臺灣臺北地方法院102年度訴字第551號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第551號

原告

連鴻圖

訴訟代理人

洪宇均律師

複代理人

蘇婉禎

被告

通德建設事業股份有限公司

法定代理人

張金蘭

訴訟代理人

毛國樑律師

訴訟代理人

伍參賢

複代理人

陳佳雯律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國102年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地所有權狀及其上同小段2180、2239、2166建號建物所有權狀交付原告，並將上開房屋交付原告。㈡被告應自民國100年9月1日起至交付上開房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）2295元。㈢被告應按月給付原告5萬7000元。㈣被告應給付原告土地合建保證金84萬9588元」，嗣於本院審理中變更為：「被告應給付原告88萬5008元，及自100年9月1日起至101年10月17日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷第35頁），復於102年4月18日具狀變更為：「被告應給付原告92萬3959元」（見本院卷83頁），核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合，自應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於81年10月22日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，由被告出資於地上興建房屋，復於94年間簽訂補充合約書（下稱系爭補充合約），約定交屋日為領到使用執照後2個月內，並約定被告應將合建大樓中門牌號碼臺北市○○街0段000號6樓之3及○○街0段000 號4樓之1房屋（以下合稱系爭2間房屋），暨合建大樓地下1樓第27號、地下2樓第29號停車位（以下合稱系爭2車位）辦理所有權移轉登記予原告，並交付予原告使用收益，而被告於100年7月1日領到使用執照，依約應於100年9月1日交屋，惟因被告無法備妥權狀，延遲交屋，建物及土地權狀已分別於101年6月28日、101年7月31日完成登記，被告於101年7月26日通知原告交屋並要求「⒈預收3個月管理費；⒉另收3個月管理費為公共基金；⒊全部住戶交屋才能領權狀；⒋繳費後才辦理交屋，否則拒絕交屋」，然依公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金之來源為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，是被告要求繳費並無區分所有權人會議授權，且要求原告繳費後才辦理交屋、交屋不交權狀等行為已侵犯原告之管理權，被告一再藉故推託拒不交屋，直至101年10月17日始行交屋，致原告於該遲延期間內對系爭房屋及車位無法使用收益，因而受有損害如下：

（一）原告於100年9月2日起至101年10月17日止就系爭2間房屋損失可預期房屋租金收益67萬9833元：兩造合建之大樓興建完畢後，被告亦分得該大樓數間房屋，並對外出租賺取利益，依被告出租之房屋金額，其租金係以每月1 坪825元計算，而原告分得系爭2間房屋面積共計60.89坪，依被告之收益方式計算，原告房屋每月租金為5萬234元【計算式：60.89坪X825元=5萬234元】，從而，自100年9月1日起至101年10月17日止，原告就系爭2間房屋損失可預期之租金收入共67萬9833元【計算式：5 萬234元X13月+5萬234元X（16/30）=67萬9833元】。

（二）原告於100年9月2日起至101年10月17日止就系爭2車位損失可預期租金19萬4880元:依兩造合建大樓鄰近之臺北市政府臺北大橋橋下停車場收費標準，單一車位出租之價格為每月7200元，則原告所分得系爭2車位每月可預期之租金收益為1萬4400元（計算式：7200元X2=1萬4400元），自100年9月2日起至101年10月17日止，原告就系爭2車位損失可預期之租金收入共19萬4880元【計算式：1萬4400元X13月+1萬4400元X（16/30天）= 19萬4880元】。

（三）被告自100年9月2日起至101年10月17日止未交付系爭房屋及車位之遲延利息為4萬9246元：依系爭補充合約之約定，被告最遲應於100年9月1日交屋，詎被告於101年10月17始完成交屋，致原告使用系爭房屋及車位之權利，被告應負遲延損害共計87萬4713元（計算式：67萬9833元+19萬4880元=87萬4713元），按法定遲延利息週年利率5％計算，共4萬9246元【計算式：87萬4713元X5％÷365X411（遲延天數）=4萬9246元】。

（四）綜上，被告應賠償原告可預期收益共計92萬3959元（計算式：68萬1508元+20萬3500元+4萬9246元=92萬3959元），為此，爰依民法第231條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告92萬3959元。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）遲延交屋乃不可歸責予被告:

