臺灣臺北地方法院102年度訴字第932號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第932號

原告

黃茂峰

原告

黃景晶

共同訴訟代理人

溫藝玲律師

共同訴訟代理人

張顥璞律師

被告

元大喆園社區管理委員會

法定代理人

楊錫濸

訴訟代理人

趙興偉律師

訴訟代理人

趙懷琪律師

訴訟代理人

受告知人 元鼎國際建設股份有限公司

法定代理人

陳子明

上列當事人間請求撤銷管理規約事件，本院於中華民國103 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項定有明文。查本件起訴時被告之法定代理人原為陳淮舟，嗣於本院審理期間，改選變更為楊錫濸，有被告提出之元大喆園社區管理委員會第七屆第一次委員會議紀錄在卷可參（見本院卷二第81至89頁），被告由現任法定代理人楊錫濸於民國103 年5 月21日具狀聲明承受訴訟，自屬合法，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。經查：

㈠原告原起訴主張其於100 年5 月間向訴外人三穎建設開發股份有限公司（下稱三穎公司）購買位在臺北市○○○路000巷00號元大喆園社區地下3 層獎勵停車位，總計46個（下稱系爭獎勵停車位），並於100 年6 月3 日取得系爭獎勵停車位之建物（包括共有部分）及建築基地所有權，成為元大喆園社區之區分所有權人，被告於無規約規範情況下，逕將地下3 樓通行地下2 樓之平面車道以「防火閘門」阻隔，禁止原告通行及使用該防火避難設施及防火隔間之權利，並於101 年12月1 日召開「元大喆園社區第六屆第一次區分所有權人會議」，以決議方式補列規約第20條第㈢項，業已違反公寓大廈管理條例第7 條、第16條第2 項規定，爰依民法第799 之1 第3 項規定，請求撤銷被告於101 年12月1 日決議補列之規約，嗣於本院審理中追加主張依公寓大廈管理條例第16條規定，請求「被告開啟地下室防火閘門」，有本院102年10月3 日言詞辯論筆錄在卷可參，核其原訴及追加之訴均主張被告將地下3 樓通行地下2 樓之平面車道以「防火閘門」阻隔，禁止原告通行及使用該防火避難設施及防火隔間之權利，已違反公寓大廈管理條例第16條第2 項規定，可認其追加之訴與原訴之原因事實有共同性，先後所為請求之主張在社會生活上亦有共通性或關連性，其請求之基礎事實自屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，有臺灣高等法院103 年度抗字第10號裁定在卷可稽（見本院卷㈡第53至54頁），揆諸首揭規定，尚無不合，自應予准許。

㈡原告復於103 年3 月20日言詞辯論期日將上開追加聲明變更為「被告應將門牌號碼為臺北市松山區○○○路000 巷00號地下三層通往門牌號碼為臺北市松山區○○○路000 巷00號地下二層之防火鐵捲門開啟，使原告得以通行。」，有該次言詞辯論筆錄及民事陳報狀在卷可參（見本院卷㈡第57頁反面、第59頁），並追加依民法第767 條規定為本件追加請求之請求權基礎，核其主張之基礎事實均係基於被告將地下3樓通行地下2 樓之平面車道以防火鐵捲門阻隔，禁止原告通行及使用之事實，足徵原告所為追加及變更之基礎事實與原追加請求之事實同一，核與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠原告於100 年5 月間向訴外人三穎公司購買位在台北市○○○路000 巷00號（下稱系爭建物）元大喆園社區地下三樓獎勵停車位，總計46個（即系爭獎勵停車位），並於100 年6月3 日登記為建物所有權人。惟原告購買上述停車位後，被告社區逕將地下三樓之平面車道封住，迫使地下三樓車輛僅能由「機械升降機」進出，原告兩人仍努力與被告社區進行溝通中；未料，被告社區於101 年12月1 日竟召開「元大喆園第六屆第一次區分所有權人會議」提案及決議，補列社區規約第20條第㈢項地下三樓獎勵停車位規範（B3F ）：「（三）因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」。被告雖抗辯上述規約內容，早於96年間即已存在，然被告社區於101 年12月1 日確實決議且修訂補列規約第20條第㈢項，則原告依法在規約成立三個月內提起本件訴訟，於法並無不合，被告社區徒以上情抗辯，應與本件無涉，且訴訟審理迄今，被告社區亦未對101 年12月1 日為何再次決議及修訂乙事加以說明或解釋，則此一抗辯自不足影響本件判決結果。

