臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1103號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 101年度重訴字第1103號

原告

即反訴被告

張敏雄

訴訟代理人

王昧爽律師

被告

即反訴原告

楊秀光

被告

卓文龍

被告

前列二人共同

訴訟代理人

郭玉諠律師

　　　　　　郭玉瑾律師

上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第 259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張與被告楊秀光、卓文龍間就系爭臺北市○○街000巷0號、11號、11-1號、19號建物所成立之買賣關係業已合意解除，另就臺北市○○街000巷0號、15號之建物，亦因被告等迄未依約交付過戶移轉所需之相關文件，且上開建物乃國防部陸軍司令部（下稱陸軍司令部）之財產，被告等並無所有權，亦無事實上處分權，未依約於100 年12月31日前點交，並經原告解除兩造間之買賣契約關係在案，爰請求被告楊秀光、卓文龍應分別返還原告所交付之訂金，被告楊秀光即反訴原告則提起反訴主張兩造就系爭5號、15號建物之買賣關係並未經合法解除，請求反訴被告受領系爭5 號、15號建物，並給付價金尾款，經核本訴及反訴之訴訟標的及防禦方法實相牽連，又無其他民事訴訟法第260 條所規定不得提起反訴之情形，是反訴原告之反訴自應准許，合先敘明。

乙、實體部分：

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

（一）查坐落於臺北市○○街 000巷0號、5號、11號、11-1號、15號、19號共 6戶建物（下合稱系爭建物）原為軍方列管之「龍江一村散戶」眷舍，而被告楊秀光、卓文龍等自稱已取得所有權及處分權，原告乃於民國99年5月1日與被告楊秀光、卓文龍簽訂建物權利轉讓契約書（下稱系爭契約），約定以每戶新臺幣（下同） 2,500萬元，將未辦理建物保存登記之系爭建物之事實上處分權轉讓予原告（被告楊秀光之持分比例為40%、卓文龍之持分比例為60%），原告並應按第3條第2項第1款約定，分期交付第1期訂金每戶100萬元，及第2期訂金每戶400萬元，共計3,000萬元，被告則應按第3條第2項第2、4款「進行點交時應完整交付過戶移轉所需之相關文件資料無誤後，乙方（即原告）同時支付尾款每戶 2,000萬元整」、「甲方（即被告）同意於2011年12月31日前陸續交屋，如有未能點交之房屋，每戶訂金500 萬元，全額無息退還予乙方，甲方不得異議」等約定，於100 年12月31日前陸續交屋，並應於點交時提出足資證明系爭建物確為被告所有及有處分權之相關文件資料。原告乃依約於99年5 月10日、99年11月9 日分別將第1 期訂金240 萬元、360 萬元，及第2 期訂金960 萬元、1,440 萬元交付予被告楊秀光、卓文龍，總計已給付被告楊秀光訂金1,200 萬元、卓文龍訂金1,800 萬元。惟兩造嗣已合意解除系爭1 號、11號、11-1號、19號建物之買賣關係；另就系爭5 號、15號建物，被告不僅迄未依約交付過戶移轉所需之相關文件，且按臺北市稅捐稽徵處中北分處102 年1 月24日北市稽中北乙字第00000000000 號函所附之「房屋稅現值核計表」及核計表備註欄所蓋「依臺北市政府100 年1 月24日府財稅字第00000000000 號公告... 」戳記字樣可知，截至100 年1 月24日止，系爭5 號、15號建物之納稅義務人均為司令部，又按司令部102 年4 月18日國陸政眷字第000000000 號函所示，系爭5 、15號建物現仍係司令部列管之「眷舍」，僅供原眷戶及眷屬居住使用，並由訴外人李炳齊（58年8 月15日進住）及鄭士瑞（48年6 月進住）等人奉准撥地自建房舍以供眷居，並無轉讓紀錄，且按91年12月30日廢止前之國軍軍眷業務處理辦法，及替代之國軍軍眷業務處理作業要點規定，公有土地上自費興建之眷舍有案者，應列為公產管理，不准頂讓、轉賣，足證上開建物乃司令部之財產，被告並無所有權，亦無事實上處分權，被告未依約於100 年12月31日前，將之點交原告，是原告乃於101 年8 月13日以存證信函解除買賣契約。為此，爰依系爭契約第3 條第2 項第4款之約定，請求被告楊秀光、卓文龍分別返還已收取之訂金1,200 萬元及1,800 萬元。

