臺灣臺北地方法院101年度訴字第408號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第408號

原告

東區聯合有限公司

法定代理人

鄧詠薇

訴訟代理人

周威良律師

訴訟代理人

張本皓律師

被告

趙堂淇

訴訟代理人

陳淑真律師

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國102 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國100 年9 月28日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）承租坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號、門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段00號1 樓、2 樓、2之1 樓房屋（下稱系爭房屋）及機械式停車位兩個（地下層4 號、5 號），供作原告經營開設餐廳之用。系爭租賃契約簽訂後，原告即委請室內設計師設計店內裝潢，詎於設計之初，即迭遭租賃標的物所在地其興商業大樓管理委員會（下稱系爭大廈管委會）抗議，告知租賃標的物即系爭房屋遭被告違法改建，違反消防法規等情形，嗣經原告向臺北市建築管理處調閱系爭租賃標的物之竣工圖，始發現圖示與被告所提供之租賃標的物現況迥異，被告竟違背法令，將系爭房屋58號1 樓、2 之1 樓房屋陽台封閉，並外推至地界線處，嚴重阻礙緊急攀爬梯、消防避難梯、通風口等消防設施之功能，且被告未告知原告系爭房屋有「陽台違法外推、增建」、「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等情形，而系爭房屋違法外推陽台之違建，屬於即報及拆之違建，而扣除違建之外推陽台部分，將使餐廳規模過小，無利用價值，則被告交付原告使用之系爭房屋，已不合於系爭租賃契約約定使用之目的（經營餐廳），原告乃依瑕疵擔保之法律規定，於100 年11月3 日以存證信函終止系爭租賃契約，且因上開情節，原告自得依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還其已受領之首月租金新臺幣（下同）15萬元及押金30萬元，另依民法不完全給付之法律規定請求被告依債務不履行之規定負損害賠償責任，及依民法瑕疵擔保責任之法律規定對被告行使瑕疵擔保請求權，故原告依簽訂系爭租賃契約向被告承租系爭房屋經營餐廳，因此支出之仲介費15萬元、本件租賃標的物之裝潢設計費20萬元、系爭租賃契約公證費6 千5 百元、已支付員工份薪資5 萬元，自屬原告所受之損害，原告得請求被告賠償之，為此提起本件訴訟，爰依民法第227 條、第347 條準用第360 條及第179 條之規定請求之，並聲明：⒈被告應給付原告856,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭大廈管委會已於101 年4 月24日陳報本院系爭房屋現狀並無違反大樓規約之處，且未禁止原告使用系爭房屋經營餐廳，且臺北市政府消防局101 年6 月6 日函覆本院之回覆文，亦可證明系爭房屋並無原告所指違反消防法規致不能使用之情形。至消防局該函另稱未依消防法第6 條規定設置及維護消防安全設備部份，係屬可補正之事項，被告已支出4 千6 百元完成補正，況被告於未變動系爭房屋陽台外推及使用上限制之情形下，已取得建築物室內裝修合格證明，合格證明上之用途即記載為「飲食店」，被告並已經系爭房屋1 樓、2 樓出租，現已分別開設偶得堂小吃店及雲會館餐廳，亦均已開始營業，益證系爭房屋並無如原告所稱有妨礙其經營餐廳之重大瑕疵。又被告早已告知訴外人即仲介人何恆緯及原告代理人張文旗系爭房屋有外推及上開使用上限制，且渠等已多次至現場查看現況，且原告委託之仲介依法要提供不動產說明書向原告解說系爭不動產之狀況，在調取建物謄本查閱所有人時，對系爭建物主建物面積、附屬建物面積即可知悉，張文旗經營餐廳之經驗豐富，並有專業團隊可克服承擔使用上之限制，始與被告簽訂系爭租賃契約，足見原告於系爭租賃契約成立前對於系爭租賃標的物有陽台外推及上開使用上限制應早已知情，被告依法即不須負擔瑕疵擔保責任。退步言，原告既已自承設計圖未得，亦未進行裝修施工，自然亦未送件申請，即不得請求20萬元之裝潢設計費，況原告代理人張文旗亦曾親傳簡訊予被告，表示原告無法繼續承租系爭房屋純屬商業考量，益證原告不欲承租系爭房屋，並非系爭房屋不合於契約目的不適於開設餐廳；且依系爭租賃契約第9 條、第14條第3 項之約定，被告本可依約受領首月租金15萬元及押金30萬元，是原告提起本件訴訟並無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於100 年9 月28日與被告簽訂系爭租賃契約承租系爭房屋及機械式停車位兩個，供作原告經營開設餐廳之用，嗣於100 年11月間，原告以系爭房屋有妨礙其經營餐廳之重大瑕疵欲終止租約，另被告已將原告所交付首月租金15萬元及押金30萬元之支票提示兌現等情，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約、租金支票、押金支票等件在卷可稽。（見本院卷一第11頁至第12頁、第20頁至第21頁），自堪信為真實。

