臺灣臺北地方法院101年度訴字第1331號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1331號

原告

太鼎不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

李源豪

訴訟代理人

曾享亮

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

李易哲律師

被告

王運隴

訴訟代理人

王翔斌

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國101年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依兩造所訂不動產專任委託銷售契約書第12條，合意以不動產所在地法院為第一審管轄法院，而本件不動產係位於「臺北市松山區」，故本院就本件給付服務報酬事件自有管轄權，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於民國100年8月28日簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定由被告委託原告居間出售其所有坐落臺北市○○區○○段一小段12地號土地及其上同地段5988號建號房屋（即門牌號碼為臺北市○○區○○路43巷10號12樓之3），以及汽機車停車位（汽車停車位編號B2-142，機車停車位編號12）（下稱系爭房地），委託期間自100年8月28日起至100年12月31日止，委託銷售總價額為新臺幣（下同）45,800,000元（專任委託書誤植為肆伍佰捌拾萬），被告嗣於100年8月28日、100年10月23日再與原告簽訂台灣房屋委託銷售契約書內容變更附表，變更委託銷售總價為40,630,000元（誤植為肆仟零陸拾叁元），經原告於100年12月19日覓得訴外人尤志榮願以上開價額買受系爭房地，並書立台灣房屋要約書、台灣房屋確認書，原告遂電話通知被告與訴外人尤志榮簽訂買賣契約，遽遭被告以系爭房地已售出，復要求原告停止繼續銷售系爭房地，被告旋於100年12月15日將系爭房地信託登記移轉予訴外人元大商業銀行股份有限公司，為此爰依不動產專任委託銷售契約書第5條第1項約定，請求被告給付委託總價4%作為懲罰性違約金，並聲明：被告應給付原告1,625,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告於100年8月28日偶遇原告員工徐千惠、郭志鴻，該二人向被告詢問有無出售系爭房地之意願，被告感於二人之熱忱，遂同意以4580萬元價額出售系爭房地，並當場簽訂之不動產專任委託銷售契約書，惟被告已年邁且視力不佳，該契約書內容字體過小，致被告無法知悉其為「獨家代理銷售」契約，且原告未予被告合理審閱契約期間，即令被告於系爭契約書上簽名，並要求被告勾選「業已當場充分瞭解契約，無需另行攜回審閱」之欄位，更未向被告逐條說明契約內容，原告上開行為業已違反消費者保護法第17條規定，系爭契約第5條第1項應為無效，被告自得依民法第88條撤銷其錯誤而簽訂系爭銷售契約書之意思表示。

㈡又縱認契約條款為有效，則被告在友人建議下向原告提出解除系爭契約之請求，惟原告皆藉故推拖，恰逢另有買主與被告接洽，被告遂將系爭房地以3820萬元之價額賣出；而原告員工不但多次誤寫委託總價額，委託期間更未積極媒介買主與被告洽談買賣事宜，倘鈞院認被告確實違反系爭契約，但考量被告出售系爭房地之價額遠比原告尋覓之買方尤志榮之出價4063萬元為低，被告並未因此獲利，依客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，原告以委託總價4%作為懲罰性違約金顯屬過高，為此爰依民法第252 條規定，請求酌減違約金至委託價額2%以下。

㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實：

㈠兩造於100年8月28日簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定由被告委託原告居間出售其所有坐落臺北市○○區○○段一小段12地號土地及其上同地段5988號建號房屋（即門牌號碼為臺北市○○區○○路43巷10號12樓之3），以及汽機車停車位（汽車停車位編號B2-142，機車停車位編號12）（下稱系爭房地），委託期間自100年8月28日起至100年12月31日止，委託銷售總價額記載為新臺幣（下同）「肆伍佰捌拾萬元整」，被告嗣於100年8月28日、100年10月23日再與原告簽訂台灣房屋委託銷售契約書內容變更附表，其上記載更改委託銷售總價額為「新台幣肆仟零陸拾叁元整」。

