臺灣臺北地方法院102年度訴字第4140號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 02 月 21 日
• 法官: 楊雅清
• 原告: 劉必貴
• 被告: 陳維正

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第4140號原　　　告　劉必貴
訴訟代理人　呂秋𧽚律師
陳瑞祥律師
被　　　告　陳維正
訴訟代理人　楊金順律師
複代理人　　林讌珍律師
上列當事人間請求事件，本院於民國一○三年一月二十一日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國99年9月28日簽訂土地預定買賣契約書（下稱
系爭契約），約定原告向被告購買預售土地。依系爭契約第1條及第2條之約定，系爭契約之標的土地，乃為預售建物之權狀登記面積60坪座落基地之應有部分，土地買賣總價為新臺幣（下同）1020萬元，預訂金（即簽約款）為
420萬元，於「臺北縣三重市福德北段建案」（下稱系爭
建案）取得建照時，原告應支付第2期款480萬元，迨於預售房地交屋時再行支付尾款120萬元。系爭契約第7條第2
項約定：「乙方無故拒絕出售本契約土地時，甲方（即原告）得逕行解除本契約，乙方（即被告）除應退還甲方已繳之土地價款外，並應賠償依本契約預訂金同額之違約金予甲方」。而原告購買預售土地之原因，乃起源於被告與訴外人甲山林建設股份有限公司（下稱甲山林公司）、謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公司）擬合作興建座落於臺北縣三重市（已改制為新北市三重區，惟以下卷證部分仍延以舊制稱之）○○○段0000地號等95筆地號土地（下稱系爭土地）上之系爭建案，故須先向系爭土地原所有權人購買系爭土地以及其上之建物，以利整合後拆除重建。原告即為系爭土地原所有權人其中之一，原告經與被告洽詢後，兩造遂於99年9月28日簽訂不動產買賣契約，約定
由原告出售其「既有房地」之所有權予被告，並於同日簽訂系爭契約，約定原告向被告購買系爭建案之「預售房地」，原告出售既有房地之部分所得款項則用以抵付預售土地之全部預訂金。原告獲悉須向甲山林公司、謙勳公司購買「預售房屋及停車位」，並向被告購買「預售土地」，以配合被告、甲山林公司、謙勳公司等之安排。又因原告係以出售既有房地之部分所得款項用以抵付預售土地之全部預訂金，故原告於100年8月8日將商業本票乙紙（發票
人為被告、發票日為100年7月25日、到期日為101年9月28日、受款人為原告、票面金額為800萬元）交付予兩造約
定之信託公司即臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司），用以支付預售土地之預訂金共420萬元，以及預售
房屋之預訂金，故原告於100年8月8日已付清上開預售土
地之預訂金共420萬元。
（二）被告未能於101年9月28日前（即自上開信託契約簽約日99年9月28日起兩年內）取得系爭建案之建築執照，形同系
爭契約目的未能達成之重大違約事由，應該當於系爭契約第7條第2項約定之「被告無故拒絕出售本契約土地」之「解除要件」：
⑴按「乙方無故拒絕出售本契約土地時，甲方（即原告）得逕行解除本契約，乙方（即被告）除應退還甲方已繳之土地價款外，並應賠償依本契約預訂金同額之違約金予甲方。」，系爭契約第7條第2項定有明文。
⑵兩造於簽署系爭契約時，均係以被告、訴外人甲山林公司、謙勳公司所共同執行之系爭建案興建工程得於兩年時限內如期完成為前提，因此兩造便與臺億公司三方於99年9月28日共同簽訂「信託契約書」。觀諸信託契約
書第9條第1項約定：「…一、甲、乙雙方簽訂不動產信託契約書時並同意由乙方開立履約保證商業本票共新台幣800萬元整予甲方後，交由丙方（即臺億公司）保管
