臺灣臺北地方法院102年度簡上字第193號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第193號

上訴人

戴姆樂開發股份有限公司

法定代理人

蔡幃昌

訴訟代理人

黃照峯律師

複代理人

林程佳

被上訴人

林睿雄

上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國102年3月14日本院臺北簡易庭101年度北簡字第14917號第一審判決提起上訴，本院於102年8月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

壹、上訴人主張：

一、被上訴人於民國96年7月6日與上訴人簽訂土地及房屋預定買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），向上訴人以新臺幣（下同）786萬元購買坐落新北市○○區○○段00000○地號上、建案名稱為中央公園編號E2-2F房屋（下稱編號E2-2F房屋），及以665萬元購買同地號上、建案名稱為中央公園編號E1-2F房屋（下稱編號E1-2F房屋）。房屋建造完成兩造針對相關費用結算後，被上訴人就編號E2-2F房屋應再給付上訴人25萬8948元、編號E1-2F房屋應再給付23萬46元之尾款，嗣即簽訂交屋結算明細表。惟被上訴人以公共水景噴泉建設（下稱系爭噴泉建設）尚未完工為由，拒絕交付尾款。經兩造於99年5月28日簽立協議書（下稱系爭協議書），協議被上訴人將上開二筆尾款，開立銀行本票，抬頭署名受款人為上訴人，交付見證人即聖榮地政士聯合事物所代書黃秋香保管，俟上訴人於99年9月30日前完成系爭噴泉建設及點交後，由上訴人直接向黃秋香領取，被上訴人並依約交付中國國際商業銀行為發票人之支票二紙予黃秋香收執。後因時間超過一年，被上訴人另行交付由兆豐銀行土城分行所簽發之銀行支票兩紙（面額均為24萬4497元、發票日為100年5月6日；下稱系爭支票），並將原交付之支票取回。

二、經上訴人完成公共設施，並於99年7、8月間陸續交付中央公園公寓大廈管理委員會（下稱管委會），管委會對於點交雖有部分爭議，然與系爭協議書有關系爭噴泉建設相關事項業於99年9月8日前已點交完畢，上訴人自得向黃秋香領取系爭支票，然上訴人屢次向黃秋香領取系爭支票，被上訴人均加以阻擋，且被上訴人一方面以臺灣新北地方法院101年度板簡字第135號起訴向黃秋香請求返還系爭支票，另一方面於101年5月2日通知黃秋香，以黃秋香所保管之系爭支票追索權及將到期為由，要求黃秋香將系爭支票交回給被上訴人，被上訴人另行交付二紙銀行支票給交黃秋香保管，黃秋香遂與被上訴人約定於10 1年5月4日上午10時至兆豐銀行土城分行進行換票事宜，不料，被上訴人竟將黃秋香所交付之支票存入自己之帳戶，隨即表示不再交付新的支票，此經黃秋香委託周宜隆律師事務所於101年5月4日以101律隆字第0000000000號函通知上訴人，上訴人始發現此事。上訴人既已交屋，並將系爭噴泉建設相關事項於99年9月8日點交完畢，上訴人自得請求被上訴人給付尾款。

三、兩造簽訂之上證房屋預定買賣契約書第19頁特約條款（下稱系爭特約條款）第條第㈣項手寫文字部分為「以宣傳資料為主」，而原審卷第44頁廣告屬上開手寫部分之「宣傳資料」。惟系爭特約條款謂：「在下列情形下，乙方有權更改同級品或更高級之建材設備：…㈣、乙方為維護整體建築物外觀之精緻格調，保有各項立面、結構、庭園、公共設施之修改權，以達盡善盡美。」，而上訴人約定此條款係因公共設施乃全體住戶所共有，無法僅與個別住戶約定修改，否則無法施做。雖兩造簽約時，尚約定以宣傳資料為主，然此約定仍不影響原特約條款效力；況中庭之系爭噴泉建設，外觀工程均為一致，僅將噴泉改為流水模式，作微小規模之修正，自符合上開特約條款之約定，為上訴人得修正之範圍。又從系爭特約條款增訂之第㈤項略謂：「乙方若無法與社區管理委員會完成公共設施點交時，甲方得不予交付乙方交屋款。」，亦可推知，兩造同意公共設施係由管委會點交、非由被上訴人點交。而依上訴人所提出之公共設施移交清冊影本，足證系爭噴泉建設已由管委會總幹事李佩徽於99年8月7日驗收完成，則公共設施既已由管委會驗收，即符合兩造特約條款之約定，被上訴人自應給付尾款。再，公共設施係全體住戶所有、而由管委會管理，則公共設施之變更，上訴人自需與管委會協調。上訴人施工測試中庭噴水池時，發現水池設計係於中庭走道兩側，寬度較窄，因此，如維持廣告示意圖向上噴泉之方式，水花將濺濕走道，可能使走道產生青苔、濕滑，容易造成住戶滑倒，為此將中庭噴水池改為蓄水池；參照上訴人於99年10月22日發給管委會之上證函中說明謂：「另針對99年9月8日會議中討論中庭水池水位高度問題，目前水位高度約為40公分，請回覆需調整之水位高度。」，足以說明，管委會並未要求施作噴水設備，甚至管委會還要求上訴人協助將水池改種植栽。被上證101年2月18日決議中僅提到水池設計、而未提到噴泉設計，可以推論管委會對噴泉設計不需要再施作。因此，依兩造之系爭特約條款第條第㈣項，及公共設施是由管委會負責點交，而管委會點交時並未對噴泉部分提出意見，則事後要求上訴人改為植栽，足證管委會合意修改此部分，即噴泉設備已非屬應給付之公共設施，上訴人得不依系爭協議書約定完成。

