臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1206號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 102年度重訴字第1206號原　　　告　正道工業股份有限公司
法定代理人　郭建廷
訴訟代理人　陳宜鴻律師
彭郁欣律師
陳曉祺律師
黃永琛律師
複代理人　　馮韋凱律師
被　　　告　簡慶輝
簡慶煌
簡慶銘
簡慶星
上四人共同
訴訟代理人　陳福寧律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105 年3 月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸仟壹佰柒拾捌萬元，及自民國一百零二年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟零伍拾玖萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸仟壹佰柒拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查依卷附預定土地買賣契約書第12條之約定，雙方已合意以本院為第一審管轄法院，故依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查原告之法定代理人原為盧明光，嗣於本件訴訟繫屬中變更為郭建廷，並經郭建廷於103 年3 月14日具狀聲明承受訴訟（見院一卷第248 頁），核與前揭規定相符，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照。本件原告起訴時，主張因被告不履行「預定土地買賣契約書」，故請求被告給付懲罰性違約金，而聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）6, 178萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准予宣告假執行。」；嗣於訴訟進行中，原告追加請求被告為債務不履行之損害賠償，並追加聲明：「被告應給付原告7 億7,164 萬
4,50 0元，及自追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。經核原告所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國97年3 月7 日與被告簡慶輝、簡慶煌、簡慶銘及簡慶星4 人簽訂「預定土地買賣契約書」（下稱系爭契約），約定被告將其等所有坐落在「變更板橋都市計畫（江翠北側地區）細部計畫」AB區發展單元重劃區（下稱系爭重劃區）內之土地（新北市○○區○○段000 地號等共110 筆土地，面積合計54,372.2平方公尺，約16,447.65 坪，下稱系爭重劃標的），以自辦市地重劃之方式開發，並將重劃後所「配回土地中部分住宅區土地」（約1,402.99坪，下稱系爭買賣標的），以每坪41萬元價格出售予原告，總價5 億7,522
萬元（計算式：1,402.99坪×41萬元＝5 億7,522 萬5,900
元）。兩造又於同年5 月2 日簽訂補充協議書，約定系爭買賣標的之價款每坪應再加入4 萬元之重劃作業費用，亦即每坪以45萬元計價，故買賣總價變更為6 億3,134 萬元（計算式：1,402.99坪×45萬元＝6 億3,134 萬5,500 元）。原告
於簽約後以開立24紙支票方式，已支付第一期價款3,089 萬元予被告。被告並配合於同年3 月24日，將系爭重劃標的之新北市板橋區國光段829 、829-3 、829-4 、830 、830-3
、830-4 、832 、832-3 、832-4 、833 、703 、808-1 、823-1 地號等13筆土地，共同設定擔保債權總金額為3,593
萬1 千元之最高限額抵押權予原告。
㈡依系爭契約第2 條之約定，被告應將系爭契約附件四所示「方案一」或附件五所示「方案二」之土地，由原告擇一為買賣標的而出售予原告。然被告於簽約後，竟陸續移轉名下系爭重劃標的之土地予第三人，包括贈與訴外人簡宏宇、簡瑞瑩、簡瑞瑤、簡嘉喆、簡吟如、簡伯勳等親屬，及出售予亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）、永翊開發股份有限公司（下稱永翊公司），造成系爭重劃標的大量減少。依據系爭重劃區公告之重劃前後土地分配清冊所列，截至101 年7 月16日止，被告簡慶星名下僅餘7,185.587 平方公尺之土地、被告簡慶煌名下僅餘2,776.688 平方公尺之土地、被告簡慶銘名下僅餘2,701.394 平方公尺之土地、被告簡慶輝名下僅5,030.043 平方公尺之土地，即被告4 人名下之土地總面積由16,447.65 坪銳減為5,352.35坪，若再扣除50%