。本案取得建造執照時由甲方（即原告）提示本履約保證商業本票作為甲方支付新建物土地買賣、房屋買賣之價金。乙方（即被告）若於簽約日起（即99年9月28日
），兩年時限內本專案興建工程未取得建造執照，則視同乙方違約，則丙方需退還甲方得以提示上述之履約商業本票作為賠償金，並將信託財產返還予甲方。…」。可見「被告應於簽約日起兩年時限內取得預售建物之建築執照」乙節，業經兩造合意且達成共識，而為兩造於簽署系爭契約之交易前提，否則原告依信託契約可主張返還信託財產（即原告所有之既有房地)，預售房地將
不可能興建完成。益徵系爭契約亦應以「兩年時限內即101年9月28日以前取得預售建物之建築執照」為履行條件。倘被告未能如期取得預售建物之建築執照者，顯見被告無法履行系爭契約之義務，應可解為被告係「無故拒絕出售本契約土地」甚明。
（三）本件屬於定期債務而無須催告，客觀上被告已無履約之可能，主觀上被告已無按兩造「原定約定條件」履約之意願，且原告並無配合被告「換約」重議合約時程之義務，被告迄今無法證明有「不可歸責於己事由」之存在，是原告請求應有理由：
⑴系爭契約與「信託契約」息息相關，兩造於99年9月28
日「同時簽訂」上開兩契約時，其真意即為：信託契約有「補充」系爭預售契約之效果，無法割裂觀察，是以，本件確有約定「101年9月28日前應取得預售屋建照」之履約期限。被告「精心設計」契約架構（契約文件皆由被告單方撰擬），刻意將「101年9月28日前應取得預售屋建照」之履約期限規定於「信託契約」第9條第1項，而未約定於系爭契約，原告雖不諳法律，但認為99年9月28日當場與被告同時簽訂系爭契約、信託契約，雖
將履約期限規定於信託契約，被告當然應遵守履約期限。況信託契約係「專門針對」系爭契約而簽訂，若無系爭契約存在，即無簽訂信託契約之必要，故信託契約當然有「補充」系爭契約之效果，始符合兩造訂約時之真意。此外，被告亦有引用信託契約第9條第1項但書作為其答辯主軸，益見信託契約與系爭契約息息相關，無法分割觀察。
⑵被告、甲山林公司、謙勳公司等於102年3月12日以「共同寄件人」名義寄發存證信函給原告，其內容略以：「一、緣本人等前與台端於民國99年9月間就台端所有座
落新北市○○區○○○段0000地號土地及其上建物以買賣附買回之方式約定合建，然因合建工程嗣後宥於政府都更政策及法令變更造成時程延宕而無法依簽約當時條件動工，…為免因此損及貴我雙方權益，本人等亦本於誠信一再與台端商議解約或重議合約時程等事宜，…」云云。被告於上開存證信函所稱之「時程延宕、無法依簽約當時條件動工」云云，顯係指「信託契約」第9條
第1項之「被告應於101年9月28日前取得預售屋之建照
」。
（四）若鈞院認兩造並未約定履約期限，原告曾於102年6月20日以存證信函「限期催告」甲山林公司、謙勳公司履約並要求告知履約進度，但上開公司均置之不理。考量預售屋與所坐落基地之應有部分於處分上不可分關係，上開公司既無法履行預售屋所有權之移轉登記，亦無履約意願，客觀上被告亦無法履行預售屋所坐落基地所有權之移轉登記，即無履約之可能（即在預售屋無法完工下，邏輯上被告不可能只賣坐落基地之應有部分）。
⑴蓋系爭土地其中福德北段1228地號之土地其上建物合
計「25戶」，有高達「15戶」未曾與被告等簽訂買賣
契約，更不願參與被告等之都更計畫或合建安排，被
告既然無法取得上開15戶之所有權，怎麼可能履行系
爭預售契約？客觀上被告已無履約之可能，可見被告
在整合土地上，已確定失敗。
⑵被告102年3月12日存證信函稱：要求原告前來「商議解約」或「重議合約時程」云云，顯見被告已無按兩造「原定約定條件」履約之意願(尤其指被告應於101年9月
28日前取得預售屋建照之履約期限)，否則被告所稱之
