臺灣臺北地方法院101年度事聲字第92號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 04 月 30 日
• 法官: 陳慧萍
• 法定代理人: 曹傑
• 被告: 傅金城

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　 101年度事聲字第92號異　議　人
即　債務人　傅金城
傅聖
高級開發股份有限公司
上　一　人
法定代理人　曹傑
上列異議人即債務人與相對人即債權人張福泰間之拍賣抵押物強制執行事件，異議人對本院民事執行處司法事務官於民國101年3月3日所為99年度司執字第103564號裁定聲明異議，本院裁定如
下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第 1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第
240條之3、第240條之4之規定亦揭櫫甚明。本件異議人於本院民事執行處司法事務官為駁回處分送達後10日內，以書狀表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符。
二、本件異議意旨略以：異議人高吉開發股份有限公司（下稱高吉公司）雖以系爭抵押物設定3,500萬元之抵押權予相對人
張福泰，然相對人張福泰對異議人之債權，並非如相對人張福泰所主張已達2,500萬元，應僅有2,350萬元，另一債權人即第三人戴修燕對異議人之債權之債權則應為120萬元，而
系爭拍賣標的物第三次拍賣之底價為3,778萬元，並未影響
相對人張福泰所設定之3,500萬元之抵押權。另依拍賣公告
所示，承租人若聲明異議，則點交情形將改為不點交，而承租人即異議人傅金城已聲明異議，拍賣公告中應改為不點交，爰聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。又不動產所有
人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，此觀司法院院字第1446號解釋及辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款規定自明。是執行法院依聲請或職權
除去租賃權，以無租賃狀態強制執行，只須抵押人為抵押權設定後，與第三人訂立之租賃契約影響於抵押權所擔保債權之受償，即得為之。
四、經查：
㈠異議人高吉公司所有之臺台北市○○區○○段1小段727地號及其上634建號、656建號即門牌號碼臺北市○○區○○街2
段61號及其地下層建物（下稱系爭房屋），為擔保異議人傅聖向相對人張福泰借款2,500萬元之債務，於98年12月30日
為債權人即相對人張福泰設定3,500萬元之第一順位抵押權
。又異議人高吉公司於上開抵押權設定後之99年7月6日，將系爭房屋出租予異議人傅金城（租期自99年7月6日至109年7月30日），此有債權人張福泰提出之土地暨建物登記謄本、不動產抵押權設定契約書、他項權利證明書、臺灣臺北地方法院99年度司拍字第212號民事裁定及異議人高吉公司與傅
金城所簽訂之房屋租賃契約附於本院99年度司執字第103564號強制執行卷內可按。則揆諸首開規定及說明，如上開租賃權影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。
㈡又查系爭房屋及其坐落基地，經本院民事執行處分別100年
11月28日、101年2月15日、101年3月14日以底價5,900萬元
、4,721萬元、3,778萬元實施第1、2、3次拍賣，均無人應
買，並以第3次拍賣底價進入特別拍賣程序後，仍無人應買
後，再於101年4月5日將底價再降為3,023萬元後，進入特別拍賣程序後之減價拍賣，此有各該次拍賣之拍賣公告及拍賣筆錄在卷可考，顯然系爭租賃關係之存在，已影響應買人出價購買之意願，進而影響抵押債權人抵押權受償之權利，即有除去此租賃權之必要。並經債權人張福泰聲請除去系爭租賃關係，亦有聲請狀在卷足佐，揆諸前揭說明，執行法院自得依聲請除去系爭租賃關係，以無租賃狀態強制執行。
五、雖異議人以抵押權人張福泰所擔保之債權金額應為2,350 萬元，另抵押權人戴修燕債權金額應為120萬元，而系爭不動
產第三次拍賣之底價為3,778萬元，不至影響抵押權人張福
泰之受償等語置辯。惟依交易常情，願於法院投標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願。是本件強制執行之標的物既歷經三次拍賣及一次特別變賣程序，仍均無人應買，且於特別拍賣程序後之減價拍賣程序中，就強制執行標的物所定之底價僅為3,023萬元，與該執行標的物之鑑定價格相去
甚遠，顯見異議人間之租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，況尚有強制執行之費用及債權人所請求之利息尚未計入請求之債權金額中，是債權人為此請求除去租賃權，揆諸前揭最高法院裁判意旨，即非法所不許，是異議人上開所辯，尚難採信。
六、綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人就系爭不動產拍賣公告所載之拍賣條件之聲明異議及聲請，經核認事用法，並無不合，聲明異議人異議意旨猶執上揭實體爭執等情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
七、至異議人另主張異議人傅金城已聲明異議，拍賣公告中應改為不點交，及異議人高吉公司及傅聖等對相對人張福泰之債務應僅有2,350萬元，另對第三人戴修燕之債權則應為120萬元等語。因原裁定並未就拍賣公告須否因異議人聲明異議而變更記載，及應否認定異議人所負之債務之金額為何等予以准駁，異議人此部分之請求亦核與上開除去租賃之執行命令是否違法或不當無涉，自非本件異議程序所得審酌。況就異議人與相對人間所存債務金額之多寡，執行法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，依前揭說明，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決，併此敘明。
八、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1，
民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定
如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日民事第二庭 法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日書記官 黃靖雅