臺灣臺北地方法院101年度訴字第1246號

• 裁判案由: 騰空返還租賃物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 22 日
• 法官: 洪文慧
• 原告: 邱大平一
• 被告: 鄭克敦

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1246號原　　　告　邱大平一
訴訟代理人　游孟輝律師
陳子操律師
被　　　告　鄭克敦
上列當事人間請求騰空返還租賃物事件，本院於民國一０一年九月二十四日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第一八０地號土地上、建號同段第一０一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之十一樓部分房屋，及建號同段第一０一六號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之一之十一樓部分房屋，騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾叁萬叁仟叁佰貳拾捌元，及自民國一０一年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０一年四月一日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣捌萬捌仟捌佰捌拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰柒拾柒萬陸仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就坐落臺北市○○區○○段二小段第一八０地號土地上、建號同段第一０一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之十一樓部分房屋，及建號同段第一０一六號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之一之十一樓部分房屋，依民法第七百六十七條規定請求被告騰空返還，係因不動產之物權涉訟，而該等房屋均坐落本院管轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。本件原告於民國一０一年三月二十六日具狀變更訴之聲明為：「１被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第一八０地號土地上、建號同段第一０一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之十一樓部分房屋，及建號同段第一０一六號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之一之十一樓部分房屋，騰空遷讓返還予原告。２被告應給付原告新臺幣（下同）五十三萬三千三百二十八元，及自準備書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３被告應自一０一年四月一日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告八萬八千八百八十八元」，並追加民法第四百五十五條為訴訟標的請求權基礎，原告是次變更非唯訴訟標的（民法第七百六十七條所有物返還請求權、第一百七十九條相當於租金之不當得利返還請求權、第一百八十四條損害賠償請求權）相同、基礎事實同一（兩造間已無房屋租賃關係，被告仍無權占有租賃標的物房屋）、僅係特定一００年十月至一０一年三月間租金數額單獨為請求，且係於言詞辯論期日前為之，無礙被告之防禦及訴訟之終結，復經被告無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第一八０地號土地上、建號同段第一０一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之十一樓部分房屋，及建號同段第一０一六號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之一之十一樓部分房屋，騰空遷讓返還予原告。
２被告應給付原告五十三萬三千三百二十八元，及自準備書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告應自一０一年四月一日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告八萬八千八百八十八元。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
