臺灣臺北地方法院 - 102年度訴字第5194號（返還價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第5194號原　　　告　別正宜訴訟代理人　林凱律師蔡宜衡律師被　　　告　翁麗君訴訟代理人　鍾亞達律師江皇樺律師劉韋廷律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國一百零三年九月二十四日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬壹仟玖佰壹拾貳元，及自民國壹佰零貳年玖月貳拾陸日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬壹仟玖佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：（一）兩造於民國100年10月21日訂立不動產買賣契約書(本院卷第9至21頁)，由原告向被告購買坐落於台北市○○區○○段○○段000地號土地、同段3701建號建物(下稱系爭房地)，及同段3705建號停車塔(下稱系爭停車塔)內之編號第 50號之汽車停車位(下稱系爭停車位)，買賣價金總計為新臺幣（下同）1060萬元，原告業已付清，而系爭房地及停車位亦移轉過戶完畢。而於簽約時，被告稱因全體住戶尚未成立管理委員會，故建商亦未能點交系爭停車位予伊，需待日後由建商再行點交，但被告以口頭告知原告，車輛係經由「信義路四段305巷」巷道進出系爭停車塔。102年4月原告接獲系爭停車塔之開會通知單欲進行點交(本院卷第22頁)，原告到場開會後經由其他車位所有權人及仲介告知，始悉系爭房地與系爭停車塔屬不同之建商建造，被告所告知之車道出入路徑與使用執照原規劃之出入路徑不符(依建商當初申請核發之使用執照所示，原規劃停車塔車道之出入口係位於信義路四段265巷，本院卷第23頁)，雖興建之建商楓隆建設股份有限公司已申請變更使用執照，然主管機關已多次開罰且未同意變更；而原規劃之出入路徑現已供系爭房地之社區作為大廳使用，實無再變更之可能。為此，原告多次聯絡被告欲協商系爭停車位不能合法使用之糾紛，但被告並無誠意解決，原告因而於102年8月7日寄發律師函予被告(本院卷第24、25頁)，依法解除系爭停車位之買賣契約，請被告返還買賣價金1,843,478 元(原證1買賣契約內之不動產說明書記載系爭房地與系爭停車位原出售價格為1,150萬元，其中系爭停車位價格為 200萬元，兩造磋商後，系爭房地及系爭停車位以總價1060萬元成交，故依實際交易價格與原始出價比例計算，其計算式：200萬/1150萬×1060萬)及賠償原告因購買系爭停車位而支出之仲介費18,434元(仲介費為買賣價金1,8 43,478元之1％)，共1,861,912元，惟被告收受律師函後迄今仍不予理會。（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第 354、359條分別定有明文。次按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」，建築法第73條第2項、第 91條第1項第1款分別定有明文。查系爭停車塔取得使用執照後未按圖施工，擅將使用執照原規劃之出入路徑變更為社區大廳，已無法回復原狀；而被告所告知之車道出入路徑亦不符規定，主管機關目前持續對系爭停車塔處以罰鍰(由於建商尚未將系爭停車位點交予住戶，故目前之罰鍰均由建商自行繳納，惟待點交後，則均由住戶自行負擔) ，將來更有被勒令斷水斷電、停止使用，以至於遭強制拆除之危險，影響原告往後得正常使用系爭停車位之程度甚深，是依通常交易觀念，系爭停車位顯不具備其應有之價值、效用或品質，且瑕疵係屬重大，若原告予以解除契約對被告而言亦未顯失公平，故原告自得依上開法條規定解除系爭停車位之買賣契約。（三）次按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」，民法第365條定有明文。查被告曾擔任系爭房地社區之管理委員會主任委員長達二年之期間，故當明知系爭停車塔持續遭主管機關開罰，亦無法變更使用執照之情事，惟被告於兩造簽約時，故意不提供其與系爭停車塔建商簽定之買賣契約書，亦未告知原告系爭停車塔係未經核准變更使用擅自使用之建物，實屬故意不告知瑕疵，是原告之解除權應自系爭停車位交付時起算五年，因此尚未罹於時效。（四）末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，民法第259、260條分別定有明文。原告依法解除買賣契約後，被告應負回復原狀之義務，將買賣價金1,843,478元返還予原告，又原告因購買系爭停車位支出之仲介費用18,434元得向被告請求賠償，故被告應給付原告1,861,912元。為此，依民法第359條、第259條及第260條規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告1,861,912元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。（五）對被告抗辯之陳述： 1、被告縱有告知系爭停車塔出入口之現況，亦不代表原告知悉系爭停車位存有滅失或減少價值之瑕疵： ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。按民法第354條第1項所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是以，衡諸一般社會交易觀念，買受人購買停車位時無不期望所購買之停車位得提供永久使用無虞之空間以停放車輛；然而，興建系爭停車塔之建商於取得使用執照後，竟未按圖施工，亦未依規定向主管機關申請核准變更使用執照，便逕將系爭停車塔之出入路徑變更為社區大廳，以至於主管機關業已針對此違法情形進行開罰(參臺北市政府都市發展局99年8月12日北市都建字第0000000000號函)，日後甚不排除依法停止供水供電抑或強制拆除，故而，原告所購買之系爭停車位自屬有減少通常使用效用之瑕疵，合先敘明之。 ⑵次按物之瑕疵擔保係出賣人依法應負之法定無過失責任，並不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受到影響，至民法第355條所定有關出賣人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過失而不知物有瑕疵時，始有適用。