臺灣臺北地方法院101年度訴字第1598號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1598號

原告

星穎房屋仲介有限公司

法定代理人

姚貴堂

訴訟代理人

鄧湘全律師

訴訟代理人

白乃云律師

被告

蘇真弘

訴訟代理人

張金盛律師

當事人間請求給付服務仲介費事件，經本院於中華民國101年10

月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國100年3月9日簽訂不動產委託銷售契約書，由被告委託原告銷售其所有門牌號碼臺北市松山區○○○路○段291巷19弄23號1樓房屋暨坐落土地（下稱系爭不動產），委託銷售期間為100年3月9日至同年5月31日止，銷售價格為新台幣（以下同）2,280萬元，並於同日簽訂委託銷售內容變更同意書，約定被告實拿2,000萬元，不含4％服務費（下稱系爭契約）。系爭契約期間屆滿後，原告員工陳映如通知被告補簽系爭契約，經被告口頭表示續約而成為不定期委託銷售契約。嗣原告於同年8月22日為被告覓得買主魏復鎮，並安排二人見面議價，惟未達成買賣價金之合意。詎被告其後竟與魏復鎮之子魏竹健私下就系爭不動產簽訂買賣契約，依系爭契約第10條第1款私下成交違約條款約定，被告應給付原告銷售總價百分之6之服務報酬，爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,368,000元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊委託原告銷售系爭不動產之期間僅至100年5月31日止，兩造並無續約之合意。依系爭契約第9條約定，被告授權範圍包括系爭不動產的移轉登記，應以文字為之，是如欲續約亦應以為之。伊於100年8月22日並無與魏竹健議價，2人係於同年9月8日簽訂買賣契約，並於同年10月12日完成系爭不動產所有權移轉登記，原告未於前開期間內完成系爭不動產交易，不得請求被告給付服務報酬等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，兩造於100年3月9日簽訂系爭契約，由被告委託原告銷售系爭不動產，嗣被告於100年9月8日將系爭不動產出售予魏竹健等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書及臺北市不動產數位資料庫地政資料影本等在卷足稽（見本院卷第15至16頁、第24頁及第68頁），自堪信為真實。

四、原告主張系爭契約期間屆滿後，被告口頭承諾續約，兩造間成立不定期委託銷售契約，被告違反兩造約定與魏竹健簽訂系爭不動產買賣契約，應給付原告銷售總價百分之6計算之服務報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：兩造間是否有延續系爭契約之意思表示合致？茲析述如下：

㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。而依要約與承諾成立之契約，係指先由一方對他方為訂立契約之意思表示，而由他方為承諾，且要約的內容須確定或可得確定，得因他方的承諾而使契約成立。又所謂意思表示，係將法效意思表示出來的行為，即表意者在表示時，必須有使其因其表示，而負其表示所定內容之義務的意思。至於表意者之行為所表示之法效意思在規範上的內容為何，應參酌其附隨情況及交易習慣，客觀認定之。經查，證人即時任被告經紀人陳映如於本院審理時證稱：系爭契約期滿後，伊電詢被告是否補簽契約，並表示若被告很忙的話，得暫時不續約，伊還是可以帶看，有買方下斡旋再補合約，被告表示同意等語，是證人陳映如向被告所為要約之內容，僅有傳達願意繼續為被告介紹系爭不動產，並無向被告表示有延續系爭契約效力之意思，則被告雖然表示承諾，但其承諾之內容亦僅有同意原告前揭帶看買主之要約內容，並未表示願繼續受到系爭契約約定拘束之意思，兩造間除被告同意原告得找人進入屋內帶看外，就延續系爭契約之意思表示，自未達成一致。又證人即時任魏復鎮經紀人賴秀羚與陳映如固均證稱渠等於100年8月22日為被告及魏復鎮洽談不動產買賣事宜，魏復鎮有下斡旋金，但雙方並未達成合意等語，然兩造既未重新簽訂不動產委託銷售契約，則此僅得謂原告個人履行其前揭要約，尚難以此遽認兩造間有延續系爭契約效力之意思表示合致，被告自無受系爭契約約定之拘束。原告主張兩造成立不定期不動產委託銷售契約，被告應給付銷售總價6%計算之違約金，要屬無據，自難可採。

㈡次按當事人對於必要之點，意思一致。而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153條第2項、第565條分別定有明文。揆之仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約即無法成立，是居間報酬為居間契約之必要之點，應屬無疑。經查，縱認原告向被告所為之要約為兩造間重新成立居間契約之意思表示，參諸陳映如證稱其僅向被告表示願意介紹系爭不動產，並未提及居間報酬部分，且兩造尚須補簽契約等情，足見兩造就居間契約之必要之點並未達成合致，要無庸疑。兩造間未成立居間契約，原告請求被告依約給付違約金，亦乏依據，難以採信。

五、綜上所述，原告依兩造間不定期不動產委託銷售契約，請求被告給付1,368,000元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，無礙前開論斷，不予贅述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。