（二）被告雖援引本院 86年度自字第443號及臺灣高等法院87年度上易字第1101號刑事判決，主張系爭 5號、15號建物乃訴外人劉培購自原住戶即訴外人李炳齊、唐崇純，劉培復出售予被告等云云。惟查，前開判決並未記載被告等與原眷戶間有買賣契約存在，亦未敘及系爭 5號、15號建物乃軍方列管之眷舍，是否可以買賣等情，是前開判決應不得證明被告已就系爭5號、15號建物取得所有權及處分權。

（三）聲明：（1）被告楊秀光應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

（2）被告卓文龍應給付原告1,800萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3 ）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告楊秀光、卓文龍則共同抗辯：

（一）查系爭 5號、15號建物屬公地自建，其原眷戶（原始建築人）分別為訴外人李炳齊、唐崇純，此有原告所提陸軍後勤司令部列管臺北市「龍江一村散戶」土地範圍內眷戶名冊可稽，又按 57年5月27日修正之國軍軍眷業務處理辦法第 92條第1項「凡未配眷舍經奉准劃撥營地，或奉准在眷村範圍內自費建築之眷舍，房舍歸房主所有，但建地不准出賣及作租押處分，將來國軍營地變更用途處理時，應配合實施，不得異議」之規定，應屬奉准撥地自建之原始出資建築人所有，縱為列管之眷戶，原始建築人亦得自由買賣、處分，司令部102 年4 月18日國陸政眷字第0000000000號函誤以45年1 月11日修正之國軍軍眷業務處理辦法第7 章及51年12月31日修正之第102 條「經奉准劃撥營地公地自建房舍者，一律視為營產列管，嚴禁出租或轉讓圖利」等規定，認定系爭5 號、15號建物為眷舍不得轉讓、處分，實有違誤，況自同坐落於臺北市○○街000 巷○○○村○0 號建物觀之，被告等係於77年以買賣之方式取得所有權，復於99年再以買賣之方式移轉予原告，並完成所有權登記，此有異動索引及謄本可稽，足證上開建物均非不准轉讓甚明。又按最高法院48年台上字第1812號、69年台上字第696 號判例，86年台上字第2272號、84年台上字第2483號判決，及桃園地方法院85年桃簡字第280 號判決之意旨，關於違章建築事實上處分權之移轉、取得，係以轉讓合意及交付為要件。而系爭5 號、15號建物為未經保存登記之違章建築，被告前已委任訴外人劉培向有處分權限之建物原始出資建築人購買，此由本院86年度自字第443號及臺灣高等法院87年度上易字第1101號刑事判決書所載「經查：自訴人卓文龍、楊秀光確有於77年3 月13日與被告劉培簽訂不動產預約買賣契約書乙份，載明被告劉培受自訴人等之委託代向坐落…之地主洽購地上房屋，俾取得房屋所有權或使用權…被告劉培與自訴人卓文龍、楊秀光簽訂不動產預約買賣契約書後，即著手向該土地上之房屋所有權人洽購地上房屋，被告迄計已購買取得台北市○○路000 巷○0 號…15號房屋所有權及使用權…同路15已點交予自訴人占有…嗣經本院至現場勘驗，被告劉培確已將台北市○○路000 巷00號房屋已點交由自訴人接管…證人即台北市○○路000 巷0 號住戶李炳齊於原審證稱：『該房子權利有轉讓給被告，轉讓金一千萬元，被告通知伊即搬遷』等語」足明，被告並已受領該二建物之交付，現管領占有該二建物，繳納水電費用，已取得事實上處分權。又房屋稅納稅義務人之規定係稽徵機關為達稅捐徵收目的所制定，且自房屋稅條例第7 條規定觀之，房屋稅係以自居為納稅義務人之人自行申報為原則，稅捐機關於辦理稅籍申登時，並無就該不動產之所有權、事實上處分權之權利歸屬為實質審查、認定，且參照最高法院97年度台上字第1101號判決之意旨，未辦理保存登記之建物，非可僅依房屋稅納稅義務人斷定其事實上處分權之財產權利歸屬，是原告自不得僅因系爭5 號、15號建物未達課稅標準而被告未申登房屋稅取得稅籍，即否認被告對於上開建物之事實上處分權，並主張被告並無出賣、點交之權利。