⒈就原告分得之系爭2間房屋，被告係以承攬人地位為其建造房屋，是關於系爭2間房屋之法律關係，於系爭合建契約未約定之部分，應適用民法承攬之相關規定。

⒉系爭2間房屋於100年7月1日興建完畢後，被告旋即於100年7月6日函請尚未辦理土地合併登記（將42筆合建土地合併登記為2筆）之地主速至被告公司辦理，然仍有沈介圭等4位地主拖延拒不配合辦理土地合併登記之用印（渠等遲至100年8月5日方用印完畢），且原告亦遲至100年11月24日方將用印完畢之塗銷信託（蓋系爭合建案之土地與建物分別信託登記予銀行及建經公司，故需辦理塗銷信託登記方能將原告分得之合建房地由銀行名下移轉登記至原告名下）登記文件送交被告公司，另合建地主沈介圭等人更拖延至100年12月22日方配合辦理塗銷信託登記之用印，嗣又有地主過世需俟其全部繼承人辦畢繼承手續後方能辦理過戶登記，故系爭房地之所有權無法於100年9月1日前登記完畢並辦理交屋予原告，顯不可歸責於被告，依民法第502條第1項規定:「因可歸責於承攬人之事由，致工作逾約定期限始完成，或未定期限而逾相當時期始完成者，定作人得請求減少報酬或請求賠償因遲延而生之損害」，因系爭房地無法於100年9月1日前登記完畢並辦理交屋予原告乃不可歸責於被告，原告自不得請求被告負遲延損損害賠償責任。

⒊內政部編定公布之「預售屋買賣契約書範本」第15條第2項明文規定:「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀（略）交付買方」，另國內著名建商昇陽建設企業股份有限公司在其公司網站上所公布之「交屋須知」亦記載：「一般而言，賣方（或建商）通知買方『交屋』，表示了以下的意義：⒈該房地的產權已移轉登記於買方名下，可交付買方相關產權文件及房地。買方在辦理交屋時，應向賣方索取下列文件或資料：⒈土地建物權狀（後略）」，顯見原告主張建商於辦理交屋時應一併交付土地及建物所有權狀，此一建商之附隨義務或交屋慣例確實存在，除非住戶與建商以合意排除此附隨義務（如:先辦理無權狀之交屋，俟所有權登記完畢，建商取得權狀後再另行交付權狀予住戶），否則建商若未檢附權狀，根本無法與住戶辦理交屋，故原告主張辦理交屋與土地是否已辦理合併、是否已辦理所有權移轉登記無關云云，並不實在；至於原告主張內政部編定公布之「預售屋買賣契約書範本」並非系爭合建契約簽立時之81年所公布，不能用以拘束原告云云，然兩造既然係約定於合建大樓取得使用執照後2個月內辦理交屋，則交屋之義務與附隨義務為何，自應以交屋時之法令為依據，而系爭房屋辦理交屋時內政部早已編定公布「預售屋買賣契約書範本」，且衡諸交屋之目的係為使住戶可以開始以所有權人之地位合法使用其所購買之房地，而交付權狀乃確認住戶為該戶房地所有權人之最重要之證明，乃住戶開始行使所有權人權利之惟一表彰，此乃交付權狀為交屋之附隨義務之理由，內政部於範本內加以明定僅是明確化建商有此一附隨義務，並非範本未制訂時建商即無此一附隨義務，是而縱使兩造於81年簽立系爭合建契約時內政部尚未制訂公布範本，然被告仍有於交屋時一併交付權狀之附隨義務。

⒋原告於起訴時主張因被告無法備妥權狀，延遲交屋等語，顯見原告亦認交付權狀乃交屋必備之要件，詎於被告抗辯無法於100年9月1日前交屋確實係因部分地主遲延辦理土地合併登記、塗銷信託登記、繼承登記等，故無法於100年9月1日前辦妥所有權登記進而無法交屋（含交付權狀）乃不可歸責於被告後，原告竟改稱交屋與辦理所有權登記無涉云云，原告之主張已前後矛盾！又縱認交付權狀（即辦畢所有權登記）並非交屋必備之要件（此為假設前提），然被告最遲於100年9月26日亦已通知原告交屋，嗣原告於100年11月24日先將合建保證金返還被告，惟原告因無法拿到權狀而不願先辦理交屋，故系爭2間房屋遲至101年10月17日方辦理交屋仍屬不可歸則予被告，遲延交屋之原因乃原告遲延受領所致。

