臺灣臺北地方法院102年度訴字第1217號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度訴字第1217號

原告

劉溪南

訴訟代理人

陳舜銘律師

複代理人

王書涵

被告

力穎建設有限公司

法定代理人

即清算人

唐肇豪律師

訴訟代理人

賴麗容律師

訴訟代理人

王子文律師

上一人複代理人

盧姵君律師

被告

石麗楓

訴訟代理人

溫思廣律師

訴訟代理人

蘇清文律師

被告

蘇陳秀子

訴訟代理人

崔駿武律師

　　　　　　陳玉心律師

上列當事人間請求履行合約等事件，經本院於中華民國104年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分原告與被告力穎建設有限公司業於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約書）第23條約定，合意以本院為第一審管轄法院，有該房屋預定買賣契約書在卷可稽（參見本院卷1第16頁），故本院自有管轄權，合先敘明。

按解散之公司，除因合併、分割、破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。又按股份有限公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第322條第1項規定亦有明文。查被告力穎建設有限公司（下稱力穎公司）於起訴前之民國98年10月13日，經股東會決議解散，嗣選任唐肇豪律師為清算人，而唐肇豪律師業於同月27日向本院呈報為清算人之情，除經被告力穎公司陳報之臺北市政府98年10月23日府產業商字第00000000000號函、本院98年11月3日函外，復有公司登記資料查詢、呈報清算人查詢在卷可稽（參見本院卷1第30至31頁、本院卷3第273至274頁），且經本院職權調閱本院98年度審司司字第195號呈報清算人事件卷宗查閱無誤，是本件即應以唐肇豪律師列為被告力穎建設有限公司之法定代理人，先予敘明。

按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查：本件原告於起訴時，原係以力穎公司、石麗楓為被告，並本於買賣契約、不完全給付、不當得利等法律關係，請求被告履行契約、賠償損害及返還不當得利，先位聲明為被告應履行92年12月31日房屋預定買賣契約書附件10所載條件，即按房屋預定買賣契約書第2條第3項約定，交付原告所購編號11號停車位之獨立建物及土地權狀；備位聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）10,353,440元。嗣於本院102年4月16日言詞辯論期日，基於被告力穎公司、石麗楓與原告間存有買賣糾紛之同一基礎事實，追加以侵權行為法律關係，即民法第184條及第185條規定為請求依據（參見本院卷1第84頁背面）。再於本院102年5月7日言詞辯論期日及以102年5月17日民事追加起訴狀，追加以蘇陳秀子為被告，並同時變更訴之聲明，先位聲明為被告力穎公司應履行92年12月31日房屋預定買賣契約書附件10所載條件，即按房屋預定買賣契約書第2條第3項約定；被告蘇陳秀子應履行92年12月31日土地預定買賣契約書第1條約定（建物30.1平方公尺、土地0.6平方公尺，即4022建號持分2,141/10,000；4003建號持分1/4；106地號持分69/10,000），交付原告所購編號11號停車位之獨立建物及土地權狀；備位聲明為被告應連帶給付原告10,353,440元，及自民事準備續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（參見本院卷1第131頁背面、第225頁）。最後於本院103年12月17日言詞辯論期日，變更先位聲明為：被告應共同履行將系爭編號11號車位登記在臺北市○○區○○段○○段0000○號及長安段一小段106地號上，並交付前開權狀；備位聲明：被告應連帶給付原告10,353,440元。被告石麗楓雖曾表示原告主張侵權行為為訴訟標的之追加，其不同意原告追加等語（參見本院卷1第84頁背面）；被告蘇陳秀子亦表示原告對其所為訴之追加不合法（參見本院卷1第241頁背面、第269頁），然經核原告係基於同一請求之基礎事實，追加當事人及請求權基礎，且大致均係引用原已提出之事證資料，尚無礙於被告之防禦及訴訟之終結，且對於前揭先備位聲明內容之變更，俱為擴張或減縮訴之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。

乙、實體部分原告起訴主張：

㈠原告於92年12月31日向被告力穎公司購買座落臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地上，建案名稱「立穎JOIN」（下稱系爭建案）中，A棟1樓門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭房屋）及編號11號停車位（下稱系爭停車位），並由被告力穎公司銷售員即被告石麗楓與原告洽談，簽訂系爭契約書。原告依約繳付價金後，被告應依債之本旨，即按系爭契約書及附件10所約定之內容，交付系爭房屋及系爭停車位。且依系爭契約書第2條第2項約定，原告所購房屋之共同部分面積為5.69坪，惟房屋權狀登記公設卻達7.13坪以上，被告力穎公司明顯以公共設施坪數灌水至少逾1.44坪，以彌補主建物及附屬建物之不足坪數，使原告受有915,632元之損失【計算式：（總價款－車位價款）÷總坪數×公設灌水1.44坪，（1,305萬－280萬）÷16.12坪×1.44坪＝915,632元】。

㈡又依系爭契約書附件10記載，被告力穎公司應將原告所購系爭停車位產權登記於1樓D室（即4003建號），惟被告力穎公司於交屋時，未依約登記於原告名義下，致原告對於系爭停車位無獨立產權、無權狀，無法獨立出售，故受有200萬元之損失，包含：⒈系爭房屋每坪售價635,800元，4003建號總面積1.58坪，系爭停車位持分1/4，應有價值約為25萬元（計算式：635,800×1.58×1/4＝25萬元）；⒉系爭停車位無獨立建物權狀，導致銀行減少核貸95萬元，按銀行貸款以實際價值8成授信放款，換算系爭停車位因無獨立建物權狀，價值減損約119萬元（計算式：95萬÷0.8＝119萬元〈應為1,187,500，但依原告主張之計算式記載〉）；⒊系爭停車位產權未獨立登記，致處分功能受限，不能單獨對外買賣，價值減損估計有56萬元。

㈢被告力穎公司曾預收契稅款項44,000元，但實際僅繳納18,360元，溢收25,640元，所提出之被告力穎公司預收款通知單為88,836元，併同房地分期自備頭期款15萬元，原告繳納238,836元，並親簽支票交被告石麗楓，屬於不當得利，被告力穎公司應退還25,640元（44,000－18,360＝25,640）。

㈣再被告力穎公司不完全給付造成原告損失部分，被告力穎公司應賠償135,000元，包含：

⒈屋內牆壁粗糙，被告力穎公司同意原告自行僱工施工，花費35,000元；⒉房屋兩道內牆未砌，被告力穎公司同意退費5萬元；⒊被告力穎公司未施設廚房設備之廚具台櫃1套，內含紅外線爐具、排油煙機、洗脫烘洗衣機各一，估計約損失5萬元。又交屋後，被告力穎公司逾期仍未完工之牆面磁磚部分，依系爭契約書第17條第3項約定，被告力穎公司應給付違約金8,192,800元予原告，即房地總價款980萬，從94年10月5日起算至99年5月5日止，共計4年又7個月，即1,672日（計算式：980萬×0.0005×1,672日＝8,192,800元），總計原告備位之訴得請求被告賠償之金額為10,353,440元（包括：以公共設施坪數灌水1.44坪之915,632元損失、系爭停車位無獨立產權及權狀之200萬元損失、不當溢收契稅款項25,640元，不完全給付賠償135,000元及逾期違約金8,192,800元〈原告僅主張請求前揭總和之10,353,440元金額〉）。

