101年度訴字第4631號（返還價金） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4631號原　　　告　張成鳳即反訴被告訴訟代理人　佘遠霆律師被　　　告　許育菱即反訴原告訴訟代理人　連世昌律師複代理人　　吳婉貞被　　　告　東旭不動產仲介有限公司兼上一　人　周公博法定代理人被　　　告　房麗蓉上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用原告負擔。反訴被告應於反訴原告給付新臺幣壹佰玖拾伍萬元同時，將坐落新北市新店區中華段八三二、八三二之一、八三三、八三三之一，應有部分均為十分之一土地，及其上同段二四九五建號，門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓房屋所有權移轉登記與反訴原告。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由甲、本訴部分壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 、3款定有明文。查，原告起訴時聲明：被告許育菱及僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）應連帶給付新臺幣（下同）345萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國101年12月18日撤回對僑馥公司之起訴，復於102年2月5日追加被告房麗蓉、周公博，請求被告及追加被告連帶給付345萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；繼於102年3月4日再追加被告東旭不動產仲介有限公司（下稱東旭公司）、周公博及房麗蓉，並於102年5月14日變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告345萬元及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡追加被告房麗蓉、周公博及東旭公司應再連帶給付原告115,000元，及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保為假執行。核原告所為本訴之變更、追加，均係其買受被告許育菱所有坐落新北市○○區○○段000○00000○000○00000地號，應有部分均為10分之1土地，及其上同段2495建號，門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓房屋（下稱系爭不動產）之爭議，基礎事實應屬同一，依上說明，自應准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：伊與被告許育菱於101年7月11日透過被告東旭公司之居間，就系爭不動產簽訂買賣契約，由伊向許育菱購買系爭不動產，約定買賣價金1,150萬元，伊已給付許育菱345萬元及東旭公司仲介服務費11萬5,000元。惟因伊無合理審閱系爭契約之期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第2項規定，系爭契約全部無效。縱認系爭契約有效，依該契約第7條約定，許育菱應擔保系爭不動產並無設定抵押權，然許育菱竟於系爭不動產設定最高限額941萬元之抵押權，致伊無法以系爭不動產就剩餘買賣款項辦理貸款，伊乃於同年9月17日向許育菱為解除系爭契約之意思表示，依民法第179條之規定，被告應返還伊給付之買賣款項。退步言之，即便伊解除系爭契約不合法，被告許育菱、東旭公司及其法定代理人周公博、業務員房麗蓉明知伊未充分審閱系爭契約，亦不知悉系爭不動產已設定抵押權，且價值明顯低於系爭契約約定之買賣價金，竟共同行使詐術，致伊誤信得以系爭不動產貸款買賣價金7成以上，且未能約定許育菱應負之擔保責任，房麗蓉復於伊辦理貸款時，要求原告出具虛偽在職及薪資證明，爰依民法第184條第1項前段、第185 條第1項及第188條之規定，請求被告就伊支付之345萬元買賣價款負連帶損害賠償責任。東旭公司、周公博及房麗蓉另應就伊給付之仲介服務費11萬5,000元負連帶損害賠償責任。