臺灣臺北地方法院102年度訴字第3551號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3551號

原告

緯創不動產仲介有限公司

法定代理人

蔡華榛

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

黃文玲

被告

和成欣業股份有限公司

法定代理人

邱立堅

訴訟代理人

劉健右律師

　　　　　　洪堯欽律師

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國102年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國101年11月19日委託原告以新臺幣（下同）9000萬元之價額居間仲介銷售被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷00號及18號1樓至地下2樓房地（下稱系爭房地），約定委託期間自101年11月19日起至102年1月18日止，倘委託期間內被告與原告曾仲介之客戶成立買賣契約，則視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付委託銷售價格4%之服務報酬予原告，而原告於簽約後即積極為被告尋覓賣方，嗣於101年11月間由朱錫銘、朱得君至原告營業處詢問有關系爭房地銷售事宜，斯時原告曾攜同朱錫銘、朱得君前往系爭房地參觀，並提供系爭房地相關銷售資料予朱錫銘、朱得君，被告和成欣業股份有限公司（下稱和成公司）之員工許弘甫對此均知之甚詳，孰料被告竟於委託期間內，將系爭房地出售予原告先前仲介帶看之訴外人佳旺貿易有限公司（下稱佳旺公司，現由朱得君任法定代理人），則被告和成公司所為顯係為規避給付原告仲介服務費，為此爰依帶看銷售同意書第8條第1項約定請求被告給付委託銷售價額4%之仲介報酬，並聲明：被告應給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告與訴外人佳旺公司之所以簽訂買賣契約，係因訴外人蔡國安之媒介及斡旋始成立，與原告是否向被告報告或媒介居間，並無因果關係，被告亦已支付仲介費795,000元予蔡國安；再者，由原告委由巨鼎博達法律事務所之律師函內容「曾有客戶表示願以新臺幣7000萬元之價格應買系爭房地；當下本公司雖深知前開出價未達成和成公司之委買價格…」與系爭房地之買賣價金7950萬元相較，差額已達950萬元，足見被告與佳旺公司間之買賣契約，係因他人斡旋及仲介而成立，並非原告所努力而成立，自與原告之報告或媒介居間，不具有因果關係，自不得依帶看銷售同意書請求服務報酬。

㈡又系爭同意書第8條第1項之規範目的，旨在防止委託人為規避報酬之支付，故意拒絕訂立契約，嗣候再私下與居間人所媒介之買方成交，依據誠實信用原則，約定委託人仍應給付報酬，惟系爭同意書僅為「一般委託」，而非「專任委託」契約，委託人仍可自行或委託他人仲介銷售，居間人無獨家壟斷銷售之權利，是在一般委託之情況，由於受委託之居間人眾多，經常發生數人先後為同一買方帶看、介紹之情況，甚至發生同一買方先後委託數人斡旋之情況，倘認居間人為報告或媒介後，縱使契約係因其他居間人居間仲介斡旋而成立，該居間人仍得請求報酬，則委託人勢必重複支付報酬予不同之居間人，如此顯非系爭同意書第8條第1項約定之原意，是以仍應以系爭買賣契約之成立，與居間人之報告或媒介居間之間，具有因果關係為前提；而被告與佳旺公司間之買賣契約，既因蔡國安之媒介居間斡旋成立，無論原告是否已向被告報告或媒介，契約均會成立；況縱使原告曾為客戶帶看，被告公司員工許弘甫未曾與朱錫銘或朱得君交談，無從知悉該二人之資訊，原告亦從未將買方之出價及個人資料等訊息告知傳達予被告，更未曾向被告表示買主身分，更遑論原告僅帶看二次，被告於未曾收受原告之斡旋或談價通知之情形下，即要求高達360萬元之服務報酬，是以原告並無所謂媒介或報告居間之「仲介」行為；反之，朱錫銘經由蔡國安仲介斡旋後，即加價至7950萬元買受系爭房地，顯見原告並未參與斡旋及簽約、履約之過程，與原告所任勞務之價值相較，原告請求之報酬亦顯然過高，倘認被告必須負擔給付服務報酬責任，被告以民法第572條規定主張請求予以酌減等語。

㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於101年11月19日簽訂帶看銷售同意書（一般委託），約定委託銷售期間自101年11月19日起至102年1月18日止，委託銷售價格為9000萬元，同意書第8條第1款約定「於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起三個月內，與甲方（即被告）成交之買方係乙方（即原告）於委託期間內曾仲介之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之百分之四服務報酬」（卷第6頁）。

㈡被告所有之系爭房地於102年1月15日以7950萬元之價額出賣予訴外人佳旺公司，被告給付仲介報酬795,000元予訴外人蔡國安（卷第26-35頁）。

四、得心證之理由：經查，原告主張之事實，業據其提出帶看銷售同意書、系爭房地登記第二類謄本、訴外人世新行銷有限公司基本資料、訴外人朱錫銘、朱得君至原告公司會議室錄影截圖6幀、世新行銷有限公司於網路網路104人力銀行之刊登公告、系爭房地現況照片5幀、服務行銷回報、原告公司員工林永樂通話紀錄、被告公司員工許弘甫之名片等件為證，被告則以簽訂系爭同意書時未予契約審閱期間，原告未曾告知買主資訊，系爭房地係經蔡國安居間仲介斡旋成交，被告亦已給付795,000元服務報酬予蔡國安，原告不得向被告請求服務報酬等語抗辯，是本件所應審究者厥為：兩造所簽訂帶看銷售同意書之性質為何？原告有無將買方即佳旺公司之資訊通知被告？原告以系爭同意書第8條第1項規定請求被告給付服務報酬，有無理由？以下分別論述之。

㈠按居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約之差別乃居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；且居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；若其所支出之費用非經約定，不得請求償還。惟普通之銷售委託契約中，其委託人於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，仍得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人，惟倘此一受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不得再藉詞其嗣後已自行銷售成功云云或其他事由，而主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務；且在仲介業所簽訂居間契約之習慣，有「一般委託」與「專任委託」二種，在一般委託之情形，居間契約簽訂後，居間人固得為委託人尋覓買方及居間二者成立買賣契約，惟與上開「專任委託」之居間契約不同，此時被告仍得自行出售，或與他仲介業再簽訂居間契約，委由他人居間仲介，而為避免委託人於居間人尋妥買方後故意拒絕訂約，再與買方訂立相同內容之買賣契約，以此脫免報酬之支付，因此坊間仲介業會於居間契約內約定委託人於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起三個月內，與居間人於委託期間曾仲介之客戶或其配偶、二等親以內親屬成立買賣契約者，視為居間人已完成居間仲介之義務，然此約定之本旨，依上開所述，既係在避免委託人為免於支付報酬，故意拒絕訂立媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約，而依誠實信用原則，此時委託人仍依支付報酬予居間人（最高法院58年台上字第2929號判決意旨參照）；又所謂「媒介就緒」，係指買賣雙方間已就契約必要之點、非必要之點均已意思合致，僅欠缺書面契約之簽立者而言，倘居間人尚未媒介買賣雙方契約成立，或尚未將買方資訊確實告知賣方，或買方未與居間人簽訂「斡旋金契約」交付斡旋金，自不能謂居間人已完成其受託任務；是故，倘認受託人在未完成受託任務前，委託人即已經由他受託人或自行將房地出售，若認此時受託人仍得請求服務報酬，即與居間契約為勞務契約之本質不符，自不得准予受託人依居間契約請求報酬。本件兩造於101年11月19日所簽訂之帶看銷售同意書（一般委託），係被告就系爭房地於101年11月19日起至102年1月18日期間內，委託原告以9000萬元之價額居間仲介銷售，此有上開帶看銷售同意書內之記載在卷可稽（卷第6頁），足見二者間於101年11月19日簽訂帶看銷售同意書之法律關係顯為居間契約，原告辯稱非依居間契約之法律關係請求被告給付報酬，顯屬無據。