１其於一００年九月間方識被告，被告表示係從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技工作，邀其合作參與投資，其因年已逾七十七歲且長期臥病在床，乃未應允，嗣被告提議承租其所有、坐落臺北市○○區○○段二小段第一八０地號土地上、建號同段第一０一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之十一樓部分房屋，及建號同段第一０一六號、門牌號碼臺北市○○區○○路一段二００號十樓之一之十一樓部分房屋（以下簡稱系爭二戶房屋），並由其將租金作為投資從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技事業之股金，其不住被告之央求應允，而於一００年九月二十九日由訴外人謝亦馨代理與被告訂立房屋租賃契約，約定由被告向其承租系爭二戶房屋，租賃期間自同年十月一日起至一０二年九月三十日止，租金每月八萬八千八百八十八元，按月計付，被告並應給付押金二十六萬六千六百六十四元，租金全額轉入與被告合作之投資公司作為股金，若合作之事業不正當不法，其有權收回房屋，被告即占有使用系爭二戶房屋迄今。
２詎被告並未繳付租金、押金，亦未進行、設立任何從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技之公司，反招募老人入內居住，且去向不明，其始知受騙，爰依民法第九十二條第一項規定，以起訴狀撤銷出租系爭二戶房屋予被告之意思表示（一０一年二月二十九日送達），並依民法第七百六十七條規定，請求被告自系爭二戶房屋遷出，將房屋騰空遷讓返還予其。另其曾於一００年十二月九日以存證信函催告被告繳付租金及押金，該存證信函因招領逾期退回，其嗣於同年月二十三日再以存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函亦因招領逾期退回，但仍生送達之效力，如認未合法送達，其亦以被告未依約繳付租金、未依約設立通訊網路結合家庭劇院等雲端科技事業為由，以準備書狀之送達為終止租約之意思表示（一０一年五月二十七日送達）。
３兩造間房屋租賃契約既經撤銷或終止，被告占有使用系爭二戶房屋即無法律上原因，致其受有損害，爰併依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項規定，請求被告給付一００年十月起至一０一年三月止六個月相當於租金之不當得利五十三萬三千三百二十八元，及自一０一年四月起至返還系爭二戶房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利八萬八千八百八十八元。
（三）對被告答辯之陳述：
否認同意被告改在系爭二戶房屋成立公益團體；被告所提公益團體申請係於一００年七月間，早於兩造所訂立之租約，足見被告成立公益團體與本件租約或原告之投資無涉。
（四）證據：提出（原證一、第三七至四十頁）建物登記謄本、（原證二、第三五、三六頁）房屋租賃契約書、（原證三）臺北老松郵局第三五六號存證信函暨退件信封、（第四一、四二頁）房屋稅繳納證明書、（第四三至四五頁）土地登記謄本、（第四六頁）戶籍謄本、（原證四）臺北龍山郵局第二二七號存證信函暨退件信封。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）被告則以：原告知悉其經營從事網路通訊結合家庭劇院之雲端科技公司，公司名稱為榮信國際事業股份有限公司，倍感興趣，願提供系爭二戶房屋為合作事業運作處所，將房屋租金、押金轉為股金，並再投資一百萬元，持股百分之六十，由其任執行長另成立一公司，嗣因原告並未另投資一百萬元，故其確未另成立一從事網路通訊結合家庭劇院之雲端科技公司，但原告業已同意其在系爭二戶房屋成立公益團體，其已籌備成立中華民國長期照顧關懷協會，由原告任榮譽理事長，其並未違約，其既已就系爭二戶房屋與原告訂立租賃契約，租金轉為股金，自有權占有使用系爭二戶房屋等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（第五四頁）形式報案三聯單、（第九六至一二七頁）內政部函、議程表、報告表、會議紀錄、決算表、章程草案、工作計畫書、名冊、（第一三五頁）人民團體立案證書，並聲請訊問證人謝亦馨、張正義、胡翰文。三、原告主張之事實，業據提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、臺北老松郵局第三五六號存證信函暨退件信封、房屋稅繳納證明書、土地登記謄本、戶籍謄本、臺北龍山郵局第二二七號存證信函暨退件信封，並引用證人謝亦馨之證述為證，上開證據之真正，除證人謝亦馨部分證述外，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出形式報案三聯單、內政部函、議程表、報告表、會議紀錄、決算表、章程草案、工作計畫書、名冊、人民團體立案證書為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１系爭二戶房屋分別自八十四年三月二十七日、八十七年十月八日起為原告所有（參見原證一、第三七至四十頁建物登記謄本）。
２兩造合意在系爭二戶房屋成立從事網路通訊結合家庭劇院之雲端科技公司，由被告負責經營，原告以系爭二戶房屋租金為投資股金；原告於一００年九月二十九日由訴外人謝亦馨代理與被告訂立房屋租賃契約，約定由被告向原告承租系爭二戶房屋，租賃期間自同年十月一日起至一０二年九月三十日止，租金每月八萬八千八百八十八元，按月計付，被告並應給付押金二十六萬六千六百六十四元，租金全額轉入與被告合作之投資公司作為股金，若合作之事業不正當不法，原告有權收回房屋（參見原證二、第三五、三六頁房屋租賃契約書）。