至於出賣人是否知悉物有瑕疵，則非法所論（最高法院89年度台上字第1538號裁判意旨參照）。準此，民法有關瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，要不能以出賣人不知其所出售之標的物具有瑕疵，又或其所出賣標的物之瑕疵係於向前手購買時既已存在為由，即得加以卸免。反之，揆諸前開說明，出賣人如欲免除此法定無過失責任者，更應負擔證明買受人於契約成立時，已知其物有滅失或減少通常效用瑕疵之舉證責任。因此，縱使被告辯稱其「非第一手取得系爭房屋及停車位，而係自前手購買，購買當時系爭停車位即由信義路四段305 巷出入」、「被告於買受系爭房屋及車為時亦僅知悉當時建商尚未點交，以及系爭停車塔出入口有變更設計，對於未符合使用建照一事根本毫無所知」云云，惟仍不得據以免負物之瑕疵擔保責任。 ⑶再者，縱論兩造所簽訂系爭買賣契約第三條約定：「甲方(即原告)於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提之產調資料…」，甚或原告於簽約時即已知悉系爭停車塔之現況者，惟此僅代表原告對於系爭停車塔出入口係由信義路四段305巷出入，而非由先前所規劃係由信義路四段265巷進出之客觀事實有所認知而已，並不意謂原告瞭解此出入口變更乃未經過主管機關之核准，或建商未能合法辦理變更使用執照，甚至更無從知悉系爭停車位於購買時實已遭受行政機關之裁罰；換言之，被告縱有對原告進行告知者，亦僅屬於事實現況之告知，而非瑕疵之告知，故尚不能稱原告知其所購買之物具有瑕疵而可免除被告之瑕疵擔保責任。 2、原告係於發見系爭停車位存有瑕疵並寄發存證信函告知被告後六個月內，即起訴對被告主張解除契約並返還價金，故未逾民法第365條之除斥期間： ⑴按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第356條第1、2 、3項及第365條第1項分別定有明文。是以，依通常程序檢查所得發見之瑕疵，倘買受人怠於檢查或通知者，始視為承認其所受領之物，如不能依通常程序檢查即知之瑕疵，則應於日後發見時依同條第1項規定通知出賣人。而上開民法第356條第3項所定之日後發見未能即知之瑕疵並無明定其期限，則當於民法第365條第1項規定之自物之交付時起5年內均得行使之(臺灣高等法院102年度上易字第438號參照)。 ⑵據此，原告於兩造簽訂系爭買賣契約之際，對於系爭停車位存有瑕疵之情事並不知悉，而係遲至民國(以下同)102 年4月間接獲系爭停車塔所有權人開會通知後，方經由其他車位所有權人之告知而輾轉察知上情；其後，原告屢與被告接洽協商而未達共識後，即於102年8月7日寄發律師函，依法主張解除系爭停車位之買賣契約，並旋於同年9 月14日提起本件訴訟，是故，原告依民法第356條規定通知後6個月內對被告主張解除契約，於法並無不合。 ⑶況且，系爭停車位所存之瑕疵類型非屬外觀或功能上之缺陷，未能任由一般人一望即知，而係需調閱原始使用執照詳加比對，始得發覺；然使用執照又非買賣交易過程之必備文件，若非買受人特別向主管機關申請抄錄者，又如何能依通常程序而輕易察覺系爭停車塔之出入口現狀與使用執照不符？從而，系爭停車位之瑕疵應屬不能即知之瑕疵，故參酌上開實務見解，原告僅需於物之交付時起5年內行使解除契約之權利，即為法之所許，是被告妄稱原告未依民法規定檢查並通知云云，殊不值採。 3、系爭停車位得與系爭房屋及其坐落基地分別移轉或出售，故原告當得僅針對系爭停車位部分主張解除契約： ⑴按「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」，土地登記規則第81條定有明文、又「『．．．(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。』」亦經內政部80年9月18日台內營字第0000000號、臺北市政府北市地一字00000000000號函釋解釋在案(本院卷第89、90頁)。 ⑵是以，倘若該停車位已單獨編列建號辦理登記，且與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性者即可獨立成為交易之客體，且得任意移轉予第三人。據此，觀諸系爭停車位乃屬具有獨立建號之建物(建號：台北市○○區○○段○ ○段000○號)，原告亦持有系爭停車位之所有權狀(權狀字號：100北大字第010836號，本院卷第57至64頁)，且戶政機關更業已將系爭停車位所屬之建物單獨編列門牌(地址：台北市○○區○○路000巷00○0號2樓之3)，故而，系爭停車位當具有獨立之產權而得由所有權人獨立處分。況且，加諸鈞院發函臺北市大安地政事務所，詢問如原告出售其所有系爭3701建號區分所有建物之專有部分及其坐落基地之權利予第三人時，是否須併同移轉其所有系爭 3705建號內之停車位時，該地政事務所亦回函答覆「旨揭建號建物係區分所有建物，非屬區分所有建物之共有部分，無上開規定(即土地登記規則第94條)之適用，故可移轉予3701建號以外之人」(參臺北市大安地政事務所103年5 月26日北市大地登字第00000000000號函)等語，益徵系爭停車位得獨立於系爭土地及房屋之外而單獨成為處分之客體，故原告當可僅針對系爭停車位部分主張解除契約。 ⑶臺北市大安地政事務所於民國103年3月25日以北市○地○○○00000000000號函覆之內容並未表示系爭停車位與系爭房地之權利需一併移轉之意旨： ①觀諸臺北市大安地政事務所函覆之內容，指摘：「經查旨揭建物(係指系爭3705建號之停車塔)於98年3月17日辦竣第一次登記，係屬區分所有建物之主建物，其停車位係登載於該主建物(乃指停車塔)分擔之共有部分3761建號內，該共有部分(應指停車塔內之各該停車位)由旨揭建號分配權利範圍70分之69，3728建號分配權利70分之1…」等語，僅係揭示原告所有之系爭停車位乃屬該停車塔內之共有部分而已，此與原告出售系爭房地時需否連同系爭停車位一併移轉，全然無關。蓋系爭停車塔之建號(即3705建號)與系爭房屋所屬建築物之建號(即3701建號)本非相同，故前開函文之旨趣僅有針對系爭停車塔之單一建物予以回應，而非併同考量系爭房地之情況；是以，被告辯稱系爭停車位「僅為共有部分而無獨立建號及產權，即無法獨立於專有部分而移轉所有權」云云，進而推論「系爭停車塔無法獨立於系爭建物而出售」乙節，顯為混淆視聽、指鹿為馬之舉，殊不值採。 ②另外，前開函文內容所稱：「…，倘旨揭建物(即系爭3705建號之停車塔)所有權人出售該區分所有建物持分時，自應依前揭規定併同移轉該共有部分(即系爭停車位)及其基地權利(即系爭3705建號停車塔所坐落之基地)，並得移轉予區分所有建物以外之第三人。」等語，乃指若系爭停車塔之所有人出售其所有系爭停車塔之共有部分(即停車位)時，自應併同移轉系爭停車塔坐落基地之應有部分予第三人，而非須一併移轉系爭房屋及其坐落基地之權利。故而，被告諉稱「系爭停車位之所有人，必為系爭區分所有建物之所有人，無從獨立移轉與非系爭區分所有建物之所有人以外第三人」云云，實屬無稽。 4、依證人陳建中之證述內容可知被告於簽訂系爭房地及停車位買賣契約時，並未告知原告系爭停車塔有因建商擅自變更使用現況而遭主管機關多次裁罰之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保之責任： ⑴揆諸證人陳建中於鈞院作證時結稱：「(原告訴代問：當時在簽約之前被告翁麗君出賣停車位之前有無說過何話？) 在簽約之前被告翁麗君向原告說車道以前是直直開進來旋轉180度出去，之後變更為直進直出。」、「(原告訴代問：賣方被告翁麗君有無說過為何做此變更？)沒有。」、「(原告訴代問：有無跟買方說過變更有被罰鍰？)沒有，在調解時才知悉，於買賣過了約一、二年才調解的。」、「(原告訴代問：本件交易你有無問過賣方出售之車位有無瑕疵？) 車位部分沒有說，只有說現在改了直進直出，並沒有說瑕疵。」、「(原告訴代問：就你所知如被告擔任主委車位有被罰鍰，被告是否會知情？)被告應該知道，因為被告跟建商有認識，會一起吃飯聊天，後來調解時被告也有說被罰鍰之情。」、「(被告訴代問：你的意思是當時被告確實沒有告知車道變更之事情？)只有說變更如剛才所述，但沒有說變更使用執照。」、「(原告訴代問：以你擔任仲介之身分，賣方提供那樣之資訊，是否就可以得知車位有瑕疵？)沒有辦法，光聽被告字面上之意思只是因為車位機械之問題才變更，而不是變更使用執照。」等語，可徵被告於簽約當時即已知悉系爭車位有遭主管機關罰鍰之瑕疵，惟被告刻意隱匿真相，僅就車道有經變更之客觀事實予以告知，致使原告無從獲悉系爭停車塔曾有未經申請即變更為與使用執照登載不一致之情事。據此，被告雖有意辯解系爭停車位有遭罰鍰之情節乃伊購買時所不知，故伊出售時亦無可能加以告知瑕疵；然而，物之瑕疵擔保係出賣人依法應負之法定無過失責任，並不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受到影響乙節，既如前述，是以，無論被告出售系爭停車位時是否知悉瑕疵之存在，亦不論該瑕疵是否於伊所有之期間內造成者，被告均無卸責之空間，其理甚明。 ⑵此外，證人陳建中另證稱：「(原告訴代問：簽約之前買賣雙方有無請你去調閱何資料？)兩造並沒有要求我調何資料，我自己有去調使用執照。?、「(原告訴代問：你有無將使用執照附給買賣雙方？)有，但是看不出來有變更過。」云云，應為證人陳建中記憶錯誤所為之陳述，蓋參諸被告所提呈被證一之錄音譯文以觀，被告之配偶即訴外人簡宏安與原告及證人陳建中之對話中曾有以下之內容( 參4分07秒以下之談話)：簡宏安：「產調裡面都調的出來。」別正宜：「調的出來誰要去調？」簡宏安：「建中要調，你交代他要調出來使用執照，他需要去調給你的啊，還沒成交前要調，大樓的東西，這點你(建中)有點疏失，我發現你車位沒有調出來給別小姐。」陳建中：「嗯嗯嗯。」由此可徵原告於簽約之際從未看過系爭停車塔之使用執照，是其洵無可能得以認識到系爭停車塔之車道曾有未經申請變更使用執照之瑕疵，故證人陳建中指稱於簽約前有調閱使用執照予原告過目乙情，實與事實不符。 5、綜上所述，被告於簽約時並未告知原告系爭停車位有遭主管機關裁罰，日後甚有可能遭停止供水供電，抑或強制拆除之嚴重瑕疵；此外，被告所應負物之瑕疵擔保責任屬於一法定無過失責任，縱令被告出售系爭停車位時並不知有瑕疵存在者，仍不得以此為由而主張免責。再者，系爭停車位所存在之瑕疵非屬外觀及功能上之缺陷，故不能依通常程序而輕易察覺系爭停車塔之出入口現狀與使用執照不符。因此，原告僅需於物之交付時起5年內行使解除契約之權利，即為法之所許；從而，原提起本件訴訟並未於民法第365條第1項之除斥期間。二、被告則抗辯以：（一）被告於系爭買賣契約簽訂時已告知建物及停車位現況並依現況點交，系爭停車位並無物之瑕疵，被告主張依民法第359條解除買賣契約並無理由： 1、被告於系爭房屋買賣時即已告知原告系爭停車塔實際情況，並無故意不告知之情事，已依債之本旨為給付： ⑴按原告主張系爭買賣契約訂定時，被告未告知系爭停車位變更設計，出口改由台北市信義區信義路四段305巷出入（原設計為台北市信義區信義路四段265巷），主張系爭車位有瑕疵，並以此主張依民法第359條規定解除系爭車位部分買賣契約。然查，系爭停車位自兩造民國（下同）100年10月21日簽訂買賣契約前已建造完成，至今均得正常使用，並無任何物之瑕疵以致無法使用；另一方面，被告購買系爭房屋暨停車位時，並非第一手取得系爭房屋及停車位，而係自前手購買，購買當時系爭停車位即由信義路四段305巷出入，被告亦已就所知悉之停車位現況告知原告（經原告於民事起訴狀第2頁自承：「…被告以口頭告知原告，車輛係經由『信義路四段305巷』巷道進出系爭停車塔。」）被告既已就所知悉之停車位現況告知原告，自無原告所稱「故意不告知」之情事。 ⑵況，系爭買賣契約第三條約定：「甲方於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提之產調資料…。」第十條買賣標的點交：「如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方…。」既被告於系爭買賣契約簽訂時，已就系爭停車位現況告知原告，買賣契約亦有上開約定，且該系爭停車位早自建造時，其出口即已設置於信義路四段305巷，則被告於點交系爭房屋及車位時，系爭停車位已依現況交付並移轉所有權與原告，被告已依債之本旨為給付，原告主張系爭停車位有瑕疵而主張解除契約即無所據。 2、系爭停車位於被告點交並移轉與原告時，並無減少通常效用之瑕疵存在。 ⑴原告固主張被告並未告知系爭停車位未通過變更使用執照，然因當時系爭停車塔之所有權人仍為建商而非被告所有，被告僅係將系爭停車位以現況方式移轉與原告所有，對於系爭停車塔當時尚未通過變更使用執照一事被告實一無所知。系爭停車塔於被告點交並移轉與原告時，均得正常使用，並無任何無法使用之瑕疵存在，被告亦已告知原告系爭停車塔出口位置有所變更，此為原告所明知。 ⑵雖原告主張系爭停車塔未辦理變更使用執照而遭連續處罰甚至將斷水斷電，對於系爭停車塔自有減少通常一般效用之瑕疵存在。