並聲明：㈠被告應連帶應給付原告345萬元並自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告房麗蓉、周公博及東旭公司應連帶給付原告11萬5,000元，及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保為假執行。二、被告許育菱則以：其已於101年7月25日移轉系爭不動產所有權與原告，然原告迄今未依系爭契約第9條第6項約定，於101年8月26日前給付剩餘買賣款項805萬元，伊於同年9月20 日，依系爭契約第5條第2、3項及第10條第1、2項約定解除系爭契約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、被告東旭公司、周公博及房麗蓉則以：本件負責系爭契約之地政士即訴外人黃鴻音於簽訂系爭契約前，已向原告告知系爭不動產上有設定抵押權。原告係於履約期間，因自身資力因素，無法以系爭不動產就第4期買賣價金805萬元辦理貸款，伊本於服務精神，提供相關建議，並無侵權行為等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、查，原告與許育菱於101年7月11日透過東旭公司居間，簽立系爭契約，由原告以1,150萬元向許育菱購買其所有系爭不動產，並委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證，買賣價金信託於中國信託商業銀行股份有限公司00000000000000號受託信託財產專戶（下稱中國信託履約帳戶）。許育菱業於101 年6月19日以系爭不動產為臺北富邦商業銀行股份有限公司（下稱臺北富邦銀行）設定最高限額941萬元抵押權。原告於同日給付東旭公司買方服務費11萬5,000元，僑馥公司則於同年月16日自中國信託履約帳戶撥付46萬元賣方仲介費與東旭公司。原告依序於101年7月11日、同年月18日及同年8 月6日各匯款115萬元，總計345萬元至中國信託履約帳戶，許育菱於同年7月25日移轉系爭不動產所有權與原告，原告尚未給付第4期尾款805萬元。原告於同年9月17日向許育菱為解除系爭契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書、不動產賣賣價金履約保證申請書、存證信函、東旭公司101年7月11日買方服務費統一發票、郵政跨行匯款申請書、系爭不動產謄本、異動索引及中國信託101年12月27 日中信銀000000000 0000號函附履約帳戶交易明細（見本院卷㈠第9-48、105-109、134-136）在卷可稽，堪信為真實。五、原告主張系爭契約無效，縱認有效，被告許育菱未履行系爭不動產無設定抵押權之擔保義務，其已合法解除系爭契約，且被告共同詐欺致其簽訂系爭契約等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本訴之爭點厥為：㈠系爭契約有無消保法適用；㈡原告解除系爭契約是否合法；㈢原告得否依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付345萬元，東旭公司、周公博及房麗蓉另應連帶給付11萬5,000元。茲分述如下：㈠、系爭契約有無消保法適用：按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；所稱企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消保法第11條之1第1、2 項及第2條第2款前段分別定有明文。查，系爭契約雖為東旭公司預先擬具之契約，然僅係東旭公司提供與原告與許育菱作為雙方簽訂系爭不動產賣賣契約之用，許育菱並非消保法之企業經營者，是原告主張許育菱未給予其合理審閱系爭契約之期間，系爭契約全部無效，其得依民法第179條之規定，請求許育菱返還其已支付之買賣款項，顯乏依據，尚難遽採。㈡、原告解除系爭契約是否合法：原告主張依系爭契約第7條第1項約定，許育菱本應擔保系爭不動產並無設定抵押權，然許育菱竟於系爭不動產設定最高限額941萬元之抵押權，致其無法就剩餘買賣款項以系爭不動產辦理貸款，其得解除系爭契約，依民法第179條規定，請求許育菱返還伊給付之買賣款項云云。