臺灣臺北地方法院102年度重訴字第13號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第13號

原告

台灣大公企業股份有限公司

法定代理人

陳國堂

訴訟代理人

陳啟昌律師

訴訟代理人

黃麗蓉律師

被告

美商利惠國際有限公司台灣分公司

法定代理人

陳慶芳

訴訟代理人

史馨律師

訴訟代理人

林元祥律師

被告

永豐商業銀行股份有限公司

法定代理人

邱正雄

訴訟代理人

蔡育盛律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、本件原告業經臺北市政府於民國75年3 月28日以建一字第20538 號函撤銷登記，應行清算程序，原告並於101 年5 月28日召開股東臨時會選任陳國堂為清算人後，向管轄法院即本院呈報清算人，經本院於101 年7 月23日以101 年度司司字第261 號函准予核備在案，迄今尚未清算完結等情，有原告公司變更登記事項表、臺北市政府102 年1 月24日府產商字第00000000000 號函、原告公司101 年5 月28日股東臨時會議事錄、本院101 年7 月23日101 年度司司字第261 號函等件為證（卷一第7 至10、240 頁），並經本院職權調閱該呈報清算人案卷核閱無訛，則依公司法第26條之1 準用第24條、第25條規定，原告公司即仍具法人格，則其以陳國堂為法定代理人提起本件訴訟，自符法定代理權限之程序要件。至被告永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）固另於102 年5 月31日另案主張原告公司上開股東臨時會係屬無召集權人所召開，而訴請確認該臨時會所為選任陳國堂為清算人之決議無效，並確認原告公司與陳國堂之清算人委任關係不存在（現由本院以102 年度訴字第2554號事件繫屬中），雖據被告永豐銀行提出該另案起訴狀及本院民事庭通知書為證（卷二第100 至107 頁），然該另案訴訟現既仍繫屬中，尚未判決確定，此並經本院調閱該另案訴訟案卷核實，則在該另案尚未就此為被告永豐銀行勝訴判決確定之前，究難謂上開股東臨時會選任清算人之決議即當然無效，縱將來法院確定判決確認此等決議為無效者，於本件訴訟程序之效力，亦不生影響（最高法院60年度台上字第3343號判決、臺灣高等法院暨所屬法院61年度法律座談會民事類第18號參照），是此仍無礙於本件原告起訴符合法定代理程序要件之上開認定，本院爰認本件無因此裁定停止訴訟程序之必要，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。原告於101 年9 月間起訴時，原僅以美商利惠國際有限公司台灣分公司（下稱美商利惠公司）為被告，主張被告美商利惠公司無權占有原告所有之臺北市○○區○○段○○段000 ○號（門牌號碼為臺北市○○區○○街00號、59號）之三層樓建物（下稱系爭建物），而依民法第767 條規定訴請被告美商利惠公司遷讓返還系爭建物，並據此依民法第184 條、第179條規定，請求被告美商利惠公司給付相當於租金之損害賠償及不當得利（卷一第4 至5 頁）；俟因被告美商利惠公司於101 年10月4 日抗辯伊係向自原告承租系爭建物之永豐銀行承租系爭建物之一部，並非無權占有（卷一第25至26頁），永豐銀行並於101 年10月8 日具狀聲請參加訴訟，主張其確係自63年間起，即自原告承租系爭建物，現為不定期租賃關係，其乃於100 年1 月1 日起，將系爭建物之一部轉租予美商利惠公司等語（卷一第37至42頁）；原告乃於102 年1 月25日以民事補充理由一狀，追加永豐銀行為被告，先位主張美商利惠公司與永豐銀行無權占有系爭建物上開部分，而訴請其等就所分別占用之建物部分遷讓返還，並給付依各該占用範圍核算之相當於租金之損害賠償及不當得利，又若認原告與永豐銀行間確就系爭建物存在租賃關係，則備位依民法第442 條規定，請求將租金調整為每月新臺幣（下同）60萬元等語（卷一第241 至243 頁），係屬訴之變更追加，惟原訴與此變更追加之訴，均係以原告與永豐銀行間是否就系爭建物存在有不定期租賃契約關係、永豐銀行與美商利惠公司是否無權占有系爭建物等情為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定之說明，應予准許；嗣原告於本件受命法官於102 年7 月5 日會同兩造至系爭建物現場履勘後，依履勘之被告2 人分別使用系爭建物之範圍，再於102 年8 月5 日以民事辯論意旨狀，更正訴之聲明如下述第