然自臺北市建築管理工程處103年5月28日北市○○○○○00000000000號函覆鈞院，提及系爭停車塔曾向臺北市建築管理工程處申請辦理變更使用執照，第一次因逾建築法複審期限遭駁回；第二次則因申請書件檢附不全，經臺北市建築管理工程處通知補正而未補正，由此觀之，系爭停車塔「未變更使用執照」之情況並非無從補正之。 ⑶(按最高法院100年度台上字第2257號判決意旨：「按民法第254條規定，買賣標的物有瑕疵，買受人主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任時，如其不完全給付可能補正者，僅於買受人定期催告補正而不補正時，始得解除契約。若買賣標的物之瑕疵可能補正，而買受人既未要求修繕，又無定期催告補正而不補正之情事，能否徒以驗收不合格，即謂業經定期催告補正買賣標的物之瑕疵，遽認買受人得行使解除權，尚非無研求之餘地。」既系爭停車塔尚得經由建商申請變更使用執照而補正瑕疵，則依上開最高法院判決意旨，原告即不得逕行解除系爭買賣契約。3、實際上被告於系爭停車位點交時，即已告知原告謂之有變更設計。則原告於系爭停車塔點交時，依買賣契約約定內容，足認其負有就現場情形與仲介提供資料詳查之義務，既擔任房屋仲介之證人亦自承有詢問管委會、總幹事及管理員，則實無可能不知系爭停車位有未申請通過變更設計之情事。則原告怠為查察即有過失： ⑴依民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」按系爭買賣契約第三條並約定：「甲方（即原告）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料。」⑵於被證3兩造錄音對話當中，亦得充分證明被告已將所知悉有關系爭停車塔之相關資訊告知原告，包含設計變更部分。則縱使系爭停車塔存有尚未申請變更使用執照之情事存在，原告亦應知悉而不得事後諉為不知，卸責於不知情之被告。 ⑶況證人既證稱其已詢問管委會、總幹事及管理員，卻仍無法知悉系爭停車塔變更大門出入口並未通過變更使用執照而遭罰鍰一事，顯見該等情事除管委會主委以外之人均難以知悉，而被告既未曾實際擔任社區管委會主委，自無法期待被告有超乎管委會、總幹事及管理員對於事實之了解。退步言之，被告至多亦僅能透過前開「詢問管委會、總幹事及管理員」之相同方式了解該等情事，然證人既證稱其已詢問管委會、總幹事及管理員，被告所知悉之資訊實無可能超出證人詢問後所知悉之範圍。換言之，縱使認為被告原已知悉變更使用執照而遭罰鍰之情事（被告否認之），原告亦應無諉為不知之可能，況縱有不知亦係由於負有告知義務之證人並未告知。是，系爭停車塔變更大門出入口一事，被告既已告知原告，則原告就此自無諉為不知之理；就系爭停車塔未通過變更使用執照一事，被告實際並不知悉，亦無可能為任何積極保證。然契約既有約定，原告仍應盡其查證。則就原告怠於查證部分自有過失，被告自不負擔保之責 4、被告並未擔任系爭建物管委會主委，實無可能知悉系爭停車塔尚未申請變更使用執照等情事。自本院調閱相關資料觀之，主管機關第一次發文通知之日期為99年5月28日，收文者為管委會主任委員曾俊雄以及起造人東亞建築經理股份有限公司負責人曹奮平，當時被告並未擔任任何管委會之職務，自無可能知悉相關情事。縱使被告於100年9月7日經推選為系爭建物管委會行政委員，然因被告甫於100年10月21日即將系爭建物售予原告，因而未實際擔任系爭建物管委會之行政委員，自無原告所稱擔任主任委員而知悉系爭停車塔未申請變更使用執照通過一事。（二）縱使系爭停車位確有瑕疵（被告否認），原告亦未依民法規定檢查並通知，不得主張民法第359條解除契約： 1、按民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」 2、經查，兩造買賣契約於100年10月21日簽訂，系爭契約第三條亦約定「甲方於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提之產調資料…。」原告亦於民事起訴狀第2頁提及調閱系爭停車塔使用執照，則原告於系爭停車位點交時，即應知悉系爭停車位實際出入口與原建照出入口有所不同，而應由不動產經紀業查詢。然原告怠為檢查，並正常使用系爭停車位，直至102年方以系爭停車位存在實際出入口與原建照出入口有所不同為由，主張存有瑕疵而欲解除停車位買賣契約，實已違反民法第356條規定從速檢查之義務，則不得再以民法第365條規定主張解除契約。 3、自原告主張系爭停車位有瑕疵後，被告夫妻、原告以及不動產經紀業者（即福斯地產仲介陳建中）等人曾就此討論（本院卷第74至77頁），擷取部分對話如附表一。自上開對話內容可知，被告於系爭買賣契約簽訂時即已告知原告系爭停車塔出入口變更設計事，亦當場告知原告變更情形。原告所爭執者，乃被告未提出前手屋主與建商之買賣合約書。然實際上該買賣合約當事人並非被告，被告實際上根本無從取得，亦無義務提出該份契約（按兩造買賣契約第十條：「如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方…。」實際上該契約當事人並非被告，被告亦係事後方索取該買賣契約），原告執此主張被告並未告知系爭停車位具有瑕疵，實無理由。實際上被告於買受系爭房屋及車位時亦僅知悉當時建商尚未點交，以及系爭停車塔出入口有變更設計，對於未符合使用建照一事根本毫無所知，亦無從告知原告。 4、原告主張被告曾於99年及100年擔任系爭房屋管理委員會之主任委員，對於系爭停車塔未符合使用建照一事本應知悉云云。然實際上被告除於購買系爭房屋及停車位時並非直接向建商購買而不知實際情況外，被告亦從未擔任過系爭房屋管理委員會主任委員。原告主張被告擔任系爭房屋管理委員會主任委員，自應負擔舉證責任。況，是否擔任主任委員與是否知悉系爭停車塔未通過變更使用執照事亦無關係。系爭停車塔係於管委會成立前即為現況而非事後加以變更，管委會亦無可能主動詢問，係於事後經通知開會方知悉上情。（三）原告所主張之瑕疵實際上尚未發生，將來亦非必然發生，則原告「現在」並未存有無法使用之瑕疵，原告主張即與法不合：原告主張系爭停車位未通過申請變更使用執照為存有瑕疵，然實際上自原告購買系爭停車位以來，並無不能使用之情事，縱使曾遭罰鍰，亦均由建商負擔，而非原告所須負擔；自原告101年購買系爭停車位以來，亦均得正常使用。實際上，自鈞院調閱卷證中可知，系爭停車塔並非全然無法申請變更使用執照，僅要建商補正相關資料即得變更，則一旦建商變更使用執照通過，系爭停車位仍得正常使用，而無原告所稱無法變更使用執照之情事。