３被告自一００年十月一日起占有使用系爭二戶房屋迄今。４原告於一００年十二月九日寄發臺北老松郵局第三五六號存證信函予被告，略載稱：「‧‧‧台端至今仍未給付一００年十月至十二月份之租金，亦未依約給付押金二十六萬六千六百六十四元，特函告台端於文到五日內給付①押金二十六萬六千六百六十四元、②三個月租金二十六萬六千六百六十四元，否則屆期將終止上開租賃契約」，該存證信函送達被告戶籍址，因招領逾期經退回（參見原證三存證信函暨退件信封）。
５原告於一００年十二月二十三日寄發臺北龍山郵局第二二七號存證信函予被告，載稱：「本人前以臺北老松郵局第三五六號存證信函催告台端履行給付承租臺北市○○路○段二００號十一樓房屋之押租金一事，然至今台端仍置之不理，特函告台端自即日起終止上開房屋之租賃契約」（參見原證四存證信函暨退件信封）。
６被告並未在系爭二戶房屋成立從事網路通訊結合家庭劇院之雲端科技公司，而於一０一年七月間在系爭二戶房屋設立人民團體中華民國長期照顧關懷協會（參見第一三五頁人民團體立案證書）。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百三十九條前段、第四百四十條第一項、第二項定有明文。
１本件原告主張其曾於一００年十二月九日以存證信函催告被告繳付租金及押金，嗣於同年月二十三日再以存證信函為終止租約之意思表示，兩造間房屋租賃已於一００年十二月二十三日終止，雖據提出（原證三）臺北老松郵局第三五六號存證信函暨退件信封、（原證四）臺北龍山郵局第二二七號存證信函暨退件信封為證，該等證據之真正，並為被告所不爭執，前已述及，然兩造間房屋租賃契約末尾手寫附註欄第一點明定：「本合約中之租金全額轉入與鄭克敦先生合作之投資公司作為股金」，有（原證二）房屋租賃契約附卷可稽，並經證人即代理原告與被告簽立本件房屋租賃契約並親自書立附註欄文字之原告友人謝亦馨到庭肯認無訛，證人就被告詢以：「當初締約時有無要我支付押租金及租金？」，亦答稱：「當初被告說錢直接轉入投資的公司，原告表示可以」（見第一三二頁筆錄），而證人為原告多年友人、往來密切，代理原告與被告訂立本件房屋租賃契約，並曾因代原告察看系爭二戶房屋使用情狀遭被告提告妨害自由罪嫌，有（第五四頁）刑事案件報案三聯單可，衡情證人應無甘冒偽證罪責為偏頗被告虛偽陳述之可能或必要，前開所述自屬客觀可採，參諸兩造係合意在系爭二戶房屋新成立從事網路通訊結合家庭劇院之雲端科技公司，前業提及，公司斯時尚未成立，並無得收取股款之人，亦即股款本由實質負責籌設公司之被告收取，是依兩造間房屋租賃契約，被告無庸實際按月交付租金予原告，原告已於每月租期屆至時將被告應繳付之租金逕轉換為其交付予被告、委託被告辦理公司設立之投資股款，堪以認定。
２原告既於每月租期屆至時將被告應繳付之租金逕轉換為其交付予被告、委託被告辦理公司設立之投資股款，被告即非未按月繳付租金，則原告以（原證三）臺北老松郵局第三五六號存證信函催告被告給付租金，以（原證四）臺北龍山郵局第二二七號存證信函終止本件房屋租賃契約，於法自有未合，不生終止之效力。
（三）次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之；法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第九十二條第一項前段、第九十三條前段、第一百一十四條第一項亦有明定。
１本件原告主張被告並未在系爭二戶房屋設立任何從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技之公司，反招募老人入內居住，依上開規定，以起訴狀撤銷出租系爭二戶房屋予被告之意思表示。
２經查，被告從未進行任何在系爭二戶房屋成立從事網路通訊結合家庭劇院雲端科技公司之程序，反於一０一年七月間在系爭二戶房屋設立人民團體中華民國長期照顧關懷協會，此經被告自承在卷，並有（第九六至一二七頁）內政部函、議程表、報告表、會議紀錄、決算表、章程草案、工作計畫書、名冊、（第一三五頁）人民團體立案證書可參，業如前述，而被告係自一００年七月十一日即申請籌組中華民國長期照顧關懷協會，此由（第九六頁）內政部許可函說明欄第一點所載即明，亦即中華民國長期照顧關懷協會開始籌組於兩造就系爭二戶房屋訂立租賃契約前，顯非因兩造無法設立雲端科技公司方改設甚明，又依（第一一一至一一九頁）中華民國長期照顧關懷協會章程草案所載，該協會非以營利為目的，成員除應繳納入會費外，尚須繳付常年會費，亦與兩造合意成立以營利為目的之雲端科技公司、原告僅於公司成立時出資取得相當股權性質迥異，況遍觀被告所提（第九六至一二七頁）內政部函文、議程表、報告表、會議紀錄、決算表、名冊，並無隻字片語載及原告知悉或參與其中、擔任會員、理監事及其以租金提供之款項，被告復始終未能舉證證明原告曾同意放棄在系爭二戶房屋成立以營利為目的之雲端科技公司、放棄每月八萬八千八百八十八元之租金收益、無償供被告任職秘書長之人民團體使用，則被告自始無在系爭二戶房屋設立任何從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技公司之意思，亦足認定。