（二）次查，原告乃訴外人巧洋實業股份有限公司（下稱巧洋公司）之負責人，買受系爭 5號、15號建物，係為進行該公司之「臺北市○○區○○段 0○段00地號等23筆土地都市更新計畫」，其自對系爭 5號、15號建物屬違章建築，及價值並未達課稅標準而無稅籍資料，或由何人現實管領占有等事實詳為調查，再按兩造於協商、擬約過程中草擬之不動產買賣契約書（下稱系爭草約）第3條第2項第1款「乙方（即被告）騰空點交本約房屋全部房屋予甲方（即原告）」、「龍江街 229巷柒戶眷舍地上建物權利轉讓協議書」第3條第2項「甲方（即被告）一旦有上述標的中某戶騰空房屋（戶內不得有戶籍存在），雙方即可辦理騰空標的之簽約，甲方將該戶權利證明文件提交給乙方（即原告）辦理移轉完成後一次付清該戶所有款項」，及建物權利轉讓協議書第 3條第2項「（1）1號、5號、11號、11-1號、15號及19 號房屋權利轉讓契約書應與7號房屋買賣契約書同時簽訂，乙方（即原告）於訂約時每戶訂金為新臺幣500萬元，共計新臺幣3,000萬元，分為兩次支付，付款方式為：…第二期訂金每戶400萬元共計 2,400萬元，於7號房屋完成所有權移轉文件用印及上述 6戶標的物參與都市更新之程序（稅籍移轉或水電資料過戶）後付清，乙方自本買賣契約簽訂之日起 6個月內未付清訂金尾款以違約論…。（2）…甲方（即被告）應於點交日 10日前通知乙方，並告知乙方該次點交之戶別及戶數，進行點交時同時支付尾款每戶新臺幣 2,000萬元。」等約定，兩造實無約定被告需交付如原告所稱「稅籍、稅單、起造人證明或起造人權利移轉證明」之移轉過戶文件始得進行點交之真意，系爭契約中「應完整交付過戶移轉所需之相關文件資料」等文字應屬贅文而無拘束雙方之效力，準此，原告所指「移轉過戶之文件（稅籍、稅單、起造人證明或起造人權利移轉證明）」既非兩造約定之移轉要件，亦非現行實務上違章建築事實上處分權之移轉要件。且被告已依系爭契約之約定，分別於 99年12月1日、99年12月10日、100年8月10日、100年9月26日及101年4月23日致函通知原告點交，並無原告所稱未依約於 100年12月31日前點交之情，故原告逕以被告無法提出移轉過戶之文件，也無法提出所有權及處分權之證明文件，有違系爭契約第 3條第2項第4款之約定為由，主張解除兩造間之買賣關係，即因不合法而不生效力，是兩造就系爭 5號、15號建物之買賣關係並未因原告之解除而消滅。另有關原告請求被告楊秀光返還系爭1號、11號、11-1號及19號建物之買賣訂金800萬元部分，被告楊秀光爰以原告應交付予楊秀光之系爭5號、15號建物之買賣價金尾款1,600萬元為抵銷之主張。

（三）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分：

一、反訴原告楊秀光主張：

（一）查反訴原告楊秀光及本訴共同被告卓文龍前已依系爭契約第3條第2項第2款之約定，分別於99年12月1日、99年12月10日、100年8月10日、100年9月26日及101年4月23日致函通知反訴被告就系爭 5號、15號建物進行點交，並請求交付尾款，惟反訴被告竟拒不履行，而系爭 5號、15號建物現均由反訴原告管領占有中，是反訴原告自有權交付予反訴被告，反訴原告 1人向反訴被告提起請求受領之訴訟，於法相符。爰依民法第367條及系爭契約第3條第2項第2款，請求反訴被告受領系爭 5號、15號建物，並按反訴原告之應有部分40%，給付價金尾款1,600萬元予反訴原告。

（二）聲明：（1）反訴被告應受領反訴原告交付之門牌號碼臺北市○○路000巷0號及臺北市○○路000巷00號房屋。（2）反訴被告應給付反訴原告1,600萬元，及自民事反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則抗辯：

（一）查系爭 5號、15號建物乃反訴原告楊秀光及本訴共同被告卓文龍所共有，自應由 2人共同提起反訴，現僅由反訴原告1人提起，顯屬當事人不適格。再者，系爭5號、15號建物現仍為司令部列管之眷舍營產，並非反訴原告楊秀光及本訴共同被告卓文龍所有，也無實質處分權，自無權點交他人，反訴被告自不能受領系爭 5號、15號建物，亦無需支付尾款1,600萬元。