㈤被告石麗楓為被告力穎公司之營業人員，為被告力穎公司之代理人或使用人，因此，被告石麗楓與被告力穎公司應負共同締約責任。被告蘇陳秀子為系爭建案座落基地之出賣人，應依約履行將系爭停車位產權登記於4003建號並移轉座落土地，即應將長安段一小段106地號移轉予原告，並交付前開權狀，何況其亦為蘇福來之配偶、本件另案刑事被告蘇清雲之母，自應負共同契約責任。

㈥為此，本於買賣契約書之約定及債務不履行、不當得利、侵權行為之法律關係，並於先位聲明部分，依系爭契約書、民法第348條第1項、第353條、第354條、第224條、第227條第1項規定；備位聲明部分，依第179條（被告力穎公司、蘇陳秀子部分）、第184條第1項前段（被告石麗楓部分）、第185條規定，先位之訴部分，起訴請求被告履行契約；備位之訴部分，起訴請求被告返還不當得利及賠償損害總額等語，並聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告力穎公司、蘇陳秀子應共同履行將所購編號11號車位，登記在臺北市○○區○○段○○段0000○號及長安段一小段106地號上，並交付前開權狀。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告力穎公司、石麗楓、蘇陳秀子應連帶給付原告10,353,440元。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

㈦對被告抗辯所為之陳述，略以：

⒈被告石麗楓雖非簽約相對人，但其為被告力穎公司之現場銷售人員，一再向原告強調系爭停車位屬於自設停車位，有獨立建物所有權狀。而依使用執照及臺北市建築管理處函，均註明1至7號停車位為法定停車位，8至11號停車位為自設停車位，依土地登記規則第79條規定，4個自設停車位，自應登記在4003建號內，每個自設停車位之權利範圍，各為4003建號之1/4方為正確，但被告力穎公司於建物第1次測量及第1次總登記時之分配協議，自行書立切結書，將1至7號法定停車位，編入且登記在專有屬自設停車位專用之範圍中，將原屬自設停車位之系爭停車位非法列入登記為法定停車位，並將系爭停車位面積列入大公設施面積，以致系爭停車位無法獨立登記，則被告石麗楓身為被告力穎公司銷售人員，事前及事後均知系爭停車位無獨立權狀，隱藏事實真相，原告因此受有損失，被告石麗楓自應負締約過失之損害賠償責任。觀之「切結書」內容，可見被告力穎公司原既已將系爭停車位列入登記於「25-3號」內（即D戶、4003建號），何以被告力穎公司前代表人蘇清雲又將系爭停車位持分之記載蓋印取消，改以法定停車位方式登記，將系爭自設停車位違法登記在4000建號內？顯然被告力穎公司係惡意不依約辦理系爭停車位之登記。又被告力穎公司在申請建物第1次測量及建物第1次總登記時，本應檢附使用執照、竣工圖註記繪成之紅線圖、全體住戶之分配協議書與切結書等有關文件送地政事務所辦理登記，後才作第2次移轉登記予原告，而地政事務所依據被告力穎公司繪製之轉繪圖及虛偽製作不實分配協議書登記，並故予切結，方產生系爭停車位無獨立權狀之結果，且證人（即中山地政事務所人員）徐子偉於偵查中證述內容，可證被告力穎公司將法定停車位全部登記在D戶（4003建號），與法規有所不合，被告力穎公司此作為，僅係為方便將法定停車位單獨對外買賣及使其個人（家屬）非法持有，則被告石麗楓辯稱依系爭契約書第2條第3項約定：雙方同意以地政事務所登記為準，則被告力穎公司按地政事務所依照所轉繪出來的面積為登記，並無違法，與事實不符。至臺北市建築管理工程處102年11月3日（誤載，應為6日）北市都建使字第00000000000號函固稱「圖說無自設、法定車位位置之區別標示」，係因所指者為地下室10個循環式機械停車位，因屬移動位置，故無從固定區別標示，然系爭大樓之竣工圖標示1樓有1個停車位，94年使字第0222號使用執照註明1樓之停車位（即系爭停車位）為自設停車位，則地上1樓之停車位則屬自設停車位無疑。

⒉被告石麗楓雖辯稱不知何以原告可取得4003建號4分之1所有權。然依建築執照之法定停車位應登記為區分所有建物之共同部分，僅於各區所有建物之所有權狀中說明，不另登記給所有權狀，即1至7號法定車位不可登記於D戶（4003建物），而為有獨立權狀；僅有8至11號自設停車位可登記於D戶（4003建物），因而系爭停車位即可取得D戶各1/4建物所有權及1/4土地所有權之持分，原告所述，並非無據。系爭停車位因無獨立權狀，處分功能受限，致使價值貶損，與原告是否占有使用系爭停車位並無關聯，而縱原告於買受停車位時並無出售計畫，然系爭停車位因無獨立權狀，僅可出售予同棟大樓住戶，銷售對象受限，價格自受不利影響，而使原告受有損害。又系爭房屋於預售銷售介紹時的平面配置圖示，為有1車位空間及1室內廳空間，但建物完工後之竣工圖圖示，卻以機械室坪數空間（灌水）充抵室內廳空間坪數，補足建物總坪數達到16.12坪，然依系爭契約書第2條第2項約定，機械室1.72坪本被包涵、計算在公設5.69坪面積內，顯見被告力穎公司以公設坪灌水銷售，以補建物銷售總面積坪數之不足。原告購買系爭房地係以房地總價款計算，分期款也是按房地總價款為支付，則一切找補價金，當然應按房地總價款合併計算，況系爭契約書第17條第3項約定，亦係使用「房地價款萬分之5」等文字，即被告自應以房地總價款論計其應賠償之金額，方合於兩造約定。依契約附件4可見，系爭房屋本應裝設廚具台櫃1套，而原告以35,000元計算牆壁施工費用、以5萬元折算分隔牆施作費用、以5萬元估算全套廚具費用，均已屬低價品質，無過高或不當。

⒊原告雖於96年2月7日提出另案刑事告訴，然而，當時不知所受損害係因被告之侵權行為造成，故無從本於侵權行為起訴，則原告於知悉後始提起本件民事訴訟，侵權行為請求權應未罹於時效。

