102年度訴字第5112號｜民事：返還訂金｜裁判日期：103 年 05 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第5112號原　　　告　林正雄訴訟代理人　吳建邦林明正律師複代理人　　曹尚仁律師被　　　告　昇陽建設企業股份有限公司法定代理人　麥寬成訴訟代理人　張家聲律師上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國103年5月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：（一）原告於民國102年5月26日向被告預約訂購門牌號碼新北市○里區○○路0段000號14樓之6房屋、地下2樓編號231、232號平面車位及坐落土地應有部分（下稱系爭房地），總價新臺幣（下同）3650萬元，預付定金183萬元，並訂有房地買賣預約訂購單（下稱系爭買賣預約），兩造既訂有系爭買賣預約，被告並已收受原告交付之立約訂金183萬元，依約被告即負有履行訂立本約之義務，如事後買賣本約無法訂立，即預約已不能履行，當視無法成立買賣本約，應判斷是否可歸責於當事人任一方，類推適用民法第249條各款規定，決定原告所交付定金如何處理，系爭買賣預約雖非本約，然原告所交付之定金183萬元具有擔保兩造依買賣約定內容履行之效用，被告未具合法事由拒不依約履行締結買賣本約之義務，依民法第249條第3款規定，買賣契約既因可歸責於被告之事由致無法成立，原告自可請求被告加倍返還其所收受之定金。（二）本件自簽約之日至今已逾數月，被告經原告屢次通知皆未出面履約，迭經原告向新北市政府申請消費者爭議協商未果，並寄存證信函通知被告履約，詎被告竟於協商訂約期間，未經催告片面解除系爭買賣預約，並逕自返還原告所交付之定金，然依系爭買賣預約約定：經賣方多次催告買方履行簽約手續，賣方始得解除契約，被告未經催告片面解除系爭買賣預約即屬不合法，顯已違約，為此，爰依民法第249條第3項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告183萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）原告於102年5月26日向被告表示願以3650萬元之價格購買被告興建之系爭房地，惟系爭房地表定總價共4683萬元，與原告之出價差距甚大，必須簽報被告公司經營階層核准始能接續進行議約工作，故被告所屬在呈簽送核同時，先於102年5月28日將買賣契約範本郵寄予原告審閱。簽報獲准後，原告於102年6月3日匯款183萬元訂金至被告帳戶，兩造並約晤102年6月20日在原告台中辦公處所辦理簽約手續，然該次約晤因原告要求被告出具保證書面，擔保與系爭房地相鄰之新北市○里區○○里○段○○○○段00000地號土地永遠不得搭蓋任何建築改良物云云，致兩造不能達成合意完成簽約。兩造復於102年8月7日約晤議商，原告除仍堅持要求被告提出前揭保證外，並新增提出貸款金額由原擬之60％增加為80％，且於簽約後2個月始准貸款銀行撥款，並要求被告於貸款撥付前之簽約後10日內將系爭房地點交原告裝修等不合理要求，被告認為在原告要求基礎下，兩造已無達成合意之可能，遂於102年8月14日及同年月30日分別以昇陽（102）字第069號函及臺北敦南郵局第533號存證信函通知原告拒絕新要約，復於102年10月17日以臺北北門郵局第4472號存證信函檢附被告所簽發、面額183 萬元之支票乙紙予原告，而原告亦已提示兌領該支票，是被告並無再給付原告訂金義務。（二）原告於被告送交不動產買賣契約範本後，於102年6月3 日匯款183萬元訂金至被告帳戶，嗣兩造先後於102年6 月21日及同年8月7日議約，足證原告給付訂金183萬元後，被告至少曾經2次促請原告締立系爭房地買賣本約，是原告主張被告公司從未促請原告締約即解除系爭買賣預約云云，殊非實在。又此2次會晤，均因原告在系爭買賣預約成立後，另外要求被告出具書面保證，擔保與系爭房地相鄰之新北市○里區○○里○段○○○○段00000地號土地不得搭建任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物影響觀賞河景視野，或於上揭土地移交管委會無償使用，或移轉為管委會所有後再行簽約等，非屬系爭房地買賣契約經兩造合意之條款，致不能締立系爭房地買賣本約，則系爭房地買賣本約之不能訂立，顯係因為原告於立約定金契約成立後，額外增加未經兩造合意之條款內容所致，系爭房地買賣本約自係因為可歸責於原告之事由而不能成立，顯見原告係擴張被告之原要約，依法視為拒絕被告所提出之原要約，而另為新要約之提出，此觀諸原告於102年8月7日寄發之臺中大隆路郵局第499號存證信函第4項稱：「故仍請貴公司提出書面保證：不得於該草坪搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物影響買方觀賞河景視野，或嗣該草坪移交管委會無償管理使用或草坪產權移轉予該社區管委會等相關協議簽定後，再行簽訂買賣契約，至禱！」等語即明。