貳、一項「原告主張」所示（卷二第169 頁），則屬民事訴訟法第256 條規定之補充、更正事實及法律上陳述，非為訴之變更追加，亦併敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭建物為原告所有，並未出租予被告永豐銀行，亦未交付其管理使用，詎永豐銀行卻無權占用系爭建物，並於100 年1 月1 日起，將系爭建物中之57號1 至3 樓全部以及59號2 至3 樓全部，均違法出租予被告美商利惠公司作為開設服飾店面使用迄今，而永豐銀行則繼續占用其中59號1 樓部分作為無人銀行使用；又被告永豐銀行擅將系爭建物一部出租予美商利惠公司之行為，亦顯非銀行法第3 條規定之銀行經營之業務範圍，違反該法第22條規定，其與美商利惠公司之租賃契約應為無效，益見被告美商利惠公司無由以其與永豐銀行之租賃契約作為對原告正當使用權源之抗辯；基此，原告得先位依民法第767 條規定，請求被告美商利惠公司與永豐銀行將上開分別無權占用原告所有之系爭建物部分，遷讓返還原告，並依民法第184 條、第179 條規定，以當地租金行情約每月40萬元計算，請求被告永豐銀行給付自100 年1 月1 日至本件起訴時之101 年8 月31日止計20個月期間計800 萬元（計算式：40萬×20個月＝800 萬元），及自101 年9 月1 日起至102 年1 月24日止，按月給付原告40萬元之相當租金之損害賠償及不當得利，暨自102 年1 月25日起至遷讓返還系爭建物之日止，依當地租金行情應已提升至每月60萬元，按月給付60萬元之相當於租金之損害賠償及不當得利。縱認原告與被告永豐銀行就系爭建物確實存在有不定期租賃契約關係，而認原告先位請求無理由，依被告永豐銀行所稱目前約定之建物租金僅為每月10萬元，則原告亦得備位依民法第442 條規定，請求將租金調整為每月60萬元等語。並聲明：（一）先位聲明：1.被告美商利惠公司應自系爭建物中之57號1 至3 樓以及59號2 至3 樓騰空遷出，並將該等建物返還予原告；2.被告永豐銀行應自系爭建物中之59 號1樓騰空遷出，並將該等建物返還予原告；3.被告永豐銀行應給付原告800 萬元，及自101 年9 月1 日起至102 年1 月24日止，按月給付原告40萬元，並自102 年1 月25日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告60萬元；（二）備位聲明：原告與被告永豐銀行間就系爭建物之租賃契約租金，應自102 年1 月25日起，調整為每月60萬元。

二、被告答辯：

（一）被告美商利惠公司以：系爭建物係原告於63年間即出租予被告永豐銀行，雙方成立不定期租賃關係，是永豐銀行於100 年1 月1 日至103 年12月31日期間，將系爭建物中之57 號1至3 樓、59號2 至3 樓轉租予被告美商利惠公司，自屬合法，美商利惠公司並非無權占有。而永豐銀行此等轉租行為，縱認違反銀行法第22條規定，亦僅生主管機關得依同法第129 條第1 款處以罰鍰之問題，非謂其所經營之業務概為無效，是本件被告美商利惠公司依與永豐銀行之租約而占用系爭建物上開部分，自不構成對原告之無權占有等語為辯。並聲明：1.原告先位之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）被告永豐銀行則以：

1. 緣於38年9 月間設立登記之台北區合會儲蓄股份有限公司（下稱台北合會儲蓄公司），於66年間改制為台北區中小企業銀行股份有限公司（下稱台北中小企銀），俟87年間又改制為台北國際商業銀行股份有限公司（下稱台北國際商銀），復於95年間與建華商業銀行股份有限公司（下稱建華商銀）合併，由台北國際商銀為消滅銀行，建華商銀為存續銀行並更名為永豐銀行，是台北國際商銀（及其前身台北合會儲蓄公司、台北中小企銀）之一切權利義務，即由被告永豐銀行所承受。