⒋對臺北市建築師公會103年11月21日103鑑字第2600號鑑定報告書（下稱鑑定報告）之意見：鑑定報告未就內政部函釋表示法定停車位無獨立權狀、自設停車位有獨立權狀予以說明，原告起訴即因系爭停車位未登記在1樓4003建號中，且被告力穎公司曾於偵查中提出願補償一些金額，可見登記方式造成系爭停車位價值不同，鑑定報告無公信力，不可採信。鑑定報告表示卷存圖說無自設、法定停車位位置之區別標示，漠視臺北市政府建管處96年1月4日回函說明原核准平面圖說顏色標示【機械式停車位10輛，法定停車位7輛（編號1至7）、自設停車位3輛（編號8、9、10）】，更見該鑑定報告毫無公信力，不應採信。

被告方面：

㈠被告力穎公司抗辯，略以：

⒈原告與被告力穎公司簽約時，業於系爭契約書第2條第3項約定「車位登記方式悉依辦理登記當時地政機關規定為之」，而由臺北市中山地政事務所102年6月6日北市中地資字第00000000000號函覆資料及臺灣高等法院檢察署101年度上聲議字第5822號處分書中所載證人徐子偉、陳竹生證稱，當時被告力穎公司之起造人就系爭停車位申請登記時，原係欲藉4003建號分擔，然因中山地政事務所審核時認定如此登記不符法規，始改列4022建號申辦登記，已證明原告所指被告力穎公司以切結書方式將系爭停車位登記為法定停車位，而故意侵害原告權利之主張顯無理由，另亦可知被告力穎公司就系爭停車位之登記完全符合地政機關規定登記，該登記方式符合系爭契約書約定內容，被告力穎公司實已履行契約。況被告力穎公司前為避免因系爭停車位與原告發生糾紛，曾主動將訂金退還原告配偶，而原告明知系爭停車位之實際登記結果，卻仍自願再向被告力穎公司購買系爭房屋及停車位，應足徵原告已對系爭停車位之登記結果不為爭執，今卻無理翻異前行而爭執系爭停車位之登記情形，原告之舉，誠屬無理，而不足採信。

⒉被告力穎公司否認公共設施坪數灌水逾1.44坪數，且原告並無具體舉證證明公共設施坪數灌水逾1.44坪數之事實及計算方式，原告空泛主張不足採信，且被告力穎公司給付原告之主建物、公共設施、附屬建物之總體坪數，均大於系爭契約書約定之坪數，原告實際上係受有利益，益徵原告主張無理由，又房屋總價係3,915,000元，非原告所指1,305萬元，即原告買受價格應為每坪190,700元，是原告主張受損金額顯有錯誤。被告力穎公司否認溢收契稅，原告並無具體說明如何繳納契稅？被告力穎公司有何溢收契稅情節？其主張不足採信。被告力穎公司否認不完全給付，原告並無具體舉證屋內牆壁有何粗糙情況？房屋兩道內牆壁未砌情況？被告力穎公司何時、如何同意原告自行雇工？何時同意退費5萬元？亦未舉證如何計算出未施設廚房設備損失5萬元，其所為主張顯無理由。被告力穎公司否認逾期未完工牆面磁磚，原告應具體舉證以實其說，且原告主張之違約金計算因房屋總價計算錯誤而不可採。

⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告石麗楓則抗辯，略以：

⒈原告就本件原因事實曾對被告石麗楓提出詐欺、背信及竊佔之刑事告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署作成101年度偵續四字第3號不起訴處分，原告聲請再議後，亦經臺灣高等法院檢察署以101年度上聲議字第5822號處分書駁回原告之再議確定，其中固提及本件屬民事債務不履行之爭議，然相關權利義務僅歸屬於原告與被告力穎公司間，與被告石麗楓無涉。原告先位請求交付所購停車位獨立建物及土地權狀，係依據買賣契約為請求，惟被告石麗楓並非買賣契約之相對人，則原告先位請求難認可採，且原告所請求交付之系爭停車位之獨立建物及土地所有權狀，因地政機關未核准登記而實際上不存在，該聲明內容無執行之可能，原告請求顯無理由。

⒉原告於備位主張因所購買系爭停車位無獨立產權，受有200萬元之損害，而被告石麗楓確實有告知系爭停車位規劃可獨立權狀登記，但並未為任何保證，且亦已告知須依地政機關之登記為準，而由系爭契約書第2條約定及附件10「面積計算、公共設施分配及產權登記特約條款」第2條約定，亦可證明最後登記之方式及面積係以地政機關之登記為準，原告不得有任何異議，茲既本件係因地政機關要求而無法將系爭停車位依法規辦理登記於D戶，被告自無違約可言，原告當無請求損害賠償之餘地。原告固有質疑被告力穎公司故意變更系爭停車位之登記方式，然臺灣臺北地方法院檢察署不起訴處分書已認定「被告蘇清雲等2人嗣後未能履行前述約定，實係因中山地政事務所未予核准渠等2人申辦系爭車位登記於1樓D戶所致」，可證非可歸責於被告力穎公司及被告石麗楓，且對照證人徐子偉於偵查中證稱內容，亦可知係因中山地政事務所審核無法通過，被告力穎公司始變更系爭停車位之登記方式，實非原告所言被告力穎公司惡意不依約辦理系爭停車位之登記。且被告力穎公司不同意提供系爭停車位獨立權狀，並曾退還定金予原告，表示應以地政登記為準，原告仍在系爭契約書簽名表示同意購買，足證被告石麗楓縱曾表示停車位有獨立所有權狀，亦不再構成契約義務，自無故意或過失，買賣雙方已認知以契約條文為準。原告一再主張系爭停車位應可登記於4003建物，及被告力穎公司違反約定將系爭停車位移出4003建物，而將法定停車位違法登記於4003建物，倘此主張可採，適可證明原告權益受損，係被告力穎公司違法登記所致，與被告石麗楓之銷售行為，顯無因果關係，原告自不得請求被告石麗楓賠償。系爭停車位始終由原告占有使用，已難謂原告有損害可言，且原告購買停車位價金280萬元，倘真受有200萬元之損害，則停車位殘值僅80萬元，顯不符市場行情，依系爭契約書第3條約定，房屋總價（含車位價款84萬元）合計3,915,000元，每坪應為190,700元，非635,800元，又系爭停車位約6坪，而4003建號總面積為1.58坪，何以將系爭停車位登記於4003建號，原告可取得4003建號1/ 4建物所有權及1/4土地所有權？且停車位出售時，係以停車位之大小、位置計價，而非以4003建號持分面積計價，原告主張損害計算方式顯不足採。縱銀行少核予貸款，原告亦僅係無法向銀行借得原先預期金額，減少負債，亦免清償，難認受有損害。又原告於買賣契約成立時，並無將系爭停車位另獨立出售他人之計畫，則主張可能因轉賣而獲得利益僅屬可能，並不具有客觀確定性，非屬所失利益，難謂為損害，且估計價值減損之依據為何，原告未舉證說明，是原告主張因系爭停車位不能單獨對外買賣，價值減損56萬元，欠缺依據。況系爭停車位日後出售之方式或有不同，無從斷言登記於建號主建物者，價格必然較登記於1樓D戶為低，且停車位價格高低，與買賣雙方議價能力、停車位設置地點及鄰近建物價格等因素均有相當關聯，屬市場機制決定之不必然結果，實與停車位能否單獨買賣當無絕對必然之聯繫，是原告主張之損害僅為臆測。