（二）聲明：（1）反訴原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事實：

（1）原告於99年5月1日與被告楊秀光、卓文龍簽訂系爭契約。

（2）原告已依系爭契約約定，就未辦保存登記之系爭建物共6戶，每戶支付買賣價金500萬元，共計3,000萬元予被告，被告亦已收受。

（3）系爭1號、11號、11-1號、19號建物之買賣契約兩造合意解除。

（4）原告曾於101年8月13日以臺北興安存證號碼000721號存證信函通知被告，主張因被告迄今仍無法將系爭建物移轉過戶所需之相關文件，及房屋稅籍、戶籍、水電及起造人證明文件交付，且已逾系爭契約第3條第2項第4款所定之100年12月31日之交屋期限，乃就系爭建物部分解除系爭契約，並請求被告將已收取之訂金合計3,000萬元退還云云。

肆、得心證之理由：

一、本訴部分：

（一）首先，被告既不爭執曾收受系爭建物房屋共6 戶，每戶買賣價金500 萬元，共計3,000 萬元，且系爭建物之1 號、11號、11-1號、19號等共計4 戶房屋建物之買賣契約經兩造合意解除之事實，已如上述，則原告依據契約解除之法律關係，請求被告2 人應返還已收受之上開建物房屋4 戶之買賣價金共計2,000 萬元（500 萬元×4 ），乃屬有據。

（二）至於原告主張解除系爭5 號、15號建物之買賣契約關係，為被告所否認，被告並為上開之抗辯，則本件應論究之爭點為：⑴被告是否已取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權？⑵被告得否依據系爭契約第3 條第2 項第2 款約定點交系爭5 號、15號建物予原告，並交付過戶移轉所需之相關文件？⑶原告依據系爭契約第3 條第2 項第4 款約定，請求被告返還系爭5 號、15號建物之買賣價金共計1,000 萬元，是否有理由？

（三）就被告是否已取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權：

（1）被告抗辯已取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權，係以被告前已委任訴外人劉培向有處分權限之建物原始出資建築人李炳齊、唐崇純2 人購買並取得占有，系爭5 號、15 號 建物雖為陸軍後勤司令部列管臺北市「龍江一村散戶」土地範圍內之眷舍，然按57年5 月27日修正之國軍軍眷業務處理辦法第92條第1 項：「凡未配眷舍經奉准劃撥營地，或奉准在眷村範圍內自費建築之眷舍，房舍歸房主所有，但建地不准出賣及作租押處分，將來國軍營地變更用途處理時，應配合實施，不得異議」之規定，系爭5 號、15號建物應屬奉准撥地自建之原始出資建築人李炳齊、唐崇純2 人所有，原始建築人亦得自由買賣、處分，是被告已取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權云云。

（2）惟原告已否認被告曾取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權之事實，且本院向陸軍司令部函詢系爭5 號、15號建物：①上開房屋之原始起造人為何？有無權利轉讓紀錄存在？②上開房屋是否仍為貴部列為「眷舍」列管，現該「眷戶」姓名為何？該「眷戶」對上開房屋之權利為何？③上開房屋之所有權或事實上處分權之轉讓有無限制？其轉讓之限制依據為何？陸軍司令部則回覆：①依據國防部45年1 月11日修正「國軍在台軍眷業務處理辦法」第七章相關規定，眷舍由各軍種總司令部及所轄單位管理調配，且眷戶遷出入均需呈報交接報告表，不得私將眷舍轉讓，復依51年12月31日修正同辦法之第102 條規定：「經奉准劃撥營公地自建房舍者，一律視為營產列管，嚴禁出租或轉讓圖利。」②案內建物為本部列管「眷舍」，僅供原眷戶及眷屬住居使用。③眷舍係由李炳齊及鄭士瑞等2 員奉准撥地自建房舍以供眷居，查無轉讓記錄。依法所稱「眷舍」僅核配眷居使用，獲配者無轉讓獲他項處分權。有陸軍司令部102 年4 月18日國陸政眷字第0000000000號函在卷可據。依據陸軍司令部之上開回函可知，系爭5 號、15號建物均為國防部列管之眷舍，且該眷舍均視為營產列管，嚴禁出租或轉讓圖利，與被告所主張系爭5 號、15號建物出資建築人得取得所有權或事實上處分權之情狀不符。