2. 系爭建物原係由原告在53年間設定典權予台北合會儲蓄公司，俟於63年間，雙方合意拋棄典權，而改成立租賃契約關係，每月租金約為10萬元以下，台北合會儲蓄公司並提供押租金700 萬元予原告，以押租金之利息視為租金之一部，原告復以系爭建物設定700 萬元最高限額抵押權予台北合會儲蓄公司，以資作為日後返還押租金之擔保。此後，台北合會儲蓄公司及其後改制之台北中小企銀、台北國際商銀暨被告永豐銀行，即基此租賃關係，始終相續為系爭建物之使用收益迄今，期間原告亦未曾表示反對繼續租賃之意，是原告與被告永豐銀行間就系爭建物應有不定期租賃關係存在。被告永豐銀行將系爭建物一部即57號1 至3 樓、59號2 至3 樓轉租予被告美商利惠公司，自為適法，而被告永豐銀行此等轉租行為，僅為短暫理財行為，非屬公司經營業務之概念範圍，自無違法可言，且縱仍認違反銀行法第22條規定，亦僅生主管機關得依同法第129 條第1 款處以罰鍰之問題，被告間之轉租契約並不因而無效，故被告2 人並非無權占用系爭建物，原告先位請求無理由。參酌原告所提系爭建物之估價報告書，亦僅估定系爭建物每月租金約為46萬元，是原告備位請求將每月租金調漲為60萬元，顯然過高等語為辯。並聲明：（1 ）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（2 ）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查於38年9 月間設立登記之台北合會儲蓄公司，66年間改制為台北中小企銀，俟87年間又改制為台北國際商銀，復於95年間與建華商銀合併，由台北國際商銀為消滅銀行，建華商銀為存續銀行並更名為永豐銀行，是台北國際商銀（及其前身台北合會儲蓄公司、台北中小企銀）之一切權利義務，即由被告永豐銀行所承受，系爭建物為原告所有，其中57 號1至3 樓全部以及59號2 至3 樓全部，由被告永豐銀行自100年1 月1 日起出租予被告美商利惠公司作為開設服飾店面使用迄今，租期至103 年12月31日為止，永豐銀行則自100 年1 月1 日起繼續占用其餘59號1 樓作為無人銀行使用迄今等情，為兩造所不爭執，並有財政部66年9 月8 日（66）台財銀字第19247 號函、87年5 月12日台財融字第00000000號函、台北國際商銀87年2 月10日公司變更登記事項卡及基本資料查詢表、行政院金融監督管理委員會（下稱金管會）95年9 月8 日金管錢（六）字第00000000000 號函、被告永豐銀行95年11月13日公司變更登記表、系爭建物登記謄本、被告永豐銀行與美商利惠公司不動產租賃契約書等件在卷可稽（卷一第11至12、27至30、46至57頁），復經本院受命法官會同兩造至系爭建物現場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄及現場照片足佐（卷二第114 至114-6頁），自堪信為真正。

四、至原告先位主張被告美商利惠公司、永豐銀行分別占用系爭建物上開部分係屬無權占用，其得依民法第767 條規定請求分別遷讓返還、並依民法第184 、179 條規定請求給付相當於租金之損害賠償及不當得利，若認原告與被告永豐銀行就系爭建物存在不定期租賃關係，原告則得備位依民法第442條規定，請求調整每月租金為60萬元等語，則為被告所否認，並分別以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）被告永豐銀行、美商利惠公司分別占用系爭建物上開部分，是否對原告構成無權占用？若是，原告得否先位依民法第767 條規定請求遷讓返還、並依民法第179 、184 條規定請求給付損害賠償及不當得利？（二）若原告與被告永豐銀行就系爭建物成立不定期租賃關係，則原告得否備位依民法第442 條規定請求調整每月租金？又應調整為多少？茲分述如下：

