臺灣臺北地方法院101年度訴字第463號

• 裁判案由: 袋地通行權
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 31 日
• 法官: 吳定亞
• 法定代理人: 郭永昌
• 原告: 許文姿
• 被告: 景美福廈社區管理委員會

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第463號原　　　告　許文姿
訴訟代理人　陳國雄律師
複代理人　　曾憲忠律師
李孟景
被　　　告　景美福廈社區管理委員會
法定代理人　郭永昌
訴訟代理人　林明正律師
複代理人　　周明添律師
吳忠原律師
上列當事人間袋地通行權事件，本院於民國一百零一年七月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此項。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第1項原係請求被告應於如附
圖1所示圍牆部分裝設如附圖2大小之門扉以供原告通行。嗣於民國101年4月2日、同年6月15日以書狀變更為，被告應將如附圖1所示紅色部分圍牆拆除，以供原告通行。經核原告
所主張者，均係本於同一買賣契約之法律關係，其原提出之證據資料仍得相互援用，應認其基礎事實同一，無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，原告所為聲明之變更，自應予准許。
二、原告起訴主張：伊為「景美福廈社區」（下稱系爭社區）區分所有權人之一，其房屋基地坐落於臺北市○○區○○段三小段第179地號，門牌號碼為臺北市○○區○○街22巷6之7
號（下稱系爭房地）。原告基於區分所有權人之地位，對於系爭社區內不得約定為專用之通往室外通路、門廳及社區○○○○○道路等共有物，依法自有與全體區分所有權人共同使用及通行之權利；且就原告系爭房屋所在位置，唯有取道系爭社區○○○○道路及門廳通行，始能進出系爭社區，故原告就社區○○道路應有通行權。查原告於94年間曾向系爭房地之前手承租系爭房屋旁之店面（附圖1黃色部分），並
於96年間購入系爭房地；又因系爭房屋出入口處（附圖1橘
色部分）與社區供全體住戶通行之道路間遭建有一堵圍牆（附圖1紅色部份，下稱系爭圍牆），致原告平日進出社區○
○道於系爭房屋旁之店面。惟日前系爭房屋之前手將該店面出售予第三人財團法人臺北市教會聚會所（下稱臺北市教會聚會所），且近日臺北市教會聚會所擬將該店面收回己用，致原告所有之系爭房屋將無與外連接之道路，原告亦無法正常出入系爭社區。被告為系爭社區之管理人，對於上開供全體共有人共同通行使用之社區○巷道、門廳等，本應以全體共有人之使用權益為前提，而善盡社區管理人之職責。今原告賴以進出社區○○○○路受阻，且日後於臺北市教會聚會所回收原告平日取道之店面後原告即無任何通路可供進出，嚴重影響原告居家自由及權益至鉅。原告曾於100年11月30
日以存證信函要求被告能以社區管理人之地位協助原告於系爭圍牆上開設門扉以供原告進出系爭社區；惟被告委員會主委竟僅以原告訴請對象錯誤而置原告之請求不理，顯已違背其為系爭社區管理委員會主任委員之職責。原告為系爭社區區分所有權人之一，系爭圍牆坐落基地既為全體區分所有權人所共有使用，然因系爭圍牆違法二次施工所建造，致原告無法通往社區中庭，所有權之行使受到妨礙，原告自得爰依民法第767條第1項中段及同法第821條前段規定，以所有權
人之身分，請求被告將系爭圍牆拆除，以維原告通行使用其於系爭社區內唯一之聯外通道之通行權。爰依民法第767 條、類推適用第787條及第821條規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應將如附圖1所示紅色部分圍牆拆除，以供原告通行。2、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯以：
（一）系爭社區係於80年8月21日為第一次登記，於80年7月13
日取得使用執照，系爭房屋所在之社區大廈乃係於80年7
