101年度訴字第1446號｜民事：確認決議無效｜裁判日期：101 年 09 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1446號原　　　告　富樂群建設股份有限公司法定代理人　吳又成訴訟代理人　曾朝誠律師複代理人　　賴錫卿律師被　　　告　索蘭朵社區管理委員會法定代理人　孫立言上列當事人間確認決議無效事件，本院於民國101年8月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：臺北市○○街33號1樓及臺北市○○○路106號、108號1、2樓房屋（下合稱系爭房屋）為原告所有，原告為索蘭朵社區之區分所有權人。被告於民國100年10月22日召開100年度第2次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），決議通過住戶規約，惟住戶規約第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分，違反民法第765條、公寓大廈管理條例第4條第1項、臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款規定，應屬無效。又索蘭朵社區承購戶在與起造人簽訂房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管理公約」第10條第1款載明「…除1、2樓商店外牆得設置廣告或招牌」，是住戶規約第5條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」，明顯有違誠信原則、禁止權利濫用原則而屬無效。另住戶規約規約第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為新臺幣（下同）180元」部分，明顯悖離「按應有部分比例分擔」之公平原則，自屬權利濫用，爰類推適用民法第56條規定，訴請確認住戶規約上述3項規定內容無效。並聲明：確認系爭區分所有權人會議決議通過之住戶規約其中第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分、第5條第1款「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」及第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分無效。二、被告則以：住戶規約是大樓住戶們之意見，因1、2樓有營業收入，也比較容易造成大樓髒亂，所以管理費收取較高等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋為原告所有，原告為索蘭朵社區之區分所有權人，並有建物登記謄本可證（見卷第9至13頁）。㈡被告於100年10月22日召開系爭區分所有權人會議，決議通過住戶規約，並有會議紀錄、住戶規約可證（見卷第14至32頁）。㈢系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段一小段581、583地號土地，依臺北市都市計畫劃定之使用分區為第四種商業區，並有臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書可證（見卷第123頁）。四、得心證之理由：㈠住戶規約第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分，是否違反民法第765條、公寓大廈管理條例第4條第1 項、臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款規定而無效？ ⒈原告所指臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款規定：「在第四種商業區內得為下列規定之使用：一、允許使用…第22組：餐飲業」（見卷第230頁），已於99年6月23日經臺北市政府（99）府法三字第09931780400號令修正第24條為「在第四種商業區之使用，應符合下列規定：一、不允許使用…」，臺北市土地使用分區管制規則並於100年7月22日經臺北市政府（100）府法三字第10032306900號令修正名稱為臺北市土地使用分區管制自治條例，第24條內容則未修正（見卷第146、147頁），又住戶規約係於100年10月 22日經系爭區分所有權人會議決議通過，其第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分自無所謂違反99年6 月23日修正前之臺北市土地使用分區管制規則第24條第1項第18款規定而無效之情事。 ⒉系爭房屋之建物登記謄本記載：「主要用途：一般零售業甲組（不含便利商店）」（見卷第9至13頁），經本院函詢如建物登記謄本有上開記載之房屋在使用上有無限制？臺北市建築管理工程處以101年8月3日北市都建使字第10179290200號函覆：「按『一般零售業甲組』係臺北市土地使用分區管制自治條例第5條土地及建築物使用類別之使用項目第19組之組別名稱，對照『建築物使用類組及變更使用辦法』附表二，屬G-3類組使用項目舉例第4目：樓地板面積未達500平方公尺之下列場所：店鋪、當鋪、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所。若使用為同G-3類組項目者，無須辦理變更使用執照。註記『不含便利商店』係指，該建築物於規劃設計時，並未設置便利商店所需之供行動不便者使用設施設備，故註記排除之」（見卷第258頁），徵諸系爭建物之主要用途係作為店鋪、當鋪、一般零售場所、日常用品零售場所等類似場所之用，且臺北市土地使用分區管制自治條例第5條明確將「一般零售業甲組」、「餐飲業」列為不同之使用組別（「一般零售業甲組」為第19組，「餐飲業」為第22組，見卷第132頁），故住戶規約第4條第4 款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」之規定，難謂有何違法限制原告就系爭房屋之使用、收益權。再者，依公寓大廈管理條例第3條第12款、第15條第1項、第23條第1項規定，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得經區分所有權人會議決議訂定規約，作為共同遵守事項，住戶並應依規約使用專有部分，不得擅自變更，是住戶規約第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」之規定，即屬民法第765條「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」中之「法令限制之範圍」，公寓大廈管理條例第4條第1項「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」中之「法律另有限制」，故原告主張住戶規約第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分反民法第765條、公寓大廈管理條例第4條第1項規定而無效，並非可採。㈡住戶規約第5條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」，是否違反誠信原則、禁止權利濫用原則而無效？原告主張：索蘭朵社區承購戶在與起造人簽訂房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管理公約」第10條第1款載明「…除1、2樓商店外牆得設置廣告或招牌」，是住戶規約第5 條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」有違誠信原則、禁止權利濫用原則而無效等語。惟原告提出之房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管理公約」（見卷第83至91頁），其上立約人欄位為空白，則索蘭朵社區承購戶是否確有在「住戶管理公約」上簽名用印，顯非無疑。退步言之，即便索蘭朵社區承購戶有在「住戶管理公約」上簽名用印，然公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，可知規約乃經區分所有權人會議決議而訂定，並非事先與建商簽訂買賣契約時可得訂立，故索蘭朵社區承購戶事後召開系爭區分所有權人會議，決議通過之住戶規約第5條第1款規定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」，縱與房屋＆土地預定買賣契約書之附件4「住戶管理公約」第10條第1款所載有不相符合之處，亦難認有何違反誠信原則、禁止權利濫用原則而無效，原告就此主張，誠屬無稽。㈢住戶規約規約第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分，是否違反禁止權利濫用原則而無效？ ⒈按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。 ⒉蓋有營業行為之住戶，其營業行為致往來人員、進出貨物、對於社區保全維護、收受信件、轉達聯繫事項較諸一般住戶為多，並因之受有利益，故被告辯稱：因1、2樓有營業收入，也比較容易造成大樓髒亂，所以管理費收取較高等語，尚非無憑。另住戶規約第30條第1項第2款規定1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元，相較於一般住戶每坪為120元，3樓以上設立公司者每坪為150元，差距不大，難認有何顯失公平之情形。此外，原告復未能舉證證明住戶規約第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分，有何對全體住戶所得利益極少，對原告造成之損失甚大之情事，則原告徒以該規定命其繳交每坪較一般住戶、設立公司者較多之管理費，即謂明顯悖離「按應有部分比例分擔」之公平原則，而屬權利濫用，亦不能憑採。五、從而，原告類推適用民法第56條規定，訴請確認系爭區分所有權人會議決議通過之住戶規約其中第4條第4款關於「住戶不得於大廈內經營餐飲業」部分、第5條第1款「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告物」及第30條第1項第2款關於「1、2樓3間店鋪管理費每坪為180元」部分無效，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 9 月 14 日民事第六庭法官張文毓以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 9 月 14 日書記官林怡秀

臺灣臺北地方法院101年度訴字第1446號

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