「重議合約時程」作何解釋？況原告並無配合被告「換約」重議合約時程之義務。被告並不否認系爭契約無法履行，僅爭執有無「不可歸責於己事由」之存在，此涉及有無信託契約第9條第1項但書免責規定之適用。依上開說明，被告已無按兩造「原定約定條件」履約之意願，故屢次要求原告配合「換約」重議合約時程，但原告並無配合被告「換約」重議合約時程之義務。
⑶系爭契約屬於單純之「賣屋換屋」類型，原告「並未參與」被告之都市更新事業。況甲山林公司在100年3月方決定遞件申請都市更新，其「申請時點」係在系爭契約之簽約日之後，縱使被告事後「擅自」將系爭土地「劃入」都市更新範圍，原告並無同意都更，與原告有何干係，更遑論被告自知不可能達到同意比例門檻而撤件。並聲明：（一）被告應給付原告新臺幣420萬元，暨自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
（一）本案原告、被告間實際上係簽定都市更新合作興建契約，甲山林公司檢送之都市更新事業計畫申請文件中，更新單元內之建物即包含原告原有之房屋即新北市○○區○○○路0巷0號，又預定買賣契約書第1條第1項內容：「本案座落於台北縣三重市○○○段0000地號等95筆地號土地」，亦與甲山林公司送件之「三重區○○○段0000地號等95筆土地都市更新案」相符，是以原告主張其既有房屋自始至終均不在本案都市更新範圍之內，實屬無稽。況該信託契約書亦清楚記載「為使甲（即原告）、乙（即被告）雙方買賣不動產之座落台北縣三重市○○○段0000地號等土地95筆（如地號合併、分割則依合併、分割後之地號為準）「以下簡稱本專案」雙方合議乙方於取得產權後，交付信託登記于丙方及本案乙方合作興建工程能順利完成…」，是以原告必定知悉本案為合作興建契約，始可能簽署本案契約。
（二）原告係依系爭契約第7條第2項約定請求違約金，惟原告雖曾於102年6月5日寄發存證信函，然內容僅要求給付違約
金，並未催告原告履行，而系爭契約屬給付無確定期限之契約，故原告並未合法催告被告履行，因此並無違約情事，原告應不得請求給付違約金。
（三）原告已收受被告支付之搬遷費卻未搬遷，實已違反不動產買賣契約書之規定，故屬可歸責：
雙方簽訂土地預定買賣契約書與不動產買賣契約書一事，其實際內容係為本案即新北市○○○段0000地號等95筆土地合建契約之前身，是故原告與被告雙方間所簽訂之不動產買賣契約書中，第2條第2項「簽約款：新台幣玖拾陸萬捌仟元整於簽約、交證件同時交付此款」一事，依據當事人之真意，其真實內涵係為被告補貼原告搬遷及預付之兩年租金費用，此亦有經原告本人親簽之支付證明單可供參照。故原告本即有交付新北市○○區○○○段0000地號土地及新北市○○區○○○段0巷0號1至4樓房屋予被告至明，惟原告至今仍居住於上開建物內，是以原告收受上開搬遷費卻未搬遷，已有可歸責之事由，至臻明確。
（四）原告主張被告應給付原告違約金420萬元，係屬無理由：
⑴按原、被告與訴外人臺億公司所簽訂之不動產信託契約書第9條第1項規定：「甲、乙雙方簽訂不動產信託契約書時並同意由乙方開立履約保證商業本票共新台幣捌佰萬元整予甲方後，交由丙方保管。本案取得建造執照時由甲方提示本履約保證商業本票作為甲方支付新建物土地買賣、房屋買賣之價金。乙方若於簽約日起，兩年時限內本專案興建工程未取得建造執照，則視同乙方違約，則丙方需退還甲方得以提示上述履約保證商業本票作為賠償金，並將信託財產還予甲方。但若有天災地變或政府政策或法令變更，或任何不可歸責於乙方或興建方之情事，造成時程變更，則不在此限，甲乙雙方得重新議定時程。」
⑵本案原、被告簽訂土地預定買賣契約書及不動產買賣契約書時間點係為99年9月28日，惟101年至102年間因肇
生文林苑都市更新衝突事件，是以該事件結束後，致使相關政府機關單位對於審核都市更新案件之程序變為相當嚴謹，並有司法院大法官釋字第709號著有詳旨，故
