臺灣臺北地方法院102年度訴字第3883號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 103 年 04 月 25 日
• 法官: 張志全
• 法定代理人: 高全茂
• 原告: 高美珠
• 被告: 雅客停車場管理委員會

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3883號原　　　告　高美珠
訴訟代理人　謝智硯律師
唐德華律師
賴勇全律師
被　　　告　雅客停車場管理委員會
法定代理人　高全茂
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第 3項定有明文。所謂非法人團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足當之（最高法院64年台上字第2461號判例意旨參照）；又公寓大廈之管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第 1項亦有明定。查本件臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號地下 1樓建物（下稱系爭建物）主要用途係作停車場使用，共劃設 100個專屬停車位，由全體所有權人（下稱車位共有人）約定個人所有專屬停車位停放車輛，車位共有人為確保停車場之資產價值及車輛停放、進出秩序，決議將系爭建物定名「雅客停車場」，並組織管理委員會，由車位共有人選舉管理委員，並由管理委員推選主任委員（見本院卷第89至94頁、第179至187頁）。管理委員會代表車位共有人提供水電、照明、消防、清潔、保全及車輛進出秩序維護等各項服務，並約定車位共有人依個人所有專屬停車位數目，每月繳交定額管理費與管理委員會，以供維持停車場管理事務之運作等情，業據被告陳明在卷（見本院卷第175至176頁），足見原告具有一定之名稱即「雅客停車場管理委員會」，以管理委員會主任委員為代表人，且以臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號地下 1樓為事務所，以管理雅客停車場為目的，並向車位共有人收取管理費而有獨立之財產，確屬非法人團體，而有當事人能力，不因被告未向主管機關臺北市建築管理工程處申請報備（見本院102年度司促字第15287號卷第12頁）而受影響，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之（最高法院90年度台抗字第 287號裁定意旨參照）。查本件原告起訴時訴之聲明第一項為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）66萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；繼於民國103年2月23日提出民事準備狀追加聲明第二、三項為：㈡被告應自102年3月起，按月於每月5日前給付原告1萬元；㈢願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第 148頁），嗣於103年3月13日提出民事聲請擴張聲明狀變更聲明第一、二項為：㈠被告應給付原告70萬元，及其中66萬元自支付命令送達翌日起，其中 4萬元自民事聲請擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息 5％計算之利息；㈡被告應自102年7月起，按月於每月5日前給付被告1萬元（見本院卷第 195頁）。核原告所為上開訴之追加與變更，均係以被告是否自96年 9月起無權占用原告所有之土地權益，而應給付相當於租金之不當得利為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料具有相當程度範圍內之一體性，亦屬擴張應受判決事項之聲明，且被告對此訴之追加與變更無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，本件原告所為訴之追加與變更係屬合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠緣雅客停車場屬於雅客別墅A、B、C三棟7層樓建築之地下 1層，原建商信業營造工程股份有限公司（下稱信業公司）於67年完工後，陸續出售地面上層 A、B、C棟房屋，但保留地下1層未出售。而信業公司將地下1層出租給雅客超級市場經營，數年後雅客超級市場經營不善終止經營，信業公司遂將地下1層收回，重新於81年、86年規劃為停車位出售，A區（車位61個）、B區（車位39個），分別歸屬大安區仁愛段2小段3016建號（門牌號碼：臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號地下室，下稱3016號建物）、同地段4986建號（門牌號碼：臺北市○○區○○路 0段000巷0弄00號地下室、臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號地下室，下稱4986號建物），同地段4985號建物則作為共有部分使用，而3016號、4986號及4985號建物均坐落於同地段282地號土地（下稱282地號土地）。