臺灣臺北地方法院102年度簡上字第220號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第220號

上訴人

安適開發不動產仲介有限公司

法定代理人

劉佑琳

訴訟代理人

姜治年

訴訟代理人

王文宗

訴訟代理人

林韋辰

被上訴人

林春美

訴訟代理人

劉惠利律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年3月20日本院臺北簡易庭101年度北簡字第14582號第一審判決提起上訴，經本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國100年12月17日與上訴人簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託上訴人仲介銷售臺北市○○區○○路0段000巷00000號5樓房地（下稱系爭房地），委託銷售期間自100年12月17日起至101年6月17日止，又於100年12月17日同意將系爭房地銷售總價由新臺幣（下同）800萬元降為781萬元，並另簽立委託銷售契約／出租契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書）。詎被上訴人竟於101年4月21日私自出售系爭房地並於101年5月21日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人張家驥，是依系爭委託銷售契約第貳點第5條第1項及第2項第4款約定，視為上訴人已完成仲介之義務，被上訴人自應給付委託銷售總價6％款項即468,600元（4％為服務報酬，2％為違約金）予上訴人。為此，爰依系爭委託銷售契約第貳點第5條第1項及第2項第4款約定，求為判命被上訴人應給付上訴人468,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決。

二、被上訴人則以：被上訴人於兩造簽立系爭委託銷售契約前已將系爭房地委託永慶房仲業者同時代為銷售，嗣因上訴人探聽到銷售乙事後，屢與被上訴人接洽並要求將系爭房地亦委託予上訴人，被上訴人終勉為其難同意，惟於同意當下，被上訴人已明確表示因系爭房地已有委託多間仲介公司同時進行銷售，僅願意簽立一般銷售契約，否則若依上訴人所陳訂定之契約為專任委託，豈不是排除被上訴人原得委託他人銷售之合法權利，且若他人銷售成交時，即陷被上訴人於違約情事，而以上不利益狀態，皆為上訴人明知，顯上訴人專以損害被上訴人為目的，又以不正當行為促成條件之成就。本件上訴人為中信房屋萬芳捷運特許加盟店，而系爭房地終係由另一「中信房屋」加盟店賣出簽約，又按約定書中信房屋加盟總部及其加盟店共享資訊流通，以促成交易，而非強以區隔，自應認為非屬於「第三人」介紹銷售。況一般消費者通常僅知房仲業及契約上之品牌，無法得知各加盟店之內部關係，其企業品牌應認在交易上有同一性，因此本件被上訴人所有系爭房屋既是由中信房屋另一加盟店銷售出，應無違反系爭委託銷售契約第貳點第5條第1項及第2項第4款約定。另本件委託銷售期間，上訴人並未提供當地成交行情及近3個月交易情形，其提出之不動產說明書，亦未交付被上訴人確認，且未填製作日期、帶看業務欄均空白，顯為上訴人臨訟製作，上訴人自始至終均未帶客戶至被上訴人處議價，難認上訴人有盡房仲業之勞務付出，上訴人並未達契約所訂可請求支付之條件，自不得向被上訴人請求委託銷售總價之6％金額。縱鈞院認被上訴人有違約情節，上訴人請求之違約金亦屬損害賠償之預定性質，且以上訴人並無勞力支出，實應予以酌減等語。

三、原審駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人468,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。

四、查，本件上訴人與被上訴人於100年12月17日簽訂系爭委託銷售契約，委託上訴人仲介銷售系爭房地，委託銷售期間自100年12月17日起至101年6月17日止，又被上訴人並於100年12月17日同意將系爭房地銷售總價由800萬元降為781萬元，並另簽立系爭變更同意書。嗣被上訴人於101年4月21日經由中信房屋仲介股份有限公司之仲介而將系爭房地出售予張家驥，並於101年5月21日完成所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有卷附建物登記謄本、專任委託銷售契約書、委託銷售／出租契約內容變更同意書、不動產買賣契約書等影本在卷可稽（見原審卷第4頁至第11頁、第96頁至第98頁、第106頁至第117頁），是此部分之事實，自堪信為真實。

五、兩造之爭點及論述：上訴人主張被上訴人於101年4月21日私自出售系爭房地予張家驥，已符合系爭委託銷售契約第貳點第5條第1項及第2項第4款約定，被上訴人自應支付委託銷售總價6％款項即46萬8,600元予上訴人等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者厥為：㈠系爭委託銷售契約是否因兩造意思表示不一致而不成立？㈡被上訴人出售系爭房屋予張家驥是否符合系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定之情形？茲分述如下：

㈠、系爭委託銷售契約是否因兩造意思表示不一致而不成立？按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債務不履行責任。經查：