貳、被上訴人則以下列情辭，資為抗辯：

一、上訴人要求交付前述購屋尾款，惟此款項之發生係被上訴人向上訴人購屋，上訴人於銷售當時承諾公共造景水池並裝置水池定時器濾水器，嗣交屋時該設施仍未完成。上訴人為求順利拿到上開尾款，同意被上訴人保留部分尾款作為履行造景工程之保證，而於99年5月28日簽訂系爭協議書，約定上訴人需於99年9月30日前完成建設與點交，否則視為被上訴人尾款已交付；同時要求被上訴人應購買銀行同額支票交由見證人黃秋香保管，若上訴人如期完成則可直接向黃秋香領取兌現。被上訴人遵約交付二紙支票予黃秋香，上訴人卻遲未完成，突於100年12月執管委會完成驗收之書面主張被上訴人應給付尾款，上訴人完成點交日為101年3月，已逾系爭協議書約定之最後時間15個月；且上訴人於系爭買賣契約及協議書中承諾之水池建設必須包括之項目（如定時器、濾水器及相關管路電路等）迄今仍未完成，該協議書之條件既已成就，上訴人請求尾款當無理由。

二、被上證房屋預定買賣契約書第14頁「各戶門窗」第條後所手寫公共設施項目，含中庭水景噴泉及定時器（含水電管線）、過濾器等公共設施造景，並非只是噴泉。又系爭特約條款第條第㈣項手寫文字部分為「以宣傳資料為主」，而原審卷第44頁廣告屬上開手寫部分之「宣傳資料」，上訴人於96年7月6日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，時至系爭協議書約定之最後完工日即99年9月30日，有三年多時間均未完成承諾之系爭噴泉建設，復以管委會或其他代替方案為藉口，合理化其未依約給付之原因，仍無法推免其應負之給付義務。上訴人所提上證、函文日期各為99年10月22日、100年4月20日，均已超過系爭協議書約定之最後期限，且其中考慮植栽是因上訴人一直不完成噴泉，住戶擔心積水造成登革熱，並耳聞上訴人開始脫產及更換負責人，而為之自救選項。況，管委會之上證函文是管委會之會議記錄，效力不及被上證100年2月20日第二屆區分所有權人會議紀錄、及被上證101年2月18日第三屆區分所有權人會議紀錄，而該被上證、被上證就「中庭花園水池，改為植栽區」乙案，係分別決議「不通過」、「擱置處理」；且區分所有權人會議於101年2月18日後再對水池部分做決定，仍未通過。被上證會議之結論未提到噴泉設計，不表示管委會已決議不要噴泉；上訴人利用變更設計的合同條款，狡辯來符合自己的利益。管委會總幹事李佩徽於99年8月7日驗收部分，實際上並非驗收，此點李佩徽亦有證述。

叁、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人48萬8994元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。

肆、本院協商兩造確認爭點如下（見本院卷第40頁正反面）：

一、不爭執事項：

㈠、兩造於96年7月6日簽訂系爭買賣契約，被上訴人分別以786萬元向上訴人購買編號E2-2F房屋、及以665萬元購買編號E1-2F房屋。

㈡、上開房屋建造完成，雙方針對相關費用結算後，被上訴人於編號E2-2F房屋需再給付上訴人25萬8948元、編號E1-2F房屋則需再給付上訴人23萬46元。

㈢、嗣被上訴人以系爭噴泉建設尚未完工理由，拒絕交付尾款，兩造於99年5月28日簽訂系爭協議書，被上訴人將尾款25萬8948元及23萬0046元二筆，開立銀行本票，抬頭署名收款人為上訴人，交付見證人即聖榮地政士聯合事物所代書黃秋香保管，待上訴人於99年9月30日前完成系爭噴泉建設及點交後，由上訴人直接向黃秋香代書領取，被上訴人並依約將中國國際商業銀行為發票人之支票二紙，交付黃秋香收執。