㈡又目前在台北市高級社區之「平面式車位」或「機械式車位」之價值，因涉及土地所占面積及停放車之方面與安全，因此兩者價格差異最少為一倍，最高可差三倍以上；另地下室車位所使用「進出口動線」，究係「平面車道」或「升降機車道」亦為消費者或住戶所考量，畢竟平面式車道較為寬敞、安全與方便，相較於「升降機車道」之狹窄、有故障瑕疵之疑慮，自然較不方便，因此兩者價值差異至少有數十萬之價差，同樣會影響購買者之購買意願。原告購買系爭獎勵停車位當時係考量地下三樓為「平面車位」，且可以使用「平面車道」進出始願意購買，未來亦可考慮轉售他人；然而，被告社區竟在原告購買一年半後，以區分所有權人大會決議方式增列社區規約第20條第㈢項禁止車輛由平面車道進出，將導致原告所有系爭獎勵停車位徒有平面車位，卻不能使用平面車道進出之窘況，喪失平面車位原有之使用目的與價值；因此，被告社區補列該規定對原告顯失公平。

㈢又依據公寓大廈管理條例第7 條之規定，如屬公寓大廈之「共用部分」，依法自不得以約定方式獨立使用供做「專有」，原告雖係購買系爭獎勵停車位，但卻同時購買位於「美仁段一小段00000-0000建號287.68平方公尺權利範圍10000 分之460 」、「美仁段一小段00000-000 建號4522.33 平方公尺權利範圍10000 分之2950」等共有部分，經調閱上開共有部分之測量成果圖後，可發現原告上述共有部分係分散於系爭社區大樓一樓之「管理室、車道、C 樓樓間」、地下一樓之「含電配電室、發電機室、排進氣、進風機室、排風機室、防空避難室兼停車空間」、地下二樓之「進風機室、排風機室、停車空間」，被告社區之平面車道部分，既屬全體區分所有權人（包括本件原告）所「共有」，因此被告社區自不得透過「制定規約」方式，約定將「共有部分」約定由「地下一樓、地下二樓車主」所「專用」，獨獨排除地下三樓車主使用上述「共有部分」之權利，顯見被告社區於101 年12月1 日補列社區規約第20條第㈢項部分已屬違法內容，對原告造成顯失公平之窘況，自有撤銷之必要。

㈣依公寓大廈管理條例第16條第2 項規定，關於公寓大廈之防空避難設施、防火間隔等空間，公寓大廈管理員會或社區區分所有權人均不得違法在非緊急狀態下，長期以「防火閘門」阻攔地下停車位之車主通行該防火避難設施、防火間格之空間等權利，原告如欲「借用」平面車道，須向被告社區填寫「申請單」，得到被告社區同意後，始能開啟鐵捲門，本社區大樓管理委員會在平時無故以「鐵捲門」阻攔地下三樓停車位之通行權，否則未來發生火災或地震等事故，一旦斷電，原告所有地下三樓車輛根本無從利用「機械停車位」進出，又遭被告社區無故放下鐵捲門阻攔生路，顯見將使地下三樓車輛無法逃生、避難，益證被告社區於101 年12月1 日補列社區規約第20條第㈢項已經違法，自有撤銷之必要。且原本增設獎勵停車位的主要的目是要讓住戶以外之民眾，也可進入該停車場停車，因此原告並非二等公民，被告社區不得假「方便管理」之名，任意剝奪地下三樓停車位使用「平面車道」之權利。準此，被告社區如為「方便管理」獎勵停車位之車輛及人員進出，其實應透過更合理的管理方式，例如：住戶與住戶以外之人員，可持有不同的磁扣藉此識別身分與管理，甚或合理使用電動閘門「分流管理」，彼此相互禮讓、共同使用平面車道，而非強硬的以防火閘門長期阻攔地下三樓通往地下二樓的平面車道，甚或以雜物阻擋樓梯間出入口，被告社區上述行為，早已逾越合理的「社區管理」範圍，甚至達到「妨礙地下三樓車輛出入之自由」，如不幸逢天災事變，被告社區上述行為亦有可能造成人員傷亡，核其行為除已違反建築技術規則建築設計篇第76條第4 項規定，防火鐵捲門應為常時開放式設計之規定外，更已約定違反公寓大廈管理條例16條第2 項規定，故依同法第7 條第4 項規定，亦屬無效。再者，車道的固有使用方式係供汽車通行使用，且地下三層之所有人使用車道通行至室外為生活上不可或缺之部分，故依同法第7 條第5 項規定，將地下三層通往室外之車道約定為地下一、二層之共有人專用而排除原告之使用，亦屬無效。原告為門牌號碼臺北市松山區○○○路000 巷00號地下三層之所有權人，且為6563建號共有人之一，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款、第4 款及第5 款約定，被告設置違法之防火鐵捲門阻隔原告自車道通行至門口之行為，已妨礙原告所有權之行使，是原告自得依民法第767條規第1 項中段、後段規定，訴請被告將系爭防火閘門開啟，並使原告得以通行等語。