月業已存在之大樓社區。公寓大廈管理條例係於84年6月
28日方經總統公佈施行，得否適用公佈施行前業已存在之大廈尚有疑義，即使該條例第7條第1項第2款規定，對於
通往室外之通路或門廳等不得約定為專用部分，亦因系爭社區建造完成於公寓大廈管理條例於84年6月28日公佈施
行前之80年7月13日，依據公寓大廈管理條例第55條第1、2項之規定，不受同法第7條各款不得約定為專用之限制，原告主張系爭中庭係通往室外之通路不得約定為專用，所設置圍牆為非法，自與公寓大廈管理條例之規定相悖，而不足採。
（二）系爭社區係於80年7月13日建造完成，當時之建商即訴外
人捷和建設股份有限公司（下稱捷和公司）在銷售時，因規劃一樓為店鋪或商場，二樓以上則為住家，是以，捷和公司為提高二樓以上樓層之銷售價格，除於當時對外之銷售平面圖意示系爭建物並無通往中庭之道路外，且於其前方通往即嗣後實際通往之前方建物方有出入口，更因系爭建物與其前方之建物均為登記於捷和公司名下，捷和公司乃將原1樓之店鋪或商場通往系爭中庭之樓梯封閉及將系
爭建物與中庭興建一道圍牆予以隔離，令購買二樓以上之住戶相信確實中庭單由二樓以上住戶使用，所購房屋方應有其之價值外，並於81年間立有「捷和景美福廈商場管理公約」約定系爭社區對於部分之公共設施，如一樓店鋪臨街道路之空地由一樓店鋪使用，而中庭則由二樓以上住戶使用。而系爭建物之原所有人及建物旁之店面所有人本為同一人，且其出入亦由店面之出入口進出。而原告自認係於94年間即向系爭房屋之前手承租房屋旁之店面，而系爭房屋與中庭有隔一圍牆，其早知出入並非經由中庭而係由店面之出入口，而又於95年買受系爭房屋明知或至少可得而知中庭之分管契約，不然何以原告於95年買受系爭房屋迄今5年後方提出本件訴訟？原告當應受分管契約所拘束
，原告今之主張不但有違分管契約且違背誠信原則，自無理由。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2
、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
1、原告於96年6月12日與訴外人大友為營造股份有限公司簽
訂房地買賣契約，並於96年7月13日移轉登記取得坐落台
北市○○區○○段三小段179地號土地，權利範圍萬分之
一，其同上同段1066建號建物，權利範圍全部即門牌號碼台北市○○區○○街22巷6之7號房地（下稱系爭房地）。2、系爭房地所在景美福廈社區（下稱系爭社區），系爭社區大樓一樓均無通道通往社區中庭，目前均為系爭社區二樓以上住戶使用。
3、系爭房地之前及現在均利用其相鄰之門牌號碼台北市○○區○○街1號地下二樓之超市入口為對外通道。
4、系爭房地及台北市○○區○○街1號地下二樓原均為訴外人
大友為營造股份有限公司所有，分別出售予原告及訴外人財團法人台北市教會聚會所。
五、本院之判斷
原告主張其系爭房地為袋地狀況，應類推適用民法第787條
之規定通行系爭社區共有土地，且因並無分管協議，縱有亦因違反袋地通行權預先拋棄而無效，並使原告無法通往社區中庭致所有權之行使受到妨礙等語，為被告所否認並以原告之不能通行情況應類推適用民法第789條第1項，又有合法有效之分管協議存在並未妨害其所有權等語置辯。是本件之爭點厥為：1、原告主張類推適用民法第787條有無理由？有無類推適用民法第789條？2、分管契約是否存在？有無妨害原告之所有權？
（一）原告主張類推適用民法第787條有無理由？有無類推適用
民法第789條？
原告主張其所有系爭房地於系爭社區中無適當之通道對外聯絡而形成類似袋地之情況，自應類推適用民法第787 條之規定，為被告所否認並以應依民法第789條之規定不得
因讓與分割而通行損害第三人之權利且系爭一樓社區之進出方式已有分管契約存在。
1、原告所有系爭房地目前並無直接對外連接之通道須借道其相鄰之門牌號碼台北市○○區○○街1號地下二樓原竣工
圖規劃為超市入口B之處為對外通道，已如前述（見不爭
執事項3），並有系爭社區竣工圖在卷可參（見本院卷第
123頁），而今台北市○○區○○街1號地下二樓之所有權人財團法人臺北市教會聚會所已將超市入口B處規劃為室
