臺灣臺北地方法院101年度訴字第3839號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3839號

原告

東京都保全股份有限公司

原告

東京都公寓大廈管理維護股份有限公司

共同法定代理人

吉田裕幸

共同訴訟代理人

鄭碧華

被告

忠孝天廈管理委員會

法定代理人

侯州燕

訴訟代理人

吳文琳律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告自民國89年起委託原告負責忠孝天廈公共區域之警衛安全及事務管理，雙方每年換約1次，嗣於100年間被告分別與原告東京都保全股份有限公司（下稱東京都保全公司）、東京都公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱東京都管理公司）簽訂保全委任契約書（下稱系爭Ａ契約）、公寓大廈委任契約書（下稱系爭Ｂ契約），約定契約有效期間均自100年8月1日起至101年7月31日止，委託管理費用東京都保全公司為每月新臺幣（下同）145,800元，東京都管理公司則為每月96,000元，被告應按月於次月10日給付。詎被告尚積欠原告自101年5月起至同年7日止，共計3個月之委託管理費用未付，即尚欠東京都保全公司437,400元（計算式：145,8003＝437,400）、東京都管理公司288,000元（計算式：96,0003＝288,000），爰依系爭Ａ契約及系爭Ｂ契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付東京都保全公司437,400元，東京都管理公司288,000元，及各均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告固應給付原告自101年5月起至同年7月止共計3個月之委託管理費用，惟因東京都管理公司派駐於忠孝天廈之總幹事就其應代向住戶收取之管理費，累計共短收1,373,455元，依系爭Ｂ契約第12條第8項之約定，東京都管理公司自須補足此差額費用。且東京都管理公司就管理車道感應卡（下稱感應卡）於移交時，共短少136張感應卡，依被告購入感應卡每張金額2,200元計算，東京都管理公司應賠償被告299,200元（計算式：2,200136＝299,200）。故被告自得就上開短收管理費1,373,455元及短少感應卡賠償金299,200元向東京都管理公司主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、被告自89年起委託原告負責忠孝天廈公共區域之警衛安全及事務管理，兩造每年換約1次，被告於100年間分別與東京都保全公司、東京都管理公司換約再簽訂如本院卷㈠第6至12頁所示之系爭Ａ契約及如本院卷㈠第13至18頁所示之系爭Ｂ契約，原告受委任之事務範圍各詳如系爭Ａ、Ｂ契約所載，委任期間均自100年8月1日起至101年7月31日止，委託管理費用部分，東京都保全公司為每月145,800元，東京都管理公司為每月96,000元。

㈡、被告尚積欠101年5月至7月，合計3個月之委託管理費用未給付，東京都保全公司部分為437,400元，東京都管理公司部分為288,000元。

㈢、依系爭Ｂ契約第12條第8項約定，東京都管理公司派駐之總幹事因管理費應收款而未收時，產生未收部分導致發生糾紛，經東京都管理公司及被告雙方認定為差額部分，東京都管理公司須補足差額費用。

四、兩造之爭點及論述：系爭Ａ、Ｂ契約第4條分別約定，被告委任原告之委託管理費用，東京都保全公司每月145,800元，東京都管理公司為每月96,000元，被告應按月於次月10日如數給付，有系爭Ａ、Ｂ契約在卷可稽（見本院卷㈠第7、14頁），被告既不否認尚積欠原告3個月之委託管理費用未付，是原告自得依前揭約定，請求被告給付3個月之委託管理費用。然被告抗辯其就東京都管理公司短收管理費及短少感應卡部分得向東京都管理公司主張抵銷。是本院應審究者厥為：㈠本件是否有系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之情事；㈡東京都管理公司是否短少感應卡136張未移交；若有，被告得主張抵銷之金額若干。現就本件之爭點析述如下：

㈠、關於本件有無系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之情事部分：按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。原告既否認本件有如被告所辯稱依約東京都管理公司應補足短收管理費部分，故本件首應探究系爭Ｂ契約第12條第8項之真意為何。經查：