的重劃負擔，被告顯然不足同時履行原告與訴外人美亞鋼管廠股份有限公司（下稱美亞公司）之買賣契約。且因被告處分系爭買賣標的之土地，造成方案一中，原告原可分配到之土地位置，係分配予亞昕公司、謝孟勳等人；方案二中，原告原可分配到之土地位置，則係分配予亞昕公司、謝孟勳、簡嘉成等人，僅有極少部分係分配予被告簡慶輝。亦即系爭重劃案公告重劃後之土地分配中，原告依系爭契約原可分配到之標的，無論係「方案一」或「方案二」，均已遭重劃委員會公告分配予亞昕公司、謝孟勳及簡嘉成等人，根本未有原告或被告之名義，足證被告對於系爭契約內之買賣標的顯已給付不能。又原告已於102 年7 月1 日發函被告，催告被告履行系爭契約，被告仍未履行；原告遂於同年月24日寄發律師函正式通知被告解除契約，並要求被告依約加倍返還原告已支付之價金合計6,178 萬元（計算式：3,089 萬元×2
＝6,178 萬元），作為懲罰性違約金。
㈢原告因被告不履行系爭契約，造成受有損害。依本院囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所（下稱中華徵信事務所）鑑定結果，系爭買賣標的於重劃完成後具有超過16億3,700 萬元以上之價值，扣除系爭契約之買賣總價6 億3,134 萬元後，原告至少受有10億元以上之損失。又系爭契約若能順利履行，原告本可取得約1,402.99坪土地，原告於97年間係以每坪45萬元向被告購買系爭買賣標的，而依亞昕公司在公開資訊觀測站公告之交易資訊，系爭買賣標的於102 年4 月間之價格已高達每坪115 萬元，故原告以低於市價之每坪100 萬元計算，扣除原告購買之價格每坪45萬元，則原告因被告給付不能所受之損失為每坪55萬元（計算式：100 萬元－45萬元＝55萬元），故依民法第226 條第1 項、第260 條、第184 條第1 項後段規定，請求被告給付7 億7,164 萬4,500 元之損害賠償（計算式：1402.99 坪×55萬元＝7 億7,164 萬
4,500 元）等語。並聲明：⒈被告應給付原告6,178 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告7 億7,164 萬4,500 元，及自追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告簡慶輝、簡慶煌、簡慶銘、簡慶星則以：
㈠被告於97年5 月2 日與原告簽訂補充協議書後，即積極依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定辦理重劃。首先於99年6 月1 日召開第一次會員大會，惟因出席會員人數及所有土地面積未達獎勵土地所有權人市地重劃辦法第13條第3 項所定選任理監事之最低門檻而流會，遂再次於同年12月1 日重行召開第一次全體會員大會，通過章程、選任黃啓煌、張大偉、簡慶星、簡詩韻、簡嘉興、簡茂男、簡慶銘為理事及選任簡嘉成為監事之決議。於選任理、監事後，成立新北市永翠水岸綠能特區（發展單元AB區）重劃會（下稱系爭重劃會），並將系爭重劃會章程、會員與理事及監事名冊、第1 次會員大會及理事會紀錄等陳報新北市政府，業經新北市○○○00○00○00○○○地區○○0000000000號函准予核定。由此可知，被告於簽約後即積極辦理土地重劃事宜。詎參與土地重劃之其他土地所有權人即訴外人甘錦祥、甘錦裕、林正良等人對新北市○○00○00○00○○○地區○○0000000000號函准予核定之處分不服，經提起訴願後，遭訴願決定駁回，甘錦祥等人乃向臺北高等行政法院提起訴訟，請求撤銷原處分及訴願決定，並聲請停止執行，經臺北高等行政法院101 年度停字第72號裁定：「系爭重劃區重劃章程、會員與理事、監事名冊、第一次會員大會及理事會紀錄所為之核定，於臺北高等行政法院101 年度訴更一字第110 號裁判確定前停止執行」，重劃事宜因之停止。另有系爭重劃區其他土地所有權人即訴外人邱創豐於101 年間向台灣新北地方法院聲請假處分，禁止第一次會員大會所選任黃啓煌、張大偉、簡慶星、簡詩韻、簡嘉興、簡茂男、簡慶銘等人為理事，簡嘉成為監事，並主張上開人等不得行使系爭重劃會之理監事權責，經新北地院以101 年全字第10號裁定准許在案，導致無法繼續進行重劃案。綜上，自辦市地重劃，其重劃業務之執行係由籌備會、會員大會、理事會、監事會分別負責主導，非由土地所有人主導。被告於簽訂系爭契約後，重劃案無法於99年11月底完成，或迄今仍無法完成，均非屬可歸責於被告之事由，故被告並無違反契約之約定，自無需給付懲罰性違約金予原告。