㈡本件雙方所簽訂之帶看銷售同意書第8條第1項約定：「於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起三個月內，與甲方（即被告）成交之買方係乙方（即原告）於委託期間曾仲介之客戶或及配偶或其二等親以內親屬者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應一次付清與乙方委託銷售價格之百分之四服務報酬」等情，此有帶看銷售同意書在卷可按（卷第6頁），因此，縱使依照帶看銷售同意書第8條第1項約定內容，亦以所仲介之客戶或及配偶或其二等親以內親屬完成交易為限，而不包括約定範圍以外之情形；次按，按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文，經查，雙方簽訂之帶看銷售同意書為一般委託而非專任委託，此由所簽訂者為「帶看銷售同意書（一般委託）」，且該契約中並未禁止被告自行銷售或再委託他人仲介銷售，足見原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被告仍可自行或委託其他人仲介銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見之情，且於買賣雙方對於交易之促成均有其利益之處，則倘若認為系爭帶看銷售同意書第8條之約定，居間人曾經為報告或媒介後，縱使契約係因其他人居間斡旋而成立，而該居間人仍可請求報酬，則委託人勢必重複支付報酬予曾經接觸過該買方之所有居間人，此顯然並非系爭帶看銷售同意書第8條約定之意旨相違背，且因將使委託人陷於無限索討之風險，因而導致限制委託人委請其他受託人之權利行使，亦與一般委託之約定內涵相佐，是被告主張：該約定規範目的在防止委託人為規避報酬之支付，故意拒絕訂立契約，嗣後再私下與居間人所媒介之買方成交，依據誠實信用原則，約定委託人仍應給付報酬，而非使得居間人得享受其他居間人努力居間斡旋之成果，因此，該約定乃以契約之成立，與居間人向委託人所為之報告或媒介之間，具有因果關係為前提等語，即非無據，應堪認定。

㈢又證人即被告公司課長許弘甫證稱：「（林長樂是否曾經告訴你有買方出價要買北安路的房子？）沒有。林長樂有電話跟我提到房子市價約七千多萬，看有沒有辦法把底價調到七千萬，我跟他說不太可能，因為7400萬是曾經成交過的價格，所以公司不可能把底價調到七千萬。（102年1月15日簽約時，是否在場？）沒有，房子賣掉我不知道。原告公司帶看時，我會到現場開門，我不參與帶看行為，我只負責開門。（被告委託其他公司賣房子？）有，大概六、七家。其他仲介有帶看房屋，一週約有一到二組客戶。…公司沒有限制餐飲業不要來買房子。公司沒有希望那個行業不要來買房子。我沒有跟林長樂詢問要來買的人的資訊。我是到公司交代我到現場交屋才知道房子已經賣掉，時間已經忘記了，約今年