四、原告主張系爭房屋遭被告違法改建，且違反消防法規，將系爭房屋陽台封閉，並外推至地界線處，且被告未告知原告系爭房屋有「陽台違法外推、增建」、「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等情形，而系爭房屋違法外推陽台之違建，屬於即報及拆之違建，則被告交付原告使用之系爭房屋，已不合於系爭租賃契約約定使用之目的（經營餐廳），原告乃依瑕疵擔保之法律規定，於100 年11月3 日以存證信函終止系爭租賃契約，原告自得依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還其已受領之首月租金15萬元及押金30萬元，另依民法不完全給付之法律規定請求被告依債務不履行之規定負損害賠償責任，及依民法瑕疵擔保責任之法律規定對被告行使瑕疵擔保請求權等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應探究者厥為：㈠、系爭房屋是否合於系爭租賃契約所約定使用、收益目的（可供原告經營餐廳）之狀態，即被告是否有債務不履行之情事？㈡、原告依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還其已支付之首月租金15萬元及押租金30萬元，有無理由？茲論述如下：

㈠、系爭房屋是否合於系爭租賃契約所約定使用、收益目的（可供原告經營餐廳）之狀態，即被告是否有債務不履行之情事？

１、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423 條所明定，此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責。

２、經查，兩造簽訂之系爭租賃契約，並未約定承租標的物之面積，僅約定使用範圍即臺北市○○區○○○路○段00號1 樓、2 樓、2 之1 樓房屋及機械式停車位兩個，當初向被告租賃時，被告並無出具平面設計圖規劃餐飲營業，原告並無向被告詢問系爭房屋陽台有無違法外推，且兩造約定被告係以現狀交屋，由原告自行裝潢等情，此為原告所自承（見本院卷二第8 頁背面至第9 頁、第105 頁）；又證人即仲介何恆緯證稱：伊是瑞揚不動產經紀股份有限公司擔任經理，負責房屋仲介，當時原告是由張文旗去看房子，總共看過三次房子，一次大約20至30分鐘，第二、三次張文旗還有帶廠商一起過去看等語（見本院卷一第111 