㈡又依系爭契約第2 條約定：「甲方（即原告）應依配地結果於第三期款支付前通知乙方（即被告）採用方案一或方案二交易」。依最高法院78年度台上字第1753號判例意旨，選擇之債在特定之前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付，故本件原告尚未行使選擇權，自無給付不能之問題，則被告縱將系爭重劃標的之部分土地贈與、移轉他人，並無違約可言，原告自不得解除契約及請求損害賠償。
㈢依補充協議書「肆、辦理時程」條款之約定：「本重劃案預估於99年11月完成本契約內約定項目，如前述期限屆滿但前述事項仍未完成且非可歸責於雙方或豐華之責任時，經雙方協議後，每次可得延長1 年計。」，該條約定之目的係因系爭買賣標的為重劃後之土地，重劃程序費時甚久，因買方即原告已支出資金，重劃若未完成，將長期無法取得系爭買賣標的，對買方不利，故為保障原告之權益，才在補充協議書第肆點加上重劃案之辦理時程，作為系爭契約之履行時程期限，逾此時程，除非延長，否則系爭契約即為失效，此應為契約雙方當事人之真意。是上開99年11月之辦理時程約定，性質上應為系爭契約之「終期」，即系爭契約因約定完成重劃期限屆至，重劃未完成而失其效力；或屬系爭契約所附之「解除條件」，即於約定完成重劃期限內未完成重劃，系爭契約因解除條件成就而失其效力。又被告已於99年11月5 日以臺北迪化郵局第537 號存證信函通知原告，無繼續延長本重劃案辦理時程之意願；復於同年12月1 日以臺北迪化郵局第586 號存證信函告知原告，系爭契約因約定之辦理時程已於99年11月屆滿，非可歸責於雙方之事由，依系爭契約第9
條第4 項之約定，請求原告辦理解約、返還價款及塗銷抵押權設定登記，故系爭契約已因被告通知解約而失效。況原告已於102 年7 月24日寄發律師函通知被告解除系爭契約，則系爭契約仍已失效，則被告已無再於重劃土地分配後，移轉及交付土地予原告之義務。
㈣本件原告向被告購買之土地，係重劃後配回之土地，然不論系爭契約中之方案一或方案二之土地，都有屬於他人之土地，故需協調其他地主同意調整位置，分配給被告，以利原告取得完整土地所有權。故系爭契約第7 條約定之委辦重劃開發合約書，即指原告應委託豐華土地開發有限公司（下稱豐華公司）出面協調方案一或方案二內之被告以外之其他地主同意協調分配位置之委託契約而言。若原告未委託豐華公司與其他地主協調土地分配位置，被告將無法取得方案一或方案二整區之完整土地所有權，即無法履行土地所有權移轉，但原告迄今仍未與豐華公司簽訂委辦合約書，故方案一、方案二之土地未分配予被告，應可歸責於原告之事由所致，與被告無關，原告自無請求被告為損害賠償之權利等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見院三卷第52頁及背面，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠兩造先後於97年3 月7 日、同年5 月2 日簽訂系爭契約、補充協議書。雙方約定由被告4 人將其等所有坐落系爭重劃區內之土地，土地地號為新北市○○區○○段000 地號等共110 筆土地，總面積為54,372.2平方公尺，即約16,447.65 坪，以自辦市地重劃之方式開發，將重劃後可配回土地（面積27,186.1平方公尺，即約8,223.23坪）中部分住宅區土地面積4,637.98平方公尺，即約1,402.99坪，依系爭契約附件四所示之方案一或附件五所示之方案二之土地，由原告擇一作為買賣標的而出售予原告。且原告應依配地結果，於第3 期款支付前，通知被告採用何方案為交易。
㈡原告以開立24紙支票方式，已於97年4 至7 月間，給付系爭契約、補充協議書所約定之第一期款3,089 萬元予被告。
㈢兩造依系爭契約第4 條第1 項第1 款及補充協議書第參點第1 款之約定，由原告於97年3 月24日，以被告所有之系爭重劃標的中新北市○○區○○段000 地號等13筆土地，設定擔保債權總金額為3,593 萬1 千元之最高限額抵押權予原告。㈣被告於99年11月5 日寄發存證信函予原告，表示其無繼續延長兩造系爭重劃案時程之意願，欲退還原告「原訂給付豐華公司之委託費用515 萬元」，及請求被告塗銷上開最高限額抵押權登記。又於同年12月1 日寄發存證信函予原告，表示無繼續延長系爭重劃案時程之意願及義務，並通知原告前來辦理解約、返還上開委託豐華公司費用及塗銷最高限額抵押權設定事宜。
㈤原告於102 年7 月1 日寄發存證信函函予被告，要求被告依系爭契約履行，否則將解除契約及請求被告加倍返還已支付之價金。又於同年月24日寄發律師函予被告，表示解除契約及要求被告加倍返還已支付之價金共6,178 萬元。