⒈系爭Ｂ契約第12條第8項固約定：「乙方（即東京都管理公司，下同）派駐總幹事因管理費應收款而未收時，產生未收部分導致發生糾紛，經甲（即被告）乙雙方認定為差額部分，乙方須補足差額費用。」，此有系爭Ｂ契約在卷可稽（見本院卷㈠第15頁）。而公寓大廈之區分所有權人或住戶有依區分所有權人會議決議繳納公共基金（即俗稱之管理費）之義務，如有欠繳，且欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告而仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息，此觀公寓大廈管理條例第18條、第21條規定即明。又所謂管理服務人係指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建物物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司，公寓大廈管理條例第23條第11款定有明文，是東京都管理公司為上開條款所稱之管理服務人。再管理委員會依區分所有權人會議決議所定之管理費收費標準，有權向區分所有權人或住戶收取管理費，並得委任管理服務人代收，倘住戶就應否繳納管理費或關於管理費之計算標準發生爭議時，因管理服務人僅係受管理委員會委任而執行公寓大廈管理維護事務之「執行者」，尚非有權認定住戶應否繳納管理費及該爭議部分應否列入管理費計算之區分所有權人會議或法院，是於解釋系爭Ｂ契約第12條第8項約定之真意時，自應斟酌上情而認該條項所稱之「管理費應收款」係指經區分所有權人會議決議應計入管理費計算基礎業已規定明確且無任何爭議而應由住戶繳納之管理費而言。如係因東京都管理公司派駐總幹事之過失或懈怠，因而產生此部分明確無爭議之管理費未收部分導致發生糾紛，且經東京都管理公司與被告雙方認定為差額部分，即應由東京都管理公司負責補足差額；反之，如為應否列入管理費計算尚未臻明確而存有爭執之部分，基於「委任人不得將大於自己之權限授與他人」之法理，管理委員會既就爭議部分尚無權自行逕為認定，自無從委任或授權管理服務人即東京都管理公司自行判斷該爭議部分是否應計入管理費並向住戶收取。亦即，該有爭議之管理費非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所稱之「管理費應收款」，合先敘明。

⒉關於忠孝天廈管理費之收費計算方式，證人即被告之財務委員林秀珠、證人即原告派駐於忠孝天廈之總幹事呂威利均證稱：管理費係按照房屋所有權狀所載坪數，依房屋使用情形之不同（如公司、住家或空屋等），各乘以不同之計算基準，依此所得之數額即為各住戶應繳納之管理費等語（見本院卷㈡第41、42頁、第46頁背面），足認忠孝天廈之管理費原則上係按坪數計算並收取。惟關於「露台」應否收取管理費，忠孝天廈區分所有權人會議曾於93年5月1日、94年3月26日進行討論並做成如下決議，即：⑴有關因建物退縮而產生之露台，係屬「約定專用」封閉性空間，其作用在於超高樓層救難時作為接駁平台之用，為避免露台部分之管理費收繳爭議，出席區分所有權人一致決議，結繳至本次開會當月止，惟以前年度部分仍應清繳；⑵露台管理費案經區分所有權人大會同意，露台專屬該樓層所有權人（因有權狀標示住戶附屬建物有：陽台、露台、花台），又為共用部分（因上有排氣管孔及救難緩降機設備），屬「約定共用部分」應無疑義。410-4-1戶、412-4-1戶無廢氣排放設備，缺繳管理費部分已同意補繳。另410-13-6戶，412-13-5戶因屬「約定共用部分」同意免於繳納不再追繳，此有忠孝天廈第8次、第9次區分所有權人會議紀錄附卷足參（見本院卷第64至68頁），堪認忠孝天廈曾就「露台」應否計入坪數計算並收取管理費一事發生爭議，進而於區分所有權人會議決議就屬於「約定專用部分」之露台，其管理費結繳至93年5月為止，另就屬於「約定共用部分」之露台，則同意免繳管理費。至於專有且未約定為共用之露台部分應否繳納管理費，上開忠孝天廈第8次、第9次區分所有權人會議決議雖未提及，惟忠孝天廈之住戶既曾就露台是否應計收管理費發生爭執，參酌前揭決議認「約定專用部分」之露台僅繳納管理費至93年5月為止，其後無庸繳納之意旨，專有且未約定為共用部分之露台既與約定專用之露台同屬由特定住戶專用之情形並無二致，自難認專有且未約定為共用部分之露台應否繳納管理費一節，業經區分所有權人會議決議或規約約定明確而毫無任何爭執，揆依前揭說明，此部分管理費之收取既存有爭議，即非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所稱「管理費應收款」之範圍。