內空間使用，而不欲原告借道經過一事，復為兩造所是認，並有照片附卷為據（見本院卷第82至84頁）；另就系爭房地並無其他出入口之情（見本院卷第71頁勘驗筆錄），交互審視，原告所有系爭房地已然對外無適宜聯絡之處，雖非其所共有之系爭179地號土地與公路不能聯絡通行使
用，然現今同一建築物區分所有之情況為建物共有之常態，區分所有人之專有部分若無對外適宜聯絡通行使用，如何解決此一窘境，我國民法規定付之闕如，確有未加以規範之漏洞，原告主張其區分所有之專有部分無對外適宜聯絡類推適用民法物權編關於袋地通行權之相關規定，尚非全然不可採。
2、按因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。民法第七百八十九條第一項定有明文。本條項規定之旨趣，乃在於土地所有人為土地一部之讓與或分割時，對於不能與公路適宜聯絡之情形，當為其所預見，而得事先為合理之解決。是土地所有人將土地之部分或分割成數筆，同時或先後讓與數人時，亦有前揭規定之適用，並不以不通公路土地所有人與受讓人或讓與人或他分割人直接間就土地一部為讓與或分割結果，而有不通公路土地之情形為限。最高法院86年台上字第2725號判決意旨可資參照。換言之，袋地通行權係屬相鄰土地間所有權之調整，土地所有人固得本於其所有權，就土地任意為一部之讓與或處分，但不得因而增加其周圍土地之負擔，倘土地所有人就土地一部之讓與，而使土地成為袋地，為其所得預見，或本得為事先之安排，即不得損人利己，許其通行周圍土地，以至公路。此由民法第789條第1項之立法理由在於土地所有人不能因自己之任意行為，致增加他人之負擔，得於讓與或分割時事先為合理之解決可見一斑。
（1）原告所有台北市○○區○○段三小段1066建號建物及門牌號碼台北市○○區○○街1號地下二樓即台北市○○區○
○段三小段1160、179建號建物原均為訴外人大友為營造
股份有限公司（下稱大友為公司）所有，分別以買賣移轉登記所有權予原告及訴外人財團法人台北市教會聚會所一節，有網路申領電子謄本在卷可稽（見本院卷第103至105頁及第128至133頁）。而原告系爭建物並無與外界直接連絡之處所，之前及目前均經由台北市○○區○○街1號地
下二樓連接於外，復為兩造所是認（見不爭執事項2），
並有勘驗筆錄附卷為憑（見本院卷第70、71頁），顯見大友為公司將上開建物分別讓與原告及教會前，原告之1066建號建物必須經由教會所有1160、179建號建物通行，為
大友為公司所不僅預見更可明知，此由大友為公司與原告之買賣契約房地買賣契約書第1條第3項「交屋以現狀為準並詳如第9條特別約定事項」之約定，該契約第9條第1、2項及第4項係約定「（一）本戶權利範圍詳如測量成果附
圖，現況平台前築有社區圍牆，進出口由甲方自行與社區協調，日後不得以任何理由要求乙方解決進出口問題。
（二）本戶權狀上明定為商業用，日後無論用途為何皆由甲方自行解決，不得以任何理由要求乙方處理。...（四
）甲方同意（即原告）接受社區管理公約及管理辦法」
等約定，亦有房地買賣契約在卷可查（見本院卷第54至57頁），更足為佐據。承上以觀，大友為公司將其所有本為毗連使用建物先後分別出賣原告及台北市教會聚會所，原告受讓系爭房地無從再經由受讓之台北市教會聚會所之房地出入對外連接以為通常使用形成類似之袋地狀況，大友為公司本得事先加以安排，使用大友為公司分割出售之台北市○○區○○街1號地下二樓超市入口B，不得損人利己，再許原告通行周圍土地以至對外進出，被告抗辯亦應有類推適用民法第789條第1項規定之必要，尚非無據。
（2）準此，原告僅能通行大友為公司另為轉讓之台北市○○區○○街1號地下二樓超市入口B部分，不能再行主張通行被告社區其他土地。
（二）分管契約是否存在？有無妨害原告之所有權？
原告另主張系爭社區並無中庭之分管約定，縱有亦使系爭房地為袋地而抵觸法律強制規定而無效，亦違反公寓大廈管理條例之禁止規定而無效，又拒絕原告通行為權利濫用。被告則否認並以確有分管協議且為原告所明知，又分管係在公寓大廈管理條例施行前並無牴觸等語置辯。