⒊原告雖主張公共設施坪數遭灌水逾1.44坪，然並未舉證說明公共設施遭灌水逾1.44坪之事實及計算方式，且系爭房屋每坪應為190,700元，又依系爭契約書第2條第2項約定「雙方同意以地政事務所登記為準」，則被告力穎公司依法向地政事務所申請登記，乃地政事務所依照所轉繪出來的面積為登記，並無違法，且建物所有權狀登記之共同部分面積為542.75平方公尺，乘以原告權利範圍712/10,000，扣除系爭停車位權利範圍365/10,000，即542.75平方公尺乘以347/10,000，再乘以0.3025，即等於5.69坪，與系爭契約書所載面積相同，並無增加。況縱有所增加，亦係使原告享有更大坪數之利益，對於原告並無損失可言。而建物所有權狀登記之主建物及附屬建物面積共為8.99坪，雖較合約書之8.71坪多，惟房屋總面積未減少，並無彌補主建物及附屬建物之不足坪數之必要，況公共設施與主建物及附屬建物係分開計算，無以前者彌補後者之可能。溢收契稅款25,640元部分，原告不得以其與被告力穎公司間之買賣契約向被告石麗楓主張任何權利；不完全給付損失135,000元部分，原告未提出任何單據或證明文件，難以證明確實受有損害；逾期罰款8,192,800元部分，依系爭契約書第3條約定，房屋總價（含車位價款84萬元）應為3,915,000元，非980萬元，原告之計算基礎顯有錯誤。

⒋民法第224條係指債務人對於其履行輔助人之故意、過失應負責，並非債權人對於該履行輔助人之請求權基礎，原告據以請求被告石麗楓給付，顯然誤解民法第224條規定之文義，委不足採，被告石麗楓自無須依此規定對原告負契約上責任，何況，被告石麗楓於92年間擔任訴外人國邦廣告有限公司之約聘經理，並非被告力穎公司之履行輔助人。

⒌對照原告於96年2月7日之刑事告訴狀可知，原告至遲於96年2月7日時已知其主張之損害內容及賠償義務人為被告石麗楓，依民法第197條第1項前段規定，侵權行為2年消滅時效至98年2月6日已屆滿，原告於時效完成後之101年12月間起訴，被告石麗楓自得主張時效抗辯拒絕給付。又被告力穎公司曾因系爭房屋及停車位爭議，返還價金予原告，原告再向被告力穎公司購買系爭房屋及停車位，顯見原告至遲於第2次交易時，即知有本件相關爭議，惟遲至101年12月22日始具狀起訴，則依民法第365條規定，關於請求減少價金之權利，至遲於99年10月5日，已罹於消滅時效或除斥期間而不得行使。

⒍原告空言指摘鑑定報告，又系爭停車位若獨立出售，勢必影響原告房屋使用，事實上難以分開使用，原告未能舉證證明系爭車位無獨立權狀之損失，應對原告為敗訴判決。

⒎並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢被告蘇陳秀子則抗辯，略以：

⒈被告蘇陳秀子原係臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地之所有權人，與被告力穎公司訂立合建契約，由被告力穎公司於系爭土地上興建房屋（即系爭建案），並負責建案銷售，待房屋買賣契約成立時，被告蘇陳秀子再依買受人所買建物坐落基地之持分，依所有權狀所載面積，移轉登記予買受人。被告蘇陳秀子就系爭建案之行銷方式並無參予，關於停車位坪數如何劃分，實非被告蘇陳秀子所得干預，復以關於系爭停車位之登記、劃分，係規範在原告與被告力穎公司簽立之系爭契約書內，故原告據與被告力穎公司間之契約約定，請求被告蘇陳秀子履行，實無理由，而系爭契約書第2條第3項已約定「車位悉依辦理登記當時地政機關規定登記之，或列入本大樓共同使用部份登記所有權，絕無任何異議」，加以，臺北市中山地政事務所102年10月1日北市中地登字第00000000000號函覆內容，明確敘明中山區長安段1小段4022建號建物11個停車位均為共有部分，而起造人將1至10號停車位分配於4003建號、11號停車位分配於4000建號，並無違誤，顯然被告並無違契約之約定，再由契約附件10第5條約定可見，原告與被告力穎公司僅約定停車位登記方式有二，即登記於1樓D戶共有持分，或公共設施持分中，而無明文約定原告所購買之系爭停車位應登記於1樓D戶，又遍觀系爭契約書內容，均無系爭停車位屬自設停車位之約定，臺北市建築管理工程處102年11月6日北市都建使字第00000000000號函更敘明使用圖說中並無自設、法定車位之區別標示，則原告主張所購買之系爭停車位乃自設停車位，顯無所據，從而，原告請求被告蘇陳秀子交付系爭停車位之獨立建物及土地權狀，顯無理由。觀之臺北市中山地政事務所102年6月6日北市中地資字第00000000000號函覆之資料中，均無被告蘇陳秀子出名之記載，且切結書亦非以被告蘇陳秀子名義所出具，亦徵原告所購系爭停車位變更為法定停車位並非被告蘇陳秀子行為所致，即便訴外人蘇福來係被告蘇陳秀子之配偶，亦非原告得據以提請被告蘇陳秀子給付之依據。再由臺北市中山地政事務所102年6月6日北市中地資字第00000000000號函覆資料，比對刑事偵查中，證人徐子偉、陳竹生證稱被告力穎公司就系爭停車位申請登記時，原係欲藉4003建號分擔，然係因中山地政事務所審核時認為登記不符法規，始改列4022建號申辦登記，益加證明原告指稱被告力穎公司係以切結書之方式，將系爭停車位登記為法定停車位，故意侵害其權利乙節，並不實在。又被告蘇陳秀子與被告石麗楓間並無僱傭關係存在，對於被告力穎公司與所僱被告石麗楓如何對客戶行銷亦不知悉，原告僅憑異動索引中，被告石麗楓於101年5月8日將4003建號出售予訴外人謝翔合，即逕自推論、誣指被告石麗楓係為脫產於被告蘇陳秀子，並令被告蘇陳秀子須就被告石麗楓之行為負連帶責任，被告蘇陳秀子否認之，原告上開主張顯屬臆測，復未提出任何證據，自難憑採。