㈤並聲明：⒈被告於101 年12月1 日決議補列社區規約第20條第3 項「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」之規約部分，應予撤銷。⒉被告應將門牌號碼為臺北市松山區○○○路000 巷00號地下三層通往門牌號碼為臺北市松山區○○○路000 巷00號地下二層之防火鐵捲門開啟，使原告得以通行。

二、被告則以：

㈠被告社區於96年5 月26日第一次區分所有權人會議及96年7月1 日區分所有權人第一次臨時會議記錄分別記載「臨時動議及結論：㈠地下三樓停車場為建設公司得對外銷售之獎勵汽車停車位，日後除有緊急事故及避難外，不得經過專供住戶使用之車道。另請建設公司研議住戶購車優惠辦法，提交管理委員會徵詢住戶意願，期能減少外賣車位，以利社區安全之管理。」、「…決議：3 、因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」，均就被告公寓大廈之系爭地下三樓獎勵停車位之出入動線，已為決議在案，且據以訂定並公告「元大喆園社區地下三層停車場使用規範」，其中第5 條就地下三樓獎勵停車位之進出動線明白規定：「本社區地下三層停車場車輛除緊急事件外，僅能使用地下三層專屬汽車升降梯進出。」，且被告社區與原告之前手三穎公司於100 年間所簽訂之協議書，及於99年間與陸海股份有限公司（即原始起造建商元鼎國際建設股份有限公司出售系爭46個停車位予陸海股份有限公司）間此簽訂之協議書後均附有元大喆園社區地下三層停車場使用規範，是地下三層停車場車輛進出使用，均已為各停車位所有權人明確知悉，原告等自為明確知悉或可得而知，自已受規範內容之拘束，上開使用規範內容訂定時點，早於原告主張撤銷之於101 年12月1 日決議之社區規約第20條第㈢項規範，況且原告自承101 年12月1 日決議作成，是原告等買受系爭獎勵停車位「一年半」後，故原告等於買受系爭停車位時，即已明確知悉或可得而知社區「地下三層停車場使用規範」，就地下三層專屬汽車升降梯進出方式，亦知之而無爭議。因此，原告就系爭46個停車位，本得於所有權人之權能，惟其使用、收益，仍受被告社區規約、區分所有權人決議內容，以及社區「地下三層停車場使用規範」之拘束，不得違反被告社區規約、區分所有權人決議及社區「地下三層停車場使用規範」內容，是對於被告社區系爭地下三層停車場停車位之進出動線，仍應遵守被告社區規約、區分所有權人決議及社區「地下三層停車場使用規範」之上開規範內容，是原告等既受拘束，依法自不得再主張行使撤銷權。系爭規約第20條第㈢項自96年起並未改變迄今，是原告等於買受系爭獎勵停車位時業已明知且斟酌後，本於自由意願而買受，故原告提起本件訴訟，顯已罹於民法第799 條之1 第3 項所規定之規約成立後「三個月」時效。