⒈兩造於100年12月17日簽訂系爭委託銷售契約，約定由被上訴人委託上訴人仲介銷售系爭房地，委託銷售期間自100年12月17日起至101年6月17日止等情，如前所述。又觀諸系爭委託銷售契約開頭即記載「專任委託銷售契約書」等字樣；另於第貳甲、乙雙方之權利義務中之第5條違約處理約定：甲方（即被上訴人）有本條第2項各款情形之一者，視為乙方（即上訴人）完成仲介之義務。‧‧‧⑷委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者等語（見原審卷第5頁、第9頁），已足認系爭委託銷售契約屬專任委託契約性質，而被上訴人既就系爭委託銷售契約為簽名（見原審卷第5頁、第9頁），自堪認兩造間就系爭委託銷售契約已經意思表示合致。

⒉被上訴人雖抗辯伊只是要與上訴人簽署一般委託銷售契約，而非專任委託方式仲介銷售系爭房地云云，並以證人即被上訴人之子徐志明於原審之證詞為證明方法。惟查，證人徐志明於原審中雖證稱：被上訴人打電話說兩個中信房屋人員到家裡，要伊與對方談一下，伊當時有詢問是否是一般約，對方說是等語。然徐志明亦證述伊於100年12月17日簽立系爭委託銷售契約時，並不在現場等語（見原審卷第52頁）。故證人徐志明顯未親自見聞兩造間成立系爭委託銷售契約之過程甚明。又依系爭委任銷售契約內容並無艱深難懂之處，且參酌被上訴人於簽署系爭委託銷售契約時已近60歲，亦自承國小畢業，目前從事清潔工作等情，有國民身分證影本在卷足參（見原審卷第109頁、第53頁），應認被上訴人具有能力理解本件系爭委任銷售契約相關權利義務規定，從而，被上訴人既已於系爭委託銷售契約內簽名，自應受其契約之拘束，被上訴人此部分辯解，不足採信。

㈡、被上訴人出售系爭房屋予張家驥是否符合系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定之情形？上訴人主張被上訴人在本件委託銷售期間內，已由第三人將系爭房地出售予他人，顯符合系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定之情形云云，則為被上訴人所否認。經查：

⒈依系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款固約定：甲方（即被上訴人）有本條第2項各款情形之一者，視為乙方（即上訴人）完成仲介之義務。除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第2條委託銷售總價4％計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的6％（其中4％為服務費用、2％為違約金‧‧‧⑷委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者等語（見原審卷第9頁），惟上訴人自承被上訴人簽署系爭委託銷售契約時，上訴人確實是中信房屋之加盟店，且僅於契約書末端註明加盟店及公司名稱來區別是中信房屋之直營店或加盟店等語（見原審卷第89頁、本院卷第151頁），且觀諸卷附系爭委託銷售契約及系爭變更同意書（見原審卷第5頁至第10頁），每頁均標示有「中信房屋」等字樣，另依上訴人所提出物件銷售表、網路文件（見原審卷第61頁背面、第78頁至第81頁），亦是標示為「中信房屋」或「中信房屋萬芳捷運加盟店」等情，依此，上訴人既使用「中信房屋」之服務標章，並據此設計相關對外之契約書、文件，已足使一般人產生中信房屋直營店、加盟店係同一企業之信賴；至於上訴人與中信房屋總店、直營店間之內部關係為何，並非一般人所能查知，則系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定之第三人若仍包括上訴人以外之其他中信房屋加盟店或中信房屋總部、直營店，而要求被上訴人負擔違約責任，並不合理。

⒉況依系爭委託銷售契約書壹銷售條件第5條第3項亦約定：為達不動產交易資訊公開化及流通銷售之目的，乙方（即上訴人）得將甲方（即被上訴人）之不動產相關資訊提供予其他消費者、中信房屋加盟總部及其加盟店等語（見原審卷第6頁），更足使一般人認知上訴人與中信房屋總部、直營店、其他加盟店間就委託銷售之客戶資料、物件均得相互透露、持有，為同一企業之情事，是前述關於第三人介紹或銷售房屋之約定，自應作限縮解釋，該條所稱第三人應不包括中信房屋總部、直營店及其他中信房屋加盟店，始為符合兩造期待及合理之條文約款。

⒊本件被上訴人於101年4月21日既係經由中信房屋仲介股份有限公司之仲介而將系爭房地出售予張家驥，並於101年5月21日完成所有權移轉登記等情，如前所述，揆諸前開說明，自難認屬系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定之經由第三人介紹或其他類似之銷售行為。從而，上訴人主張被上訴人出售系爭房地予張家驥符合系爭委託銷售契約第貳點第5條第2項第4款約定情形云云，即屬無據。

六、綜上所述，被上訴人所辯為可採。從而，上訴人依系爭委託銷售契約第貳點第5條第1項及第2項第4款約定，請求被上訴人給付468,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據暨其餘上訴人依系爭委託銷售契約得向被上訴人請求給付之金額為何等事項爭點，，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭審判長法 官 黃柄縉