㈥兩造簽署系爭契約及補充協議書後，被告將系爭重劃標的之土地移轉予簡嘉成、簡嘉興、簡詩韻、簡瑞瑩、簡瑞瑤、簡宏宇、簡吟如、簡伯勳、簡嘉喆等親屬（下稱簡嘉成等親屬），及出售予亞昕公司、永翊公司。
㈦上開事實，為兩造均不爭執（見院三卷第52頁及背面），並有系爭契約、補充協議書、原告支付被告第一期價款之支票正反面影本共24紙及兌現紀錄、土地登記謄本、系爭重劃區重劃前後土地分配清冊、兩造往來之存證信函、律師函、股份有限公司變更登記表等在卷可稽（見院一卷第11至18、20至38、40至76、114 至123 、150 至162 、252 至254 頁；院二卷第102 至154 頁），是上開事實均堪認定。
四、本件原告主張被告違反系爭契約、補充協議書之義務，應賠償原告懲罰性違約金6,178 萬元及所失利益7 億7,164 萬4,500 元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為；㈠原告是否負與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之義務？被告於99年11月5 日、同年12月1 日寄發存證信函予原告主張解除系爭契約，是否合法？㈡補充協議書「肆、辦理時程」條款之法律性質為何？系爭買賣契約是否已失效？㈢兩造簽訂系爭契約及補充協議書後，被告移轉系爭買賣標的之土地予簡嘉成等親屬、亞昕公司、永翊公司等人之行為，是否使系爭契約陷於給付不能？㈣原告於102 年7 月1 日寄發律師函予被告主張解除系爭契約，是否合法？原告主張被告應依系爭契約第10條第2 款之約定，加倍返還已支付之價款合計6,178 萬元，有無理由？㈤原告主張被告應賠償所失利益7 億7,164 萬4,500 元之損害，有無理由？茲分述如下：
㈠原告是否負與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之義務？被告於99年11月5 日、同年12月1 日寄發存證信函予原告主張解除系爭契約，是否合法？
⒈本件被告主張：原告怠未履行系爭契約第7 條、第9 條第1
項應與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之契約義務，故依系爭契約第9 條第1 項約定之精神，系爭契約亦連帶解除等語；原告則主張：其非系爭重劃標的之土地所有人，且委辦費用係由被告直接支付豐華公司，自應由被告與豐華公司訂約等語。則被告有無解除系爭契約之權利，首應決定者厥為究竟何人負有與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之義務。
⒉查系爭契約第7 條、第9 條第1 項固分別約定：「甲方（指原告）同意乙方（指被告）將『重劃標的』參與重劃案，並委由乙方指定之豐華公司辦理有關自辦市地重劃土地開發相關業務，委辦重劃開發合約書應另行簽訂，且委託費用由甲方支付。」、「甲方與豐華公司所簽訂之委辦重劃開發合約書與本契約有連帶關係…」（見院一卷第12頁背面、13頁）。然兩造為修正系爭契約第7 條委任事項之內容，已於97年5 月2 日另以補充協議書約定委託費用改由被告支付予豐華公司，並將費用計入系爭買賣標的之土地價款（見院一卷第15頁），而被告亦於同日依補充協議書內容，與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之情，有自辦市地重劃開發合約書存卷可查（見院三卷第106 至122 頁），顯見系爭契約有關簽訂委辦重劃開發合約之義務，兩造嗣已合意改由被告負擔甚明。被告雖辯稱：兩造簽訂補充協議書，僅變更委託費用之支付方式，即委託費用仍由原告提出，交付被告，再由被告交給豐華公司，被告只是轉交委託費用之角色，並無免除原告應與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之義務云云。惟觀之被告與豐華公司簽訂之自辦市地重劃開發合約書，可知雙方締約之目的，在使被告於重劃完成時能分配取得如契約附圖三所示位置之土地（第9 條），並具體約定委任期間、辦理事項、時程、雙方權利義務、違約條款、爭議解決等內容；且該合約之前言載明：為辦理系爭重劃案，由被告與原告、美亞公司雙方同意委託豐華公司處理系爭重劃案開發事宜，依系爭契約第7 條及補充協議書之約定，簽訂本契約等語，堪認兩造確有約定由被告與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約，以利達成本件重劃後能由被告分配取得方案一或方案二之土地。準此，被告辯稱：原告怠於與豐華公司簽訂委辦重劃開發合約之義務，因而主張系爭契約業經其寄發99年11月5 日、同年12月1 日存證信函解除云云，殊無足採。