㈡原告等稱系爭社區規約乃限制地下三樓車輛不能與地下一二樓之一般住戶使用平面車道，使用上不方便且有可能產生將來轉售時價格上差異，對原告等顯失公平云云。但查，本件原告等在買受系爭46個停車位時，即已受被告社區規約、區分所有權人決議及社區「地下三層停車場使用規範」之規範內容所拘束，並無因系爭決議之規約內容而造成前後權益差異及減損之情事，況且，原告等買受系爭46個停車位，並非全為自用，乃為投資之目的，故有權利再行出租第三人，該第三人亦非區分所有人，亦非被告社區可得介入監督或過濾其身分資格，則被告社區本於車位使用人管理不易，出入人員複雜，基於維護社區住戶居住安全，避免管理維護上之困擾，是為被告社區全體區分所有人因該決議所能取得之安全管理上之利益，與原告等主張其所受損失，比較衡量下，對於系爭決議之規約內容，被告區分所有人全體基於安全之公益，顯較高於原告等主張之財產損失，故系爭決議並非為損害他人為主要目的，固無顯失公平可言，況以原告主張以「平面車道」或是「升降梯」進出，僅採行工具不同，實則並未限制原告等基於停車位所有權人，對於車位之使用與進出通行之權利，故對原告等而言，並無不利益或顯失公平情事。又依據上開被告社區「地下三層停車場使用規範」第五條就地下三樓獎勵停車位之進出動線明白規定：「本社區地下三層停車場車輛除緊急事件外，僅能使用地下三層專屬汽車升降梯進出。」，是於緊急事件，即可不以專屬升降梯進出，並未妨礙原告等逃生避難，且原告等車位得自由進出（不論採升降梯或是緊急使用平面車道），亦未有限制自由進出之情形，是無原告等所稱違反公寓大廈管理條例規定，系爭決議並無撤銷之必要。

㈢原告雖追加請求開啟防火閘門，使原告得以通行，原告係為供地下三層車輛通行之用，已與防火閘門之使用目的不符，原告自無權要求開啟防火鐵捲門以其供通行之用，且被告於歷年消防安檢並無遭主管機關認定就防火鐵捲門使用上有違反消防安全相關法令，是以被告在使用上並未違反法令。況依據上開公寓大廈管理條例第16條之規定，關於住戶有違反公寓大廈管理條例第16條之情事，係由主管機關處以罰鍰之法律效果，是以任一區分所有權人並無任何法律上之權利得單方主張或以訴主張加以制止，是原告自無權依據公寓大廈管理條例第16條第2 項規定要求被告開啟防火閘門等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告於100 年5 月間買受系爭獎勵停車位，且有該車位建物所有權狀及坐落基地土地所有權狀，故為被告社區之區分所有權人。又依據卷附元大喆園社區96年規約第20條第㈢項規定：地下層停車位「…㈢因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」及第20條第㈣項：「關於停車場之管理方式（含B3獎勵停車位），責成管理委員會參考相關買賣契約另訂「元大喆園社區地下停車場管理規定」車位所有權人及使用人同意遵守。」。被告社區雖又於101 年12月1 日召開區分所有權人會議，決議補列社區規約第20條地下三樓獎勵停車位規範：「㈢因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」，自96年起迄上開101 年12月1 日區分所有權會議決議前，歷年被告社區區分所有權人會議紀錄並無增修規約第20條第㈢項之規定等情，為兩造所不爭執，有被告所提102 年9 月30日民事綜合辯論意旨狀及本院102 年10月3 日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷㈡第22至23頁、第29頁反面），並有臺北市松山地政事務所102 年8 月23日北市松地登字第00000000000 號函文暨所附土地及建物登記謄本、元大喆園社區第6 屆第1 次區分所有權人會議紀錄、元大喆園社區96年度區分所有權人第一次臨時會議紀錄、臺北市建築管理工程處檢送被告於96年之規約及自96年起至102 年歷屆區分所有權人會議紀錄等件在卷可參（見本院卷㈠第251 至255 頁、第14至17頁、第104 至105 頁、第203 至233 頁），堪以信採。

四、原告主張依據民法第799 條之1 規定，就被告社區於101 年12月1 日區分所有權人會議決議補列元大喆園公寓大廈規約第20條第㈢項規約內容，行使撤銷權，另依據公寓大廈管理條例第16條及民法第767 條之規定，追加請求被告開啟系爭防火閘門使原告得以通行等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告提起本件訴訟，是否已罹於民法第799 條之1 第3 項所規定之規約成立後「三個月」時效？㈡原告是否依民法第799 條之1 第4 項規定，應受被告社區規約、區分所有權人決議及社區「地下三層停車場使用規範」規範內容之拘束，不得再主張行使撤銷權？㈢系爭決議之第20條第㈢項規約內容，有無顯失公平？茲析述如下：