經查： ⒈許育菱於101年6月19日以系爭不動產為臺北富邦銀行設定最高限額941萬元抵押權，嗣於同年7月11日與原告簽訂系爭契約等情，固為兩造所不爭執，然細繹系爭契約第7條第1項約定，許育菱應保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事，並未約定許育菱應保證系爭不動產無抵押權存在。況依國內不動產交易實務，因買賣標的物價值甚高，一般人難以無貸款之情形下購屋，故除不動產所有權人已還清貸款之情形下，否則不動產上設定有抵押權之情形頗為常見，如原告堅持其向許育菱買受之系爭不動產需無抵押權設定時，自應明確記載於契約條款中。參以同條第2項約定，許育菱於簽訂系爭契約「後」，始不得就系爭不動產設定抵押；第5條第2項關於第四期尾款付款方式之約定，若原告須以系爭不動產向金融機構辦理貸款以支付尾款，原告應於貸款核撥之當日將核貸款項轉存匯入專戶，若有須「代償」許育菱債務者，就代償後之餘額屬賣賣價款之部分亦同；第6條第1項則約定，系爭不動產抵押權之「塗銷」或設定作業，經原告及許育菱同意共同授權由僑馥公司指定之黃鴻音地政士依系爭契約約定辦理，第6條第8項及第9項復約定許育菱就系爭不動產設有抵押權時之協力義務，果許育菱應擔保其並無以系爭不動產設定抵押權，焉有於系爭契約約定代償擔保債權及塗銷抵押權等事項之理，足徵許育菱依約無庸擔保系爭不動產於簽約時並無設定抵押權之義務至明。 ⒉原告於101年7月16日以系爭不動產向台新國際商業銀行（下稱台新銀行）忠孝分行申辦貸款，經該分行核准申貸金額6,160,000元，因核准額度非原告需求而撤件，嗣原告依序於 101年7月間及同年8月23日以系爭不動產向臺灣中小企業銀行（下稱臺灣中小企銀）新店分行及臺灣銀行（下稱臺銀）文山分行申辦貸款，因系爭不動產成交價格及原告無法提出足夠收入證明資料，予以退件等情，有台新銀行102年1月16日台新作文字第00000000號函、臺灣中小企銀102年1月8日新店字第0000000000號函及臺銀101年12月26日文山授字第0000000000號函（見本院卷㈠第179-205、142-157、132-133頁），核與證人即辦理系爭契約代書業務之黃鴻音證稱：原告於簽約時委託其辦理貸款，因原告一開始要求的貸款額度為600萬元，經台新銀行核准貸款額度616萬元，故其先行辦理過戶手續，其後房麗蓉始轉知原告希望增加貸款額度至 800萬元，因原告無法提出在職證明及其他相關文件，臺灣中小企銀及臺銀均予以拒絕；賣方於買賣標的設定抵押權在實務上很常見，代償程序完成後，賣方設定之抵押權就會塗銷；所謂代償程序，係指買方以系爭不動產向貸款銀行設定抵押權完畢後，由該銀行以買方貸得款項代償賣方原以系爭不動產設定抵押權所擔保之債務，賣方無庸先行塗銷抵押權等語相符（見本院卷第114頁反面、第263頁反面及第265頁），顯見原告無法以系爭不動產辦理貸款，與許育菱以系爭不動產設定抵押權並無關連。 ⒊基上，許育菱並無擔保系爭不動產於簽約時無設定抵押權之義務，原告復無法就系爭不動產辦理貸款，以支付許育菱剩餘買賣尾款，且原告未能貸得款項與許育菱曾以系爭不動產設定抵押權無關，原告自不得以上開事由解除系爭契約。從而，原告依民法第179條之規定，請求許育菱返還已給付之買賣款項，自屬無據。㈢、原告得否依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付345萬元；東旭公司、周公博及房麗蓉應再連帶給付11萬5,000元：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張被告許育菱、東旭公司及其法定代理人周公博、業務員房麗蓉明知原告不知系爭不動產已設定抵押權，且價值明顯低於雙方約定之買賣價金，原告工作收入及智識水準均有不足，竟共同行使詐術，致原告誤認系爭不動產未設定抵押權，且得貸款雙方約定之買賣價金7成以上，而未能約定許育菱應負之擔保責任，房麗蓉復於伊辦理貸款時，要求原告出具虛偽在職及薪資證明，被告應負侵權行為損害賠償責任云云，依上說明，應由原告就上開事實負舉證責任。原告雖以證人即原告丈夫李棍之證詞及其與周公博、房麗蓉及黃鴻音於101年8月15日、同年月23日及同年月25日對話之錄音譯文為證明方法，惟查： ⒈證人李棍固證稱：房麗蓉於簽約前有帶其與原告至系爭不動產參觀，並介紹系爭不動產之格局；其與原告於簽約時沒有看到買賣契約或不動產說明書；其不清楚原告有無取回相關文件留存等語（見本院卷㈠第261-262頁）。