從而，兩造間關於系爭房地之買賣並未達成合意，被告將所收訂金183萬元退還原告自屬有據，原告依民法第 249條規定訴請被告加倍返還定金，並非有理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）原告配偶江庭華於102年5月26日透過訴外人傳真實業股份有限公司向被告出價3650萬預約訂購坐落新北市○里區○○里○段○○○○段000地號土地及其上門牌號碼新北市○里區○○路段000號14樓之6房屋、地下2樓編號231、232號平面車位（即系爭房地），並於102年6月3日預付訂金183萬元。（二）原告曾於102年8月7日寄發臺中大隆路郵局第000499號存證信函予被告，請被告提出書面保證不得於系爭房地相鄰之新北市○里區○○里段○段00000地號土地搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物影響買方觀賞河景視野，或嗣該草坪移交管委會無償管理使用或產權移轉予該社區管委會等相關協議簽訂後，再行簽訂買賣契約，被告則先後於102年8月14日、102年8月30日以昇陽（102）字第069號函、臺北敦南郵局第000533號存證信函向原告為解除系爭買賣預約之意思表示，並檢附被告所簽發、支票號碼ON0000000、面額183萬元之支票乙紙予原告，經原告提示兌領。（三）原告於102年11月20日寄發臺中大隆路郵局第000786號存證信函表示被告未經催告即解除系爭買賣預約，於法不合，並通知被告出面簽訂買賣契約，然被告仍未與原告簽訂買賣契約。四、本件之爭點為：（一）兩造未成立買賣契約，是否可歸責於被告？（二）原告依據民法第249條第3款規定請求被告加倍返還已給付之定金183萬元，有無理由？五、得心證之理由：（一）兩造未成立買賣契約，是否可歸責於被告？ ⒈按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立之「立約定金」（亦名猶豫定金），在成立契約前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保契約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立契約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在擔保契約之成立，與用以確保契約之履行為目的，與以主契約之存在為前提之證約定金（證明契約成立）、成約定金（以交付定金為契約成立要件）、違約定金（以定金為契約不履行之損害賠償擔保）有間。惟若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度臺上字第441號裁判意旨參照）。準此，訂定立約定金契約時，因主契約尚未成立，固不發生契約履行或不能履行之情形，惟本契約如未成立，則應以未成立之原因係可歸責於付定金當事人之一方或受定金當事人之一方，或不可歸責於雙方當事人之事由所致，分別類推適用民法第249條第2款至第4款之規定。 ⒉經查，原告與其配偶江庭華於102年5月26日簽立系爭買賣預約訂購單，內容記載略以：「訂購人：江庭華....房屋：B棟14層B7戶。面積：約96.91坪。價款：肆仟參佰零捌萬元整。車位1：平面式、樓層別B2、編碼231。面積：約9.75坪。價款：壹佰捌拾伍萬元整。車位2：平面式、樓層別B2、編碼11.25坪。價款：壹佰玖拾萬元整。房屋土地總價款：肆仟陸佰捌拾參萬元整（含車位價款）。約定事項：買方應於102年5月29日24時前補足訂金總額....。買方應於102年6月20日前攜帶『本預約訂購單、身分證、印章及簽約金』與買方簽訂正式房地買賣合約，逾期並經賣方多次催告買方不履行簽約手續，則視為買方違約並放棄權利，已繳之定金得由賣方全額沒收，買方絕無異議並不得主張任何權利....。備註：本戶客戶出價參仟陸佰伍拾萬含兩車位，若議價成功則本定金轉為總價之一部分，若不成功則本定金無息退還」，原告與其配偶江庭華並於「買方簽名」欄位簽名，嗣原告於102年6月3日匯款定金183萬元予被告，有房地買賣預約訂購單及匯款回條在卷可稽（見本院卷第9、64頁），依前揭約定內容觀之，兩造係約定將來即 102年6月20日前簽立買賣契約，並由原告交付183萬元予被告，其性質乃原告用以確保預約之履行即本約之訂立為目的，而交付被告，依前揭說明，屬擔保本約成立之立約定金。 ⒊依系爭買賣預約備註欄之約定，原告出價3650萬元（含兩車位），若議價成功則本定金轉為總價之一部分，若不成功則本定金無息退還，又被告於原告簽立訂購單後，提供「昇陽九樂大廈」房屋及土地買賣契約書樣本乙份予原告審閱，其上第5條載明：「本契約書房地總價款為參仟陸佰伍拾萬元整（內含停車位價款參佰柒拾伍萬元整）」（見本院卷第66頁背面），足見被告業已同意原告之出價3650萬元（含兩車位），兩造間之買賣預約成立，且被告並因此受有定金183萬元，原告自負有於102年6月20日前締結買賣契約之義務，惟原告迄未與被告簽訂買賣契約。原告雖主張兩造曾於102年6月21日、8月7日（書狀記載為102年6月20日、8月6日，經兩造協議更正）進行磋商，商討系爭房地相鄰之新北市○里區○○里○段○○○○段00000地號土地不得搭蓋建築物乙事，應以保證書方式或與昇陽九樂公寓大廈管理委員會訂立契約方式履行云云，然為被告所否認，並以兩造於102年6月21日、8月7日兩次磋商，係因原告於預約成立後，另外要求被告出具書面保證與系爭房地相鄰之342-1地號土地不得搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物影響觀賞河景視野，或於上揭土地移交管委會無償使用，或移轉為管委會所有後再行簽約等非經兩造合意之條款，致不能簽訂買賣契約，被告就系爭房地買賣契約之不能訂立，並無可歸責之事由等語置辯。 ⒋查原告於102年8月7日發函通知被告略以：「本人因該戶可觀賞淡水河岸景觀及其延伸視野而下訂預購該戶，貴公司亦保證購買該戶必能觀賞河岸景觀等視野，惟查，該戶與淡水河間有一草坪（地號：新北市○里區○○里段○段00000號）阻隔，經查該草坪為貴公司所有，若該草坪將來搭蓋建築改良物等結構體，則勢必影響住戶觀賞沿岸景觀之視野，亦違反本人購買該戶之意願與初衷。....請貴公司提出書面保證：不得於該草坪搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物影響買方觀賞河景視野，或嗣該草坪移交管委會無償管理使用或草坪產權移轉予該社區管委會等相關協議簽訂後，再行簽訂買賣契約」等語，有臺中大隆路郵局第000499號存證信函可稽（見本院卷第48至50頁），參以兩造於102年6月21日、8月7日兩次磋商，均與原告要求被告應保證系爭房地相鄰之342-1地號土地不得搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物有關，此為兩造所是認，由上可知，原告未於約定期限內履行買賣契約之簽訂，係因被告未依原告之要求出具書面保證與系爭房地相鄰之342-1地號土地不得搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物，或被告尚未與昇陽九樂公寓大廈管理委員會訂立契約將上開342-1地號土地移交管理委員會無償使用。 ⒌原告雖主張其於訂立預約時，已要求被告不得在342-1 地號土地上搭蓋建築物，且經被告許諾，被告並提出與昇陽九樂公寓大廈管理委員會協商，已先行用印完畢之協議書，承諾未經該管理委員會同意，不得使用342-1 地號土地，兩造間就342-1地號土地不得搭蓋建築物乙事，早已達成合意云云，並提出協議書及廣告傳單為證（見本院卷第128、129頁），惟查，遍觀系爭買賣預約之內容，並無被告於簽訂買賣契約前，應出具書面保證與系爭房地相鄰之342-1地號土地不得搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物之相關約定，尚不能證明兩造於訂立預約時，業就被告應於締結買賣契約前，出具書面保證與系爭房地相鄰之342-1地號土地不得搭蓋任何建築改良物等結構體或其他遮蔽物乙節達成合意，又原告提出之上開協議書記載用印日期為102年6月5日，係被告於系爭買賣預約成立後所為，亦難認兩造於訂立預約時，有約定被告應於締結買賣契約前，與昇陽九樂公寓大廈管理委員會完成簽約，將342-1地號土地移交昇陽九樂公寓大廈管理委員會無償使用，至原告提出之上開廣告傳單，僅能證明系爭房地銷售時之外觀現況，仍不足以證明被告於締結買賣契約前，負有出具保證書之義務，亦或須與昇陽九樂公寓大廈管理委員會完成簽約乙事，況且，系爭買賣預約訂購單係屬預約之性質，預約之權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，是兩造僅負完成本約之義務，原告尚不得要求被告履行本約之內容，是以原告前開主張為不可採。 ⒍綜上，原告所舉證據均不足以證明兩造成立系爭買賣預約時，有約定被告於締結買賣契約前，負有出具保證書之義務，亦或須與昇陽九樂公寓大廈管理委員會完成簽約，將與系爭房地相鄰之342-1地號土地移交昇陽九樂公寓大廈管理委員會無償使用，是以，兩造間之買賣契約未能簽訂，係因原告拒絕簽約，難認被告有何可歸責之事由。（二）原告依據民法第249條第3款規定請求被告加倍返還已給付之定金183萬元，有無理由？按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。查系爭買賣預約約定原告應於102年6月20日前與被告簽訂買賣契約，原告所舉之證據既不足以證明兩造業就被告於締結買賣契約前，負有出具保證書之義務，亦或須與昇陽九樂公寓大廈管理委員會完成簽約，將與系爭房地相鄰之342-1地號土地移交昇陽九樂公寓大廈管理委員會無償使用等達成合意，則原告以被告未出具保證書或尚未與昇陽九樂公寓大廈管理委員會完成簽約為由，拒不簽立買賣契約，並非可歸責於被告，揆諸前揭規定，原告自不得依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還已給付之定金 183萬元。六、綜上所述，兩造間之買賣契約未能成立，並非可歸責於被告，原告依民法第249條第3款規定，請求被告應加倍返還已給付之定金183萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，茲不再一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 30 日民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 5 月 30 日書記官林玗倩

臺灣臺北地方法院102年度訴字第5112號

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