臺灣臺北地方法院102年度事聲字第2129號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 102 年 07 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　 102年度事聲字第2129號異　議　人　許智敏　住臺北市○○區○○路000號5樓
上列異議人因債權人劉志喬與債務人樸石資產管理顧問有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國102年6 月20日本
院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第93288 號裁定提
出異議，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 第1 項前段、第2 項、第3 項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1 所準用。又依本編規定，應為抗告而誤為異議者，視為已提起抗告；應提出異議而誤為抗告者，視為已提出異議，民事訴訟法第495 條亦定有明文。查本件異議人係對於本院民事執行處司法事務官於民國102 年6 月20日所為101 年度司執字第93288 號除租裁定聲明異議，該裁定於102
年6 月25日送達異議人，異議人於該裁定送達後10日內之102 年7 月4 日具狀表明不服，雖係誤提出抗告狀表明不服，惟揆諸前開說明，依法應視為提出異議，且司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，業據本院依職權調閱101 年度司執字第93288 號執行事件卷宗查閱無訛，核與上開規定相符，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：其與第三人乾坤芳間所謂頂讓系爭不動產，係指第三人乾坤芳與異議人合夥經營加賀日式料理坊，該合夥餐廳內部負責人變更而言，並非租賃權之承租人變更。系爭不動產所有權係屬異議人所有，異議人雖出租房屋，但係與第三人乾坤芳合夥經營，於96年8 月間，由異議人出租給合夥負責人即第三人乾坤芳，後將合夥負責人變更為異議人，又於101 年9 月6 日將合夥負責人變更為第三人乾坤芳，故承租人為加賀料理坊之合夥人，並非第三人乾坤芳。是101 年9 月5 日所謂頂讓契約，實為合夥負責人之更換，並非承租人之變換。是承租人早於96年10月間已訂立，非於抵押權於100 年4 月1 日設定給債權人劉志喬後所成立，原裁定予以除去，自有違誤等語，並請求廢棄原裁定。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第866 條定有明文。又不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之關係，如使用借貸關係者，事所恆有。該等關係為債之關係，在理論上當然不得對抗抵押權，但請求點交時，反須於取得強制執行名義後，始得為之（強制執行法第99條第2 項規定參照），與前二項情形觀之，有輕重倒置之嫌，且將影響拍賣時應買者之意願，為除去前述弊端，爰增訂第三項準用之規定（民法第866 條第3 項立法理由參照）。故須其租賃關係、使用借貸關係或民法第866條第1項已無之關係，係發生在抵押權設定之後，且影響抵押權之實行者，法院始得依上述規定除去租賃關係、使用借貸關係。再按執行法院就第三人所主張之租賃關係是否實在，固不得為實體上之審認，然強制執行究屬非訟事件，故執行法院對於強制執行事項，仍有形式審查之權限。復按，執行法院於強制執行程序中，就第三人陳報之租賃關係究竟成立於抵押權設定之前或之後？倘成立於設定之後，是否影響抵押權人實行抵押權？事關執行法院能否依職權或依聲請終止第三人陳報之租賃關係，並逕於拍賣公告載明拍定後點交不動產等強制執行事項，揆諸前揭說明，執行法院自有形式審查權，應先敘明。
四、經查，本件債權人劉志喬持本院101 年度司拍字第143 號拍賣抵押物裁定正本，聲請強制執行由本件異議人信託登記予債務人樸石資產管理顧問有限公司如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）。茲因至系爭不動產查封時，據在場之麥桂香（即異議人之母）表示，系爭不動產原為自家經營日式料理，已有幾個月沒有營業，但已於101 年9 月份頂讓予第三人許南亨，現在復水電等，第三人會在近期內營業等語，復經異議人提出其與第三人乾坤芳於101 年9 月5 日簽訂之店鋪頂讓合約書，經本院民事執行處定拍賣條件為部分點交，部分不點交。債權人劉志喬認本件異議人將系爭不動產頂讓予第三人乾坤芳之契約關係已影響投標人之投標意願，致系爭不動產以底價新臺幣（下同）101,000,000 元、81,040,000元為拍賣底價，於102 年5 月22日、同年6 月19日進行第1 次及第2 次拍賣程序均無人投標，遂於102 年6 月4 日主張其等係於抵押權設定後始成立店鋪頂讓合約，已影響抵押物之售價，致抵押權無法受償，爰聲請本院除去上開異議人與第三人間法律關係後拍賣，經本院司法事務官審酌後，認債權人劉志喬之聲請有理由，而於系爭不動產第2 次拍賣未拍定後，於102 年6 月20日裁定除去異議人與第三人乾坤芳間租賃關係等情，業經本院依職權調取該執行卷宗查明屬實。
五、異議人主張其所提出於101 年9 月5 日與第三人乾坤芳所簽訂之店鋪頂讓合約書，係與第三人乾坤芳合夥共同經營之加賀日式料理坊之合夥餐廳內部負責人變更，並非租賃權之承租人變更等語。觀諸該店鋪頂讓合約書係約定異議人就其所有系爭不動產加賀日式料理坊店內營業設備暨生財器具，全數讓渡予第三人乾坤芳，並經第三人乾坤芳當場清點且簽收等語，有異議人提出之店鋪頂讓合約書附於執行卷可參，然該店鋪頂讓合約書並未約明異議人與第三人乾坤芳間就系爭不動產具有租賃關係，且異議人或第三人乾坤芳於執行程序中，亦未曾表示其等就系爭不動產間，已因店鋪頂讓而成立租賃關係，是第三人乾坤芳與本件異議人間就系爭不動產是否有租賃關係？有無租賃權可得除去？租賃權成立之時間與抵押權設定時間先後順序等，均屬不明。且系爭不動產於查封時占有之情形為何，第三人乾坤芳有無於查封時占有系爭不動產，或係基於何項權利占有系爭不動產，有無影響抵押權人實行抵押權，原裁定未予查明，亦未調查認定異議人與第三人乾坤芳間究成立何項法律關係（租賃、使用借貸或其他權利），逕認異議人已於101 年9 月5 日將系爭不動產以店鋪頂讓方式出租予第三人乾坤芳經營，而將其等間所約定之租賃關係予以除去，尚非有當。是本院司法事務官逕依債權人之聲請裁定除去三人乾坤芳與本件異議人間就系爭不動產所約定之租賃關係，尚有未洽，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，並發回本院民事執行處司法事務官另為妥適之處理。
六、依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 22 日民事第二庭 法 官 林佑珊
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 7 月 22 日書記官 湯郁琪