然原告於本院準備程序自承：系爭契約係由其親自簽署等語（見本院卷㈠第114頁），證人黃鴻音則證稱：其經東旭公司人員通知要簽約後，於系爭契約上填寫土地建物標示、買賣價格、分期付款之方式及買賣雙方個人資料等；因為是制式解說，其不記得是否有向原告提及許育菱有於系爭不動產設定抵押權，但一般在解說時都會提到，解說時間大約20至30分鐘；雙方簽訂系爭契約後，買方有拿一份契約書留存等語（見本院卷㈠第263-265頁），復參以系爭契約所附不動產說明書明確記載許育菱有以系爭不動產設定抵押權，且原告有於該文件上簽名等情（見本院卷第233-249頁），尚難認被告有故意隱匿許育菱於系爭不動產設定抵押權之情事。 ⒉至原告所提出其與周公博、房麗蓉及黃鴻音於101年8月15日、同年月23日及同年月25日對話之錄音譯文部分（見本院卷㈡第12-31頁）。其對話時間係在原告與許育菱簽訂系爭契約之後，且細繹其內容，均係因原告無法就剩餘買賣價款，以系爭不動產辦理貸款，周公博、房麗蓉及黃鴻音建議原告如何順利辦理貸款，且原告無法以系爭不動產就剩餘買賣價款辦理貸款，與原告自身還款能力有關，業如前述，自無從以原告簽署系爭契約後，無法順利辦理貸款，遽爾推論被告於原告簽訂系爭契約時，有何共同行使詐術之行為。原告復未提出其他證據證明被告有於簽約時保證貸款額度，且房麗蓉曾要求原告出具虛偽在職及薪資證明等情，其依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償其支付買賣價金345萬元之損害，及東旭公司、周公博及房麗蓉應再連帶賠償其所受仲介服務費115,000元之損害，均屬無據，難以採取。六、綜上所述，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付345萬元，東旭公司、周公博及房麗蓉應再連帶給付115,000元，及均自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。乙、反訴部分壹、程序事項按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查，本件原告即反訴被告提起本訴，主張其與反訴原告即被告許育菱於101年7月1日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）無效，縱然有效，亦經其合法解除，許育菱應返還其已支付之買賣款項；許育菱則反訴主張其移轉系爭不動產所有權與原告後，原告迄未給付剩餘買賣價金，經其解除系爭契約後，原告應將系爭不動產移轉登記與其所有，經核反訴原告即被告許育菱所提反訴與原告所提本訴均係基於系爭契約所生之爭執，且攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體事項一、反訴原告即被告許育菱起訴主張：伊與反訴被告於101年7月11 日簽訂系爭契約，伊已於同年月25日移轉系爭不動產所有權與反訴被告，惟反訴被告迄今仍未給付第4期買賣價金 805萬元，依該契約第9條第6項約定，反訴被告本應於同年8月26 日給付所有買賣價金，伊依序於同年8月30日、同年9 月12日催告反訴被告履行，繼於同年9月20日依系爭契約第5條第2項、第3項及第10條第1項、第2項約定解除系爭契約，爰依民法第259條第1款規定，請求反訴被告即原告回復原狀，並聲明：反訴被告應將系爭不動產所有權移轉登記與反訴原告所有。二、反訴被告則以：反訴原告未與伊合理審閱系爭契約之期間，該契約應屬無效。況其已於101年9月17日解除系爭契約，反訴原告於同年月20日解約不合法。縱認反訴原告解約合法，反訴原告沒收伊給付之345萬元買賣價金作為違約金，亦屬過高，應酌減至零，許育菱應同時返還該款項等語，資為抗辯，並聲明：反訴駁回。三、查，關於反訴原告與許育菱於101年7月11日簽訂系爭契約，許育菱前以系爭不動產設定抵押權，原告依序於101年7月11日、同年月18日及同年8月6日各匯款115萬元，總計345萬元至中國信託履約帳戶，許育菱於同年7月25日移轉系爭不動產所有權與原告，原告尚未給付第4期尾款805萬元等情，為兩造所不爭執，誠如前述。嗣許育菱依序於同年8月30日及同年9月12日以新店郵局存證號碼793及906號存證信函催告原告履行系爭契約。