則原告主張系爭停車位「現在」存有重大瑕疵，於法於事實均有所不符。（四）系爭停車塔無法獨立於系爭建物而出售： 1、按依現行法令規定，停車位大抵區分為法定停車位以及獎勵停車位等，其中法定停車位依據建築法第102條之1規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間…」不得與專有部分分離移轉所有權。另外，獎勵停車位係依據建築技術規則施工編第59條之2規定而設置，登記上可以專有部分方式登記，亦得以共有部分方式辦理登記。若以專有部分方式登記，則可獨立於專有部分而移轉所有權；若以共有方式登記，則仍需併同專有部分建物一同移轉。判斷獎勵停車位係屬專有部分或屬共有部分，應視是否與法定停車位為區分之登記，以及有無獨立之權狀及建號等。 2、經查，兩造於100年10月21日簽訂系爭買賣契約時，當日即將系爭房屋以及停車位之謄本調出（本院卷第78、79頁）。其中就停車塔部分，登記為大安區仁愛段三小段 00000-000建號，並區分為60個小客車停車位以及50個機車停車位，該60個小客車停車位中，法定停車位為20個、獎勵停車位為35個、自設停車位為5個（使用執照，本院卷第80頁）。姑且不論系爭停車位屬法定抑或獎勵停車位，因所有車位均登記為共有部分而非專有部分，是系爭停車位並無獨立建號及產權，依據上開法令規定，實無法獨立於專有部分而移轉所有權，亦即系爭停車位縱使移轉所有權，亦應移轉與系爭房屋之區分所有權人。被告與原告訂定系爭買賣契約後，被告已非系爭房屋之區分所有權人，系爭車位自無法獨立於系爭房屋專有部分而移轉與被告，是原告主張就系爭車位解除買賣契約，於現行法令上無足採之。 3、本案調解時，司法事務官雖函詢台北市政府建管處，經回覆謂之「系爭房屋並無需併同移轉之附屬設施等」，然該函詢問方式僅係針對「系爭房屋移轉時，停車位是否需併同移轉」為設問，並非「系爭停車位是否可單獨移轉與非系爭建物區分所有權人以外之人」，致台北市政府建管處回函之誤解。意即，「系爭房屋移轉時不必然含有系爭停車位，然系爭停車位移轉時僅得移轉與系爭房屋之區分所有權人，不得移轉與非區分所有權人以外之人」。（五）謹就臺北市大安地政事務所103年3月25日北市○地○○○00000000000號函、台北市大安地政事務所103年5月26日北市大地登字第00000000000號函陳述意見如下： 1、系爭停車塔之停車位係登記為共有部分而非專有部分：按依大安地政事務所上開來函回覆，系爭停車塔之停車位係「登載於該主建物分擔之共有部分3761建號內」。自回函可知，系爭停車位無論係法定停車位抑或獎勵停車位，本身並非專有部分，僅為共有部分而無獨立建號及產權，即無法獨立於專有部分而移轉所有權。況臺北市大安地政事務所亦回覆系爭停車位共有部分標示部「並未再詳細表明何者為法定、增設及獎勵等車位之種類」。 2、系爭停車塔無法獨立於系爭建物而出售： ①按系爭停車位固有獨立建號即台北市○○區○○段○○ 段0000○號，然其使用執照與系爭建物謄本所記載共有部分相同，均為98年使字第0058號，是系爭停車位固有獨立建號，然自使用執照觀之仍屬系爭房屋共有部分，合先敘明。 ②按本案調解時，司法事務官函詢臺北市政府建管處，建管處回覆謂之「系爭房屋並無需併同移轉之附屬設施等」。然已經被告強調，本案重點係在於「系爭停車位是否可獨立移轉與系爭建物區分所有權人以外之第三人」。 ③經臺北市大安地政事務所函覆，引用土地登記規則第94 條：「區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」由此可知，區分所有建物之共有部分，於移轉時應隨同相關專有部分及其基地權利為移轉。亦即系爭停車位之所有人，必為系爭區分所有建物之所有人，無從獨立移轉與非系爭區分所有建物之所有人以外第三人。台北市大安地政事務所103年3月25日北市○地○○ ○00000000000號函覆，系爭停車塔之停車位係「登載於該主建物分擔之共有部分3761建號內」。更足證明系爭停車位雖有獨立建號，仍屬系爭建物之共有部分。此自一般常見之公寓大廈，往往將地下室作為停車空間之用，雖地下室與各樓層間各有獨立建號，仍無礙於停車位屬各樓層區分所有建物之共有部分。 ④至台北市大安地政事務所103年3月25日北市○地○○ ○00000000000號函末句「並得移轉與區分所有建物以外之第三人」，並非指系爭停車位可獨立移轉與區分所有建物以外第三人，而係指「區分所有建物專有部分與共有部分得移轉與區分所有建物以外第三人」。換言之，該車位僅能與「區分所有建物專有部分」併同讓與予第三人，不得獨立於專有部分而為讓與之意。 ⑤3雖台北市大安地政事務所103年5月26日北市大地登字第00000000000號函覆，認系爭停車位非屬系爭房屋之共有部分，然上開推論僅就系爭停車塔係區分所有建物而為認定，卻未就停車塔與主建物間關係為審酌，稍嫌速斷。 3、結論：系爭停車位因屬共有部分而非專有部分，無獨立之權狀及建號，是無法獨立移轉與區分所有建物以外第三人，系爭停車位實無可能獨立撤銷其買賣契約而移轉至已非系爭建物區分所有權人之被告名下，原告之訴並無理由。（六）謹就證人陳建中證述表示意見如下： 1、自證人證述中可知，早在系爭房屋訂定買賣契約並移轉前，被告即已告知停車塔設計變更一事：按證人陳建中為兩造系爭買賣契約訂定時之仲介人員，於民國（下同）103 年8月18日當庭證述：「原告訴訟代理人：當時在簽約之前被告翁麗君出賣停車位之前有無說過何話？證人答：在簽約之前被告翁麗君向原告說車道以前是直直開進來旋轉180度出去，之後變更為直進直出。」自證人上開證述可知，被告翁麗君於系爭買賣契約訂定前，即已告知原告別正宜謂之系爭停車位門口有變更設計。然實際上當時是否因使用執照未過而遭罰鍰，被告並非系爭停車位第一手買方，對此自不清楚，僅得將所知悉系爭停車位曾變更出入口一事告知原告，被告並無明知系爭停車位有瑕疵卻未告知之情事。 2、證人雖一再證述謂之被告當時多次表示自己是系爭房屋管委會主委云云，然實際上被告從未擔任管委會主任委員，證人亦自稱曾詢問大樓總幹事及管理員，對於被告並非主任委員一事亦得自大樓總幹事及管理員口中確認。證人一口咬定被告自稱係主任委員，甚至進而表示被告與建商為朋友，常一起吃飯聊天，故被告知悉系爭停車位瑕疵一事均與客觀事證不符，證人所言非實： ⑴按證人證述：「原告訴訟代理人：你知不知道賣方出售本件房地是否擔任本棟之主委？證人答：當時被告有說自己是主委。原告訴訟代理人：就你所知如被告擔任主委車位有被罰鍰，被告是否會知情？