（3）依據陸軍司令部102 年4 月18日國陸政眷字第0000000000號函所附國軍眷舍管理表2 份所載，系爭5 號、15號建物係由李炳齊、鄭士瑞2 人奉准撥地自建房舍以供眷居，其中訴外人李炳齊係於50年8 月15日進住系爭5 號建物，訴外人鄭士瑞則係於48年6 月進住系爭15號建物。而檢視陸軍司令部上開函文所附於45年1 月11日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」固無就奉准撥地自建房舍以供眷居之房屋所有權歸屬有所規範，然51年12月31日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」第102 條則有：「凡未配眷舍，經奉准劃撥營公地或奉准在眷村範圍內自費建築之房舍，一律視為營產列管…。」之規範，可見51年12月31日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」，已規範經奉准劃撥營公地或奉准在眷村範圍內自費建築之房舍，一律視為營產，而非得由奉准營建者取得建物所有權，而51年12月31日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」頒佈後，依據「國軍在台軍眷業務處理辦法」奉准撥地自建房屋以供眷居之國軍在職人員，自應受該修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」規範，其營建眷舍應一律視為營產列管，屬國家所有；而系爭5 號、15號建物係由訴外人李炳齊、鄭士瑞2人奉准撥地自建房舍以供眷居，上開2 人進住之時間點雖均係在51年12月31日修正「國軍在台軍眷業務處理辦法」頒佈前，固無51年12月31日修正「國軍在台軍眷業務處理辦法」之適用，然訴外人李炳齊、鄭士瑞2 人既係奉准撥地自建眷舍，建築房舍之目的係為供眷舍使用，且45年1月11日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」第13條第16款既規定：「軍眷遷出配給眷舍時，不得將原住眷舍，私自轉讓或轉借…。」，可見45年1 月11日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」，仍將眷舍視為營產而為管理，而未區分是否為眷舍自費興建，是以，45年1 月11日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」公布後，迄至51年12月31日修正之「國軍在台軍眷業務處理辦法」修正公布前，經奉准劃撥營公地或奉准在眷村範圍內自費建築之房舍，自應受當時之「國軍在台軍眷業務處理辦法」之規範，仍應一律視為營產，其所有權仍屬國家所有，方符「國軍在台軍眷業務處理辦法」規範之意旨，國家、眷舍管理機構與自費興建眷舍者間就該興建眷舍之私法上法律關係，自得審酌「國軍在台軍眷業務處理辦法」之規定而為論斷依據。至於自費興建者就其所支出之興建費用，與國家間或眷舍管理機關間是否有法律關係存在，例如消費借貸、不當得利等，乃另外之法律關係，要不影響自費興建之眷舍仍屬營產之事實。

（4）被告雖抗辯依據57年5 月27日修正公布之「國軍在台軍眷業務處理辦法」第92條規定：「凡未配眷舍經奉准劃撥營地，或奉准在眷村範圍內自費建築之眷舍，房舍歸房主所有…。」，自費興建眷舍者得取得眷舍之所有權，自得為處分云云。然上開規定既係「國軍在台軍眷業務處理辦法」於57年5 月27日修正後之條文，自應僅適用於57年5 月27日修正後經奉准劃撥營地，或奉准在眷村範圍內自費建築之眷舍，而不應溯及既往規範修正前自費興建之眷舍，而系爭5 號、15號建物均係57年5 月27日「國軍在台軍眷業務處理辦法」修正前已興建之眷舍，自無該修正條文之適用，是被告此部分之抗辯，並未可採。

（5）此外，本院檢視卷附臺北市稅捐稽徵處中北分處102 年1月24日北市稽中北乙字第00000000000 號函所附系爭5 號、15號建物之房屋稅籍資料，納稅義務人迄今仍為陸軍總部，有上開函所附臺北市稅捐稽徵處房屋稅主檔查詢表在卷可稽；雖然房屋稅籍資料登記不能作為房屋所有權歸屬之唯一依據，但就未保存登記建物而言，未保存登記建物並無登記公示公信制度之適用，故房屋稅籍資料登記仍不失為判斷所有權歸屬之基礎；而系爭5 號、15號建物之房屋稅籍資料，納稅義務人既仍為陸軍總部，可見自訴外人李炳齊、鄭士瑞2 人奉准撥地自建眷舍始，即有依據當時之「國軍在台軍眷業務處理辦法」之規定，將該自費興建之眷舍列為營產之意思存在，其後眷舍管理機關並據此而為房屋稅籍之登記；自此視之，系爭5 號、15號建物之所有權，非屬訴外人李炳齊、鄭士瑞2 人所有之事實，已臻明確，從而，被告縱使曾向李炳齊、唐崇純（鄭士瑞之配偶）購買系爭5 號、15號建物，仍未能取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權。