⒉原告主張系爭停車位無獨立產權，致其受有200萬元之損失，公設灌水致受有915,632元損失、溢收契稅造成25,640元之損失、不完全給付損失135,000元、逾期違約罰金8,192,800元，被告蘇陳秀子均否認之，原告應就上開主張之損失負舉證責任，若其無法舉證，自應駁回原告之訴。關於系爭建案之停車位坪數如何劃分，被告蘇陳秀子並未實際參予，則系爭停車位究應登記為自設停車位或法定停車位，實與被告蘇陳秀子無關，更非被告蘇陳秀子行為所致，原告向被告蘇陳秀子請求賠償200萬元之停車位損失，並無理由。又系爭建案之公設比例，係被告力穎公司所設計規劃，亦與被告蘇陳秀子無關，原告向被告蘇陳秀子主張賠償公設灌水所致損失915,632元，亦無理由。原告自承與被告力穎公司辦理買賣契約時，預納款項予被告力穎公司，且原告自承尚積欠被告買賣價金45萬元，被告亦得主張抵銷，故原告向被告蘇陳秀子主張退還溢收稅款25,640元並無理由，至原告以其與被告力穎公司間之建物損害賠償糾紛，將此二事混為一談，撤銷自認，不符民事訴訟法第279條第3項規定。再原告主張屋內牆壁粗糙、房屋內牆未砌、屋內未設廚房設備，均與被告蘇陳秀子無關，原告向被告蘇陳秀子請求此部分之損失，顯無理由。另原告依系爭契約書第17條第3項約定請求違約金，此乃源於原告與被告力穎公司間訂立之房屋買賣契約，與被告蘇陳秀子無關，原告以無關之契約向被告蘇陳秀子請求。原告主張被告蘇陳秀子與被告力穎公司就其損害應連帶負賠償責任，惟並未提出被告蘇陳秀子應負連帶責任之法律依據，其主張為無理由。

⒊並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造當庭合意之不爭執事項：

㈠原告於92年12月31日向被告力穎公司購買座落臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地上之系爭建案中，於A棟1樓門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷00號房屋及系爭停車位，雙方並簽訂有系爭契約書。

㈡關於系爭房屋所座落之土地部分，則係以被告蘇陳秀子為出賣人，原告並與被告蘇陳秀子於92年12月31日簽訂土地預定買賣契約書。

㈢被告石麗楓為被告力穎公司之銷售人員。（以上參見本院卷1第80頁、第84頁背面、第88頁）本件之爭點：

㈠原告請求被告依約共同履行將其所購編號11號車位，登記在臺北市○○區○○段○○段0000○號及長安段一小段106地號上，並交付前開權狀，有無理由？被告力穎公司有無於締結系爭契約書時，與原告約定，系爭停車位之登記方式及應有獨立之產權？

㈡原告請求被告連帶賠償其共計10,353,440元，是否有理由？

⒈原告以系爭停車位登記方式侵害其權利，請求被告負侵權行為損害賠償，既經被告為時效抗辯，是否罹於時效？

⒉原告請求被告賠償系爭停車位之登記致無獨立產權，使其損害200萬元，有無理由？

⒊原告請求被告賠償公共設施灌水1.44坪，所致損害915,632元，有無理由？原告以房地總價計算賠償數額，其計算依據是否有誤？

⒋原告請求被告返還溢收契稅款25,640元，有無理由？被告另以原告未給付買賣價金債權，提出抵銷抗辯，是否可採？

⒌原告請求被告賠償不完全給付所致損失135,000元，有無理由？系爭房屋是否存在原告所主張之不完全給付情事？

⒍原告請求被告賠償違約金8,192,800元，有無理由？原告以房地總價計算違約金數額，其計算依據是否有誤？

本院得心證之理由

㈠原告請求被告依約共同履行將其所購系爭停車位，登記在臺北市○○區○○段○○段0000○號及同段一小段106地號上，並交付前開權狀部分：

⒈原告依系爭契約書之約定，並依民法第348條第1項、第353條、第354條規定，主張被告應依約履行將系爭停車位為獨立權狀方式之登記，已經被告各抗辯如前。而據系爭契約書第2條「買賣標示及權利範圍」、「三、車位部分」已明文約定：甲方（即原告，以下同）同意購買編號11車位（即系爭停車位）1位。另含昇降機及其他必要空間，甲方同意車位之持分面積應分攤之土地持分面積及登記方式，悉依辦理登記當時地政機關規定登記之，或列入本大樓共同使用部分登記所有權，絕無異議等語，則兩造於締約時，除已合意特定系爭停車位之買賣，對於系爭停車位之持分面積應分攤之土地持分面積及登記方式，悉依辦理登記當時地政機關規定登記，或列入本大樓共同使用部分登記所有權，均已約定不爭執，原告事後執被告力穎公司曾口頭允諾將系爭停車位登記在前述4003建號及106地號上，惟嗣取得系爭停車位之所有權登記方式卻有不同，請求被告應依約履行其允諾之登記方式，因系爭契約書上，已載明系爭停車位之登記，仍應依辦理登記時地政機關規定為之，雙方均不得有異議，則原告主張被告履行如先位聲明所示，即需視被告就系爭停車位辦理登記時是否已遵循地政機關之相關規定，如係依地政機關之規定，而為不同之登記方式，除非兩造另有合意就登記方式之不同，而有不同之權利、義務，否則，無從認定被告力穎公司有違反系爭契約書之約定。

⒉參酌系爭契約書「附件10面積計算、公共設施分配及產權登記特約條款」「五、本大廈停車位全部依法申請並經臺北市政府工務局核准設置，機械停車位面積之持分約3坪，壹樓平面車庫面積之持分約6坪，其車位面積所有權係另登記於壹樓Ｄ戶共有持分及公共設施持分之中；購買車位者依其選擇位置擁有私有持分及公共持分所有權及管理使用權（系爭契約書第41頁參照），僅泛泛表示系爭建案之機械停車位或平面車庫面積所有權係另登記於壹樓Ｄ戶共有持分及公共設施持分之中，並無特定系爭停車位之登記方式，亦可認兩造於締約之時，就系爭停車位是否必然依原告主張之方式，即為獨立（單獨）權狀方式之登記，並無書面明文約定可言。