㈡被告於100年11月30日與第三人簽訂不動產預定買賣契約書，將系爭房地以3820萬元之價額出賣予第三人，並信託登記予元大商業銀行股份有限公司。

四、得心證之理由：

㈠原告主張上開事實，業據其提出不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表、台灣房屋要約書、台灣房屋確認書、電話通聯記錄譯文、建物登記第二類謄本、台北民生郵局第003989號存證信函、中華郵政收件回執等件為證；被告則以原告未給予契約合理審閱期間，依消費者保護法第17條規定該條款為無效，並依民法第88條撤銷錯誤而簽訂銷售契約書之意思表示，以及請求依民法第252條規定酌減違約金至委託總價2%云云，是本件所應審究者為：原告依不動產專任委託銷售契約書第5條第1項約定，請求被告給付委託總價4%作為懲罰性違約金，有無理由？

㈡經查：雙方所簽訂之不動產專任委託銷售契約書第5條第1項約定：「第五條：甲方義務：㈠甲方（被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如有違反規定，甲方願按委託價百分之四賠償乙方（原告）做為懲罰性違約金」等語，有不動產專任委託銷售契約書在卷可按（卷第9頁），又被告委託原告出售系爭不動產之條件，依照雙方最後於100年10月23日所簽訂之委託銷售契約書內容變更附表之約定：「一、更改委託總價額為4063（漏寫萬字）元（含4%服務費）。二、買賣價款支付方式變更為：第一次款：簽訂買賣契約時，買賣成交價款的10%。第二次款：備齊證件用印時，買賣成交價款的10%。第三次款：稅單核發三日內，買賣成交價款的10%。第四次款：貸款核撥及交屋，買賣成交價款的70%。」等情，亦有委託銷售契約書內容變更附表在卷可資佐證（卷第13頁）。

㈢其次，訴外人尤志榮與原告於100年12月19日所簽立之要約書第2條係約定：「二、承購總價款、付款條件：不動產承買價款為4063萬元，簽約款、用印款為總價之10%，完稅款為總價之10%，尾款（交屋）為總價之80%」等情，有要約書在卷可按（卷第14頁），足見訴外人尤志榮所提出之總價款雖然與被告之出價一樣，但其承買條件之付款方式，與被告所要求出售條件之付款條件並不相同，且係不利於被告而有利於訴外人尤志榮，則訴外人尤志榮之出價之付款條件既然與不符合被告之出售條件，被告並無受其拘束之理，是原告主張：其已經以電話通知被告應與買方（訴外人尤志榮）簽立不動產契約書，但被告竟以房屋已出售而拒絕，以存證信函催告被告應與買方簽立系爭房地買賣契約，但被告並未履行簽訂買賣契約義務，因此請求被告給付報酬1,625,200元等語，即非有據。

㈣再者，雙方有關專任委託銷售契約之期間，係自100年8月28日起至100年12月31日止，業於不動產專任委託銷售契約書第9條、委託銷售契約書內容變更附表記載明確，又被告將系爭房屋信託登記予訴外人元大銀行，其原因發生日其雖記載為100年12月15日，但是登記日期則為101年1月3日，此有建物登記謄本在卷可按（卷第17頁），是被告將系爭房地委託予訴外人元大銀行，辦理完成信託登記生效之時間係在兩造專任委託銷售期間後之101年1月3日，亦可認定；另雖雙方於電話通話時，原告主張有客戶出價4063萬元，而被告卻表示「已經把房子賣了」等語（卷第16頁），原告因而以之主張被告違反專任委託銷售契約，然而，原告所主張之買家即訴外人尤志榮之承買條件，與被告之出售條件並不相同，已如前述，是被告此項於電話陳述已經找到買家等語，並不能以之拘束被告，況且，被告於通話中所稱已經出售等語，雖為契約約定之事項，但實際上於登記謄本之記載並未有出售之登載，無從據此為被告已經將系爭房屋出售之認定；又被告所提出100年11月30日之不動產預定買賣契約書，其立契約書人欄內，僅有出賣人、見證人、地政士之記載，但承買人欄則為空白，是該契約既未記載承買人，亦未經承買人簽名用印，無從確認承買人以及確認雙方買賣意思合致，無從據此主張被告已經出售系爭房屋；從而，是原告所主張依照通話內容、承買人空白之不動產預定買賣契約書，並無從作為被告違反專任委託銷售契約之認定，自難認為被告有違反不動產專任委託銷售契約書第5條第1項所約定之「自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租」之情形，是原告主張並非有據。

五、綜上所述，原告依不動產專任委託銷售契約書第5條第1項約定，請求被告給付委託總價4%作為懲罰性違約金（即1,625,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息），為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦乏所據，爰併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。