證人答：被告應該知道，因為被告跟建商有認識，會一起吃飯聊天，後來調解時被告也有說被罰鍰之情。」 ⑵然，自鈞院調閱系爭房屋管委會相關會議記錄中觀之，被告翁麗君僅擔任第四屆管委會之「行政委員」，且於系爭房屋出售原告後即辭任，歷屆管委會主任委員亦均非被告翁麗君之名，證人謂之被告「有說自己是主委」根據何在實令被告深感莫名。被告從未擔任系爭房屋管委會主任委員，亦從未告知證人或原告自身擔任主委。況證人亦證述：「原告訴訟代理人：依照一般建物有瑕疵是賣方要告知還是買方要調查？證人答：是賣方要告知，我們也會去問管委會。」既證人證述有詢問系爭房屋管委會，對於被告並非擔任主任委員一事，以及就系爭停車位是否存有瑕疵自應清楚知悉，何以事後又證述無法知悉系爭停車位是否有瑕疵，並誆稱被告表示自己是主任委員！證人顯欲將過錯全數歸咎被告，規避己身未盡調查義務之責！ ⑶次以，證人證述被告與建商有認識，會一起吃飯聊天，自此推認被告必知系爭停車位有瑕疵，更令被告啼笑皆非。一則「被告與建商有認識，會一起吃飯聊天」一事根據為何，並未見證人提出說明；二則證人所述亦與事實不合，被告否認。末以，被告與建商認識，會一起吃飯聊天，與被告知悉系爭停車位存有瑕疵，二者並無正當關聯及因果關係。縱使被告真與建商認識，進而知悉系爭停車位存有瑕疵，被告豈有可能在知悉系爭停車位存有瑕疵之情況下，尚與系爭房屋之前手訂定買賣契約購買系爭房屋及停車位！況被告購買系爭房屋時，係先向昌軒建設股份有限公司即系爭房屋建商購入系爭房屋後，再透過系爭停車塔之建商楓隆建設股份有限公司購入系爭車位（系爭停車塔建商為東亞建築經理股份有限公司），證人未明確指述究竟為何建商，逕稱被告與建商有認識，進而推論被告知悉系爭停車位存有瑕疵，除所言僅為證人自行推論而非親見親聞之事外，亦顯然偏袒原告，不足採信。 3、實際上，被告所知悉者僅為系爭停車位曾經變更設計，對於變更設計是否通過變更使用執照實一無所知，直至調解時方知悉系爭停車位因未通過變更使用執照而遭罰鍰一事。況且，證人既稱調閱使用執照並詢問總幹事與管理員仍無法看出大樓因為變更使用執照而被罰鍰之情，則被告並非主任委員，亦無可能知悉，況綜觀歷屆管委會開會記錄從未提及系爭停車位變更使用執照一事。 4、被告於本案已一再說明，表示對於系爭停車位僅知悉曾變更設計，對於是否通過使用執照變更，或者遭罰鍰等情事實無所悉。 ⑴證人證述縱使調閱使用執照並詢問總幹事及管理員，仍無法知悉系爭停車位是否有因變更使用執照遭罰鍰一事，既證人調閱相關資料亦無法知悉，被告豈有可能同樣知悉？況被告本非管委會主任委員，系爭房屋無論召開大大小小之會議亦均未提及系爭停車塔變更使用執照一事（參照鈞院調閱會議記錄），被告更無可能在未調閱相關資料之情況下，即得知悉系爭停車塔遭罰鍰情事。 ⑵再者，系爭房屋與停車塔分為不同建商所興建，於系爭房屋管委會成立時，停車塔尚未點交，本無針對停車塔之管委會，是當時系爭房屋無論係召開管委會或區分所有人會議，針對停車塔相關事宜均僅能責成楓隆建設股份有限公司（停車塔多數停車位所有人）處理，而非由管委會介入處理。既未由管委會介入處理，包含被告在內當時住戶亦無可能知悉系爭停車位有關變更使用執照之相關事宜。依據系爭房屋管理章程暨管理公約（本院卷第205、206頁）第一章第三條第五項約定：「本大樓全體住戶同意，日後有關停車塔車位（含汽車停車位、機車停車位）之使用，由停車位所有權人另組一停車塔自治管理委員會，不受本大樓住戶管委會拘束…。」足資證明。 5、自證人證述觀之，對被告為不實之證述，均建立在原告訴訟代理人錯誤之問題所為證述，顯見證人應事前與原告即已充分溝通，證人證述顯有偏頗，其證述復與客觀事實不符，不足採信： ⑴按證人證述被告自稱為主任委員，以及被告與建商認識，常一起吃飯聊天一事均非事實，證人回答被告為主任委員一事，係回應原告所詢問「你知不知道賣方出售本件房地是否擔任本棟之主委？」；與建商一起吃飯聊天部分則係回答原告所詢問「就你所知如被告擔任主委車位有被罰鍰，被告是否會知情？」，上開設問均已預設一前提，即「被告翁麗君係主委」。然此前提除與客觀卷證不符外，證人既證述曾詢問總幹事及管理員，並證述會詢問管委會，豈有可能就翁麗君本非主任委員一事有所不知！ ⑵又原告詢問「本件交易你有無問過賣方出售之車位有無瑕疵？」時，證人回答「車位部分沒有說，只有說現在改了直進直出，並沒有說有瑕疵。」然證人證述僅係針對「被告未告知有無瑕疵」，針對原告所詢問「證人有無詢問被告系爭車位有無瑕疵」，證人並未回覆，則證人是否詢問過被告「系爭車位有無瑕疵」一事顯然避而不答。證人僅係配合原告詢問而為被告不利之答覆，不證自明！就此被告亦聲請傳喚當時在場之證人簡宏安證之。（七）綜上，系爭停車位於兩造簽訂買賣契約並移轉時，被告即已就現況移轉並告知出入口變更設計，已依債之本旨為給付，且無故意不告知瑕疵之情事；另系爭停車位係以共有方式登記，無論係屬法定停車位抑或獎勵停車位，均不得獨立移轉與非系爭房屋區分所有權人以外之人，是原告主張解除系爭停車位買賣契約並將系爭停車位移轉與非區分所有權人之被告，其主張實無理由。並聲明：1、原告之訴駁回。2、願供擔保請免宣告假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）兩造民國（以下同）100年10月21日簽訂系爭不動產（臺北市○○區○○段○○段000號地號土地，及其上同段3701建號（建物）及系爭停車塔（同段3705建號車塔）內編號50號汽車停車位（下稱系爭停車位）之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（以下同）1,060萬元（原證一，見本院卷第9頁至第20頁），原告並以前開不動產買賣價金之一成，即10萬6千元給付予福斯地產股份有限公司作為居間報酬。（二）原告向被告買受系爭停車位所屬之停車塔有擅自變更外牆出入口使用，且起造人未經申請使用執照，自行於停車塔後側設置出入口之情，而業已違反建築法第73條第2項、第91條第1項及第94條之規定，遭臺北市政府都市發展局裁罰四次（99年8月11日裁罰6萬元、101年2月9日裁罰12 萬元、102年4月10日裁罰6萬元、102年8月2日裁罰6萬元），罰鍰金額共計30萬元（參臺北市建築管理工程處103 年5月28日北市都建使字第00000000000號函）。（三）原告於102年8月7日委託律師寄發律師函向被告表示解除系爭停車位之買賣契約（原證四，本院卷第24、25頁）。（四）臺北市大安地政事務所以103年5月26日北市大地登字第00000000000號函回覆系爭停車塔（即臺北市○○區○○段 ○○段0000號建號）係區分所有建物，非屬區分所有建物之共有部分，無土地登記規則第94條規定之適用，故可移轉予系爭3701建號以外之人。