（6）綜上所論，被告抗辯已取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權，自未可採。

（四）被告得否依據系爭契約第3 條第2 項第2 款約定點交系爭5 號、15號建物予原告，並交付過戶移轉所需之相關文件？原告依據系爭契約第3 條第2 項第4 款約定，請求被告返還系爭5 號、15號建物之買賣價金共計1,000 萬元，是否有理由？

（1）查系爭契約第3 條第2 項第2 款約定：「1 號、5 號、11號、11-1號、15號及19號房屋甲方可分階段個別點交，甲方應於點交日10日前通知乙方，並告知乙方該次點交之戶別及戶數。進行點交時應完整交付過戶移轉所需之相關文件資料無誤後乙方同時支付尾款每戶新台幣貳仟萬元整」，同條項第4 款則約定：「甲方同意於2011年12月31日前陸續交屋，如有未能點交之房屋，每戶訂金伍佰萬元，全額無息退還予乙方，甲方不得異議。」，又兩造不爭執系爭契約買賣標的為房屋之事實上處分權（見本院102 年3月12日言詞辯論筆錄），而未保存登記建物之事實上處分權之讓與因標的交付占有而發生效力（最高法院84年度台上字第2483號判決意旨參照），是系爭契約第3 條第2 項第2 款之約定內容，自係指被告應按照系爭契約約定將系爭5 號、15號建物之事實上處分權為占有之交付而移轉予原告。

（2）然依據前開論述，被告並未取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權，從而，被告亦無從將系爭5 號、15號建物事實上處分權因交付占有房屋標的物而移轉予原告，即被告已無從履行系爭契約第3 條第2 項第2 款之約定，從而，原告依據系爭契約第3 條第2 項第4 款約定，請求被告將系爭5 號、15號建物之訂金每戶500 萬元，共計1,000 萬元返還原告，自屬有據。

（五）又兩造於系爭契約第1 條係約定就坐落臺北市○○街000巷0 號、5 號、11號、11-1號、15號、19號共6 戶建物，被告楊秀光持份比例為40％，而被告卓文龍持份比例則為60％，被告亦未爭執原告得按照上開持份比例分開請求被告2 人個別返還系爭契約之買賣價金，而系爭建物之1 號、11號、11 -1 號、19號計4 戶房屋建物之買賣契約業經兩造合意解除，則原告依據契約解除之法律關係，請得求被告2 人應返還已收受之上開建物房屋4 戶之買賣價金共計2,000 萬元，又原告另得依據系爭契約第3 條第2 項第4 款約定，請求被告返還原告1,000 萬元，以上金額合計為3,000 萬元，則原告依據系爭契約約定之持份比例，請求被告楊秀光返還原告1,200 萬元（3,000 萬元×40％），請求被告卓文龍返還原告1,800 萬元（3,000 萬元×60％），自屬依法有據。

二、反訴部分：查反訴原告及本訴被告卓文龍既未取得系爭5 號、15號建物之事實上處分權，無從依據系爭契約之約定，移轉事實上處分權予反訴被告，已如上述，則反訴原告依據系爭契約之約定，請求⑴反訴被告應受領反訴原告交付之門牌號碼臺北市○○路000 巷0 號及臺北市○○路000 巷00號房屋。⑵反訴被告應給付反訴原告1,600 萬元之買賣價金及法定遲延利息，均屬無理由，不應准許。

三、綜上所述，本訴原告請求被告楊秀光應返還1,200 萬元，請求被告卓文龍應返還1,800 萬元，既屬有據，則原告請求被告楊秀光應給付原告1,200 萬元，被告卓文龍應給付原告1,800 萬元，暨均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，自屬依法有理，應予准許。至於反訴原告之請求，則為無理由，應予駁回其反訴。

伍、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。本院並依被告聲請，宣告被告得預供擔保，免為假執行。反訴原告之反訴既經駁回，其假執行聲請應併予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

柒、結論：原告之本訴請求，為有理由，反訴原告之請求，並無理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。