空避難室，況依使用執照記載，光復大樓位處使用分區「工業區」，各樓層本得為單獨所有，且無法律規定系爭防空避難室非得為單獨所有之客體，原告主張系爭防空避難室屬於全體區分所有人共有自無理由。 ⒊地下室須具備「共同使用之建物」、「不能單獨辦理所有權登記」之前提，方為區分所有權人所共有，倘非屬共同使用之性質，且得單獨辦理所有權登記，則地下室並非當然屬於各樓層所有人共有。而光復大樓係於65年興建完成，依當時法規，地下室本得以非屬共同使用性質而為建物所有權第一次登記，而被告所擁有1197建號建物即係業已辦理建物所有權第一次登記之地下室部分，縱屬停車場、冷凍庫等用途，仍為被告單獨所有，並非共同使用性質，而系爭防空避難室與被告所有之1197建號建物為一完整使用空間，且自始至終均為被告單獨使用中，並未為共同使用，自非屬共同使用性質之地下室自明。又由申請使用執照之申請書記載，在申請人當中有系爭地下室之權利者為仁愛建設有限公司，其他起造人均非享有系爭地下室之權利人，因此原告主張為系爭地下室之共有人，於法自有不合。㈢並聲明：原告之訴駁回。 本院得心證之理由㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人所共有，此民法第799條前段固定有明文。但所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言，地下室性質上如可認與建築物其他各樓層相同時，尚非絕對不許分割而獨立為區分所有之客體，無從逕推定即為該樓房各區分建築物之所有人所共有。又基於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之特定部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物區分所有權之客體（最高法院87年度台上字第13 56號判決意旨可資參照）。而據69年修正發布之土地登記規則第72條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。三、區分所有建物共同使用部分，不得分割。」、第73條則規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」等語，前者適用於區分所有建物共有共用之地下層，後者則適用於專有性質之區分所有建物地下層，因此與建築物同時建造之地下室，如有使用上及構造上之獨立性，必須以登記方式公示，得單獨成為區分所有之客體。㈡經查：本件業經調閱臺北市建築管理處060松山崙0003號建築執照、064使字第1292號使用執照卷宗1冊，且依卷存之使用執照等所登載內容，光復大樓之起造人為仁愛建設有限公司（董事長任顯群）、徐善邦、王智育、謝秀花、趙人俊、李全、飛騰實業股份有限公司（董事長沈養廉）共7人（參見本院卷第36至37頁）。且依使用執照申請書上之記載，光復大樓地下室，係分歸由仁愛建設有限公司（董事長任顯群）單獨所有，另參照原告飛騰實業股份有限公司（董事長沈養廉）當時亦明確記載係所有該大樓8、9、10樓部分，樓別記載即無地下室部分至明（參見本院卷第177至179頁）。是以，依據前揭證據，系爭大樓地下室倘未辦理第一次保存登記，又無證據可資認定為其他特定人所有時，原則上應認為係全體起造人所有，但若使用執照申請書上，業已單獨且明確登載歸屬為起造人之一之仁愛建設有限公司（董事長任顯群）所有，應可認起造人之間，業已協議該大樓地下室部分均特定係由仁愛建設有限公司（董事長任顯群）取得地下層部分建物之所有權。再依使用執照所載光復大樓地下室之面積為1,300.02平方公尺，樓層作用為防空避難室、停車場及冷凍庫用途（參見本院卷第36頁），而依松山區○○段○○段第1197建號建物登記謄本，則記載光復大樓地下室已登記為被告所有部分，面積為677.33平方公尺，主要用途為停車場及冷凍庫等情（參見調解卷第24頁、本院卷第43頁），亦為兩造不爭執，是以，應認原告主張該大樓地下室如附圖所示A部分，屬系爭防空避難室部分且確實未經辦理所有權登記無疑。又參照嗣之建物登記謄本，亦記載關於光復大樓地下室（面積677.33平方公尺），於65年4月26日登記為仁愛建設有限公司所有，於67年5月31日則登記為台茂船務代理股份有限公司所有，於72年1月18日登記為美商臺灣貿易股份有限公司所有，於76年5月26日登記為廣晨貿易有限公司所有，於77年8月29日登記為顏惠霖、顏世宗、張樹蘭共有（應有部分各3分之1），於77年10月21日登記為德聯建設股份有限公司所有，於78年5月22日登記為鴻盛建設股份有限公司（後更名為僑盛開發投資股份有限公司），最後於80年10月3日時始登記為被告所有（參見本院卷第43至47頁）。是以，光復大樓地下室，其中面積677.33平方公尺部分，顯然自65年間迄今均經登記為特定人所有，另該地下室其他部分（包括附圖所示A 部分）則未有所有權登記，兩造應無爭執，而依前所述，系爭防空避難室所屬之地下室範圍，即非必然為區分所有建物共有共用之地下層性質，而應認屬前述區分所有建物之地下層且依使用執照之記載非屬共同使用，性質上尚得申請單獨辦理建物所有權第一次登記之地下層。據此，原告主張因係未辦理所有權登記之地下室部分而屬公同共有，即有誤會，難以採信。㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固定有明文，然依舉證責任分配，主張所有物返還請求權之原告自應對其確為所有權人先為舉證。本件被告業抗辯前向其前手鴻盛建設股份有限公司（後更名為僑盛開發投資股份有限公司）承租光復大樓地下室，包含已登記之面積677.33平方公尺部分及未經登記之其他部分（包括系爭防空避難室）予以使用，嗣於80年9月12日，乃向僑盛開發投資股份有限公司買受光復大樓地下室，於80年10月3日完成其中已登記部分即677.33平方公尺部分之所有權移轉登記，但包括系爭防空避難室部分之該大樓地下室全部，現均仍由被告占有、使用等事實，原告亦無爭執，是被告並不否認其為現占有使用系爭防空避難室者，惟依前所述，原告既無法舉證使本院認定其即為系爭防空避難室現所有權人，又未能證明有自現所有人處已得授權取得行使所有物返還請求權之權利，其遽行使物上請求權請求被告應返還，於法即非有據。 綜上所述，原告既不能證明系爭防空避難室即該臺北市○○○路35號地下室如附圖所示A部分面積364平方公尺部分，為其等與被告所共有，逕起訴依民法第767條等規定，請求被告將該部分騰空並返還原告及共有人全體，即難認為有理由。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與本件判決結果無涉，爰不予逐一論駁，附此敘明。據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。中華民國 101 年 8 月 7 日民事第七庭法官徐千惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 8 月 8 日書記官沈世儒附圖：臺北市松山地政事務所101年1月9日土地複丈成果圖

臺灣臺北地方法院100年度重訴字第981號

關鍵資訊