⒊按斯時（修正前）土地登記規則第82條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，且依內政部85年2月27日台內地字第0000000號函釋規定：「按有關竣工圖所示屬非法定之停車空間，並符合土地登記規則第76條規定（嗣已經修正）者，得由申請人於申辦登記時選擇依現行登記方式，或依左列方式辦理建物所有權第一次登記：單獨編列建號以主建物方式登記。．．．」，可知得視為一般區分所有建物申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記者，係位於地下層之自設停車位。因系爭停車位雖屬自設停車位，但在地面1樓，無從依上揭方式取得獨立權狀；故系爭建案之停車位係登記於公用設施中，再將停車位所有權人均登記於臺北市○○區○○段0○段0000○號（門牌號碼為臺北市○○街000巷00○0號）中，再以分擔使用公設之方式，使購買之停車位列入該建物之權利範圍內，車位購買人持有之所有權狀，實係上揭4003建號建物之所有權狀，可以此方式達成可單獨買賣停車位之目的，則原告主張系爭停車位得以以建物分擔公設方式登記在其所購1樓Ｄ戶即臺北市○○區○○段0○段0000○號內，而毋須按當時土地登記規則第82條（嗣經修正）方式辦理登記，非無可採。惟被告力穎公司在辦理系爭建案之建物登記時，訴外人中山地政事務所審核人員依其專業，認為停車位既登記屬於公設，應由2個以上主建物分擔使用，方符合公設精神，故未核准力穎公司以上揭方式登記，業經被告陳述在卷，且經證人（即中山地政事務所承辦人）徐子偉、證人（即代書）陳竹生於偵查中證述：地政事務所的人表示不能把停車位均分配於單獨一區所有建物下，此分配方式與建物所有權第1次登記法令補充規定第11點意旨不符。蘇清雲為了讓案子能過，只好將系爭停車位登記在原告主建物項下等語明確（參見本院卷3第182至183頁、第169頁），觀諸卷附建案之測量成果圖，力穎公司系爭建案設計11個停車位，僅系爭停車位為單1平面式車位，餘均為機械式之停車位，本院衡諸一般交易常情，停車位之市場流通價值，與買方對停車位性質之偏好（例如：有偏好平面更甚機械式者）、買賣雙方議價能力、停車位所處地點良莠，鄰近之工商繁華及停車位需求程度，甚至該停車位暨車道及附近環境設計，對停車駕駛停靠之方便與否等因素，均可能相關，屬市場機制決定，有無獨立權狀非能決定其價值之必然結果，況且，地面一層非法定停車位之停車空間，若無法編列門牌，則依公寓大廈管理條例之規定屬共用部分，而登記為公共設施，如依此方式登記為公共設施，可以分管契約形式以分擔使用方式將停車位列入專有部分建物之附屬建物，而達成停車位之買賣目的，此方式為建築業界實務作法，則系爭建案於申請辦理登記時，本係將系爭停車位列於4003建號中，再以分擔使用公設之方式，達成可單獨買賣停車位之目的，然因地政機關承辦人員考量公設精神而未予核准，應為事實，是依系爭契約，既於被告力穎公司依其允諾登記方式先為申辦後，乃依循當時地政機關承辦人員之意見，而為系爭停車位登記方式之修正，即難認有違反系爭契約之約定。

⒋本件經兩造合意而送鑑定機關臺北市建築師公會進行鑑定（參見本院外放之鑑定報告），送鑑定事項：原告在系爭建案1層平面圖上之系爭停車位，登記於臺北市○○區○○段○○段○0000○號，門牌號碼為：臺北市中山區○○街000巷00○0號1樓（即1樓使用執照平面圖編號D，用途：商業用，日常服務業G3，暫當：管理員室），或登記於原告所有之同上段第4022建號公用部分（公共設施）內（即本件現實登記狀況），併隨主建物（22個建號）22戶內，而無獨立所有權狀。以上2種登記方法，是否差別在於有無獨立權狀？請併說明本件原告所有之系爭停車位，前2種登記方式均為常見且合相關法律函示規定之登記方式？部分，業經臺北市建築師公會出具鑑定報告，鑑定結果略以：前述2種登記方法差別確係在於有無獨立權狀，以第4003建號登記，為有獨立權狀，共10位所有權人（併隨10車位持有人持分持有），以第4022建號10部機械式（含法定停車位7位）登記，為無所有權（即無獨立權狀），但權利範圍包括系爭停車位『非機械停車位』之權利。兩者登記方式無多大影響價值不同：因停車位價值、價格、價金：在買賣時就其停車實質使用上既已界定清楚，與買受人僅需說明交待清楚即可；故系爭停車位實質使用與登記，均都已納入交代清楚，因而其價值應無導致不同。原告之訴求應在系爭契約書附件10之第5條所述，本大廈（使照）停車位全部依法申請，並經臺北市政府工務局核准設置、機械停車位面積之持分約3坪，1樓平面車庫面積之持分約6坪，【其車位共同使用權利面積所有權係另登記於壹樓A戶共有持分，及公共設施持分亦併入於建號：4003（有所有權）及建號4022（無所有權）內說明。】購買車位者，依其選擇位置擁有私有持分（原告所有4000建號內已明示、含停車位編號11號權利）及公共持分所有權及管理使用權。原告所有系爭停車位；依使照圖1樓平面圖係屬單獨規畫獨立設置之平面停車位，且符合系爭契約之約定，已登記為有權狀之產權，記載於原告名下，即門牌號碼為遼寧街101巷25號，詳其所有權之建號4000內，並加註清楚在其共同使用部分（22戶共用部分）建號：4022；而劉溪南權利範圍為：10000分之712，完全加註清楚。臺北市建管處102年11月6日北市都建使字第00000000000號函表示系爭建案：法定車位應設7輛，實設11輛車位；無獎勵車位，且圖說尚無自設法定停車位置之區別標示。臺北市政府地政處96年5月11日北市第字00000000000號函表示：法定停車位，增設（自設）停車位、獎勵停車位之登記方式，有無獨立產權、權狀及能否獨立買賣等已說明清楚等語。據上，堪認系爭停車位於原告主張之登記方式，與現實登記方式，並無因此導致權利、義務及價值上之顯著差別，而原告一再爭執，無非系爭停車位，若能依其主張之方式登記，原告或可另擁有持分Ｄ室之所有權狀，事後得藉出售Ｄ室持分名義，規避法令限制，將系爭停車位售予不特定人。惟系爭停車位現實登記於4000建號主建物，將受「共用部分」不得與主建物分離而為移轉之限制，僅能移轉予同大樓之其他區分所有權人，或連同4000建號主建物同時移轉，然此雖攸關系爭停車位日後可能之出售方式，但兩者登記方式並無因而產生不同價差，已如前述，且前述登記方式縱然有別，但對原告使用收益系爭停車位，難認即有顯然影響，亦無違反系爭契約之明文約定內容，且此部分尚涉及地政機關准駁與否之業務範疇，系爭建案第一次保存登記早已完成，則原告嗣持系爭契約，再請求被告力穎公司按其主張之前揭方式予以登記，即難認有據。

⒌至原告主張係因被告力穎公司故意違約、違法為系爭建案其餘車位登記，才致系爭停車位變更兩造原約定之登記方式，然依證人徐子偉於偵查中證稱：當時我並沒有注意移出去的（停車位）是否為法定停車位、如果當時我有發現的話，我會要求，畢竟該函的文字是那麼寫的等語（參見同上本院卷3），足證被告力穎公司在系爭建案完成建物所有權第一次登記時，確有因地政機關承審人員一時未察，致登記內容，不符內政部既有函示規定之情事，被告力穎公司於系爭建案申請登記時，本設定系爭車位登記為Ｄ室公共設施，嗣雖改登記於原告所有之4000建號主建物，惟系爭車位，顯屬土地登記規則之「共用部分」，僅能登載於主建物登記簿之標示部，而非所有權部，地政機關不另核發系爭停車位所有權狀等情，並無差異，原告以系爭建案其餘法定車位均因單獨登記而取得所有權，亦有疑義，容屬誤會。又被告石麗楓抗辯被告力穎公司曾將簽約訂金退還予原告後，復向力穎公司購買包括系爭停車位之系爭房地，雙方亦曾調解但未成立等情事，業經不起訴處分書所是認，原告雖於本院當庭否認，但與其前於偵查所言相悖，自以其於偵查中已為之陳述較為可採，是倘若原告於被告力穎公司退還訂金後，明知系爭停車位之實際登記方式，仍願購買系爭停車位，堪認兩造當時已對系爭停車位之登記方式無爭議，原告事後再執此爭訟，亦無所憑。