四、五月份。帶看銷售同意書的內容我沒有看就簽了，我只跟他改了服務費2%，其他沒有看。（林長樂說曾經打電話給你說朱先生出價七千萬，是全聯的供應商？）沒有，我沒有聽過，七千萬是說市價的部分，就是我剛才所述的。（有無收到原告的訊息，買方要買房子的意願或資料？）沒有。沒有給買方的聯絡資料，沒有直接跟買方聯絡過。（有收過要斡旋或談價的通知嗎？）沒有。」等語，經核與證人朱得君證稱：「我大概看過兩、三次左右，時間不記得，第一次是我跟仲介去，第二次是陪我父親去。帶看過程中，有人來開門就走了，但我不知道他是誰，我跟他沒有交談，我沒有聽到我父親與他有交談。…我父親決定。我不知道賣方負責人是何人。原告公司沒有給我過被告公司的聯絡方式，他好像有講房子是誰的，但沒有給聯絡方式，也沒有說房子有問題、有漏水要找誰。仲介公司沒有安排我們與賣方見面，也沒有此提議。」等語，以及證人朱錫銘證稱：「（蔡國安在斡旋中，有無跟許弘甫接洽聯繫過？）沒有，我不知道許弘甫是誰。（原告帶看房屋時，被告公司有無派人跟你一起看房子？）沒有。」等語之情節相符，應堪採信，是證人許弘甫乃於仲介業者將系爭房屋介紹給顧客時負責開門，其並未參與仲介，且原告帶看證人朱得君、朱錫銘之時，並未參與原告之仲介以及斡旋等行為，應堪認定；況證人林長樂證稱：「在看車位過程中，許弘甫有與朱錫銘與朱得君交談。帶看及委託銷售過程中，我有告訴過被告公司朱錫銘及朱得君的資訊，因為被告要求來買的人不能太複雜，只能做辦公室或住家，不能餐廳營業用，我會先過濾，看完之後許弘甫在負責關門，所以他是全程參與，因為他負責開門及關門。…我告訴被告說：朱先生是全聯社的供應商，是公司要使用的。當時我是說朱先生沒有提到朱錫銘的名字。…（朱錫銘與朱得君離開的時候，你有無跟許弘甫說？）有回報有這樣的談話與出價，出價七千萬我有告訴許弘甫，打電話跟許弘甫說剛才的客戶希望七千萬購買，沒有說其他的。七千萬不符合委託的價格。許弘甫說這樣七千萬沒有辦法接受。我沒有給他客戶的人別或其他訊息，只有跟他說朱先生，因為他看過兩次，所以應該知道是誰。」等語，顯見證人林長樂就「是否確實告知被告公司員工許弘甫有關買方之資訊」之事實，前後證述不一，要與前揭證人朱錫銘、朱得君及許弘甫證述之情節迥然不符，亦無其他證據可資相佐，自不足採信；再者，就原告所提出之訴外人朱錫銘、朱得君於101年11月21日參觀系爭房地後前往原告營業處所之錄影監視畫面，自畫面下方錄影時間計算，從二人進入辦公室起至離開辦公室之時間（101年11月21日13:09:04－13:23:30），期間不過為14分鐘，該二人亦未簽署任何文件，或交付斡旋金予原告，原告亦未提出有該二人親自簽名之客戶資料作為證據，顯與一般仲介業居間仲介房屋成交前必先要求買方填妥「斡旋金契約」或「要約書」之習慣不符，原告主張該二人為其仲介之客戶，尚難遽以採信，則被告主張：原告雖曾經帶看朱錫銘、朱得君二人參觀系爭房地，但原告未曾將該二人之資訊居間傳達予被告，此與帶看銷售同意書第8條第1項所約定「曾仲介之客戶」之要件並不相符，原告並未完成受託任務，亦未將訂約之機會報告予被告知悉，自不得請求服務報酬等語，即非無據。

㈤再者，證人即購買系爭房屋之佳旺公司負責人朱得君到庭證稱：「（跟朱錫銘）父女關係。我現在是佳旺公司的負責人，是從一個月前開始。我之前有在佳旺公司任職，作助理。…簽約時我有在場，但簽約的人不是我，在場有我父親、我、我叔叔朱唐興，還有被告公司的律師、會計師。蕭銘勝沒有在場，他是之前佳旺的負責人。佳旺公司的大小章是我蓋的。之前有看過房子，我大概看過兩、三次左右，時間不記得，第一次是我跟仲介去，第二次是陪我父親去。帶看過程中，有人來開門就走了，但我不知道他是誰，我跟他沒有交談，我沒有聽到我父親與他有交談。」、「101年11月21日有到原告公司洽談，當天就房屋有提議大概多少錢，金額是我父親出價，我不記得。當時好像有講要用公司名義來買。當天還蠻急的，說一說市價約多少，我們願出多少，我們有意願要買，但也是要看價格。」、「（跟原告以外仲介公司看過房屋？）我叔叔有帶我去看過這個房子，因為我叔叔知道這件公司是被告公司的，他好像有認識的人，我不清楚是什麼原因，但還有去看過一次是我和我叔叔去的，那次我父親沒有去。」、「（102年1月15日簽買賣契約前，有無跟被告公司的員工商談或聯繫過？）沒有。」等語（卷第115頁以下），而證人即佳旺公司負責人朱得君之父朱錫銘證稱：「（有無簽斡旋書或要約書？）沒有。」、「買房子的經過是，剛開始是陳少駒帶我去看，去看當時是門開了就進去看裡面，看完後就帶我去他公司坐一下，我問他底價多少，我說你就七千萬跟賣方談，後來我就離開臺北回高雄，後續就是我女兒朱得君跟他洽談，我就沒有再跟他聯絡。我弟弟在臺北做裝潢，我跟他說有看房子在北安路這裡，他的朋友蔡國安認識被告公司的董事長，後來我就委由蔡國安跟被告洽談這間房子，後來談完後有談成，我就跟被告簽約，買賣完成。（蔡國安在斡旋中，有無跟許弘甫接洽聯繫過？）沒有，我不知道許弘甫是誰。（原告帶看房屋時，被告公司有無派人跟你一起看房子？）沒有。」、「（有無請其他仲介談買這個房子的問題？）其他仲介有提這個事情，但因為我知道我弟弟認識蔡國安後，就沒有跟仲介談。有一家仲介叫僑茂，蔡國安與僑茂沒有關係，蔡國安據我所知是會計師。蔡國安知道我要買這個房子，是因我弟弟跟他講的。原告帶我去看得時候就有講房子是被告的。帶看或到原告公司洽談時，我沒有跟仲介講說要以公司名義買這個房子，當時只是在談價錢的問題。去看房子是因我公司要買，但是我沒講。」、「僑茂是仲介公司，他跟我說房子他也有在賣，因為我有委託僑茂賣其他房子，聊天聊到，他說他也有在賣這個房子。時間差不多在蔡國安的時間左右，我認為仲介可能沒有蔡國安的溝通管道好，所以後續就沒有再請仲介。」等語（卷第117頁以下），因此，於朱錫銘、朱得君看屋及到原告辦公處討論時，朱錫銘、朱得君均非佳旺公司之負責人或代理人，當時佳旺公司負責人蕭銘勝並未在場，且除原告公司之訊息外，朱錫銘、朱得君亦從僑茂仲介公司、蔡國安會計師等管道處獲得系爭房屋出售之訊息，其後復經由蔡國安仲介而達成房屋買賣交易，由此足見被告並非因利用原告之仲介基礎而私下與佳旺公司聯繫交易，應堪認定；因此，被告主張：被告與佳旺公司間之買賣契約，係因蔡國安之媒介斡旋而成立，非因原告向被告報告或媒介而成立，原告不得請求報酬等語，自堪認定。