四、得心證之理由及本案爭點原告主張其向被告購買系爭停車位所屬之停車塔有擅自變更外牆出入口使用，且起造人未經申請使用執照，自行於停車塔後側設置出入口已違反建築法第73條第2項、第91條第1項及第94條之規定，遭臺北市政府都市發展局裁罰，系爭停車位不具契約所約定之品質及效用，瑕疵係屬重大，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條、第259條及第260 條主張解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金及所支出仲介費用等語，為被告所否認，則本案爭點厥為：（1）原告向被告買受之系爭停車位是否具有瑕疵？（2）原告是否得向被告主張物之瑕疵擔保責任而請求解除系爭停車位之買賣契約？原告向被告主張物之瑕疵擔保責任是否已逾民法第365條之除斥期間？（一）原告向被告買受之系爭停車位是否具有瑕疵？原告是否得向被告主張物之瑕疵擔保責任而請求解除系爭停車位之買賣契約？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項著有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查原告向被告買受系爭停車位所屬之停車塔有因停車塔後側並未核准設置開口，起造人未經申請，擅自於該處增設開口之情事，違反建築法第73條第2項、第91條第1項及第94條之規定，遭臺北市政府都市發展局裁罰四次（99年8月11 日裁罰6萬元、101年2月9日裁罰12萬元、102年4月10日裁罰6萬元、102年8月2日裁罰6萬元），罰鍰金額共計30萬元等情，有臺北市建築管理工程處103年5月28日北市都建使字第00000000000號函附卷可稽（本院卷第120至137頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。則系爭停車塔有擅自變更外牆出入口使用，已遭主管機關連續裁罰，且依建築法規定將來可能被勒令停止使用或強制拆除之危險，足見與系爭停車位是否能正常使用攸關，而不具備物之應有之價值、效用及品質，應認物有瑕疵，且瑕疵重大。 2、證人即本件仲介陳建中於本院證稱：「（原告訴訟代理人：當時在簽約之前被告翁麗君出賣停車位之前有無說過何話？）在簽約之前被告翁麗君向原告說車道以前是直直開進來旋轉180出去，之後變更為直進直出。（原告訴訟代理人：賣方被告翁麗君有無說過為何做此變更？）沒有。（原告訴訟代理人：有無跟買方說過變更有被罰鍰？）沒有，在調解時才知悉，於買賣過了約一、二年才調解的。（原告訴訟代理人：在簽約之前被告關於本件房地有無交付何資料？）簽約當時沒有，但之後有當時買賣車位之合約書之資料。（原告訴訟代理人：簽約之前買賣雙方有無請你去調閱何資料？）原告被告並沒有要求我調何資料，我自己有去調使用執照。（原告訴訟代理人：你有無將使用執照附給買賣雙方？）有，但是看不出來有變更過。（原告訴訟代理人：依照一般買賣使用執照是否為必要提供之資料？）我們都會提供。（原告訴訟代理人：依照一般建物有瑕疵是賣方要告知還是買方要調查？）是賣方要告知，我們也會去問管委會。（原告訴訟代理人：本件交易你有無問過賣方出售之車位有無瑕疵？）車位部分沒有說，只有說現在改了直進直出，並沒有說有瑕疵。（被告訴訟代理人：剛才說被告翁麗君在簽約時有跟買方說車道原本以前是直直開進來旋轉180度出去，之後變更為直進直出，是否是該為信義路4段305巷出入？）車位原本是從２６５巷進來２６５巷出去，後來改為２６５巷進來３０５巷出去，當時被告並沒有講這麼清楚，只有講被告翁麗君向原告說車道以前是直直開進來旋轉１８０度出去，之後變更為直進直出。（被告訴訟代理人：你的意思是當時被告確實有告知車道變更之事情？）只有說變更如剛才所述，但沒有說變更使用執照。（被告訴訟代理人：你剛才有說你有調使用執照，並附給使用執照也有詢問總幹事與管理員，以這些資料你有無看出大樓因為變更使用執照而被罰鍰之事情？）看不出來。（被告訴訟代理人：你的意思就算得到了這些資料，一般人也沒有辦法得知大樓因為變更使用執照而被罰鍰？）是。（被告訴訟代理人：剛才從你回答內容中只有在事隔很久之調解程序才說到大樓因變更執照而被罰鍰之事情？）是。（原告訴訟代理人：以你擔任仲介之身分，賣方提供那樣之資訊，是否就可以得知車位有瑕疵？）沒有辦法，光聽被告字面上之意思只是因為車位機械之問題才變更，而不是變更使用執照。（原告訴訟代理人被告這樣講有無辦法確認被告有去變更使用執照？）沒有辦法。」等語（本院卷第187至189頁），足見被告於簽約時僅告知原告出入口有變更（即車道以前是直直開進來旋轉180度出去，之後變更為直進直出。），並無法得知有違反使用執照擅自變更出入口，且被告並未告知系爭停車塔有因停車塔後側並未核准設置開口，起造人未經申請，擅自於該處增設開口，違反建築法規遭主管機關連續開裁罰之瑕疵等情。又按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決參照），是辜不論是否如被告所辯，被告不知系爭停車塔遭主管機關裁罰等語，因瑕疵擔保責任係法定責任，被告自應負瑕疵擔保責任。（二）原告是否得向被告主張物之瑕疵擔保責任而請求解除系爭停車位之買賣契約？原告向被告主張物之瑕疵擔保責任是否已逾民法第365條之除斥期間？ 1、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2、3項分別定有明文。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。是以，依通常程序檢查所得發見之瑕疵，倘買受人怠於檢查或通知者，始視為承認其所受領之物，如不能依通常程序檢查即知之瑕疵，則應於日後發見時依同條第1項規定通知出賣人。而上開民法第356條第3項所定之日後發見未能即知之瑕疵並無明定其期限，則當於民法第365條第1項規定之自物之交付時起5年內均得行使之(臺灣高等法院102年度上易字第 438號參照)。查系爭停車位所屬之停車塔有擅自變更外牆出入口使用，且起造人未經申請使用執照，自行於停車塔後側設置出入口，違反建築法第73條第2項、第91條第1項及第94條規定一情，因系爭停車位所存之上開瑕疵類型非屬外觀或功能上之瑕疵，並非一般人一望即知；且參以被告陳稱，其購買系爭停車塔至出售予原告期間均不知有上開違反建築法規情事，足見上開瑕疵並非依通常程序檢查即能發見，應屬於前開民法第356條第3項所定之不能即知之瑕疵範圍。 