頁背面），證人即為原告看屋及接洽租賃事宜之張文旗證稱：共三次看過系爭房屋，第一次看了約15分鐘，第二、三次了大約半小時，並沒有詢問系爭房屋有無違建，因為房屋的現況看起來都沒有問題，之前有曾承租過店面經營生意等語（見本院卷第112 頁背面至第113 頁），則由上情可知，系爭租賃契約並未約定承租標的物之面積，被告亦無刻意隱匿系爭房屋現況有陽台外推之情事，兩造約定被告係以現狀交屋，由原告自行裝潢，且衡情，一般建物將陽台改建外推，從外觀上應可輕易判別，而本件系爭房屋陽台外推部分，亦係以與原始建物外觀迥異之金屬及玻璃加蓋外推陽台（見本院卷二第69頁、第72頁照片），原告承租系爭房屋前，既已多次在房屋仲介之陪同下至系爭房屋查看屋況，當可知悉系爭房屋有陽台外推之情事，況原告承租系爭房屋係委由專業之不動產經紀公司人員仲介，並支付15萬元之仲介服務費（見本院卷一第22頁），則房屋仲介應會為委託人查閱屋況及產權，則在調閱系爭房屋之建物謄本時，亦可輕易知悉系爭房屋之主建物面積、附屬建物面積及陽台面積等，是原告對其承租系爭房屋之現狀有陽台外推乙情，自不可於事後推諉不知，則依民法第355 條之規定，原告於契約成立時，既已明知系爭房屋有陽台違法外推增建之瑕疵，被告對此違建之瑕疵，不負擔保之責任，原告自不得對被告主張瑕疵擔保責任。縱使系爭房屋之外推陽台係屬違建，在經人查報時，主管機關會依法拆除，此有臺北市建築管理工程處函文在卷可查（見本院卷二第65頁），然原告於承租時既應已知悉系爭房屋有陽台外推加大室內面積之情，卻仍願承租系爭房屋，則其在裝潢系爭房屋時應自行評估陽台外推違建遭拆除之風險，選擇使用系爭外推陽台加大室內使用面積，或排除使用系爭外推陽台以避免日後違建有遭拆除之可能而破壞室內裝潢。至原告主張若不使用系爭外推陽台，將使餐廳規模過小，無利用價值云云，然證人即建築師吳毓昌證稱：系爭外推陽台沒有辦法使用的話，廚房會變很小，走道也會很小，不好使用等語（見本院卷第79頁），且觀之系爭房屋之平面圖（見本院卷二第68頁、第71頁），系爭房屋陽台外推增建部分之面積，未及整體建物五分之一之面積，且扣除陽台外推增建部分，原始室內空間堪認方正便於利用，則由證人吳毓昌之證詞及系爭房屋之平面圖可知，縱使原告選擇不使用系爭違法外推陽台，至多只是使其室內可供營業之面積變小，並非無法以系爭房屋經營餐廳，且此本為原告在知悉系爭房屋有陽台外推之現狀後，仍願承租系爭房屋後，應自行評估之事項，故原告主張被告未告知原告系爭房屋有「陽台違法外推、增建」之瑕疵，致其無法使用系爭房屋經營餐廳云云，尚不可採。

