臺灣臺北地方法院102年度訴字第4370號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第4370號

原告

鄔培良

訴訟代理人

潘東翰律師

被告

鼎漢建設股份有限公司

法定代理人

趙振宇

訴訟代理人

李逸文律師

複代理人

陳雅亭律師

上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國103年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：其於民國99年2 月起開始與坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭土地）之所有權人接洽，欲將之整合後仲介出售，其於101 年9 月9 日與被告簽訂佣金支付同意書（下稱系爭同意書），被告同意於購地完成後5 日內給付其新臺幣（下同）120 萬元佣金，嗣被告於101年11月1 日先給付60萬元，訴外人潘建榮以買賣方式陸續自原系爭土地所有權人取得所有權，被告竟拒不給付剩餘佣金60萬元，經其以102 年6 月7 日存證信函催告給付尾款未果，爰依系爭同意書之法律關係提起本訴。系爭土地整合過程其均以被告為聯繫對象，縱使移轉所有權登記至潘建榮名下，亦無礙於系爭同意書條件成就，況系爭同意書約定之整合義務係指由其提供締約機會予被告，其將部分地主介紹予被告，即已履行系爭同意書之整合義務，非謂被告與原所有權人締結買賣契約始謂條件成就，被告不得拒絕給付剩餘佣金等語。並聲明：㈠被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告介紹其與訴外人胡琬英簽訂買賣契約後，即無後續之進展，其放棄開發系爭土地，另覓買受土地之人，兩造於101 年11月1 日合意變更系爭同意書，約定佣金減少至60萬元，被告已付訖上開款項，系爭土地買受人為潘建榮，與系爭同意書約定購地完成係指包含執行土地法第34條之1 條辦理提存之本旨不符，原告未依系爭同意書履行完畢，被告無給付佣金尾款60萬元之義務等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於101 年9 月9 日簽訂佣金支付同意書，約定被告因購買系爭土地同意給付被告佣金120 萬元，有佣金支付同意書足憑（見本院卷第7 頁）。

㈡被告於101 年11月1 日支付60萬元之佣金與原告，有收據、支票及原告簽收字跡可證（見本院卷第39至42頁）。

㈢系爭土地係現所有權人潘建榮以買賣方式，陸續自原所有權人邱吉秀、邱福祥、邱龍泉、邱基富、胡琬英、高木美幸、游馥慈、游嘉婕等人取得所有權，於102 年1 月22日以買賣為原因登記為所有權人，非依土地法第34條之1 規定處分共有物，有土地登記謄本及臺北市中山地政事務所102 年12月5 日北市中地登字第00000000000 號函可稽（見本院卷第43、49頁）。

㈣原告有介紹系爭土地原地主之一胡琬英與被告簽約。

四、原告主張其依系爭同意書之約定，僅須報告訂約機會居間介紹系爭土地原所有權人與被告即可依系爭同意書請求被告給付居間報酬；被告則以上揭情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭同意書之性質為何？㈡原告得否請求佣金尾款60萬元？茲分述如下：

㈠兩造間依系爭同意書係成立報告居間之法律關係：

⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。居間契約固屬勞務契約之一種，惟依民法第529 條規定，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度臺上字第579 號判決意旨參照）。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院52年臺上字第2675號判例參照。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。故於解釋契約時，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失其真意。

⒉原告主張：其僅須介紹系爭土地原所有權人予被告認識即已完成系爭同意書之介紹義務等語。經查：依兩造簽訂之系爭同意書記載：「立書人鼎漢建設股份有限公司因購買土地台北市○○區○○○○00號170.45坪，同意給付整合介紹人佣金120 萬元整。第一條、本項佣金金額不含開立發票營業稅。第二條、本項佣金需待甲方全案購地完成（包含執行土地法第三十四條之一提存）後於5 日內撥付。第三條、已簽約之持份土地胡婉英之合約如鼎漢建設於101 年9 月30日前無法履約依購入之價金1 ％給付予整合介紹人。」，有佣金支付同意書在卷可稽（見本院卷第7 頁），僅約定被告「整合介紹」之義務，未約明「整合介紹」之具體內容及所達程度；又依內政部公佈之「不動產經紀業報酬計收標準」第1 條規定係以仲介業者向買賣雙方收取不動產售價之百分之6 作為經紀業之報酬上限，系爭土地地主邱基富、游馥慈曾出具同意書表示每坪願以72萬元、70萬元出售，有土地出售同意書可參（見本院卷第77、78頁），系爭土地登記面積為563.48平方公尺（約170 坪），有土地登記謄本可查（見本院卷第43頁），依較高之同意出售金額計算，總計買賣價金應為1 億2,240 萬元（計算式：170 ×720,000 ＝122,400,000），再以系爭同意書約定佣金120 萬元計算，可知兩造佣金約定為系爭土地買賣價金之百分之1 （計算式：1,200,000÷112,400,000 ＝0.01），核屬仲介行情較低比例之報酬約定，堪認兩造應係成立報告居間契約，即不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，原告為被告報告訂約之機會即已符合債之本旨，則原告主張系爭同意書係約定由其提供報告訂約之機會即為已足，應屬可採。

㈡原告不得依系爭同意書請求給付剩餘佣金：原告雖主張：其將系爭土地原地主之資料記載於土地登記謄本影本後交付被告，已盡其整合義務云云。惟查：系爭土地係由現所有權人潘建榮以買賣方式，陸續自原所有權人分別為邱吉秀、邱福祥、邱龍泉、邱基富、胡琬英、高木美幸、游馥慈及游嘉婕等取得所有權，原土地所有權人非依土地法第34條之1 規定處分共有物一節，有臺北市中山地政事務所102 年12月5 日北市中地登字第00000000000 號函暨所附異動索引可稽（見本院卷第49至53頁），足認被告並無購買系爭土地，亦未執行土地法第34條之1 之提存程序；又證人潘建榮到庭證稱：我不認識原告，承購系爭土地係經友人介紹被告公司的王嘉緯先生，我自己買斷自己興建，價格他幫我們談完以後，我們就整個買下來。王嘉緯幫我們介紹，我就直接付錢給他，他是介紹人，我是付仲介費用，款項付清後就是給代書過戶。一開始我不認識邱基富，我們公司有代書，最後面簽名的時候我才看到邱基富…我們沒有去地政事務所辦所有權移轉登記，是在一個喝茶的場所，約我去的是王嘉緯，代書跟邱基富都有在場，我們當場在那邊簽買賣的文件等語（見本院卷第72頁及其反面），復參以證人邱基富到庭證稱：最後賣給潘建榮，本來買方是另外一個人，後來被告說買方要改成潘建榮…我叔叔是我直接跟被告說我叔叔願意賣，其他人我沒有聽過是不是原告介紹等語（見本院卷第70頁、第71頁反面），是尚難認定原告有整合系爭土地介紹被告購買之事實。另觀諸原告所提之土地登記謄本手寫記載內容，僅零散記載邱福祥、邱龍泉之手機及市內電話，邱吉秀住於療養院及每坪講價金額等字樣，亦不足以證明原告有與其餘地主進行交涉、向被告報告締約機會之情。原告雖另主張證人潘建榮係被告借用名義登記系爭土地所有權之人，惟證人潘建榮已表明其與被告無關係，其本身即為建商，係為自己的公司買系爭土地等語（見本院卷第72頁正反面），是原告空言主張，即不足採。

五、綜上所述，原告未舉證證明其已盡系爭同意書之介紹義務，其依系爭同意書請求被告公司給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。