臺灣臺北地方法院102年度事聲字第2196號

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　 102年度事聲字第2196號

異議人

即承租人

建開物業企管股份有限公司

法定代理人

劉伯鑫

異議人

即債務人

王貞几

相對人

即債權人

新華開發股份有限公司

法定代理人

潘思源

上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國102年7月22日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第123624號裁定聲明異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3及第240條之4分別定有明文，並為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國102年7月22日以101年度司執字第123624號裁定，駁回異議人之異議，異議人於該裁定送達後10日內具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，有本院101年度司執字第123624號卷宗可查，核與上開規定相符，合先敘明。

二、異議意旨略以：依民法第866條規定，法院得除去租賃權之前提要件為抵押權人實行抵押權受有影響者，始有除去之必要。而所謂抵押權人實行抵押權受有影響者，應係指該不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而使不動產之價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，亦即抵押物之拍賣價格上有不足清償抵押債權之虞者，法院始得據以為除去租賃或其他權利。本件異議人即不動產所有人王貞几於101年4月23日將新北市○○區○○段000○號、416建號、417建號之建物出租予異議人建開物業企管股份有限公司（下稱建開公司），約定租賃期限為20年，嗣前開建物經抵押權人行使抵押權，並聲請拍賣抵押物裁定及強制執行，經本院以底價新台幣（下同）3,840萬元為第1次拍賣，於無人應買後，執行法院依職權除去異議人建開公司之租賃權後，訂於102年8月5日上午9時30分以底價3,074萬6,000元進行第2次拍賣。惟前開建物及其坐落土地設定抵押予債權人之最高限額抵押權為630萬元、630萬元、605萬元，合計1,865萬元，然本件抵押物減價拍賣後之底價為3,074萬6,000元，仍遠超過債權人聲請強制執行最大可受償金額1,865萬元，債權人之抵押權所擔保之債權尚未處於不能受滿足清償之狀況，核與民法第866條所規定之「抵押權人實行抵押權受有影響者」之要件不合，執行法院遽為除去該抵押權，顯然違反民法第866條之規定。原裁定駁回異議人之異議，實有不當，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定，更為裁定等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權（台灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號參照）。查系爭抵押物於102年7月8日第1次拍賣時無人應買，有本院民事執行處拍賣不動產筆錄（第1次拍賣）附於本院依職權調取之101年度司執字第123624號執行卷宗可查，足認其上之租賃關係已影響系爭抵押物之交換價值，而該當於抵押權人實行抵押權受有影響，執行法院依職權除去該租賃關係，核無違誤，原裁定駁回異議人異議，尚無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。