３、又原告主張系爭房屋有「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等瑕疵，致其無法使用系爭房屋經營餐廳云云，然查消防安全設備部分，系爭房屋經臺北市政府消防局於101 年5 月31日派員前往檢查，檢查結果現場未發現有消防避難梯遭阻礙情事，惟現場管理權人未依消防法第6 條規定設置及維護消防安全設備，已經消防局開立限期改善通知單要求管理權人限期改善，並將依規定複查及列案管制直到完成改善為止乙情，此有臺北市政府消防局101 年6 月6 日函文在卷可查（見本院卷一第123 頁），則由上開函文可知，系爭房屋並無消防避難梯遭阻礙致無法經營餐廳營業之情事，且縱使系爭房屋現場管理權人未法設置及維護消防安全設備，至多僅係會經主管機關限期改善，並非無法開設餐廳營業，況兩造當初即係約定被告以現況交屋，系爭房屋裝潢是由原告自行負責，業已認定如前，則原告在查看系爭房屋時，當已明知系爭房屋現況尚無裝置緊急照明燈、滅火器、出口標示燈、偵煙探測器等消防安全設備，該等設備，當應由原告裝潢時自行配合其室內空間設計規劃一併裝設，復依法設置及維護消防安全設備本係場所管理權人之責任，被告將系爭房屋以空屋之狀況租賃予原告裝潢開設餐廳，系爭房屋即交由原告使用、管理，在原告租賃系爭房屋開設餐廳期間，依法設置及維護消防安全設備，當係由原告負責，至為明確，是原告自不得對被告主張系爭房屋有未依法設置消防安全設備致其無法使用之瑕疵。至系爭房屋有逃生出口需24小時保持暢通部分，惟查，系爭房屋之現狀並無違反系爭大廈規約之處，此有系爭大廈管理委員會函文1 紙在卷可查（見本院卷一第96頁），原告雖舉系爭大廈管理委員會100 年11月18日函文其內容記載「本大樓管委會基於善盡管理人職責，為維護大樓安全，依法可要求住戶不得堵塞、封閉或鎖死該等逃生口或逃生門，並需保持逃生通道24小時由裡向外暢通無阻，故住戶在裝潢規劃使用該處空間時，需充分考量並遵循前述之規定」等語（見本院卷第13頁），然系爭房屋並無消防避難梯遭阻礙之情事，已如前述，原告亦未舉證證明系爭房屋何處設有逃生出口或逃生門遭被告封閉隱匿之情形，復未舉證系爭房屋何處設有逃生出口或逃生門致系爭房屋無法規劃空間作為餐廳營業使用，則縱使系爭房屋本來即設有逃生口或逃生門，則在原告看屋時，當已知悉，且逃生出口或逃生門依法需保持隨時暢通，此為常識，當為一般人所週知，且此亦非房屋之瑕疵，原告在裝潢設計系爭房屋時，應配合使逃生出口或逃生門維持暢通，此為當然之理，若原告評估使逃生出口或逃生門維持暢通，將影響其開設餐廳營業使用，則其自可選擇不租賃系爭房屋，是原告自不可以被告未明確告知系爭房屋之逃生口或逃生門需保持隨時暢通為由，逕認系爭房屋有瑕疵。故原告主張系爭房屋有「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等瑕疵致其無法使用系爭房屋開設餐廳營業云云，亦不可採。

４、復原告不欲承租系爭房屋後，被告取回系爭房屋，並於101年5 月間自行將系爭房屋進行室內裝潢，而於101 年11月間取得建築物室內裝修合格證明，且室內裝修用途即為飲食店，系爭房屋現分別有偶得堂及雲會館有限公司兩家餐廳經營中等情，有建築物室內裝修合格證明、室內裝修施工許可證、臺北市建築物室內裝修合格證明申請書、臺北市建築物室內裝修竣工查驗簽章合格檢查表、臺北市建築物室內裝修消防安全設備簽證檢查表、臺北市政府函文、財政部臺北市國稅局中北稽徵所函文、餐廳廣告、系爭房屋現況照片等件在卷可查（見本院卷二第17頁至第18頁、第25頁至第31頁、第46頁至第61頁），亦徵系爭房屋在裝潢後，亦可取得建築物室內裝修合格證明，並且適於經營餐廳營業，足見被告所提供之系爭房屋係合於債之本旨，即合於系爭租賃契約所約定使用、收益目的（可供經營餐廳）之狀態。故原告主張被告未告知系爭房屋有「陽台違法外推、增建」、「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等瑕疵，且該等瑕疵致系爭房屋無法開設經營餐廳云云，尚不可採，是原告依民法不完全給付之法律規定請求被告依債務不履行之規定負損害賠償責任，及依民法瑕疵擔保責任之法律規定對被告行使瑕疵擔保請求權，請求被告賠償其已支出之仲介費15萬元、裝潢設計費20萬元、契約公證費6 千5 百元、員工份薪資5 萬元，自無所據。

㈡、原告依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還其已支付之首月租金15萬元及押租金30萬元，有無理由？

１、按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文，是不當得利返還請求權，以無法律上原因而受有利益為其成立要件之一。