本件已符合上開不動產信託契約書第9條第1項但書規定：「因政府政策之變更，致使被告無法於雙方約定之時間內取得本案之建造執照」。又被告亦於102年3月12日以存證信函通知原告重議本案合約時程之事宜，並於
102年3月4日向臺億公司寄發存證信函，要求暫緩交付
被告所開立之商業本票，惟原告無視被告之通知，仍更於102年6月20日向被告主張解約並請求違約金，係屬無理，故原告主張被告應賠償違約金一事，悉不足採。
⑶因文林苑事件致都更政策及法令變動，致被告難以取得建造執照，實屬不可歸責乙方之事由，則符合信託契約書第9條第1項但書之規定，不得視為乙方違約，另被告亦非「無故」拒絕出售系爭土地，亦不符兩造土地預定買賣契約書第7條第2項之規定。
⑷又依信託契約所約定之給付條件為「至本案取得建造執照時由劉必貴提示本履約保證商業本票作為劉必貴支付新建物之土地買賣、房屋買賣之價金」，故被告至今仍未取得建造執照，即表示原告尚不得提示該本票，是以原告主張100年8月8日即已付清簽約款420萬之主張，顯屬有誤，是以100年8月8日僅係將該款信託於臺億公司
，而非付清簽約款420萬甚明。
（五）縱認被告應賠償原告違約金，本案仍應可適用民法第227
條之1情事變更原則，本案係不可歸責於被告之緣由致使
無法依信託契約書第9條第1項規定之時間內取得本案建造執照，且本案簽訂時間為99年9月28日，然臺灣卻於101年至102年間因發生文林苑都市更新衝突事件，致使事後相
關政府部門對於審核都市更新案件驟變嚴謹，並經司法院大法官釋字709號著有詳旨，是以環境發生因不可歸責於
被告事由之劇變，被告並無從於簽約當時事先預見，且致若強制要求被告履行本案契約者，顯有失公平之情形甚明。本案被告未取得建照實符合民法第227條之1情事變更原則，而不受契約原訂條款之拘束，至臻明確。
（六）縱認被告應賠償原告主張之違約金價額，應可詳加酌減其數額，著毋庸議。本案係因不可歸責於被告之事由，致使被告無法依信託契約書之規定取得建造執照，縱若鈞院為相反之見解，則因本案簽訂契約後，致生文林苑事件，業生其後都市更新事件之審酌及條件大為困難，並有大法官釋字第709號著有斯旨，是以鈞院均須依一般客觀事實，
社會經濟狀況詳加審酌，並主動依職權詳加裁定本案違約金之價額，實屬有據。
（七）縱認被告應賠償原告主張之違約金價額者，應將被告已支付予原告之搬遷及預付租金費用抵銷之。本案係因被告之緣由無法依信託契約書第9條第1項規定之時間內取得建造執照（假設語氣），則被告已於99年9月28日於簽訂土地
預定買賣契約書及不動產買賣契約書之時，支付原告96萬8千元整之搬遷及2年租金補貼費用，且原告確實已收取該筆價金無誤，是以被告亦主張以就支付96萬8千元之金額
與原告所主張之違約金420萬元兩相抵銷。並聲明：（一
）原告之訴駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於99年9月28日簽訂系爭契約，而系爭契約第7條第2
項約定被告無故拒絕出售本契約之土地時，原告得逕行解除本契約，被告除應退還原告已繳之土地價款外，並應賠償依本契約預定金同額之違約金。
（二）兩造於99年9月28日亦同時委託臺億公司為受託人，約定
被告於取得原告所有之既有房地所有權後，移轉信託登記予臺億公司，被告則簽發票面金額為800萬元之商業本票
供作履約保證，嗣於100年8月8日將上開商業本票信託予
臺億公司保管。
（三）兩造於99年9月28日並有簽定不動產買賣契約書，由原告
將自己所有之既有房地（即臺北縣三重市○○○段00000
地號土地持分萬分之1391；臺北縣三重市○○○路0巷0號1-4樓之建物）出售予被告，被告於簽約時給付原告96萬8千元。
四、得心證之理由：
經本院整理兩造之爭點，即：（一）系爭契約是否定有期限?（二）被告有無故意拒絕履行系爭契約?