㈡補充協議書「肆、辦理時程」條款之法律性質為何？系爭買賣契約是否已失效？
⒈被告固辯稱：兩造於97年3 月7 日簽訂系爭契約時，系爭買賣標的之土地屬於未開發的情況，而系爭買賣標的為重劃後之土地，土地重劃費時甚久，完成時間遙遙無期，故兩造於97年5 月2 日簽訂補充協議書時，為避免原告已支出資金，重劃若遲未完成，將長期無法取得系爭買賣標的，對原告不利，故為保障原告之權益，雙方才在補充協議書第肆點加上重劃案之辦理時程99年11月，作為系爭契約之履行時程期限，逾此時程，除非延長，否則系爭契約即為失效，此為契約當事人之真意；是補充協議書「肆、辦理時程」條款之約定，性質上屬系爭契約之「終期」或「解除條件」，系爭重劃案既未能於99年11月前完成，系爭契約即已失效，或系爭契約因解除條件成就而失其效力云云。惟按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可供參照。查補充協議書「肆、辦理時程」條款約定：「本重劃案預估於99年11月完成本契約內約定項目，如前述期限屆滿但前述事項仍未完成，且非可歸責於雙方或豐華之責任時，經雙方協議後，每次可得延長1 年計。」（見院一卷第15頁背面），未有任何關於附解除條件或契約失效之記載。且系爭契約第9 條第1 項、第4 項約定：「甲方（指原告）與豐華公司所簽訂之委辦重劃開發合約書與本契約有連帶關係，如非可歸責於甲乙（指被告）雙方之責任，而該合約約定解除、終止時，則本契約亦連帶解除、終止…」、「因政府法令或不可抗力因素造成市地重劃作業無法辦理，雙方同意解除合約…」（見院一卷第13頁），僅係就系爭契約之解除、終止所為之約定，依其文義，亦難認系爭契約附有出賣人即被告不能依系爭重劃案取得買賣標的之解除條件。
⒉又原告與被告簽訂系爭契約後，因兩造嗣後約定改由被告支付委託費用予豐華公司，雙方乃另行簽訂補充協議書，已如前述。綜觀補充協議書所載內容（見院一卷第15至18頁），除「肆、辦理時程」條款外，其餘「壹、服務費用計算」、「貳、買賣總價」、「參、付款方式」條款部分，均為有關委託費用變更給付主體後連動價金給付變更之約定，且補充協議書「肆、辦理時程」條款既係編排於「參、付款方式」條款後，而「參、付款方式」條款不僅約定原告應按期給付買賣價金之義務，更係被告應依約履行系爭契約給付義務之時程，是「肆、辦理時程」條款之內容，顯係針對兩造各應履行系爭契約給付義務時程之約定，非屬系爭契約存續期間之內容。此外，再檢視「肆、辦理時程」條款內容，對照系爭契約第10條延遲及違約罰則之約定（見院一卷第13頁及背面），系爭契約第10條並未約定不可歸責於兩造之期限屆滿處置方式，而「肆、辦理時程」條款則載明系爭重劃案於99年11月仍未完成，且「非可歸責於雙方或豐華之責任時」，經雙方「協議」後，每次可得以延長1 年計，則「肆、辦理時程」條款應僅在補充系爭契約第10條約定之不足，即非可歸責於兩造及豐華公司時之處理方式，是兩造約定「肆、辦理時程」條款之真意，應係雙方協議確認系爭重劃案若未能於99年11月前完成，是否非可歸責於雙方或豐華公司，如非可歸責於雙方或豐華公司，則系爭契約再延長1 年，如可歸責於雙方或豐華公司，則依系爭契約第10條延遲及違約罰則之約定，或第9 條特約事項有關委辦重劃開發合約書解除、終止時是否影響系爭契約之效力約定處置，非係被告得據此不同意系爭契約效力之續行，或未經雙方同意，系爭契約契約存續期間即於99年11月屆滿，或解除條件成就而使系爭契約消滅。則被告辯稱：系爭重劃案未能於99年11月前完成，依補充協議書第肆點關於99年11月「辦理時程」之約定，系爭契約已因期限屆至或解除條件成就而失效云云，洵不足採。
⒊況查，被告於99年12月1 日寄發存證信函予原告主張解除契約時，系爭重劃案之籌備會亦於同日召開第一次全體會員大會，並通過重劃會章程及選任理事7 人及監事1 人（其中被告簡慶星、簡慶銘及被告之親屬簡詩韻、簡嘉興當選董事，被告之親屬簡嘉成當選監事）後，成立系爭重劃會，再將重劃會章程、會員與理事及監事名冊、第1 次會員大會及理事會紀錄等陳報新北市政府，業經新北市○○○00○00○00○○○地區○○0000000000號函准予核定等情，為兩造均不否認，並有系爭重劃案籌備會99年11月19日新永翠自劃籌字第0000000000號函、系爭重劃會章程、新北市政府上開函文等存卷可查（見院一卷第106 、107 頁；院二卷第30至32頁背面；院三卷第123 頁）；復經本院調閱台北高等行政法院102 年度訴更二字第38號行政訴訟卷核閱無誤，足徵被告於99年12月1 日寄發存證信函予原告主張解除契約時，系爭重劃案仍處於順利進行中之狀態，被告及其親屬更已取得系爭重劃會過半數之理監事席次無訛，則被告主張依系爭契約第9