２、經查，被告依系爭租賃契約所交付之系爭房屋係合於系爭租賃契約所約定使用、收益目的（可供經營餐廳）之狀態，系爭房屋並無原告所主張之瑕疵致無法使用，業已認定如前，是原告主張系爭房屋因有瑕疵，其得依民法第347 條准用民法第359 條瑕疵擔保之法律規定，終止系爭租賃契約云云，尚不可採。然兩造業於100 年11月22日合意終止系爭租賃契約，此有協議書在卷可稽（見本院卷一第54頁），則於100年11月22日兩造合意終止系爭租賃契約後，被告自無法律上原因繼續受領原告給付之租金，然原告已支付被告首月租金15萬元乙情，此為兩造所不爭執，而依系爭租賃契約第2 條之約定（見本院卷一第11頁），系爭租賃契約之起始日雖為100 年9 月12日，惟兩造約定100 年11月10日以前為「免租金裝潢期」，是租金之起算日應為100 年11月11日，該日計算至100 年11月22日共計12日，則以原告已支付之首月租金15萬元計算，被告應僅有法律上原因受領6 萬元（15萬元/30 天×12天＝6 萬元），逾此部分之金額共9 萬元（15萬元-6萬元＝9 萬元），因兩造已合意終止系爭租賃契約，被告自屬無法律上原因受有原告支付之9 萬元且致原告受有損害，原告主張其得依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還，應有理由。至原告依民法第179 條請求被告返還押租金30萬元部分，被告雖辯稱依系爭租賃契約第9 條之約定，被告得受領系爭押租金30萬元，且依系爭租賃契約第14條第3 項被告得請求原告賠償被告已支出之仲介費及公證費云云，然查系爭租賃契約第9 條第2 項兩造約定之內容為「本契約租賃期間未滿，如無法定終止原因，乙方（即原告）得提前終止租金，惟應於2 個月前書面通知甲方（即被告），並賠償甲方相當於1 個月租金之懲罰性違約金，另若乙方未於2 個月前以書面通知甲方提前終止租約，應再給付甲方1個月租金（合計2 個月）作為懲罰性違約金」、第14條第3項約定之內容為「乙方（即原告）如未租滿1 年而提前終止租約，乙方除依第9 條規定辦理外，需另賠償甲方（即被告）先前所支付之仲介費及公證費」，則從上開契約條文之內容觀之，被告可對原告主張懲罰性違約金及請求原告賠償先前所支付費用之前提應為「原告提前終止租約」，然100 年11月22日，兩造係以上述協議書合意終止系爭租賃契約，並非原告通知被告其提前終止租賃契約，故被告自不得執系爭租賃契約第9 條、第14條第3 項主張原告應付懲罰性違約金及請求原告賠償其先前所支付之仲介費及公證費，是於兩造合意終止系爭租賃契約後，被告仍受領原告支付之押租金30萬元，亦屬無法律上原因，致原告受有損害，原告主張其得依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還系爭30萬元，亦有理由。

㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段、第203 條分別定有明文。被告經原告起訴請求給付前揭金額共計39萬元（9 萬元租金＋30萬元押租金＝39萬元），迄未給付，原告自得依上開規定請求加付遲延利息。是該部分利息，應自起訴狀繕本送達被告之翌日即自101 年1月3 日（見本院卷一第31頁）起計付法定遲延利息，併此敘明。

五、綜上所述，被告所提供之系爭房屋係合於債之本旨，即合於系爭租賃契約所約定使用、收益目的（可供經營餐廳）之狀態，故原告主張系爭房屋有「陽台違法外推、增建」、「未設置消防安全設備」及「系爭房屋1 樓地面設有逃生出口，且需24小時保持暢通無阻」等瑕疵，致無法開設經營餐廳云云，尚不可採，是原告依民法不完全給付之法律規定請求被告依債務不履行之規定負損害賠償責任，及依民法瑕疵擔保責任之法律規定對被告行使瑕疵擔保請求權，請求被告賠償其所受之損害，自無所據；然兩造業於100 年11月22日合意終止系爭租賃契約，合意終止租賃契約後，被告應無法律上原因受領租金及押租金。從而，原告依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告給付39萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即自101 年1 月3 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至於原告逾前揭准許部分之請求，應予駁回。本判決所命給付之金額即39萬元，未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許，另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。