㈠按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」、「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，民法第799 條之1 第1 項、第3 項定有明文。是區分所有權人如不同意規約之內容者，得於規約成立後3 個月內請求法院撤銷之。又民法第799 條第1 項第3 款已於98年1 月23日修正發布，於同年7 月23日施行。經查，系爭規約係於96年5 月26日經元大喆園公寓大廈第一次區分所有權人會議決議訂立，且於該次區分所有權人會議所訂定之「公寓大廈規約」第20條第㈢項已明訂：「第20條地下層停車位：㈢因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」，有臺北市建築管理工程處檢送被告於96年之規約及自96年起至102 年歷屆區分所有權人會議紀錄等相關資料（見本院卷㈠第203 至233 頁），且原告復未舉證證明迄至被告101 年12月1 日召開第6 屆第1 次區分所有權人會議決議前，及其提起本件訴訟前，歷年區分所有權人會議或被告已就系爭規約第20條第㈢項規範內容予以增修，或被告於101 年12月1 日召開第6 屆第1 次區分所有權人會議後已補列系爭規約第20條第㈢項之內容，堪認系爭規約第20條第㈢項已生效施行多年，並未變更，且於101 年12月1 日召開區分所有權人會議後亦未成立何規約內容。從而，原告以被告於101 年12月1 日召開第6 屆第1 次區分所有權人會議，決議補列系爭規約第20條第㈢項部分，而依據民法第799 條之1 之規定請求法院撤銷系爭規約第20條第㈢項，距系爭規約20條第㈢項於96年間訂定成立時，顯然已逾3 個月之除斥期間，是原告此部分之請求，並無理由。

㈡另被告雖辯稱系爭防火閘門為常時關閉式之防火閘門等語，惟經臺北市建築管理工程處函覆：臺北市○○○路000 巷00號地下三層停車空間之建築物領有95使字第338 號使用執照（93建字第268 號建築執照，法令適用日為92年12月5 日），依申請興建時之建築技術規則建築設計施工編第79條規定（略以）：「防火構造建築物總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應按每1500平方公尺，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板區劃分隔。防火設備並應具有一小時以上之阻熱性。前項應予區劃範圍內，如備有效自動滅火設備者，得免計算其有效範圍樓地面板面積之2 分之1 。」，依本案建築執照圖說所示，本案地下三層通往地下二層汽車坡道所設之防火鐵捲門應屬檢討防火區劃所設置之防火門窗。另依其申請興建時之建築技術規則建築設計施工編第76條規定（略以）：「⒌常時關閉式之防火門應依左列規定：①免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置。②單一門扇面積不得超過3平方公尺。③不得裝設門止。④門扇或門樘上應標示常時關閉式防火門等文字。⒍常時開放式之防火門應依左列規定：

①可隨時關閉，並應裝設利用煙感應器連動或其他方法控制之自動關閉裝置，使能於火災發生時自動關閉。②關閉後免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置。③採用防火捲門者，應附設門扇寬度在75公分以上，高度在180 公分以上之防火門。」依本案建築執照圖說所示，前述防火鐵捲門為常時開放式防火門。. . . 若有將常時開放式防火門變更為常時關閉式防火門之需，因涉及「建築物使用類組及變更使用辦法」第8 條所定應辦理變更使用執照之項目，應委託建築師檢討符合相關法令後，申請變更使用執照等語，有臺北市建築管理工程處103 年6 月30日北市都建使字第00000000000 號函文在卷可考（見本院卷㈡第108 頁），故系爭防火閘門既為常時開放式之防火門窗，且系爭防火閘門設置之目的在於防火阻隔，而非阻擋通行之用，則被告為阻擋原告所有位在地下三樓之獎勵停車位所停放之車輛通行使用平面車道，而將系爭防火閘門於平時均予以關閉，顯已違背系爭防火閘門設置之目的及使用方式，而與使用執照核定之使用目的不符。且系爭規約第20條第㈢項僅約定「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」，並於同條第㈣款約定「關於停車位之管理方式（含B3獎勵停車位）責成管理委員會參考相關買賣契約另訂『元大喆園社區地下停車場管理規定』車位所有權人及使用人同意遵守」等規定，並未有何載有得以常時關閉系爭防火閘門以阻擋通行之規範內容，且被告復未提出有何區分所有權人會議紀錄、元大喆園社區停車場使用規範或規約，舉證證明有何經區分所有權人會議決議或被告得將系爭防火閘門予以常時關閉之規範及依據，則被告此部分所辯，尚非可採。