（一）系爭契約屬未定期限之契約：
⑴查，經本院審諸系爭契約之約定，其內容如下：第1條
係原告所預定購買之土地標示及面積，第2條為價金之
約定，第3條為被告應於完成建物登記後30日內辦理移
轉登記之義務，第4條為若有第三人主張權利時，被告
應負賠償責任，第5條為稅捐及登記費之負擔，第6條為關於建築規劃及建材內容，第7條為雙方之違約罰則，
第8條係約定原告另與起造人所簽訂之「房屋預訂買賣
契約書」與系爭契約有併存關係，且契約效力拘束繼承人及受讓人，第9條為管轄之約定，第10條則係為加強
雙方保障，原告同意將所有權由被告信託登記予受託機構，由受託機構就信託財產為管理、經營或處分，此有系爭契約在卷足憑（見本院卷第10-12頁），是綜觀系
爭契約全部之約定內容，可認雙方就系爭契約並未約定履行期限。
⑵至原告雖主張系爭契約與雙方委託臺億公司所簽訂之信託契約書相為補充云云，惟系爭契約第10條已明文約定，係為保障雙方權益，故將另行委託受託機構就信託財產為管理、經營、處分，亦即雙方另行簽訂委託契約書之目的旨在保障雙方於履約過程中之權益，並非以之作為系爭契約相關權利義務之補充約定。況較諸於系爭契約第8條第1款約定之內容，苟若兩造於簽訂系爭契約時，有另以信託契約為系爭契約之補充內容之真意，雙方應會於系爭契約內約明兩者之關係，即如第8條第1項之約定所示，約明系爭契約與「房屋預訂買賣契約書」之權利義務應併同履行，其一契約解除，另一契約亦同失效力，然信託契約顯然僅限於為保障雙方之權益，委託機構就信託財產為管理處分，此情復參諸信託契約書首開說明即明，按信託契約書首開說明業已表明信託契約係為系爭契約之標的土地，被告於取得所有權後，交付信託登記予臺億公司所簽訂（見本院卷第22頁），是顯然可認信託契約簽訂之目的乃在保障雙方於履約過程中之權利，避免被告取得原屬於原告所有之既有土地權利後，任意處分予他人，與系爭契約並無互為補充之意。另信託契約第9條第1項約定若被告自信託契約簽約日起兩年內就系爭建案未取得建築執照，視同被告違約，臺億公司應將其受託保管由被告所簽發供為履約保證之本票交予原告，原告得提示該商業本票作為賠償金，並將信託財產歸還予原告（見本院卷第23頁），可見信託契約第9條乃係於信託關係消滅後，就信託財產之歸屬雙
方所為之約定，是系爭建案應於兩年內取得建築執照係被告有無違反信託契約之事由，從而，系爭契約與信託契約既分別約定違約之事由及罰則，益證系爭契約與信託契約確分屬不同契約，有各自契約欲達成之目的，並無互為補充約定之意，原告主張系爭契約屬定有期限之契約自無可取。
⑶另原告主張系爭契約係由被告所擬定，而故意僅於信託契約書中約定履約期限云云，惟查系爭契約首開即已載明原告於簽約前已攜回自行審閱5天以上，確認充分了