㈡原告對被告追加依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償如備位聲明之部分，已罹於消滅時效：按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，民法第197條第1項前段定有明文。此謂之知有損害，非僅指單純知有損害而言，其因而受損害之他人行為為侵權行為，亦須一併知之（最高法院46年台上字第34號判例意旨參照）。本件原告主張依侵權行為之法律關係，依民法第184條、第185條規定，請求被告負侵權行為損害賠償，業經被告為時效抗辯，查系爭車位登記方式之爭執，原告對被告力穎公司之負責人蘇清雲及石麗楓，早於96年間，即以：被告石麗楓為力穎公司之業務經理，負責系爭建案銷售，詎被告石麗楓於92年12月間，向告訴人（即原告）佯稱系爭房屋1樓平面車位均有獨立所有權狀，致告訴人（即原告）以280萬元之代價購買系爭停車位，詎交屋領得建物所有權狀後，竟發現系爭車位無獨立權狀，而是附記於上揭房屋建物權狀之權利範圍內等事實，提起告訴，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官96年度偵字第24908號不起訴處分書存卷可按（參見本院卷3第62至63頁），是依原告於96年間提起刑事告訴之事實以觀，就原告本件起訴主張系爭車位登記受被告共同欺騙之侵權行為事實，早已知悉，則原告嗣於102年5月間，始對被告力穎公司、石麗楓等追加以民法第184條、第185條等侵權行為法律規定，競合請求如訴之聲明第2項所示之部分，顯已逾2年（至98年間即已屆至）之消滅時效。被告並不爭執其於96年2月7日即以同上事實提出刑事告訴，固泛稱：提告時不知所受損害係被告侵權行為造成等語，依前所述，並無可採。是被告就此均為時效抗辯，堪認可採。

㈢尤以，民法第184條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，法人則無適用之餘地（最高法院95年度台上字第338號、80年度台上字344號、臺灣高等法院98年度上易字第455號判決意旨併同參照）。侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任（最高法院100年度台上字第1594號判決意旨參照）。亦即，原告以侵權行為請求權為基礎，向被告力穎公司請求如聲明所示之部分，即屬有議。

㈣原告另依系爭契約關係，主張因系爭停車位無獨立產權、未能取得權狀，致其受有相關之損害200萬元部分，因誠如前述，本件經鑑定，於送鑑定事項：前述2種登記方式之不同，有無導致系爭停車位價值不同？如有不同，則於民國92年12月至94年8月登記完成，該期間之相當價差為何？請併說明本件原告所有之系爭停車位，前2種登記方式均為常見且合相關法律函示規定之登記方式？部分，業經鑑定報告認定：兩者登記方式無多大影響價值不同：因停車位價值、價格、價金：在買賣時就其停車實質使用上既已界定清楚，與買受人僅需說明交待清楚即可；系爭停車位實質使用與登記，均都已納入交代清楚，因而其價值應無導致不同。本件使用執照為94年8月2日核發，登記方式不至於導致系爭停車位價值不同，兩造簽約之92年12月時與94年8月間取得使用執照時，即進行產權登記期間並無價差等語（參見同上外放鑑定報告）。職是之故，原告仍以系爭停車位之登記方式與其最初期待不同，使其未能取得無獨立產權、獨立權狀，致受有損害200萬元，因系爭停車位登記方式尚不致價值不同，已經鑑定結果揭明，原告執此主張被告賠償損害，當屬無據。

㈤原告主張被告之系爭建案交屋後，公設面積遭灌水，依系爭契約書第2條第2項約定系爭房屋共同部分面積為5.69坪，惟權狀登記公設卻有7.13坪，計出灌水1.44坪（即7.13坪－5.69坪＝1.44坪），而以（總價款－車位價款）÷總坪數×公設灌水1.44坪，計算〈1,305萬－280萬〉÷16.12坪×1.44坪，認為其尚受有915,632元損失部分，惟均經被告否認，並抗辯如前。查依系爭契約書第2條第2項係明載系爭房屋包含主建物面積約6.83坪、附屬建物面積約1.88坪，共同部分面積約5.69坪，共計約16.12坪，「雙方同意以地政事務所登記為準」等語（參見本院卷1第7頁背面），已經以約略面積坪數，作為系爭契約書主要內容及計價之基礎，並已約定表明應以嗣後登記面積為主，原告雖一再指權狀登記之公設有7.13坪，卻未提出所據為何。本院依卷存建物登記第二類謄本（參見本院卷2第185頁）所載，系爭建物登記之主建物面積為24.28平方公尺，即7.3447坪（換算為坪，小數點下第4位四捨五入，以下同）、附屬陽台部分面積5.46平方公尺，即1.6517坪，僅附屬建物（陽台）面積較約定時少，主建物面積實則增多，且前兩者合計8.9964坪，較原約定時主建物、附屬建物面積合計8.71坪為多，對原告而言，當無不利。另系爭車位所登記之共有部分為542.75平方公尺、權利範圍10000分之365，故依此扣除系爭車位外，尚有共有部分542.75平方公尺、權利範圍10000分之347，計為18.8334平方公尺，即5.6971坪，恰與系爭契約書原約定之共有部分面積5.69坪相當。雖查另有共有部分63.68平方公尺、權利範圍6368分之567，計為5.67平方公尺即1.7152坪，非系爭契約書所明載，因此，恐有較約定之共有部分面積為多之情事，但被告力穎公司既非藉此縮減主建物或附屬建物之合計面積，對原告而言，難認有何不利。至原告主張以系爭建物房地總價比例計算以公設灌水之損失，姑不論系爭契約書約定系爭建物之房屋總價（含車位84萬元）為3,915,000元，與原告計算每坪之基礎並不相同，又系爭建物房屋登記總面積其實並未減少，已如前述，主建物及附屬建物、共有部分面積本係分計，亦無互相彌補，主建物及附屬建物合計面積、共有部分合計面積均較系爭契約書原約定所載面積為多，難認有原告有何損失可言，是原告主張因被告力穎公司在公設登記面積灌水導致其因此受有損失達915,632元，亦無所據。