㈥末查，證人陳少駒證稱：「這間房子帶看朱得君二次，朱錫銘一次，101年11月16日帶看朱得君，他看可以，在101年11月21日朱得君與朱錫銘在一起過來。他那時看完有說要用公司名義買，他們要用公司的名義買，所以來看應該是用公司代表的身分…朱錫銘請我們從七千萬開始跟被告公司出價。當時跟他們講要簽斡旋，但他講說他票忘記帶。有把事情跟被告公司報告，因為他們出價七千萬，所以林長樂有跟許弘甫講出這個價，還被許弘甫罵。許弘甫的聯絡是由林長樂在聯絡。我沒有直接跟許弘甫電話聯絡過，窗口是林長樂。……後續與朱錫銘聯絡時，他說要請老師看風水，因為時間拖一個禮拜，他就說快過年了，需要很多的錢，所以等過年後再談，因為他從未拒絕說不買，他從頭到尾都沒有下斡旋，但他有請我們出價，就算是口頭的要約，沒有寫書面的要約書。…（有無直接跟被告許弘甫聯絡？）沒有。（提到許弘甫對話的內容等，如何得知？）是聽林長樂轉知。（七千萬有打電話給許弘甫？）我沒有，是請林長樂聯絡的，聯絡過幾次我不是很清楚。…這個案子從頭到尾我沒有跟許弘甫聯絡過。」等語，是證人陳少駒僅負責買方聯繫工作，與賣方即被告之聯繫及其內容，證人陳少駒乃係聽聞證人林長樂之轉述而來，是證人陳少駒之前揭證詞，只能證述其聽聞之內容與個人之意見，並無從於詢問之過程認定其憑信，尚不足以作為有利原告之主張，併予敘明。

五、綜上所述，系爭房地既係經由訴外人蔡國安之居間仲介始與佳旺公司簽訂不動產買賣契約，被告亦已給付仲介報酬予蔡國安，且原告復未將朱錫銘、朱得君之資訊等訂約之機會報告被告知悉，亦未提出該二人之客戶資料作為證據，該二人於原告帶看期間內更未簽署斡旋金契約或交付斡旋金予原告，自不能謂該二人為原告之「客戶」，足見原告並未依帶看銷售同意書完成被告所交付之任務，則原告依帶看銷售同意書第8條第1項約定請求被告給付服務報酬，即屬無據，不能准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請益乏所據，爰併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。