解合約內容（見本院卷第10頁），則被告若有以自簽約日起系爭建案應於兩年內取得建築執照為系爭契約之履約期限，被告已有足夠時間發現此一疏漏，並得要求訂明於系爭契約內，加以被告係先向原告購買既有房地之所有權後，再以向原告購入之房地與甲山林公司、謙信公司合作興建系爭建案，可見原告並非無議約之能力，蓋原告欲以系爭建案兩年取得建築執照為履約期限，被告不同意時，原告可拒絕出售自己之既有房地，此節與一般消費者簽訂定型化契約之情形有別。再觀諸系爭契約與信託契約之約定內容，兩契約之約定規範迥然不同，且相較於系爭契約約定之精簡，信託契約反就兩造之權利義務、解除事由及履約方式等詳為約定，是信託契約應係系爭建案興建過程中主要之契約依據，從而，原告主張被告故意將履約期限訂於信託契約內，而予以規避系爭契約之履約期限云云自無可採。
（二）被告有無故意拒絕履行系爭契約?
⑴按乙方（即被告）無故拒絕出售本契約土地時，甲方（即原告）得逕行解除本契約，乙方除應退還甲方已繳之土地價款外，並應賠償依本契約預定金同額之違約金予甲方，系爭契約第7條第2項定有明文（見本院卷第12頁）。
⑵查，系爭契約簽訂之目的係在於「茲為乙方預定與甲山林建設股份有限公司、謙勳開發股份有限公司（以下簡稱建方），合作興建【台北縣三重市福德北段】建案（以下簡稱本案）之座落基地土地預定買賣事宜，雙方合議訂立本契約（以下簡稱本契約），並方雙方合議訂定條款如下....」，此有系爭契約在卷可憑（見本院卷第10頁），可認原告自始即知系爭契約買賣標的之土地係抽象存在於系爭建案所坐落之95筆土地上，而原告向被告預定買賣土地之面積乃以原告另向甲山林公司所購入之預售屋面積計算原告之應有部分。再者，原告出售既有房地後並非移轉登記為被告所有，反係信託登記於臺億公司名下，而被告亦僅支付原告其中簽約款96萬8千
元而已，並未支付全部價金，且原告亦不否認猶住居於既有房屋內（見本院卷第99頁，民事準備一狀），則原告自當知系爭契約履約之前提條件乃在於系爭建案之興建，系爭契約始有履行之可能，此情參諸信託契約及原告出售既有房地予被告之不動產買賣契約書約定即明。況依據信託契約之約定，自簽約日起兩年內系爭建案未取得建築執照，信託財產即被告向原告購入之既有房地應歸還原告所有，於此情形下被告根本無可能履行系爭契約，益證系爭契約係以系爭建案之興案為履約前提條件。
⑶而不論系爭建案係何緣由迄今仍無法取得建築執照，以致時日拖延，惟系爭契約本無約定履約期限，更遑論逾履約期限即視為違約，再者，原告明知系爭契約係以系爭建案之興建為前提要件，否則系爭契約之標的係約定抽象存於95筆土地上，且依信託契約第9條第1項約定，自信託契約簽約日即99年9月28日起兩年內系爭建案未
取得建築執照，信託財產即原告既有之房地應歸還原告，則系爭建案既未為興建，且已逾信託契約所定之期限，系爭契約實際上為客觀上給付不能，被告又何來無故拒絕履約之情形可言，顯與系爭契約第7條第2項之約定不符。
五、綜上，原告依系爭契約第7條第2項約定，請求被告給付違約金420萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。
六、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 2 月 21 日
民事第六庭 法 官 楊雅清
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 21 日
書記官 林佳慧