（一）被告永豐銀行、美商利惠公司分別占用系爭建物上開部分，是否對原告構成無權占用？若是，原告得否先位依民法第767 條規定請求遷讓返還、並依民法第179 、184 條規定請求給付損害賠償及不當得利？經查，被告永豐銀行就所辯稱系爭建物原係由原告在53年間設定典權予永豐銀行前身即台北合會儲蓄公司，俟於63年間，雙方合意拋棄典權，而改成立租賃契約關係，每月租金約為10萬元以下，台北合會儲蓄公司並提供押租金700 萬元予原告，以押租金之利息視為租金之一部，原告復以系爭建物設定700 萬元最高限額抵押權予台北合會儲蓄公司，以資作為日後返還押租金之擔保等情，業據提出系爭建物舊式建物登記簿之異動索引資料、由原告公司於63年11月25日出具之保證書及於70年6 月18日發函暨函附之切結書等件影本附卷為證（卷一第65至68、201 至203 頁），其亦提出該原告公司保證書、70年6 月18日函文及切結書原本到庭，經本院受命法官核閱與卷附影本無訛（見卷一第194 頁背面準備程序筆錄），該保證書、函文及切結書所加蓋之原告公司印鑑，並與原告公司於55年7 月2日為最後一次變更登記時之公司變更登記表及登記校正事項卡上之公司印鑑章相符，該保證書、函文及切結書所載之原告公司董事長「陳逢源」，亦確實為原告公司於55年7 月2 日最後一次變更登記時之董事長無訛，此有臺北市政府102 年1 月24日府產商字第00000000000 號函、101年11月7 日府產業商字第00000000000 號函及所附該最後一次公司登記校正事項卡、102 年2 月7 日府產業商字第00000000000 號函及所附該最後一次公司變更登記表各1份附卷可憑（卷一第240 、246 至247 頁、卷二第8至9頁），原告就上開證物之形式上真正亦不爭執（卷一第250頁），堪認上開保證書、函文及切結書確係原告分別出具予被告永豐銀行前身台北合會儲蓄公司及台北中小企銀之文件無誤。而原告於該63年間書立之保證書係載以：「茲收到貴我間所訂立臺北市○○街00○00號1 至3 樓全棟（即系爭建物），房屋租賃契約書中所訂立之押租金700 萬元無誤，該房屋之租賃契約期滿後或契約解除時依照租賃契約條件本公司收回該房屋完整時應將押租金退還與貴公司斷無異議。」等語，並署名「出租人台灣大公企業股份有限公司（即原告）、董事長陳逢源」明確（見卷一第68頁），俟於該70年間函文則載有：「台灣大公企業股份有限公司函，受文者：台北中小企銀，主旨：本公司所有台北市○○街00○00號建物（即系爭建物）提供貴行抵押權設定為辦理延長存續期間乙案，目前無法取得負責人資格證明，俟將來取得時即予寄送補辦，覆請查照。說明：... 前項設定之不動產本公司絕不將所有權轉讓與他人或再提供給與第三者設定抵押權，如因違背經訴訟時，本公司願放棄抗辯權，任由貴行拍賣抵押物，併負完全責任。」等語，且同署名為「出租人台灣大公企業股份有限公司、董事長陳逢源」（見卷一第201 至202 頁），函文所附之切結書亦再次表明：「絕不將系爭建物所有權轉讓與他人或再提供給與第三者設定抵押權，及若違背經訴訟時，願放棄抗辯權，任由台北中小企銀拍賣抵押物，併負完全責任」等情（見卷一第203 頁）。由上開證據資料，堪認原告至遲於63年間，確有與被告永豐銀行前身即台北合會儲蓄公司，就系爭建物簽立有原訂有租賃期限之租賃契約，且於台北合會儲蓄公司改制為台北中小企銀後，原告仍續將系爭建物出租予台北中小企銀使用，而於嗣後迭經改制期間，亦均由台北國際商銀、被告永豐銀行在原告未為反對之意思表示下，繼續占用管理迄今，則被告永豐銀行抗辯依民法第451 條規定，其與原告間已就系爭建物成立不定期租賃契約關係，應為有據。基此，被告永豐銀行基於承租人地位，占有使用系爭建物，並於100 年1 月1 日起，依民法第443 條第1 項後段規定，將該建物一部即57號1 至3 樓全部以及59號2 至3 樓全部，轉租予被告美商利惠公司，即為適法。至原告另稱永豐銀行此等轉租行為係屬經營未經中央主管機關核定經營業務而違反銀行法第22條一節，然永豐銀行本件轉租行為，係因其與原告本件租賃契約爭議而起，永豐銀行係以出租予美商利惠公司所取得之租金，用以彌補該行押金及代付地租之損失，並無以出租為常業之事實，無涉銀行法第22條規定，非屬依銀行法應向金管會申請之業務等情，業據金管會迭以102 年2月25日金管銀控字第00000000000 號、102 年7 月29日金管銀控字第00000000000 號函覆明確（卷二第71、162 頁），是原告上開主張已難信採，更況，縱認永豐銀行此舉有違反銀行法第22條之疑義，亦僅生主管機關得依銀行法第129 條第1 款處以罰鍰之問題，並不因而影響永豐銀行與美商利惠公司間此等轉租行為之效力（最高法院70年度台上字第4706號裁判意旨參照），故此無礙於本件被告永豐銀行、美商利惠公司係分別基於承租人、轉租人地位，合法占用上開建物部分之認定。依上，被告美商利惠公司、永豐銀行對原告並不構成無權占用，則原告據此先位依民法第767 條規定請求其等分別遷讓返還，並依民法第179 、184 條規定請求給付損害賠償及不當得利，當非有理。