條第4 項「因政府法令或不可抗力因素造成市地重劃作業無法辦理」而主張解除系爭契約，自屬無據。
⒋從而，被告雖先後於99年11月5 日、同年12月1 日寄發存證信函予原告主張解除契約，均未合於系爭契約、補充協議書之約定，自不生合法解除契約之效力。
㈢兩造簽訂系爭契約及補充協議書後，被告移轉系爭買賣標的之土地予簡嘉成等親屬、亞昕公司、永翊公司等人之行為，是否使系爭契約陷於給付不能？
⒈依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第2 條、市地重劃實施辦法第31條第1 項第1 款、第2 款分別規定：「土地所有權人自行辦理市地重劃，依本辦法之規定。本辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法之規定。」、「重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，其調整分配方法如下：重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，其調整分配方法如下：一、同一土地所有權人在重劃區內有數宗土地，其每宗土地應分配之面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者，除依第22條規定辦理外，應逐宗個別分配；其未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，按應分配之面積較大者集中合併分配。但不得合併分配於公共設施用地及依法不能建築之土地。二、同一土地所有權人在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除通知土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，應以現金補償之；其已達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，得於深度較淺、重劃後地價較低之街廓按最小分配面積標準分配或協調合併分配之。」，可知市地重劃後土地分配係採取「原地原位次分配」為原則，即重劃前之土地位置原則為重劃後分配之位置。
⒉本件兩造於97年3 月7 日簽訂系爭契約時，約定買賣標的為重劃後被告分配取得之方案一或方案二之土地，兩方案之總面積均為約1,402.99坪，且方案一為位在系爭重劃區中央位置之1 大塊方正土地（包括新北市板橋區國光段823-2 、824-8 、824-9 、824-11、825-7 、826-7 、827- 7、282-6
等地號土地），方案二則分成2 塊面積較小、不相連之土地（其中1 塊包括同段823-2 、824-8 、824-9 、824-11等地號土地；另1 塊包括同段836-1 、836-2 、837-2 、1567-4等地號土地），而被告雖非方案一或方案二全部土地之單獨所有權人，但擁有方案一範圍內土地約半數面積之所有權，及擁有方案二範圍內土地過半數面積之所有權（方案二之2
塊土地中，其中1 塊土地為被告所有），此為兩造均不否認，並有原告製作之方案一、方案二土地範圍圖附卷可考（見院三卷第260 、264 頁）。又證人即德安開發股份有限公司（下稱德安建設）總經理賴粵興結證稱：兩造簽訂系爭契約時，地主（指被告）應該有1 萬5 千多坪原始土地，依重劃辦法可分得50 %建築用地；兩造約定方案一土地部分，是原告希望一個理想、完整的土地，方案二土地部分，是地主就其所有土地坐落位置，絕對可以提供給原告的土地；基本上重劃土地就相關土地的位置來分配，所以有兩個方案的差別，即地主可以掌握控制重劃公司時，自然可以達到原告希望的理想完整土地，否則方案二是絕對可以提供給原告的土地等語（見院二卷第11頁背面、12頁）。參以兩造於系爭契約第4 條第1 項第2 款約定，被告承諾於第一次重劃理監事會成立時，取得至少過半理監事席次，及於第7 條約定委由豐華公司辦理系爭重劃案土地開發相關事務（見院一卷第11、12頁）；且自辦市地重劃有關重劃後土地分配位置之決定與調整、分配結果之公告及後續之調處，均係由重劃會為之，而重劃會之運作則取決於理監事之參與，可知兩造約定由被告取得重劃會至少過半理監事席次，並委由豐華公司進行重劃土地開發業務，其目的即在掌控重劃會之運作及重劃土地之開發業務，以利被告能取得方案一、方案二之土地，方能履行系爭契約、補充協議書之給付義務。