㈣、兩造於96年7月6日所簽系爭買賣契約書約定如本院卷第20頁之特約條款及手寫部分內容，被上訴人所提原審卷第44頁廣告即屬上開手寫部分之「宣傳資料」。又兩造於99年5月28日簽訂之系爭協議書所指之房屋買賣合約即為系爭買賣契約書。又系爭協議書中所指之「公共水景噴泉建設」有包括中庭兩側水道之噴泉。

㈤、上訴人迄未完成如原審卷第44頁所示廣告之「中庭兩側水道之噴泉建設」，故被上訴人前述房屋社區管委會，亦未就「噴泉設備」部分為點交，而現中庭水池部分已於99年8月7日由管委會總幹事李佩徽於移交清冊上簽名。以上事實，有系爭買賣契約、交屋結算明細表、系爭協議書、以中國國際商業銀行為發票人之支票二紙、公共設施移交清冊在卷可按（見調字卷第8-33、36、39-40頁，原審卷第34頁），並經證人即管委會總幹事李佩徽於原審證述屬實（見原審卷第39頁反面），且為兩造所不爭，堪認真正。

二、爭執事項：上訴人依系爭買賣契約，向被上訴人請求給付尾款48萬8994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算，有無理由？

伍、得心證之理由：

一、按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法認定契約責任及於廣告的內容，於該法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。依該法施行細則第二十三條規定廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，則該廣告之說明應成為契約內容之一部。查，兩造於96年7月6日所簽訂之系爭買賣契約書約定如本院卷第20頁之特約條款及手寫部分內容，被上訴人所提原審卷第44頁廣告即屬上開手寫部分之「宣傳資料」；又兩造於99年5月28日簽訂之系爭協議書所指之房屋買賣合約即指系爭買賣契約書，故系爭協議書中所指之「公共水景噴泉建設」應包括中庭兩側水道之噴泉（即系爭噴泉建設）等情，均如前不爭事項㈣所述，揆諸前揭說明，系爭噴泉建設既已列入兩造上述契約之內容，自為契約之一部，此情至為灼然。又兩造協議給付尾款之條件，為上訴人應於99年9月30日前完成有如原審卷第44頁所示廣告之系爭噴泉建設及點交，被上訴人始有給付該等尾款之義務，否則即視為上訴人已交付該等尾款，而上訴人迄未完成系爭噴泉建設，且被上訴人之房屋社區管委會，亦未就該噴泉設備部分為點交等情，復為前不爭事項㈤所述，足徵上訴人並未於99年9月30日前完成與被上訴人間系爭協議書之約定，被上訴人自已無再給付上開尾款之義務。

二、至上訴人雖辯稱系爭特約條款約定：「在下列情形下，乙方有權更改同級品或更高級之建材設備：…㈣、乙方為維護整體建築物外觀之精緻格調，保有各項立面、結構、庭園、公共設施之修改權，以達盡善盡美。」，故兩造簽約時雖約定以宣傳資料為主，但仍不影響上揭特約條款效力云云，惟系爭特約條款固有如上約定，惟隨後即以手寫部分約定：「但以宣傳資料為準」等語，亦即約定上訴人固保有之公共設施之修改權，但仍應以宣傳資料為準，此項但書之效力，因屬前文之例外規定，自應優先於前文之適用；且上訴人亦未舉證證明系爭噴泉建設於系爭協議書約定之99年9月30日前，已有上開條款約定之修改原因，且經上訴人依約加以修改等事實，前開所辯，要無可採。另上訴人復辯稱管委會要求將水池改種植栽，可見管委會合意修改此部分，系爭噴泉建設即非屬應給付之公共設施，而得不依系爭協議書約定完成云云，惟查：上訴人所提上證100年4月20日管委會函中就「中庭12個水池請建商協助改種植栽，以維社區兒童安全」乙事，僅係決議：「將水池改種植栽問題點轉達給陽明營造公司討論…」等語（見本院卷第22頁），即改植摘案尚待評估、仍無明確之決定，另觀之被上訴人所提被上證100年2月20日第二屆區分所有權人會議紀錄、及被上證101年2月18日第三屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷第32-36頁），就「中庭花園水池，改為植栽區」乙案，則分別為「不通過」、「擱置處理」等決議，足見被上訴人之房屋社區管委會及區分所有權人會議，尚未通過對水池部分為改種植栽之決定，況該等會議均係發生於系爭協議書所定上訴人應於99年9月30日完成系爭噴泉建設之期限後，而上訴人並未依約於期限內完成該等建設乙情，業為前述，則不論該等會議結論如何，亦與被上訴人依約已解免給付尾款之義務乙節無涉，即上訴人此部分所辯，亦無足取。是以，本件上訴人既未依系爭協議書之約定，於99年9月30日前完成系爭噴泉建設，則其請求被上訴人給付該等買賣尾款，洵屬無據，不應准許。

陸、綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付尾款48萬8994元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。

捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。