僑馥公司則於同年9月12日以內湖江南郵局存證號碼2446號存證信函通知原告，因原告遲延給付買賣價款，僑馥公司將交付中國信託履約帳戶款項與許育菱，如原告對沒收數額有異議，應於函到7日內提起訴訟。許育菱於同年月20日以新店郵局存證號碼926號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，並沒收原告已給付之買賣款項等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭契約書、不動產賣賣價金履約保證申請書、東旭公司101年7月11日買方服務費統一發票、郵政跨行匯款申請書、上開存證信函、系爭不動產謄本、異動索引及中國信託101年12月27日中信銀0000000000000號函附履約帳戶交易明細（見本院卷㈠第9-48、105-109 、134-136）在卷可稽，堪信為真實。四、反訴原告主張其移轉系爭不動產所有權與反訴被告後，反訴被告迄未給付剩餘買賣價金，其已合法解除系爭契約，得訴請反訴被告移轉系爭不動產所有權與己等情，為反訴被告所否認。是本件反訴爭點厥為：㈠許育菱解除系爭契約是否合法；㈡許育菱沒收之違約金數額應否酌減；㈢反訴原告就買賣價金為同時履行抗辯，有無理由。茲分敘如下：㈠、反訴原告解除系爭契約是否合法：按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項及第254條第1項分別定有明文。許育菱主張反訴被告迄未給付剩餘買賣價金，其已依系爭契約第5條第2、3 項及第10條第1、2項約定解除系爭契約，反訴被告應移轉系爭不動產所有權與己等語。經查，依系爭契約第5條第2項關於第4期尾款交付之約定，產權移轉登記完成後，因故發生金融機構核撥反訴被告之貸款不足以支付尾款時，其差額應由反訴被告以現金於點交期限即第9條第6項約定之101年8月26日前，或許育菱通知期限內一次補足入履保專戶。許育菱於101年7月25日移轉系爭不動產所有權與反訴被告，反訴被告迄至101年8月26日仍未給付第4期尾款805萬元，許育菱先於同年月30日以新店郵局存證號碼第793號存證信函催告反訴被告履行，復於同年9月12日以同郵局第906號函催告反訴被告於7日內履行，否則解除系爭契約，因反訴被告迄未給付，許育菱再於同年月20日以同郵局第926號存證信函為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，已如前述，上開許育菱於101年9月20日寄發之存證信函雖因招領逾期而退回，然該存證信函係送達至反訴被告告於系爭契約立契約人欄之聯絡地址即新北市○○區○○路00巷00號等情，有該函退回信封在卷可查（本院卷㈠第173頁），依系爭契約第11 條第7項約定，許育菱與反訴被告間關於系爭契約之書面通知，應以該契約所載聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日，故上開存證信函於郵遞日即101年9月20日視為送達生效，許育菱所為解除契約之意思表示，符合上開約定，系爭契約業於101年9月20日經許育菱合法解除，應無疑義。系爭契約既經許育菱合法解除，其依民法第259條第1款規定請求反訴被告移轉系爭不動產所有權於已，洵屬有據。㈡、許育菱沒收之違約金數額應否酌減部分：次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條至第252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。許育菱主張其係依系爭契約約定有權沒收違約金，反訴被告則辯稱違約金過高，應由法院予以酌減其數額。故本院次應審究本件有無酌減違約金之必要。經查： ⒈系爭契約第10條第2項約定，反訴被告如有違約情事經許育菱解除系爭契約後，應負擔許育菱所受損害賠償，並應於僑馥公司最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，僑馥公司即依約將反訴被告已支付之價金扣除該公司已給付之餘額作為懲罰性違約金給付許育菱，若反訴被告對違約金數額有異議時，反訴被告依法所有違約金酌減權利僅得對許育菱請求，不得對僑馥公司主張（見本院卷㈠第14頁）。