⒊依系爭契約第13條第2 款約定：「…除本契約另有約定外，任何一方未經他人事前書面同意，不得將本契約所有之權利義務轉讓予第三人」（見院一卷第13頁背面、14頁）。本件原告主張被告於簽訂系爭契約後，先後於97年10月、100 年2 月間，將方案一、方案二之土地贈與簡嘉成等親屬，及出售予亞昕公司、永翊公司，且被告之親屬簡瑞瑩、簡瑞瑤、簡宏宇、簡吟如、簡伯勳、簡嘉喆等人嗣於99年9 月間將受贈之土地出售予亞昕公司等情，為被告所不否認，並有原告製作之土地移轉明細表附卷可查（見院三卷第257 、258 頁），應堪採信，則被告未經原告事前書面同意，即贈與及出售系爭契約所約定方案一、方案二之土地，自已違反上開約定。本院檢視系爭重劃會101 年7 月16日重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖與方案一、方案二位置對照套繪圖及重劃前後之方案一、方案二土地範圍圖（見院二卷第102
至154 、159 至162 頁；院三卷第260 至266 頁），發現被告將方案一、方案二之土地出售予亞昕公司、永翊公司，及亞昕公司向被告之親屬簡瑞瑩等人購得上開土地後，亞昕公司及永翊公司於重劃後所分配取得之土地，正係位在方案一、方案二坐落位置內，顯見被告將方案一、方案二之土地贈與及出售之處分行為，確已影響系爭契約所約定方案一、方案二土地之給付甚明。再者，被告已自承：重劃後方案一之土地均未登記在被告名下，重劃後方案二之土地則有新北市○○區○○段00000 ○00000 ○000000地號土地登記在被告簡慶星、簡慶銘、簡慶煌名下，但上開未登記在被告名下之土地，被告不願意取得再移轉登記予原告，而有登記在被告名下之土地，被告亦不願意移轉登記予原告等語（見院四卷第29、30頁）。準此，被告於簽訂系爭契約後，將方案一、方案二之土地處分之行為，業已造成重劃後此部分土地絕大多數分配予被告以外之人的結果，況被告更明確表示無另行以買賣或交換等方式取得方案一、方案二之土地而給付原告之意願，則被告顯然未能履行系爭契約之出賣人給付買賣標的物之義務，是原告主張：被告於簽訂系爭契約後，贈與系爭買賣標的之土地予簡嘉成等親屬，及出售予亞昕公司、永翊公司等人之行為，使系爭契約陷於給付不能等語，當屬可採。
⒋被告雖辯稱：本件買賣標的物有二方案，依約係由原告於給付第三期款前，表示要選擇採用何一方案，故在原告通知被告選擇採用方案一或方案二為交易標的前，買賣標的物仍尚未特定，參酌最高法院78年台上字第1753號判例意旨，選擇之債在特定前，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付，故無給付不能之債務不履行可言，原告自不得解除契約及請求損害賠償云云。惟按「於數宗給付中得選定其一者，其選擇權屬於債務人。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」、「債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之。」，民法第208 條、第209 條前段分別定有明文。查依系爭契約第2 條第1 項約定：被告將重劃後可配回土地，依二種方案之一出售予原告，原告應依配地結果於第三期款支付前，通知被告採用方案一或方案二交易等語（見院一卷第11頁），可知系爭契約所約定之給付，性質上屬選擇之債，其選擇權人為原告，甚為灼然。又最高法院78年台上字第1753號判例固說明：選擇之債，在特定前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付等語，然上開判例意旨僅說明具有選擇權之原告於通知被告其選擇何方案為交易標的前，原告不得請求被告為方案一或方案二之給付而已，並未認定原告於選擇前，不生給付不能之情形，否則民法第211 條：「數宗給付中，有自始不能或嗣後不能給付者，債之關係僅存在於餘存之給付。但其不能之事由，應由無選擇權之當事人負責者，不在此限。」之規定（按該條係指數宗給付中，有部分給付不能之情形，不包括本件數宗給付皆屬不能之情形），豈不成為具文？是被告援引上開最高法院判例意旨，主張本件無給付不能之適用，顯有誤會。
㈣原告於102 年7 月1 日寄發律師函予被告主張解除系爭契約，是否合法？原告主張被告應依系爭契約第10條第2 款約定，加倍返還已支付之價金合計6,178 萬元，有無理由？