⒌被告並非因原告不願繳納非定明於合建契約中之費用方遲延交屋予原告，就此事實，原告應負舉證責任；實則被告於100年9月26日曾通知包含原告在內之社區住戶可先辦理無權狀之交屋，故系爭合建大樓有35戶於100年底、另有18戶陸續於101年2月至6月間辦理無權狀之交屋，原告雖亦於100年11月24日先將合建保證金返還被告，然因被告無法一併交付權狀之故，原告方拒絕與被告辦理交屋，此見原告於起訴時亦主張:「因被告無法備妥權狀，延遲交屋」自明，況原告最後並未交付管理費予被告，被告仍然與原告辦理交屋，顯見被告並未以管理費繳納與否做為交屋與否之條件；至於被告於10 0年9月26日寄發予全體住戶之通知，雖提及找補乙事，然此乃因兩造約定找補款應在申請使用執照7天內付清點之記載，故在交屋前，原告本有與被告結清找補款之義務，且原告既於102年7月19日言詞辯論期日自認：「找補後被告才要跟原告完成交屋」，顯見被告於100年9月26日寄發予全體住戶之通知，確實係為辦理無權狀交屋，僅是要求住戶要先結清找補款爾，並未附加其他交屋之條件。

⒍再退步言之，兩造所簽訂之系爭合建契約乃屬買賣與承攬混合之契約，若認被告應負遲延交屋之責，依民法第504條規定:「工作遲延後，定作人受領工作時不為保留者，承攬人對於遲延之結果，不負責任」，原告於受領系爭房地時，對於被告遲延交付系爭房地並未為任何保留權利之意思表示，此由被證1交屋文件點交表及簽收單之內容未見被告保留權利之意思表示即明，故依上開規定，被告對原告亦無庸負遲延損害賠償責任。

⒎原告依系爭補充合約第9條之約定，主張其得按每日總工程款千分之1計算遲延損害賠償金云云，亦無理由，蓋系爭補充合約第9條約定:「本約簽訂後3個月內甲方（即原告）若無故未能全部辦妥繼承登記時則視同甲方個人違約（略）違約條款按每日總工程款千分之1計算」，足見上開約定乃用以規範原告之違約條款，該約定並不適用於被告，原告引用該約定請求被告給付違約金顯不相合。

（二）原告並未提出已將系爭房屋及車位出租之證據，不得主張受有「所失利益」之遲延損害：

⒈原告並未舉證證明其依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可客觀、確定地就系爭房屋及車位每月收受5萬7000元之租金，故其以每月5萬7000元計算延遲交屋期間之可預期收入，顯乏依據。

⒉原告迄無法提出其於100年9月2日至101年10月17日此段期間，已將系爭房屋2戶及車位2個出租他人之證據，則原告充其量僅係「期待利益」落空，尚難認受有民法第216條規定「所失利益」之損害，更遑論永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）已函覆鈞院稱原告並未委託該公司出租系爭房屋及車位，原證4出租廣告上所載之聯絡人電話縱與原證5仲介名片所載詹姓仲介之電話相符，充其量僅能證明原告曾以該詹姓仲介之名義刊登出租廣告，尚不能證明原告於100年9月2日至101年10月17日此段期間已將系爭房屋及車位出租他人。

⒊況原告分得之系爭2間房屋及2車位中，至少有1屋1車位係原告自用，然原告於計算租金損害時卻未扣除該自用之房屋及車位，益見原告之請求顯無理由。

⒋民事訴訟法第222條第2項固規定:「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」，然本件原告之所以不得向被告請求遲延損害賠償係因上開理由所致，而非「不能證明其數額或證明顯有重大困難」，故本件根本無上開規定之適用餘地等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

（一）兩造於81年10月22日簽訂系爭合建契約，約定由原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，由被告出資於地上興建大樓，復於94年間簽訂系爭補充合約，約定交屋日為領到使用執照後2個月內。

（二）兩造合建之大樓業於100年7月1日取得使用執照，依系爭補充合約第7條之約定，被告應於100年9月1日前交屋予原告，但被告於101年10月17日始將系爭2間房屋及2車位暨權狀等相關文書交予原告。

（三）被告於100年9月26日曾通知原告可先辦理無權狀之交屋，嗣原告於100年11月24日將合建保證金返還被告。

（四）被告係於101年6月28日將2間房屋及2車位之所有權移轉登記予原告，坐落之土地部分則於101年7月31日完成所有權移轉登記。

四、本件之爭點為：被告遲延交付系爭2間房屋及2車位是否係因不可歸責之事由所致？原告請求被告賠償遲延損害共92萬3959元，有無理由？

五、得心證之理由：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例要旨參照）。準此，債務人應負債務不履行之責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人只須證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯債務不履行為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責。本件原告已證明兩造有系爭合建契約之關係存在，且被告有未於約定期限內交屋之債務不履行事實，被告抗辯其逾期交屋係因不可歸責之事由所致乙節，既為原告所否認，自應由被告負舉證責任。