⒊本件就被告辯稱應由東京都管理公司補足差額之短收管理費1,373,455元部分，其中訴外人廣興旺產業股份有限公司、李鳳英、江文良、博洽股份有限公司等4戶均係因「露台」應否計收管理費發生爭議而未繳，另訴外人第一商業銀行永春分行（下稱一銀永春分行）及雙英開發股份有限公司則係因坪數爭議問題而未繳納管理費，此有101年度忠孝天廈管理服務公司移交清冊第17點在卷可憑（見本院卷㈠第221頁背面）。就露台管理費爭議部分，非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所稱「管理費應收款」之範圍內，已如前述。另一銀永春分行係爭執其自86年起即按被告核定之使用面積369.69坪繳納管理費且均按月繳訖，故否認有短繳管理費之情事，此亦有一銀永春分行101年6月19日一永春字第30號函附卷足憑（見本院卷㈠第301頁），則一銀永春分行對被告關於管理費之收取標準，於被告委任東京都管理公司負責管理收費前即存有爭執，依前述⒈之說明，亦難認係在系爭Ｂ契約第12條第8項所稱「管理費應收款」範圍內，洵堪認定。

⒋況依系爭Ｂ契約第12條第8項之約定，必須該管理費應收而未收之差額業經東京都管理公司與被告雙方均認定為差額部分，東京都管理公司始負補足之責。被告雖辯稱依101年度忠孝天廈管理服務公司移交清冊第17點記載：「追繳短繳管理費：6戶合計欠繳金額＄1,373,455（如存證所示）」，並經總幹事呂威利於手寫註記部分蓋章，認雙方已就差額金額部分達成合致，並提出移交清冊在卷可佐（見本院卷㈠第221頁背面）。然查：

⑴呂威利僅係東京都管理公司派駐在忠孝天廈之總幹事，承東京都管理公司之指示而執行總幹事事務，其職務內容不包含代理或代表東京都管理公司與被告共同認定管理費應收款而未收之差額部分。

⑵況呂威利對於其於移交清冊上前開註記之原委到庭具結證稱：我於101年3月份開始擔任忠孝天廈總幹事時，當時沒有任何住戶欠繳管理費，嗣於同年4月間，被告改選新任管理委員會委員後，新任委員認為管理費有短收，被告法定代理人依我提供之各區分所有權人房屋坪數資料計算後，告知我共有6戶欠繳管理費，金額共計1,373,455元等語（見本院卷㈡第41頁）。足認關於本件是否有短收管理費1,373,455元一事，僅係被告單方面之意見而未經東京都管理公司認定為差額，自與系爭Ｂ契約第12條第8項所約定之要件不符。

⒌綜上，被告抗辯東京都管理公司應補足短收之管理費1,373,455元云云，因其中涉及露台應否計收管理費及坪數計算爭議等事項，難認此部分管理費收取業經區分所有權人會議決議規定明確且無任何爭議，非屬系爭Ｂ契約第12條第8項所稱之「管理費應收款」範圍內，且該差額部分亦未經東京都管理公司與被告雙方均認定為差額，核與該條項所約定之要件不符，是被告抗辯東京都管理公司應就短收管理費1,373,455元負補足差額之責云云，即無可採。至被告所述有短繳管理費情事之6戶住戶，如依忠孝天廈區分所有權人會議決議或規約約定，渠等確有應繳納管理費而未繳納足額之情形，被告與住戶間既存有爭執，雙方自得依訴訟程序以謀解決，附此敘明。

㈡、關於東京都管理公司是否短少感應卡136張及被告得主張抵銷之金額部分：按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335條第1項分別定有明文。被告復辯稱其於委任東京都管理公司期間，經總幹事聲請而陸續撥款並向訴外人寰亞有限公司（下稱寰亞公司）購入感應卡290張交予總幹事管理，嗣東京都管理公司於移交時，僅移交22張感應卡（包含6張良卡、16張不良卡）及132張存根聯，合計僅有154張（計算式：6＋16＋132＝154），短少136張（計算式：290－154＝136），依每張感應卡購買價格2,200元計算，東京都管理公司應賠償被告299,200元等語，惟查：

⒈經本院依職權向寰亞公司查詢被告購買感應卡之數量及金額，寰亞公司回覆：被告分別於91年1月16日、93年7月28日、94年6月23日及99年10月1日陸續向寰亞公司購買感應卡共計271張（計算式：200＋30＋30＋11＝271），其中93年7月28日以總價26,460元購入感應卡30張，94年6月23日以29,925元買進30張，有寰亞公司102年3月25日寰字第305號函暨統一發票影本2紙在卷可稽（見本院卷第103至105頁），是被告於委任東京都管理公司期間（即自89年起至101年7月底止）共計向寰亞公司購買感應卡271張，平均每張單價為940元【計算式：（26,460＋29,925）（30＋30）＝939.75，小數點以下四捨五入】，堪可認定。