⒈依系爭契約第10條第2 款約定：「乙方（指被告）違反本契約致影響甲方（指原告）權利時，甲方得訂15日以上期限催告乙方解決，逾期仍未解決者，甲方得解除本契約。解約時乙方應將甲方已支付之價款加倍返還甲方，作為懲罰性違約金。」（見院一卷第13頁背面）。本件被告於簽訂系爭契約後，將系爭契約方案一或方案二之土地移轉予簡嘉成等親屬、亞昕公司、永翊公司等人之行為，已使系爭契約陷於給付不能之狀態，且此嗣後給付不能應可歸責於被告之行為；嗣原告於102 年7 月1 日寄發存證信函予被告，催告被告依約履行，然被告仍未能排除違約之狀態，原告再於同年月24日寄發律師函予被告，主張解除契約，經核原告所為合於上開約定，其主張解除契約自屬有據。又原告於簽訂系爭契約後，以開立24紙支票方式，已給付第一期款3,089 萬元予被告，已如前述，則原告依系爭契約第10條第2 款之約定，請求被告加倍返還已支付之價金合計6,178 萬元（計算式：3,089 萬元×2 ＝6,178 萬元），為有理由。
⒉被告雖辯稱：本件重劃進度延宕，係因政府都市計畫作業、國有財產局未參與第一次會員大會等非可歸責於被告之事由所致，嗣後又有系爭重劃區之邱創豐、甘錦祥等土地所有權人提起訴訟，聲請假處分重劃會理事會職權，致無法於99年11月完成系爭重劃案，故被告違約情節輕微，為此請求酌減違約金云云。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，此有最高法院49年台上字第807 號判例可資參照。又民法第252 條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909 號裁判意旨參照）。參以補充協議書「肆、辦理時程」條款之約定，並非系爭契約之終期或解除條件，業經本院認定如前，且縱如被告主張99年11月為系爭契約之終期，然被告竟於上開期限前之97年10月間，即將方案一、方案二之土地贈與簡嘉成等親屬，並由被告之親屬簡瑞瑩、簡瑞瑤、簡宏宇、簡吟如、簡伯勳、簡嘉喆等人於99年9 月間將受贈之土地出售予亞昕公司，進而造成本件無法給付方案一或方案二之土地予被告之給付不能狀態，可徵被告於處分上開土地前，應已考量違約之法律效果，始為有利於己之財產處分行為，則基於契約自由、私法自治原則，且被告未能舉證約定之違約金額過高而顯失公平，自應受違約金約定之拘束。基此，系爭契約約定以原告已支付價款之「2 倍」計算懲罰性違約金，並無過高情形，尚無予以核減之必要。是被告此節所辯，尚不足採憑。
㈤原告主張被告應賠償所失利益7 億7,164 萬4,500 元之損害，有無理由？
⒈原告雖主張：依本院囑託中華徵信事務所鑑定之結果，系爭買賣標的於重劃完成後具有超過16億3,700 萬元以上之價值。系爭契約若能順利履行，原告本可取得約1,402.99坪土地，本件原告係以每坪45萬元向被告購買系爭買賣標的，而依亞昕公司公告之交易資訊，系爭買賣標的於102 年4 月間之價格已高達每坪115 萬元，故原告因被告給付不能所受之損失為每坪55萬元（計算式：100 萬元－45萬元＝55萬元），足徵本件因被告未履行系爭契約，造成原告受有7 億7,164
萬4,500 元（計算式：1402.99 坪×55萬元＝7 億7,164 萬
4,500 元）之損失，自得請求損害賠償等語。
⒉按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項著有規定。民法第216 條第1 項所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，最高法院48年台上字第1934號判例、95年度台上字第2895號判決意旨參照。本件原告主張因被告未履行系爭契約，造成其受有7 億7,164 萬4,500 元利益之損失，固據提出德安建設於96年間製作之系爭重劃區開發案評估報告、中華徵信事務所估價報告書及亞昕公司於102 年4 月8 日在公開資訊觀測站發佈之訊息為證（見院一卷第228 至240 頁背面；院二卷第99至101 頁）。然查，觀之原告提出之德安建設評估報告及中華徵信事務所估價報告書，僅在評估系爭重劃案完成後之投資報酬分析及系爭買賣標的之價格，上開資料均難憑以遽認原告就系爭買賣標的已有開發之計劃。至系爭買賣標的於102 年4 月間縱有土地價格大幅上漲之情形，然原告尚未給付本件買賣之尾款，自不能取得系爭買賣標的之所有權轉售他人，依通常情形，原告不能取得系爭買賣標的原約定買賣總價與其後系爭買賣標的漲價差額之利益，況原告復未舉出可以獲取系爭買賣標的漲價差額利益之已定計畫，或其他特別情事，則原告此部分之請求，洵非有據，難以採取。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2 款之約定，請求被告給付懲罰性違約金6,178 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日民事第四庭 法 官 羅立德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日書記官 林奕瑋