惟信業公司因增值稅原因，每個停車位僅出售零點幾坪土地，甚至有數個停車位沒出售附屬土地，以伊於86年購入 1個停車位時僅取得附屬土地面積2.12平方公尺（約0.64坪）計算，雅客停車場100個停車位附屬之土地面積僅212平方公尺（約64坪），故3016號、4986號建物所坐落之 282地號土地部分權利範圍仍登記為信業公司所有。嗣信業公司所有之282地號土地應有部分1,200,000分之62,746及3016號建物應有部分 1,000,000分之12,545經其債權人聲請本院95年度執字第 14415號強制執行案件拍賣，被告憂心信業公司上開應有部分遭外人買走恐生產權紛爭，遂於96年 6月22日以雅客(管)字第 6號函通知各停車位所有權人於同年月27日晚間 8時開會討論，希望共有人中有人可出面優先購買或商討由眾人集資購買之可能性。伊遂於96年 8月29日與同具共有人身分之訴外人林鋒熹行使優先購買權，伊與訴外人林鋒熹同意各買一半，伊因此取得282地號土地權利範圍1,200,000分之31,373（換算約85.256平方公尺，即 25.79坪）及3016號建物11.73平方公尺。
㈡因被告所代表之雅客停車場全體停車位所有人附屬之土地面積僅212平方公尺（約64坪），顯然將伊取得之上開282地號土地 25.79坪作為逾越其權利範圍64坪之車道使用，並向全體停車位所有人收取管理費，所受超過其權利範圍之利益即屬不當得利。而282地號土地於102年申報地價稅為每平方公尺8萬5,905元，伊依土地法第97條第 1項可得之每年租金上限為73萬2,391元（計算式：8萬 5,905元85.256平方公尺10％＝73萬 2,391元，元以下四捨五入），每月租金上限為6萬1,033元（計算式：73萬2,391元12個月＝6萬 1,033元，元以下四捨五入），伊考量區分所有權人間之情誼，每月僅請求相當於租金之不當得利1萬元，是伊爰依民法第767條、第 179條規定，請求被告應自伊取得282地號土地25.79坪之次月(即96年 9月)起至102年6月止，共70個月之不當得利，合計70萬元，並請求被告自102年7月起，按月於每月 5日前給付伊 1萬元與法定遲延利息等語，並聲明：⒈被告應給付原告70萬元，及其中66萬元自支付命令送達翌日（即102年6月29日）起，其中 4萬元自民事聲請擴張聲明狀繕本送達翌日（即103年3月14日）起，均至清償日止，按年息 5％計算之利息；⒉被告應自102年7月起，按月於每月 5日前給付被告1萬元；⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，並非指共有物之特定部分，原告主張「其土地現為全體共有人作為車道及車行必經部分所使用」，無異主張其土地應有部分存在於特定之所在，顯然對應有部分之意義，有所誤解。況本件 282地號土地及3016號、4986號建物係雅客停車場全體停車位所有人分別共有，主要用途係作停車場使用，由全體共有人約定個人所有專屬停車位停放車輛，全體共有人各自持有其分別共有之建物比例及基地持分，當時法令並未規定地上建物與基地應有之持分比例，因此全體共有人各自持有地上建物與基地持分比例互不相同，原告以臆測之詞片面推斷100個停車位坪數總計僅有64坪，並不實在。
㈡伊僅係受雅客停車場全體停車位所有人委託提供服務之機構，本身與 282地號土地及3016號、4986號建物產權沒有任何關係，何來無權占有及使用原告土地，原告若認為其土地應有部分遭他人占用，應具體舉證證明，明確找出占用者，向其求償等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、原告主張被告因憂心信業公司所有之 282地號土地應有部分1,200,000分之62,746及3016號建物應有部分1,000,000分之12,545遭外人買走恐生產權紛爭，遂通知各停車位所有權人於同年月27日晚間 8時開會討論，希望共有人中有人可出面優先購買或商討由眾人集資購買之可能性，原告因此於96年8月29日與訴外人林鋒熹均對本院95年度執字第14415號強制執行案件拍定之信業公司所有之 282地號土地及3016號建物持分行使優先購買權，原告與訴外人林鋒熹各買一半，原告因此取得282地號土地權利範圍1,200,000分之31,373（換算約85.256平方公尺，即25.79坪）及3016號建物11.73平方公尺，而3016號、4986號建物係作為停車場使用，劃分為 A區、B區共100個停車位，每個停車位均有獨立的產權等情，有本院民事執行處96年6月14日北院錦95執戊字第14415號通知、本院96年9月8日北院錦95執戊字第14415號函、282地號土地登記第二類謄本、3016建號及4986建號建物登記第二類謄本、土地及建物所有權狀、照片12張、停車場平面圖、建物測量成果圖等影本附卷可稽（見本院卷第23至32頁、第34至39頁、第42至82頁、第102至103頁、第 125頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告所代表之全體停車位所有人逾越其權利範圍，無權占用原告所有之土地作為必經之車道使用，並向全體停車位所有人收取管理費，所受超過其權利範圍之利益即屬不當得利，應給付原告自取得 282地號土地25.79坪之次月（即96年9月）起至102年6月止，共70個月相當於租金之不當得利，合計70萬元，並應自102年7月起，按月於每月5日前給付原告相當於租金之不當得利1萬元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號地下 1樓建物（下稱系爭建物）之各停車位所有權人（即共有人）間是否成立分管契約？