３被告既無在系爭二戶房屋設立任何從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技公司之意思，被告向原告謊稱擬共同在系爭二戶房屋設立從事通訊網路結合家庭劇院等雲端科技公司、由原告將所收取之租金轉為投資股款而任所成立之雲端科技公司持股逾半之股東，自屬以詐術實施詐欺行為，並致原告陷於錯誤而與被告訂立本件房屋租賃契約，原告與被告訂立本件房屋租賃契約之意思表示為受被告詐欺而為，則原告依民法第九十二條第一項前段規定，於一年之除斥期間內以起訴狀為撤銷與被告訂立本件房屋租賃契約之意思表示，尚無不合。
４本件起訴狀繕本於一０一年二月二十九日送達被告，此觀（第二九頁）送達證書即明，亦即原告撤銷與被告訂立本件房屋租賃契約之意思表示書面於一０一年二月二十九日到達被告，則原告與被告訂立本件房屋租賃契約之意思表示業於是日經撤銷，視為自始無效，兩造間就系爭二戶房屋已無租賃之意思表示合致，本件房屋租賃契約自始不成立。
５兩造間本件房屋租賃契約既因原告撤銷而自始不成立，原告復於一０一年三月間以準備書狀之送達為終止本件房屋租賃契約之意思表示（一０一年五月二十七日送達），於租約之效力即不生影響，爰不贅述，併此敘明。
（四）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第一項規定甚明。系爭二戶房屋分別自八十四年三月二十七日、八十七年十月八日起為原告所有，被告自一００年十月一日起占有使用系爭二戶房屋迄今，但兩造間本件房屋租賃契約業因原告撤銷意思表示而自始不成立，已如前敘，則被告溯及自一００年十月一日起無占有使用系爭二戶房屋之權利，原告依上揭規定請求被告將房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
（五）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段亦有明文規定。
１城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院九十二年度台簡上字第二十號著有裁判闡述詳明。
２本件兩造原擬在系爭二戶房屋設立公司，嗣為被告設立人民團體中華民國長期照顧關懷協會，均為用以經營營利或非營利團體之用，並非供居住，前皆載及，非唯建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，依上開說明，系爭二戶房屋之租金不在土地法第九十七條第一項限制範圍內。
３被告自一００年十月一日起無權占有系爭二戶房屋，此經本院審認如前，被告自一００年十月一日起至一０一年三月三十一日止，及自一０一年四月一日起至遷讓返還系爭二戶房屋予原告之日止，受有相當於系爭二戶房屋使用對價之不當得利，致原告受有損害，殆無疑義。
４本院審酌系爭二戶房屋坐落臺北市萬華區，臨雙向四線道之臺北市○○路○段，近臺北捷運龍山寺站，周邊商店林立，人潮車流頻繁，起訴時交易價值達二千零三十三萬零四元（參見第六四、六五頁民事裁定），為法人團體營運使用，兩造並簽立房屋租賃契約，約定每月租金八萬八千八百八十八元，有（原證二）房屋租賃契約書可參，認為被告就系爭二戶房屋所受相當於租金之利益，以每月八萬八千八百八十八元計算，應屬適當。則被告自一００年十月一日起至一０一年三月三十一日止無權占有系爭二戶房屋受有相當於租金之不當得利五十三萬三千三百二十八元（計算式：「每月相當於租金之不當得利數額」八萬八千八百八十八元，乘以「占用期間」六個月），自一０一年四月一日起至騰空遷讓返還系爭二戶房屋予原告之日止，每月受有相當於租金之不當得利八萬八千八百八十八元。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件被告自一００年十月一日起至一０一年三月三十一日止無權占有系爭二戶房屋受有相當於租金之不當得利五十三萬三千三百二十八元，原告於一０一年三月二十六日以準備書狀請求被告返還該部分相當於租金之不當得利，該準備書狀於同年五月二十七日送達被告，則原告請求被告就是筆相當於租金之不當得利五十三萬三千三百二十八元支付自一０一年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦非無憑。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、從而，原告依民法第七百六十七條規定請求被告將系爭二戶房屋騰空遷讓返還予原告，及依民法第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段規定請求被告給付一００年十月一日起至一０一年三月三十一日無權占有系爭二戶房屋所受相當於租金之不當得利五十三萬三千三百二十八元，及支付自一０一年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及自一０一年四月一日起至遷讓返還系爭二戶房屋予原告之日止，按月給付原告八萬八千八百八十八元，洵屬有據，應予准許。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 22 日民事第五庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 22 日書記官 林佳慧