㈥原告主張被告力穎公司及石麗楓預收契稅款項44,000元，實際僅繳納18,360元，溢收25,640元，應返還原告不當得利即溢收契稅25,640元部分，業據提出力穎公司94年6月15日預收繳款通知書上載契稅44,000元（參見本院卷1第169頁）及臺北市稅捐稽徵處94年度契稅繳款書就系爭房屋契稅為18,360元（參見本院卷1第168頁）、支票存根（參見本院卷3第200頁）等為據。然依該預收繳款通知書載明上開費用依交屋時實際支出收據及稅單結算，原告表示其於94年9月20日存入支票款項238,836元給付予被告力穎公司，238,836元中之88,836元為契稅、規費等費用，即包含上開44,000元契稅之部分（參見本院卷第167頁原告手寫註記），嗣又稱：預收款通知單為88,836元，併同房地分期自備頭期款15萬元，繳納238,836元，並親簽支票交被告石麗楓等語，惟經被告力穎公司否認，且以：原告所繳款項尚積欠價金，何來溢收情事等語至辯，依預收繳款通知書上，規費印花稅記載6,000元、設定規費記載9,000元、契稅記載44,000元，並有其他代書、保險、管線、管理費用等，且有手載記載付188,836元。原告雖在上註自行記付238,836元，扣除原告手載之15萬元房屋土地款，而主張已經給付之88,836元之中，包括溢收之44,000元契稅，並提出其前於94年9月16日交付被告石麗楓代被告力穎公司收受之支票為證，而該支票係於同年20日存入238,836元款項，但該款項之明細項目，究否包括44,000元契稅，或均屬買賣尾款，兩造顯有如前所述之爭議，單憑原告所陳，無從認定該部分款項有溢收情事。更何況，既約定預收繳款通知書上載款項依交屋時實際支出收據及稅單結算，則被告於94年9月19日契稅繳款書銀行收付確認後，翌（20）日存入前述原告給付之支票款項，應已經兩造核認金額，原告於被告否認溢收情事後，再執陳詞，仍未能說明該筆給付款項全部明細以供計算契稅實際繳付之金額，其逕執該尚未確認之預收繳款通知書內容，與94年度契稅繳款書上所載契稅金額有異一節，即主張被告溢收，並未就整體債權債務關係結清計算，實難憑採。至原告又為被告力穎公司尚有溢收前述規費印花稅3,701元之主張，姑不論其就此本無主張，乃遲滯提出該部分主張，且就兩造整體應行給付、支出金額之結算，亦無法舉證以實其說，難為對其有利之認定。

㈦原告復主張被告等有不完全給付損失135,000元，並須給付逾期違約罰金8,192,800元，固提出照片及存證信函為據（參見本院卷3第204頁、第209至221頁），然均經被告否認在卷，依原告之主張，有關屋內牆壁粗糙、房屋兩道內牆未砌部分，經被告力穎公司同意由原告自行僱工施工或願退費5萬元等情，原告均未就被告力穎公司同意為舉證。況依卷存原告提出之照片上並無日期且無可供對照者，本無從認定是否為交屋時之狀態或事後發生之情形，且該照片內之牆面仍鋪設有磁磚，僅於最下方牆面，似在上遭塗抹水泥，而經原告自行在照片片下方註記為廁所外牆等語，無從認定為交屋時即已存在之瑕疵；就原告主張房屋兩道內牆未砌部分，且經被告否認，原告亦未舉證。原告雖另提出被告力穎公司回覆其之函文（參見本院卷3第314頁），但該文內容雖載：牆面磁磚於近日內將直接派員處理，不再函知等語，就其文義前後觀之，僅單純回應原告96年1月30日存證信函所指，難認被告力穎公司已有就該部分已承認有瑕疵並同意修補。據上，原告就此部分之舉證尚有不足，均無從認定原告主張為真。至於原告以依系爭契約書附件約定，主張被告力穎公司尚未施設前揭所列部分廚房設備約損失5萬元部分，亦未曾舉證以實其說，僅進狀稱：原告未曾要求紅外線爐具等語。且查依據原告提出之94年12月27日存證信函，僅提及其於94年10月4日經被告力穎公司強求簽交屋清冊，有牆面未粉平等行徑，並未定期請求被告力穎公司為瑕疵修補；於95年5月9日存證信函，亦無提及前揭屋內牆壁粗糙、房屋兩道內牆未砌或部分廚房設備尚未施做等之瑕疵，並要求修補，原告遲至96年1月30日存證信函，始有概略提及94年10月交屋後仍有牆面磁磚一處未鋪設，請求7日內修補等語，惟原告主張之前述屋內牆壁粗糙之瑕疵，倘若為真，應屬明顯可見，按性質通常可從速檢查，並即通知被告力穎公司，是原告於雙方交屋完成後，竟遲於1年3月之後始通知嗣並請求修補，亦已逾民法第365條所規定因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，亦即，原告已無從再為請求。原告另請求被告力穎公司逾期仍未完工之牆面磁磚賠償部分，既經原告自承已簽立交屋清冊，又未依法通知被告力穎公司及請求修補瑕疵未果，其逕依系爭契約書第17條第3項約定，請求被告力穎公司應給付逾期完工之違約金，亦無所據。

㈧原告向被告蘇陳秀子主張之部分，除如前所述，其主張並無可據之外，參以，因被告蘇陳秀子充其量僅與原告簽立系爭建案座落基地之土地預定買賣契約書（參見本院卷1第204頁），並非與原告簽立系爭契約書者，亦顯非系爭建案之設計及建造者，既非建物部分之契約當事人，且系爭建案為被告力穎公司為設計規劃、建造、移轉行為，且交付預收繳款通知書及收受預納款項者，乃被告石麗楓代被告力穎公司所為，亦非被告蘇陳秀子所為等情，原告並無爭執，則原告向被告蘇陳秀子請求其餘建物瑕疵、未依系爭契約書設置設施、溢收契稅款項等，既無法提起據以向被告蘇陳秀子請求之法律上理由（參見本院卷2第241頁至第241頁背面），僅以：被告蘇陳秀子為蘇福來之配偶、另案刑事被告蘇清雲之母，應負共同契約責任等語（參見本院卷2第10頁、本院卷3第311頁），已難認原告該部分所請與被告蘇陳秀子有涉，原告依此請求其與被告力穎公司等基於不真正連帶關係予以賠償、給付，亦無理由。

㈨另按民法第224條係規定就債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，尚無從可認債務人就債之履行有故意或過失時，其代理人或使用人需負同一責任，被告石麗楓既非系爭契約書之當事人，是原告依系爭契約書或民法第348條第1項、第353條、第354條及第224條規定向其請求，依法當無所本，併此說明。

從而，原告依買賣契約關係及債務不履行、不當得利、侵權行為等之法律關係，並各依上揭民法之規定，先位之訴請求前揭被告履行契約；備位之訴請求上揭被告返還不當得利及賠償侵權行為損害，俱如如上訴之聲明所示等語，依前所述，均為無理由，不應准許。原告之訴，既經均駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予逐一論述，原告聲請調查之證人、證據，或嗣聲請現場履勘部分，或聲請之待證事項不明，或該待證事項業經偵查或本院調查及依兩造提出之事證資料已明，既經本院認定如前，即無再予調查之必要，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴（包括先備位）均為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。