原告是否應受分管契約之拘束？㈡被告是否逾越其權利範圍，無權占用原告所有之282地號土地25.79坪？原告請求被告自96年9月起，每月給付相當於租金之不當得利1萬元有無理由？茲論述如下：
㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。準此，共有人對於共有物特定部分之使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以行為時行諸書面為必要，其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認），均足當之。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，其分管契約對受讓與人仍繼續存在（最高法院48年臺上字1065號判例、司法院大法官釋字第 349號解釋意旨參照）。
㈡經查，被告雖陳稱並未訂定管理委員會規約或停車場使用規約，惟系爭雅客停車場建物係於67年間完工，屬於雅客別墅A、B、C等三棟 7層樓建築之地下1層，原建商信業公司於67年完工後，於81年、86年規劃為停車位出售，各共有人並無專有部分，但約定劃分為A區車位61個、B區車位39個，約定分配由各共有人占有使用，有大安區仁愛段 2小段3016、4986、4985建號建物登記第二類謄本、停車場平面圖在卷可參（見本院卷第65至82頁、第102、103頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。而前開約定占有、分配、使用停車位之性質，顯係共有人約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理，核屬共有物之分管契約，參酌前開大法官會議解釋及最高法院判例意旨，於上開分管契約成立後受讓系爭建物應有部分者，如知悉或可得而知分管契約存在，即應受該分管契約之拘束。
㈢原告雖主張共有人間並無分管契約存在云云，然原告亦陳承係第 2次買到停車場部分的所有權，伊之前手是建商，買到的是車道及後面一點點的小空間，因為車位都已經賣掉了，法院沒有點交，伊也沒有拿到車位，伊在承買前已經知悉此情況，伊購買動機與證人林鋒熹相同，也是自動去買的等詞（見本院卷第 129、129、173頁），另證人林鋒熹亦證稱渠原本在3016號建號建物上就有停車位，是第10號停車位，有獨立的所有權狀，渠前後陸續買了 3個車位，但是土地所有權狀上的土地持分及面積都是不足的，這次渠之所以會行使優先承買權去承買原建商信業公司的持分，係因怕外人購得後會衍生糾紛，而且預期日後如果停車場改建也會有利可圖，所以雖然沒有停車位，渠還是去承買，也知道買到的土地與建物是在地下室的持分，但渠當時有問管理員，能否以渠沒有分配到車位但有系爭土地與建物的所有權為由抵充管理費，當時渠沒有付管理費，大約半年之後，鄰居也是管理委員之一來勸渠不要太計較，渠就付了管理費等詞，足認原告與證人林峰熹原本均為3016號建號建物之共有人，彼等對於停車場之約定管理使用情形均知之甚稔，對於其行使優先承買權所購得之原建商信業公司應有部分的使用範圍與限制，自難諉為不知，亦應受該分管契約之拘束。
㈣原告另主張原建商信業公司曾於94年 6月間向其他共有人要求分擔地價稅，顯然無意將其應有部分無償提供其他共有人使用，故各共有人間並無分管契約存在云云，惟觀之該次管理委員會會議紀錄對於原建商信業公司（即地主楊玉城）此一提案並未作成任何決議（見本院卷第202、206頁），核屬其片面要求變更分管契約之主張，此既未得其他共有人同意，自不生變更原分管契約內容之效力，是原告此項主張亦非可採。
㈤承上，原告既應受分管契約之拘束，其主張依無權占有及不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告給付70萬元，及其中66萬元自支付命令送達翌日（即102年6月29日）起，其中 4萬元自民事聲請擴張聲明狀繕本送達翌日（即103年3月14日）起，均至清償日止，按年息 5％計算之利息，以及自102年7月起按月於每月5日前給付1萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日民事第三庭 法 官 張志全
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日書記官 洪王俞萍