查，原告匯款345萬元至中國信託履約帳戶，雙方共同委託之僑馥公司並撥付46萬元賣方仲介費與東旭公司等情，為兩造所不爭執，嗣許育菱以原告未給付第4期買賣價金，合法解除系爭契約一節，均如前述，依上開約定，許育菱固得沒收反訴被告已支付買賣價款作為懲罰性違約金，然反訴被告交付與許育菱之345萬元款項係第1至3期之買賣價金，非原告出於自由意思，自願履行其給付違約金之義務，此觀上開約定反訴被告仍有依法對許育菱請求酌減違約金之權利即明，依首開判例意旨所示，本院自得審酌一般客觀事實，社會經濟狀況及雙方所受損害情形，核減雙方約定之違約金至相當數額，許育菱主張系爭契約已明定違約金數額，即不應核減云云，委不足取。 ⒉本院審酌系爭契約約定之買賣價金為1,150萬元，許育菱業於101年7月25日將系爭不動產所有權移轉予反訴被告，因反訴被告未給付第4期尾款，經許育菱解除契約後，原告迄未移轉系爭不動產所有權與許育菱，致許育菱受有無法自由運用出售系爭不動產所得價金之損害，惟反訴被告交付之款項已達系爭契約之總價款3成（計算式：1,150萬÷345萬＝30 ％），且許育菱於反訴被告履行回復原狀義務後，即得任意出售系爭不動產等情，故許育菱將反訴被告所交付之價金345 萬元全數違約金，顯有過高之情事。本院審究反訴被告前均依約繳納分期價金，嗣因末期款項無法順利自金融機構獲得貸款，而遲延給付剩餘款項，然僑馥公司業以代許育菱撥付46萬元賣方服務費與東旭公司，且反訴原告解除系爭契約後再行委託他人出售系爭不動產時，勢必支出相關費用及承擔系爭不動產價格波動之風險等一切情狀，認本件反訴原告沒入之違約金應核減為150萬元，始為相當。㈢、反訴被告就買賣價金為同使履行抗辯，有無理由：末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；當事人因契約解除而生之相互義務，準用民法第264條他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己給付之同時履行抗辯規定。同法第259條及第261條分別定有明文。經查，系爭契約業經許育菱合法解除，許育菱得沒收反訴被告已付款項中之150萬元作為違約金，已如前述，則反訴被告已付款項345萬元超過上開部分之款項即195萬元，仍為反訴被告支付之買賣價金，依上開規定，系爭契約解除後，反訴被告於許育菱返還195萬元買賣價金前，得拒絕移轉系爭不動產所有權與許育菱，故反訴被告就該部分買賣價金之同時履行抗辯，為有理由，反訴被告自應於許育菱給付195萬元同時，將系爭不動產所有權移轉登記與許育菱。五、基上，許育菱已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款規定，請求反訴被告移轉系爭不動產與己，為有理由，應予准許。至反訴被告依民法第261條準用第264條之規定，抗辯其將系爭不動產所有權移轉登記予許育菱之同時，許育菱應將買賣價金149萬元返還予反訴原告，亦有理由。丙、綜上所述，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付345萬元本息，東旭公司、周公博及房麗蓉應再連帶給付11萬5,000元本息，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。反訴原告即許育菱依民法第259條第1款規定請求反訴被告移轉系爭不動產與己，為有理由。反訴被告依民法第261條準用第 264 條之規定，抗辯其將系爭不動產所有權移轉登記予許育菱之同時，許育菱應將買賣價金195萬元返還予反訴原告，亦有理由，爰命反訴原告應為同時履行如主文第3項所示。至主文第3項所示反訴原告應同時履行對待給付之條件，究其實質，乃對反訴原告聲明之限制，本院固未對反訴為一部駁回之判決，然若反訴原告有爭執時，此部分對其即為不利之判決，其仍得聲明不服提起上訴，附此敘明。丁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。戊、本訴及反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 9 月 27 日民事第五庭審判長法官朱漢寶法官陳家淳法官吳佳霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 9 月 27 日書記官沈彤檍

臺灣臺北地方法院101年度訴字第4631號

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