2、原告主張其於102年4月間經由其他車位所有權人之告知獲悉上情，即102年6月間通知被告，於102年8月7日委託律師發函通知及主張解除系爭停車位之買賣契約，於同年9 月14日提起本件訴訟等情，有被告所提兩造間對話錄音光碟及譯文（本院卷第74至77頁），及原告所提上開律師函附卷可稽（本院卷第24、25頁）。是原告依民法第356條規定，通知被告後6個月內對被告主張解除契約，於法並無不合，是原告向被告主張物之瑕疵擔保責任並無逾民法第365條之除斥期間。是被告抗辯：原告未依通常程序檢查並通知，不得解除契約云云，洵無可採。 3、又系爭停車位得與系爭房屋及其坐落基地分別移轉或出售，故原告得僅對系爭停車位部分主張解除契約： ⑴按「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」，土地登記規則第81條定有明文、又「『．．．(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。』」亦經內政部80年9月18日台內營字第0000000號、臺北市政府北市地一字00000000000號函釋解釋在案(本院卷第89、90頁)。 ⑵查系爭停車位係具有獨立建號之建物(建號：台北市○○ 區○○段○○段0000○號)，且戶政機關業已將系爭停車位所屬之建物單獨編列門牌：台北市○○區○○路000巷 00○0號2樓之3，有建物登記第二類謄本附卷可稽（本院卷第61至64頁)，足見系爭停車位具有獨立之產權而得由所有權人獨立處分。且本院發函臺北市大安地政事務所，函詢原告出售其所有系爭3701建號區分所有建物之專有部分及其坐落基地之權利予第三人時，是否須併同移轉其所有系爭3705建號內之停車位？大安地政事務所函覆：按區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記，為土地登記規則第94條之規定，經查本所地籍資料，旨揭建號建物係區分所有建物，非屬區分所有建物之共有部分，無上開規定之適用，故可移轉予3701建號以外之人，有臺北市大安地政事務所103年5月26日北市大地登字第00000000000號函附卷可稽（本院卷第119頁），足見系爭停車位得獨立於系爭土地及房屋之外而單獨成為處分之客體，故原告主張其僅對系爭停車位部分解除契約等語，為有理由。4、原告本件得請求返還之價金數額： ⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。又民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。查原告就系爭停車位及房地已給付被告1,060萬元，已如前述，原告主張依系爭買賣契約內之不動產說明書記載系爭房地與系爭停車位原出售價格為1,150萬元，其中系爭停車位價格為200萬元，兩造磋商後，系爭房地及系爭停車位以總價1060萬元成交，故依實際交易價格與原始出價比例計算，請求被告返還買賣價金1,843,478元（計算式：200萬/1150萬×1060萬，及賠償原告因購買系爭停車位而支出之仲介費18,434元（計算式：仲介費為買賣價金1,843,478元之1％)，共1,861,912元（計算式：1,843,478元＋18,434元＝1,861,912元，有系爭買賣契約書附卷可稽，並為被告所不爭執。是原告請求被告給付1,861,912元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即102年9月26日）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由。五、綜上，原告依民法第359條、第259條及第260條規定請求被告給付1,861,912元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即102年9月26日）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 10 月 23 日民事第二庭法官王育珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 10 月 23 日書記官林淑卿附表一 ┌─────┬─────────────┬──────────┐ │時間 │內容（別：原告、翁：被告、│備註 │ │ │建中：仲介業者、簡：被告夫│ │ │ │） │ │ ├─────┼─────────────┼──────────┤ │（2:28） │簡：那本我解釋給你聽那本是│ │ │ │94年的第一手的車位跟建商的│ │ │ │合約書。 │ │ ├─────┼─────────────┼──────────┤ │（13:02） │翁：我有提供是你沒有給。你│ │ │ │提出的時候我當天下午就拿去│ │ │ │給你了，你也知道我就住在你│ │ │ │對面。建中：對阿，但那是成│ │ │ │交以後。建中：說實話其實你│ │ │ │們也可以不用提供。簡：對阿│ │ │ │我們也可以不用提供。建中：│ │ │ │我必須站在一個中間講說他們│ │ │ │也可不用提供。因為那份合約│ │ │ │早在很久以前的交易，跟現在│ │ │ │是不一樣的，講實話就是這樣│ │ │ │。 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─────┼─────────────┼──────────┤ │(14:42) │別：那當初要告知阿簡：有！│ │ │ │有！有！翁：有！有！有！ │ │ │ │簡：我們沒有告知嗎？ │ │ │ │翁：我還指著鐵門出口本來這│ │ │ │樣現在再做變更別：但我們私│ │ │ │下就會認為這已經變更過了別│ │ │ │：講老實話，或許你有講，建│ │ │ │中也說你有講，但是事實上看│ │ │ │到是這樣，我們就會認為是這│ │ │ │樣的阿建中：既定印象翁：那│ │ │ │你們也不能因為這樣就把責任│ │ │ │推給我阿 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─────┴─────────────┴──────────┘

臺灣臺北地方法院102年度訴字第5194號

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