⒉又被告雖與東京都管理公司終止契約關係，但合法持有感應卡仍繼續使用之住戶部分，東京都管理公司並無強制收回之權限，故東京都管理公司實際上短少感應卡之數量，自應扣除現由住戶持有使用中之感應卡數量。經查：

⑴東京都管理公司自91年1月22日起至92年5月6日止共計發放180張感應卡，並向每位使用之住戶收取押金1,000元，合計18萬元，核與被告開立於第一銀行之存摺內頁交易往來紀錄其中註記「押金」者之金額總計18萬元相符，此有東京都公司車道感應卡發放紀錄、被告於第一銀行之存摺內頁節影本附卷足參（見本院卷㈡第73至78頁）。又東京都管理公司復於92年6月5日至101年5月10日間共計發放162張感應卡，此有忠孝天廈分類帳1201租感應卡押金資料在卷可佐（見本院卷㈡第79至82頁，即表列165張感應卡再扣除前已計算之編號1傳票日期為91年12月30日之3張感應卡後計算得出），另東京都管理公司自92年6月30日至101年3月8日共計收回感應卡102張，此亦有2017發還感應卡押金在卷可佐（見本院卷㈡第83、84頁），以上共計發放342張感應卡（計算式180＋162＝342）及收回102張。

⑵如以發放張數減去收回張數，即為現由住戶持有使用中之感應卡數量即240張（計算式：342－102＝240），再加上東京都管理公司於移交時交付22張感應卡，總計東京都管理公司共移交262張感應卡（計算式：240＋22＝262）。相較於被告向寰亞公司購買之271張感應卡，故東京都管理公司於移交時共短少9張感應卡（計算式：271－262＝9），按前述每張感應卡平均單價940元計算，東京都管理公司應賠償被告遺失感應卡之損害金8,460元（計算式：9409＝8,460）。是被告抗辯因東京都管理公司短交感應卡致被告受有損害請求東京都管理公司賠償並與其應給付予東京都管理公司之委託管理費用相抵銷，於前開8,460元之範圍內，為可採。

⒊被告雖提出寰亞公司email及經寰亞公司蓋印確認之被告101年11月17日函影本為證（見本院卷㈠第220頁、本院卷㈡第14頁），辯稱被告向寰亞公司共計購買290張感應卡及應以每張2,200元計算價值云云。惟該資料核與本院前向寰亞公司函查所得之購買數量271張不符，且寰亞公司102年3月25日寰字第305號函已更正出貨數量，有寰亞公司函可憑（見本院卷㈡第103、104頁），是上開證據自難為有利於被告之認定。至寰亞公司email其上表格右側有註記「NT$2,200」，惟被告訴訟代理人當庭自承本院卷㈠第220頁正面表格下方所載文字為被告加註等語（見本院卷㈡第12頁背面），參以「NT$2,200」亦係於同一頁面以電腦打字方式為之，實難遽認該「NT$2,200」之記載為寰亞公司所為。況每張感應卡2,200元之金額與前揭寰亞公司函暨統一發票所載金額不符（見本院卷㈡第103、105頁）。此外，被告復未能舉他證以實其說，是被告主張感應卡每張購買金額為2,200元云云，即難以採信。故被告主張東京都管理公司應賠償其299,200元，並與其應給付之委託管理費用相抵銷，僅於8,460元有理由，被告逾此部分之抵銷抗辯為無理由，顯不足採。

㈢、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，系爭Ａ、Ｂ契約第4條均約定就委託管理費用部分，被告應按月於次月10日如數給付予原告，即被告應於101年6月10日、同年7月10日、同年8月10日分別給付原告101年5月、6月及7月之委託管理費用。被告逾期未付，且本件起訴狀繕本已於101年9月4日送達被告，有送達證書附卷可稽（見本院卷㈠第24頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即101年9月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。

五、綜上所述，被告積欠原告3個月之委託管理費用未付，東京都保全公司得請求被告給付437,400元，東京都管理公司得請求被告給付288,000元，惟東京都管理公司因短少感應卡9張，應賠償被告8,460元，是本件經相互抵銷後，東京都管理公司僅得請求被告給付279,540元（計算式：288,000－8,460＝279,540）。從而，東京都保全公司請求被告給付437,400元，東京都管理公司請求被告給付279,540元，及各均自起訴狀繕本送達翌日（即101年9月5日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；東京都管理公司逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；東京都管理公司其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於101年11月2日準備程序期日所整理之其餘爭點，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。