㈢又按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用，公寓大廈管理條例第16條第2 項亦有明定。查系爭防火閘門所在處為地下三層通往地下二層之汽車坡道處，而原告為系爭獎勵停車位之所有人，亦為被告社區之區分所有權人，為兩造所不爭執，且系爭建物之各區分所有權人，依公寓大廈管理條例第9 條第1 項之約定，本應按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，而被告對其將設在汽車坡道公共空間之系爭防火閘門予以關閉，以阻擋原告所有之獎勵停車位所停放車輛通行之情，亦不爭執。然被告既未能證明有將系爭防火閘門予以常時關閉之正當權源，則被告將系爭防火閘門予以關閉，非惟對原告就系爭獎勵停車位之所有權有所妨害，且與系爭防火閘門設置之使用目的有違，則原告依民法第767 條，請求被告將系爭防火閘門予以開啟，以免無法於危難時通行予以避難之狀態，揆諸前開規定及說明，尚難謂原告有何濫用權利之情。從而原告依據民法第767 條之規定，請求被告將系爭防火閘門予以開啟，應屬有據。

㈣至原告請求被告將系爭防火閘門予以開啟後，另主張被告應使原告得以通行之部分。按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799 條之1 第4 項定有明文。本條之立法意旨係為呼應公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質目的之行政法體系規範，特於私法體系中就區分所有權之所有權特殊型態，所設原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系，並能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求；又因各區分所有人已形成一共同團體，為規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束；至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束（98年1 月23日民法第799 條、第799 條之1 之立法理由意旨參照）。亦即區分所有權人之繼受人對其繼受區分所有權後所應生之權利義務悉依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，諸如依公寓大廈管理條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係之事項而言，其目的乃避免後手於繼受區分所有權後，以其並未參與規約之訂定為由，而主張不受規約之拘束，以維護區分所有關係之一貫性及維持法律秩序之安定性。查系爭規約第20條第㈢項於96年間業經被告社區區分所有權人大會決議後訂定「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出昇降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」該規約內容，為兩造所不爭執，業如上述，可知系爭規約關於地下三層系爭獎勵停車位之停車空間使用方式業已明訂，原告既為被告社區之區分所有權人，並於100年間向前手三穎公司購買並受讓系爭獎勵停車位之所有權，自應繼受元大喆園社區之公寓大廈規約之拘束。

㈤原告另主張依據公寓大廈管理條例第7 條之規定，如屬公寓大廈之共用部分，依法自不得以約定方式獨立使用供做專有，被告社區之平面車道部分，既屬包括原告等全體區分所有權人所共有，被告社區以系爭規約將共有部分約定由「地下一樓、地下二樓車主」所「專用」，顯已違法等語。按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7 條定有明文。又所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，同條例第3 條第5 款亦有明文。然查系爭規約第20條第㈢項約定「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其車輛人員之出入應使用獎勵停車位專用之進出升降機（樓電梯間），不得使用社區住戶車道之出入口。」之內容，並未載有被告社區地下停車空間之平面車道係供作何區分所有權人專有之文義，亦未約定該等平面車道係供何特定區分所有權人使用，故原告主張系爭規約第20條第㈢項之約定違反上開公寓大廈管理條例第7 條規定而違法乙節，尚非可採。且原告所有之系爭獎勵停車位業經設置專用之汽車昇降機以供該車位所停放之車輛出入通行使用，為兩造所不爭執，並有測量成果圖及照片在卷可參（見本院卷㈠第67至71頁、卷㈡第24至26頁），觀諸該汽車昇降機上已記載「B3F 專用」等文字（見本院卷㈠第67頁），可知在興建系爭建物及系爭獎勵停車位時，已另設有汽車昇降機，供地下三層獎勵停車位車輛之進出使用，而非必經過平面汽車車道始得進出。再者，系爭規約第20條第㈢項亦以系爭獎勵停車位係對外開放之停車空間，為達管理之必要而予以訂定，且系爭大樓本非專供停車之處所，住戶為其安全及公共利益，仍非不得決議相關停車位之安全、維護及其他必要措施，難認有顯失公平之情形，是被告辯稱系爭規約第20條第㈢項之約定與公寓大廈管理條例第9條第2 項所規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定相合等語，並非無據。故原告依據民法第767 條及公寓大廈管理條例第16條之規定，請求被告開啟系爭防火閘門後供原告通行該平面車道及請求撤銷系爭規約第20條第㈢項部分，難認可採。

六、綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求被告將系爭防火閘門予以開啟之部分，為有理由，應予准許；至其請求開啟後，使原告得以通行地下三樓至地下二樓之平面車道，及請求撤銷系爭規約第20條第㈢項之部分，則非正當，不應准許，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。