（二）經查，系爭合建契約開宗明義記載「....茲經雙方同意由甲方（即原告與訴外人連鄭招治、連鴻銘、連鴻國、連鴻利）提供土地，由乙方（即被告）出資於地上興建房屋，茲約定合作條件如後以資共同遵守」等語，依第1條約定：「甲方提供所有土地坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號等筆土地面積合計約有107平方公尺折合32.36坪（實際面積以地政機關土地登記簿並經複丈為準，全部或持分產權全部），由甲方負責提供做為本約合建基地之使用」、第2條約定：「建築工程所需工料費及請領建造執照、使用執照、工程管理費等一概由乙方負擔」、第3條約定：「房屋土地產權分配比例，....：㈠房屋部分（含陽台、平台、花台、受電室、水箱、機械室樓梯間或瞭望臺及公共分擔面積）：雙方同意以原地就近分配為原則，甲方取得依甲方所提供上列土地坪數所允建容積率的百分之65（自1樓至11樓），為立體分配，其餘百分之35（自1樓至11樓）由乙方取得。....㈡地下層部分：....雙方同意以甲方所提供土地佔全部基地面積比例中，甲方分得其地下兩層所有開發部分之百分之50以原地就近分配為原則，其餘地下兩層百分之50部分由乙方取得。....㈢土地部分：甲乙雙方按分取房屋坪數比例分取之，依持分或一般土地法規登記之」以觀（見士林地院101年度訴字第1047 號卷第10至14頁），係由原告與訴外人連鄭招治、連鴻銘、連鴻國、連鴻利共同提供土地，被告提供材料及工程費用在地上建築房屋，完工後，原告與其他地主取得約定比例之房屋，並移轉土地應有部分予被告，作為報酬，核系爭合建契約之性質應屬承攬與互易之混和契約，就標的物之權利移轉而言，適用互易而準用買賣之規定，有關工作物之完成部分，則適用承攬之規定，關於兩造互負之主給付義務，一為被告將原告分得之房屋興建完成、交付原告，一為原告將被告所分得房屋之基地所有權移轉登記予被告，二者間具有對價關係，係立於對待給付之關係。

（三）再觀系爭合建契約第4條約定：「本約土地由甲方全權交與乙方建築，但乙方應付甲方工程進行之保證金如下：㈠本約簽訂同時由乙方付給甲方每坪貳萬元整（簽本約時已經付清）。㈡甲方在建造執照取得1個月後開始騰空，當連貫5間門牌號碼之地上物全部騰空點交給乙方接管後，乙方依照已騰空地上物之坪數付給甲方每坪參萬元正。上開乙方付給甲方之保證金合計兩次總計共付每坪伍萬元正。保證金應分3次退還，甲方應於接獲乙方通知日起15日內付清給乙方收回如下：⑴壹樓頂版完成時乙方通知甲方15日內甲方退還乙方每坪壹萬元正。⑵拾樓頂版完成時乙方通知甲方15日內甲方退還乙方每坪貳萬元正。⑶領到使用執照接通水電時乙方通知甲方於15天內將保證金每坪貳萬元退還乙方，並於退還保證金同日乙方應交屋給甲方」（見士林地院101年度訴字第1047號卷第15頁），可知兩造間系爭合建契約約定由被告給付原告保證金2次，共付每坪5萬元，用以保證被告依約完成房屋之興建，並約定保證金分3期退還，被告於領到使用執照接通水電，完成房屋興建及交屋之主給付義務時，原告即應將第3期保證金退還予被告，以確保被告於履行主給付義務之同時得以將全數保證金領回，足認原告退還第3期保證金之義務與被告交屋之義務，兩者間經由特約而存有對待給付關係，於原告依約將第3期保證金退還被告前，被告未交屋，即難遽認被告應負遲延之責。