（二）若原告與被告永豐銀行就系爭建物成立不定期租賃關係，則原告得否備位依民法第442 條規定請求調整每月租金？又應調整為多少？按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人得聲請法院增加其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號、81年度台上字第3062號裁判意旨參照）。經查，原告與被告永豐銀行就系爭建物成立不定期租賃關係一節，已如前述，而目前每月租金係低於10萬元乙情，亦為被告永豐銀行所自承在卷（卷一第250 頁背面）。而永豐銀行前委託遠見不動產估價師事務所於101 年5 月間，就系爭建物（即不包括坐落土地）評估月租金價額結果，估定其每月租金應已有46萬餘元之水準，此有該份估價報告書影本可參（卷一第164 至184 頁），俟原告於本件訴訟繫屬中，再委託元宏不動產估價師聯合事務所在102 年7 月12日勘估系爭建物月租金之水平，經該事務所現場勘察後，考量系爭建物個別條件、所在位置區域環境內容及整體經濟、不動產市場交易狀況後，依比較法及積算法進行估價，估定系爭建物應有60萬2,457 元之月租金價格（見外放之元宏不動產估價師聯合事務所租金估價報告書）；本院審酌被告永豐銀行將系爭建物中57號1 樓至3 樓全部以及59號2 至3 樓全部，轉租予被告美商利惠公司作為開設服飾店面使用，自100 年1 月1 日至101 年12月31日期間之每月租金已為55萬元、自102 年1 月1 日至103 年12月31日期間之每月租金更已達60萬元（見卷一第27至30頁被告間之租賃契約書），永豐銀行並尚占用其餘59 號1樓作為無人銀行使用，為被告永豐銀行所不爭，而系爭建物位於西門町徒步區內，鄰近西門捷運站，步行約5 分鐘，交通便利，附近各式商店林立，商業機能繁榮發達，位處的峨眉街街區目前所有店面亦均在使用中，並無閒置店面待租情形等節，亦經本院受命法官履勘屬實，有本院勘驗筆錄及現場照片可參（卷二第114 至114-6 頁），堪認本件永豐銀行承租利用系爭建物之經濟價值及所得利益，已與目前每月低於10萬元之租金數額，失所平衡，衡諸其利用系爭建物所得之經濟價值及實際收益，暨系爭建物周圍工商業繁榮情形，並參諸上開估價報告應以距原告於102 年1 月25日以民事補充理由一狀備位請求調整租金時（見卷一第241 頁）較近之元宏不動產估價師聯合事務所租金估價報告書估定價格較符現況實情等一切情狀，本院認原告與被告永豐銀行就系爭建物之租金應依民法第442 條規定，調整為每月60萬元為當。依上，原告備位依民法第442 條規定，請求將本件租金自其聲請調整之日即102 年1 月25日，調整為每月60萬元，則為有據。

五、綜上所述，本件原告與被告永豐銀行就系爭建物存在有不定期租賃契約關係，被告永豐銀行、美商利惠公司係分別基於承租人、轉租人地位，合法占用系爭建物中之57號1 至3 樓全部、59號2 至3 樓全部以及59號1 樓，其等對原告並不構成無權占用，是原告先位依民法第767 條規定請求其等分別遷讓返還各該占用部分，並依民法第179 、184 條規定請求給付損害賠償及不當得利，非有理由，應予駁回，又原告先位之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。衡酌被告永豐銀行承租利用系爭建物之經濟價值及所得利益，暨系爭建物周圍工商業繁榮情形，並參諸該建物租金估價結果，永豐銀行目前以低於10萬元之每月租金向原告承租系爭建物，其金額顯有過低，應調整為每月60萬元，始符衡平，故原告備位依民法第442 條規定，請求將本件租金自其聲請調整之日即102 年1 月25日起，調整為每月60萬元，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。