1、被告抗辯系爭社區為捷和建設股份有限公司（下稱捷和公司）所興建，且完工使用當時曾以「捷和景美福廈商場管理公約」第七條第二項約定「中庭由二樓以上住戶使用，，未經住宅管理委員會同意不得以中庭為出入口。使用執照圖說上一樓臨中庭之出入口，同意封閉如現狀，不可以任何理由恢復。」，有使用執照及捷和景美福廈商場管
理公約附卷足考（見本院卷第14及第21至25頁）。且被告提出當時一樓商家共16戶中9戶所有權人於81年9月及10月間簽署上開管理公約之書面（見本院卷第26至30頁），而捷和公司本即為該公約之草擬人（見本院卷第25頁反面所附該公約第14條），亦應視為同意，堪認已有10戶超過半數之一樓住戶同意此公約。參諸目前系爭社區中庭連接之一樓部分均以圍牆阻隔相通無法進入中庭一事（見本院卷第32、33及81頁所附照片）。再就兩造所舉竣工圖（見本院卷31頁及第123頁）與原告所提出系爭社區實際建築圖
（見本院100年度司店調字第166號卷第9頁）比對，一樓
均分別確將臨中庭出入口封閉，可見系爭社區確有一樓商家不使用通行中庭之分管協議，否則豈能均將一樓與中庭間以圍牆隔絕，原告以未經全體區分所有權人同意簽署而否認分管約定存在，要不足取。
2、按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。最高法院48年台上字第1065號判例意旨可資參照。而所謂分管即共有人間就共有物之使用，收益或管理方法所訂定之契約，即為俗稱之分管契約，簡稱分管，此種契約，即係民法第820條第1項所稱契約之一種。原告系爭房地前所有權人夏台瑄、大友為公司（見本院卷第103至105頁）分別承受上開分管之管理公約並無異議，原告復自承95年買受系爭房屋前亦已自94年起承租該處（見本院100年度司店調字第166號卷第3頁），亦早已知
悉此一情況甚明，揆諸前開說明，原告受讓系爭房地亦應受此分管協議之拘束，亦即原告不能逕由一樓向社區中庭通行。
3、原告復主張分管協議致使其系爭房地形成袋地而無效。然而原告所有系爭房地本即與相鄰之門牌號碼台北市○○區○○街1號地下二樓之超市入口均為大友為公司所有，原
告系爭房地均利用該處出入，僅因大友為公司分為轉讓予原告及臺北市教會聚會所，又可預見原告房地無適宜對外出入口而未預先安排，以致形成類似袋地狀況，俱詳前析，並非因系爭社區之中庭使用分管協議所造成原告系爭房地無聯外之處，是原告主張分管協議令其所有系爭房地為袋地且使袋地通行權預先拋棄而無效等語，自屬無據。
4、又分管協議就共有物之特定部分約定專用，本屬共有人之私法自治下所為意思自主決定，並非管委會之單方決定，難認其他區分所有權人甚至管委會本身有何權利濫用之處。且衡諸系爭社區一樓住戶之所以接受分管約定無非其均有向外之出口，始同意以圍牆隔離，並無公共安全危險之虞，甚至分管約定迄今仍然存在未經全體區分所有人或住戶終止，原告不能執此推論分管約定無效。觀諸系爭社區上開竣工圖，原告所有系爭房地原與台北市○○區○○街1號地下二樓之超市入口B相連，而得由該處進出，僅因事後所有權人變更用途將超市入口變更為室內使用，且又因分別轉讓而使原告無法進出，原告並無以此否定分管協議之權，仍應回歸類推適用民法第789條第1項之規定，由其他自大友為公司受讓房地之人之土地進出。
5、職故，分管契約本即共有人間所有權之相互調整，在彼此合意之基礎下限制個別所有權之行使，原告既應受前述管理公約之一樓不得通行中庭之分管協議拘束，自不能任意主張其所有權妨害而違反分管協議拆除圍牆通行中庭行使其所有權。
六、綜上所述，原告仍受系爭社區管理公約分管協議拘束並無權利通行系爭社區中庭土地，僅能通行由大友為公司出售房地之其他受讓人土地，被告所辯，要為可採。原告本諸推適用民法第787條及第767條第821條規定，請求被告應將如附圖1所示紅色部分圍牆拆除，以供原告通行，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失其所附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日民事第二庭 法 官 吳定亞
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日書記官 桂大永