（四）原告主張：依系爭補充合約第7條之約定，交屋日為領到使用執照後2個月內，至遲應於100年9月1日前交屋，被告遲至101年10月17日始完成交屋，應負遲延責任等語，被告則以：被告於100年9月26日曾通知原告可先辦理無權狀之交屋，但原告以被告無法備妥權狀為由拒絕辦理交屋，故遲延原因乃原告遲延受領，且被告於合建大樓完工後，旋即通知地主辦理土地合併登記，但仍有4位地主遲至100 年8月5日方用印完畢，並延至100年12月22日方配合辦理塗銷信託登記之用印，原告亦遲至100年11月24日方將用印完畢之塗銷信託登記文件送交被告，嗣又有地主死亡需俟全部繼承人辦畢繼承手續方能辦理過戶登記，故被告遲延交屋係因不可歸責之事由所致等語置辯。查系爭補充合約第7條約定：「交屋日為領到使用執照後2個月內」（見士林地院101年度訴字第1047號卷第43頁），足見被告所負交屋之義務係有確定期限之給付，而兩造合建之大樓係於於100年7月1日取得使用執照，有臺北市政府都市發展局100使字第199號使用執照在卷可稽（見本院卷第172頁），依前開約定，被告固應於2個月內即100年9月1日前交屋，然被告曾於100年9月26日發函通知原告辦理交屋，內容略稱：「本公司已照合建合約完成大樓！依照83年及96 年簽訂合建合約書及補充協議內訂。貴地主應收找補款及應付保證金明細如下：....⒉應收貴地主保證金$1,618,626。....上述金額將於交屋前交清。再會與金橙建設公司安排交屋秩序」等語（見本院卷第173頁），又依系爭合建契約第4條之約定，於原告退還第3期保證金予被告之同日，被告負交屋之義務，則在原告退還保證金予被告之前，尚難令被告負遲延責任，而原告係於100年11月24日將合建保證金退還被告，此為兩造所不爭執，故被告應交屋之日期即為100年11月24日，參諸兩造合建之大樓自100年11月12日起即有其他地主陸續辦理交屋，有交屋文件點交表在卷可憑（見本院卷第184至264頁），足見被告於100年11月24日並無不能履行交屋之情事。

（五）次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第230條及第234條分別定有明文。又買受人對於出賣人有受領標的物之義務，此為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延（最高法院64年臺上字第2367號判例要旨參照）。被告抗辯：被告曾通知原告可先辦理無權狀之交屋，但原告以被告無法備妥權狀為由拒絕辦理交屋，故遲延原因乃原告遲延受領所致等語，雖為原告所否認，惟觀諸原告於100年12月23日以樹林大同郵局第355號存證信函函覆被告稱：「貴公司已於100年7月1日取得使用執照，依約貴公司應於9月1日，備妥相關之物件，將本人應擁有之資產，交付本人使用管理。現因貴公司無法提出完整之權狀，已影響到本人之使用管理，損害本人之權益」等語（見士林地院101年度訴字第1047號卷第66頁），佐以原告於起訴時自承：因被告無法備妥權狀，延遲交屋至今等語，及原告係於101年10月17日同日受領系爭房屋、車位與所有權狀之交付等情，有交屋文件點交表可稽（見本院卷第66頁），堪認原告係因被告尚未交付所有權狀而拒絕辦理交屋。依系爭補充合約第7條之約定以觀，僅約定交屋日為領到使用執照後2個月內，並未約定被告於交屋同時，應同時交付不動產所有權狀，而不動產之所有權狀，僅為權利之證明文件，並非權利之本身，被告之主給付義務為將原告分得之房屋興建完成，並交付原告，故被告履行交付房屋之義務與交付所有權狀係屬二事，並非必然同時為之，至內政部頒布之預售屋買賣契約書範本第15條第2項固規定：「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、....交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，....」（見本院卷第136頁背面），然此並未明定於兩造合意簽訂之系爭合建契約及補充合約中，僅具有參考性質，尚無拘束被告之效力，被告既已依債務本旨提出系爭2間房屋及2車位之給付，原告對此提出之給付予以拒絕，被告自免負遲延責任，是以，被告不能於原告退還保證金之同日即100年11月24日完成交屋，自屬非可歸責於被告。

（六）綜上，被告已依債務本旨提出系爭2間房屋及2車位之給付，原告不得以被告未同時備妥不動產所有權狀為由拒絕辦理交屋，原告主張其因被告遲延交屋致受有預期租金利益之遲延損害共92萬3959元乙節，縱然屬實，亦非可歸責於被告。從而，原告依民法第231條規定請求被告賠償其所受之損害共92萬3959元，洵屬無據，不應准許。

六、綜上所述，原告依民法第231條規定，請求被告賠償因遲延交屋所衍生預期租金利益之損害共92萬3959元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，茲不再一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。